Версия
для печати
для печати
Нет-нет, душевное равновесие неторопливых черногорцев нарушить довольно сложно, но вот ситуация на рынке недвижимости страны заметно изменилась. Сегодня мы попробуем взглянуть на черногорскую действительность глазами отдельно взятых риэлторов. Прежде всего, выясним, какие районы страны были наиболее подвержены «атакам» покупателей недвижимости.
По словам Елены Утюмовой из компании «Алемар», фаворитами среди россиян стали Бечичи, Петровац, Игало и Херцег-Нови. Пользовалась спросом и недвижимость в Баре, Будве, Тивате. А вот самый южный район черногорского побережья, находящийся вблизи границы с Албанией, - Ульцинь – оказался непопулярным среди наших соотечественников. Причина: большинство местного населения – мусульмане.
Что касается цен, то недвижимость в Черногории нельзя назвать дешевой. По данным статистического ведомства страны, в 2011 году «квадрат» нового жилья продавался в среднем за €1307. Объекты на побережье оценивались намного дороже: в Баре - €1735, в Будве - €1702. При этом надо понимать, что общегосударственная статистика – это лишь усредненные данные. На практике для приобретения качественного объекта в развитом по черногорским меркам городе, вроде Бара, надо иметь около €3 тыс. за кв. м. В небольших поселках (таких как Бечичи или Петровац) можно найти жилье дешевле – €1,8-2 тыс. за «квадрат».
Таким образом, понятно, что цены на недвижимость в Черногории, превосходят болгарские или турецкие. Они сопоставимы с греческими, испанскими, в отдельных случаях – итальянскими. При этом уровень развития сервиса и инфраструктуры в Черногории пока намного отстает от того, что мы видим в развитых странах Европы. Как на этом рынке могла сложиться подобная ситуация? Чтобы разобраться, обратимся к прошлому.
«Наша компания работает в Черногории с 2005 года. Рынок за это время сильно поменялся. Страна тоже. Когда-то это была республика в союзном государстве. Потом – референдум и отделение от Сербии. Множество попыток систематизации юридической системы и компьютеризации кадастров, разработка урбанистических планов. Это было очень важно для рынка, влияло на покупателей и продавцов, на цены и спрос», - рассказывает руководитель компании Rentsale Юлия Титова.
«Вместе с тем я никогда не забуду своего первого впечатления после первой поездки в эту страну: «Немного грязновато, немного бедновато, но что-то в этом есть». И вот это «что-то», абсолютно необъяснимое, превращается в привязанность на всю жизнь, - признается Юлия Титова. - За эти годы у нас было множество клиентов, которые купили здесь недвижимость, но неизменным остается этот черногорский магнетизм, необъяснимый словами, осознаваемый на уровне эмоций и чувств. Каждый раз, показывая слайды на презентации по Черногории, я рассказываю клиентам, что ни одна самая красивая фотография не отражает действительности, что реальность намного превысит ожидания. Так оно и есть».
По словам специалиста, в 2007-2008 годах, на пике развития местного рынка недвижимости, многие россияне перестали замечать эту удивительную особенность Черногории. Люди видели только бешеный рост цен и гнались за удачными инвестициями, выражаемыми в абсолютных цифрах. Все стремились купить новостройку на начальном этапе и перепродать после завершения строительства.
Для Сергея Иванова из компании «Com Bi Com» самым печальным остается тот факт, что чрезвычайная востребованность черногорской недвижимости до кризиса заставила местных жителей потерять почтение к «братьям-русам» и даже друг к другу. Каждый пытался как можно больше нажиться на продажах и при этом прихвастнуть перед соседом преувеличенным заработком. И даже через год после кризиса пелена не спала с глаз черногорцев. Их мания величия начала затихать только в 2011 году, считает эксперт.
«В Черногории русские раньше много чего покупали, в период бума. Сейчас он прошел – рынок недвижимости стоит, идут небольшие продажи (единицы) квартир от застройщиков. Цены упали, конечно, но еще не сопоставимы с болгарскими и турецкими. Много долгостроя, недостроя, зависшего новостроя. Кредитования нет, ипотека не работает. Закрываются магазины и фирмы. Бюджеты регионов не выполняются, как итог – сокращение госслужащих. Так сказать, периодическое дыхание больного в отделении реанимации», - с нескрываемой грустью рассказывает Сергей Иванов.
