Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии

Теги: Швейцария

Иностранцу приобрести жилую недвижимость в Швейцарии на частное лицо не так просто. Для этого потребуется получить разрешение местных властей. При этом существует ограничение по жилой площади и размеру земельного участка, а также срокам перепродажи. Последнее обновление - 17 февраля 2016 года.

На операции с коммерческой недвижимостью для иностранцев в Швейцарии нет никаких ограничений. Но что касается жилья, существуют строгие правила.

Швейцария – небольшая страна с ограниченным предложением на рынке жилья, но покупка недвижимости здесь является общемировым трендом. Логично, что дома и квартиры в этой стране с постоянным спросом – долгосрочная гарантия для инвестиций.

Если иностранец не является резидентом Швейцарии (не имеет  вида на жительство категорий «B» или «С»), то для оформления покупки объекта жилой недвижимости ему потребуется специальное разрешение. На практике такое разрешение выдается редко. Исключение составляют дома или квартиры в курортных зонах, которые будут использоваться для отдыха и на которые выделена квота для зарубежных покупателей.  Если разрешение имеется или не требуется, то при совершении сделки, которая всегда должна осуществляться только через нотариуса, необходимо предъявить паспорт, гарантию банка/подтверждение кредитоспособности покупателя и наличия у него необходимых денежных средств для покупки.

Действующий закон Лекс Коллер (Lex Koller) ограничивает право иностранных граждан (даже граждан ЕС) владеть недвижимостью на территории Швейцарии. В некоторых (особенно популярных) кантонах иностранные граждане не могут приобрести недвижимость или землю вообще. Существует также закон Вебера (Lex Weber), который четко ограничивает строительство и покупку так называемых «вторых домов» в муниципалитетах, где количество подобного жилья уже превышает 20% жилого фонда

В каждом из кантонов установлены свои законы и порядки в отношении иностранцев, действуют свои ограничения, начиная от полного запрета на покупку и заканчивая привлечением нерезидентов, а значит льготными условиями приобретения. В некоторых кантонах приобретать недвижимость разрешено, но с ограничениями по ее использованию и количеству проводимого там времени. В основном, власти стараются привлечь международные инвестиции в небольшие города или курортные зоны. Некоторые кантоны предоставляют лишь право на аренду площадей на срок не более шести месяцев в течение года.

Покупка недвижимости в Швейцарии осуществляется в несколько этапов и занимает около трех-четырех месяцев. После выбора объекта для покупки в одобренном властями месте покупатель выплачивает процент от стоимости недвижимости (5-30%) или вносит фиксированную стоимость (от 5 до 200 тыс. швейцарских франков). Эта сумма перечисляется на счет нотариуса или агентства недвижимости в качестве депозита. Далее подписывается договор о намерениях (la promesse de vente), в котором оговариваются условия сделки, сроки и штрафные санкции, а также включается положение о депозите.

Затем нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки и отправляет в земельную комиссию кантона заявление на предоставление покупателю разрешения на покупку (квоты). Процесс получения квоты может занять несколько месяцев. Но некоторые объекты недвижимости продаются уже с готовым разрешениями на покупку. После получения квоты продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Все сделки по покупке недвижимости в Швейцарии заверяет нотариус (в отличие, например, от Великобритании, где это не является обязательным). Если нотариус не заверил сделку, то она не имеет юридической силы.

При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель оплачивает всю сумму в момент подписания договора. При покупке строящегося объекта покупатель обычно переводит 30% средств в виде аванса, а остальную сумму вносит после сдачи объекта в эксплуатацию, однако возможны и другие схемы оплаты. Важно иметь ввиду, что в Швейцарии не существует законов, защищающих интересы покупателей в сделках с недостроенной недвижимостью. Поэтому при покупке строящегося объекта важно консультироваться с профессионалами, чтобы не оказаться в положении обманутого дольщика.