Его коллега Дмитрий Шелякин из компании «УПРАВДОМ» выглядит более оптимистичным: «Несомненно, ситуация на рынке в Черногории существенно отличается от уровня продаж пикового 2007 года. Но, если принять за точку отсчёта 2009 год, как год резкого снижения спроса, то ситуация на рынке с того момента радикально не изменилась. Пережив падение, рынок недвижимости Черногории прошёл переоценку временем и покупателем. Интерес у россиян к жилью в Черногории есть. Не такой ажиотажный, как в докризисные годы, но, тем не менее, – стабильный и с небольшой тенденцией к росту».
Дмитрий отмечает, что изменения коснулись скорее самих покупателей, которые теперь предъявляют очень высокие требования к объекту недвижимости при лимитированном бюджете. Не многие компании способны удержать клиентов с подобными запросами, поэтому для черногорских риэлторских агентств время сейчас не самое простое. Однако такие покупатели, подобно «санитарам леса», очищают рынок недвижимости страны от неконкурентоспособных компаний.
По словам Юлии Титовой, 2009 год был провальным для рынка недвижимости Черногории. Покупатели перестали мерить вложения в недвижимость эмоциями и количество сделок резко упало. С 2010-го до третьего квартала 2011-го рынок стагнировал. И только к концу прошлого года началось оживление: продавцы умерили свои амбиции (ведь в 2008-2009 годах, когда во всем мире говорили о кризисе, черногорцы считали, что у них его нет и не будет), а покупатели вновь обратили свои взоры на славянскую Черногорию, оценили ее истинную и глубинную привлекательность.
«Помогла, конечно, нестабильность в Италии и Греции, – добавляет Юлия Титова. – По статистике нашей компании, за ноябрь, декабрь и январь по числу принятых в работу заявок (не считая дешевых объектов Болгарии и Германии) Черногория вышла на первое место. Ту же статистику демонстрировали осенние выставки по зарубежной недвижимости».
При этом оживились покупатели самых различных категорий. Как отмечают риэлторы, заявки поступают на подбор квартир как за €30 тыс., так и за €500-800 тыс. Дома в Черногории россияне ищут как за €80 тыс., так и за €1,5-2 млн. При этом основная масса покупателей рассматривают объекты в диапазоне от €50 до €500 тыс.
Юлия Титова: Мы сами изменились вместе с черногорским рынком. Еще недавно там продавались в основном новостройки, а сегодня вновь стали актуальны участки земли и дома, требующие ремонта. Причем речь идет не о низком бюджете покупателей, а о правильных стратегиях капиталовложений, актуальных сегодня.
Особенность черногорского рынка в том, что качественных вилл, таких как в Греции, Италии, Испании, в Черногории в принципе очень мало, при этом они очень дороги. В то же время есть масса домов, требующих ремонта или полной реконструкции за разумные деньги. Так, например, приобретая не самый сказочный дом с отличным расположением за €400 тыс., вложив в него €200 тыс., сделав из него «конфетку», можно или оставить его для себя и наслаждаться уникальной виллой, или продать дороже €1 млн.
Что касается обозримого будущего, при сложившейся ситуации с проблемами в Еврозоне и падением курса евро, Дмитрий Шелякин уверен в неуязвимости Черногории как страны, в которой еще недавно в широком теневом обращении были немецкие марки. «Для Черногории не составит большого труда вывести из оборота евро. Прозорливые и практичные черногорцы просто перепишут цены на дойч-марки с учётом выгодного для них курса. В то время как в странах еврозоны возврат к национальным валютам будет сопряжён с потерями, которые будут обусловлены курсовой разницей», - рассуждает специалист.
Юлия Титова также возлагает большие надежды на Черногорию. «Для этого есть самые серьезные предпосылки, как на уровне эмоций, которые испытывают сегодняшние покупатели, возвращаясь из поездок, так и на уровне сухих цифр, - поясняет эксперт. - Цены соответствуют уровню 2006 года, а все-таки с тех пор много воды утекло: и дороги построились, и аква-парк, и масса других элементов инфраструктуры (хотя, конечно, не только до Москвы, но и до соседней Хорватии пока далеко), и законодательство стало более систематизированным, и процедура покупки изменилась (теперь, как и в Европе, в Черногории все сделки проходят через нотариусов). Одним словом, черногорская недвижимость в 2012 году вновь очень актуальна».
Итак, эксперты уверены, что нездоровый азарт черногорцев наконец утихает. Вероятно, через какое-то время россияне снова будут с удовольствием посещать эту страну и встречать прежнее братское отношение. Многое зависит и от самих гостей: умеренный спрос и вдумчивый подход к выбору и приобретению недвижимости поможет избежать очередной волны стремления черногорцев к легкой наживе.
Авторы: Антонина Хирная, Анастасия Фалей