При подписании договора купли-продажи иностранный покупатель обязан подписать декларацию в соответствии с законом Lex Koller, а нотариус – заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии (иностранцы могут владеть только одним объектом недвижимости на семью). Приобретенный иностранцем объект недвижимости нельзя перепродавать в течение последующих пяти лет. После этого нотариус пересылает покупателю счет за уплату налога на переход права собственности, пошлины за внесение изменений в земельный кадастр. После уплаты договор купли-продажи регистрируется в кадастре, и с этого момента покупатель становится полноправным собственником.

Еще один фактор, влияющий на права приобретения жилой недвижимости, - вид на жительство. Существует несколько категорий ВНЖ, от которых зависит возможность покупки квадратных метров.

Граждане стран, входящих в Евросоюз и Европейскую Ассоциацию Свободной Торговли, имеющие швейцарский ВНЖ категории “В” или “С”, а также выходцы из других стран, имеющие ВНЖ категории “С”, обладают в отношении жилья теми же правами, что и граждане Швейцарии..

Как и во многих европейских государствах, ограничивающих право иностранцев на покупку жилой недвижимости, Швейцария дает возможность приобрести квадратные метры на юридическое лицо  - зарегистрированную в Швейцарии компанию. Однако необходимо помнить, что эта возможность существует только для иностранцев – резидентов Швейцарии (при этом для граждан ЕС и ЕАСТ достаточно наличия ВНЖ категории “В”, для граждан третьих стран  необходим ВНЖ категории “С”).

Стоимость регистрации фирмы в Швейцарии может достигать $15 тыс. Минимальный уставной капитал фирмы должен составлять $35 тысяч, такая же сумма формально заявляется и подтверждается гарантиями банка. Все финансовые операции должны осуществляться швейцарскими банками. Отсюда появляются дополнительные ограничения на источник капитала. Примерно 10-20% от цены пойдут на оплату регистрации недвижимости в Земельной палате и обязательную государственную пошлину.

Даже если приобретаемый объект будет иметь минимальную стоимость ($200 тыс.), ежегодные расходы на его содержание составят около $25 тыс. В эту цифру входят зарплаты директоров, бухгалтера, пошлины за ежегодное продление юридического адреса и аренды офиса.


Дополнительные расходы при покупке недвижимости

 

Налог на передачу
земельной собственности
0-4% в зависимости от кантона
Например, в кантонах Цюрих, Цуг, Ааргау налог на передачу земельной собственности не взимается. В кантоне Люцерн налог составляет 1,5%, в кантонах Берн и Вале – 1,8% от стоимости недвижимости
Нотариальные расходы  Варьируются в зависимости от кантона – от 0,025% до 0,7%, например, Цюрих – 0.1%, Берн – 0,1-0,5 %
Регистрация права собственности в земельном реестре Варьируется в зависимости от кантона – до 0,6% в среднем  (Цюрих – 0,25%, Люцерн – 0,2 %).


Конкретный пример
Апартаменты 4.5 комнаты, 140 кв.м. В частной резиденции. Парковочное место, подсобное помещение.

  • Стоимость недвижимости                                                                             €705.000
  • Налог на передачу земельной собственности (1,8%)                                 €12.860
  • Услуги нотариуса (ориентировочно)                                                            €7.050
  • Пошлина земельного реестра (ориентировочно)                                        €3.300
  • Пошлина за получение разрешения (квоты) на покупку иностранцами     €1.240
  • Полная меблировка (ориентировочно)                                                         €8.300
  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами              €737 750   

 
   
Кредитование

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность оформления ипотеки на покупку недвижимости через один из местных банков, если они смогут гарантировать кредит существенными депозитами или ценными бумагами. Основными банками, работающими с кредитованием иностранных граждан, являются UBS, Credit Suisse, а также Raiffeisen и Migros Bank. Процент по ипотеке для резидентов Швейцарии составляет: по кредиту с плавающей ставкой – примерно 1%, по кредиту на 10 лет с фиксированной ставкой – примерно 1,8% годовых. Для иностранцев ставка, конечно, будет существенно выше. Как правило, ипотечный кредит можно получить на срок  от двух до 10 лет. Сумма кредита для нерезидентов обычно составляет 50–60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Бизнес

Одним из способов для переселения в Швейцарию является регистрация собственной компании. Хотя это затратно, а положительный результат  не гарантирован. Любой человек имеет право зарегистрировать свою фирму в Швейцарии, и, доказав экономическую пользу для региона и страны, попробовать получить разрешение на работу и вид на жительство. Но регистрация компании или покупка готового бизнеса в стране сами по себе не являются основанием для оформления ВНЖ.

Бизнес-план должен быть одобрен местными властями, при этом основное внимание чиновники обращают на вид деятельности и количество новых рабочих мест. После одобрения проекта через несколько месяцев можно претендовать на получение вида на жительство. Постоянный ВНЖ (ПМЖ) для граждан стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, оформляется не ранее чем через 10 лет легального проживания в стране. Из этого правила есть исключение - если иностранец докажет, что он полностью интегрировался в швейцарское общество, владеет местным языком, работает и платит налоги, то ему, возможно, выдадут ПМЖ – вид на жительство категории “С” – уже через пять лет после въезда в Швейцарию.

Имея ВНЖ в Швейцарии и право на работу, можно, за некоторыми исключениями, пользоваться основными экономическими правами наравне со швейцарскими гражданами. А именно, открывать швейцарские предприятия, участвовать в таких фирмах в качестве акционера и совладельца, учреждать филиалы и заниматься управлением.

Не обладая разрешением на пребывание и  работу в Швейцарии, также можно создавать собственные швейцарские предприятия, но к их управлению необходимо привлекать местных резидентов. При этом не требуется, чтобы швейцарские граждане имели большинство или определенную часть акций (долей) предприятия.

Необходимость привлекать к управлению местных жителей вызвана только тем, что без вида на жительство и соответствующего разрешения на работу иностранец не имеет права трудоустраиваться в Швейцарии, и, следовательно, занимать какие-либо должности в местных компаниях (даже в тех, которые принадлежат ему самому).

Благодарим за помощь в подготовке материала Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley & Partners. 

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Швейцария»:

Статьи

Недвижимость в Альпах: тенденции и перспективы

Альпийские курорты живут по своим правилам. Цены на недвижимость здесь зависят не столько от экономики в стране, сколько от спроса со стороны иностранных инвесторов, интереса к лыжному спорту, динамики развития инфраструктуры и даже продолжительности сезона. Аналитики Savills изучили тенденции на важнейших рынках и назвали самые перспективные курорты для покупки «второго дома». Читать

Самое важное за неделю: Жители Швейцарии сказали «нет» гарантированному доходу, а Prian.ru провел популярный у зрителей вебинар

Швейцарцы отказались получать по €2 250 в месяц от государства. Цены на недвижимость в Большом Лондоне поставили новый рекорд. Зарубежные покупатели жилья для отдыха в Италии предпочитают Ланге и Тоскану. Prian.ru провел вебинар, который посмотрели около 200 человек. В нескольких абзацах - все самое главное о зарубежной недвижимости. Читайте дайджест новостей с 6 по 12 июня. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Швейцарии

Какие существуют типы въездных виз в Швейцарию? Как можно получить вид на жительство и ПМЖ? Как узнать адреса посольств и консульств? Об этих и других тонкостях мы узнаете из материала Prian.ru. Обновлено 13.04.2016. Читать

Самое важное за неделю: В Великобритании инвесторов ждут сложности, а в Швейцарии - высокая доходность

Центробанк Великобритании ужесточил правила ипотечного кредитования для инвесторов. В 2015 году средняя доходность жилья в Швейцарии составила 8,4% годовых. Prian.ru принял участие в выставке «Ярмарка недвижимости». В нескольких абзацах - все самое главное о зарубежной недвижимости. Читайте дайджест новостей с 28 марта по 3 апреля. Читать

Самое важное за неделю: в Болгарии упал спрос на недвижимость, а в Швейцарии – на иностранных специалистов

Спрос россиян на недвижимость в Болгарии резко снизился. Иностранцы теряют работу в Швейцарии. На портале обновлены важнейшие статьи по Таиланду и Швейцарии. Prian.ru принял участие в выставке зарубежной недвижимости «MPIRES 2016». В нескольких абзацах - все самое главное о зарубежной недвижимости. Читайте дайджест новостей с 21 по 27 марта. Читать