Инвестируем с умом. Болгария - вклад в отдых

30 декабря 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Болгария

Самое популярное у российских покупателей недвижимости направление - Болгария – привлекает вот уж точно не финансовой стабильностью и желанием заработать. Вместе с тем, никому не хочется, только купив, понять, что в деньгах ты прогадал. Итак, можно ли сегодня не просто приобрести нечто в «бывшей 16-й республике СССР», но и заработать…

Болгария недвижимость
 

Национальная ситуация
 

Болгария, как и большинство стран Восточной Европы, преодолела все стадии интереса к своей недвижимости – и, как следствие, все стадии изменения цен. В конце 90-х страной заинтересовались иностранные инвесторы: низкие цены, море, комфортный климат…  Тысячи европейцев, в первую очередь англичан и немцев, подумали: «А почему бы и нет»?
 

Под их чутким присмотром, с начала XXI века начал формироваться современный рынок недвижимости Болгарии. На крупнейших курортах появились жилые комплексы и апарт-отели. До неузнаваемости изменились Солнечный берег и Золотые пески, а вслед за ними и небольшие поселки вдоль берега Черного моря. Начала развиваться инфраструктура. Пошел рост цен. 
    

В 2002-2003 году стоимость квадратного метра в стране составляла €250-300, а уже к 2007 году она равнялась €1000. Это был пик…
 

Кризис не обошел вниманием рынок жилья Болгарии, страна переживала его негромко, но очень болезненно. С начала рецессии болгарское жилье в среднем обесценилось на треть. В 2008-2010 годах, наблюдался существенный спад, когда квадратный метр снова вернулся к средней отметке €400. Затем, в 2010-м цены немножко поднялись, но затем замерли – и сейчас по капле то растут, то снижаются. Сейчас интересный российским покупателям болгарский «квадрат» продается в среднем за €600-650.
 

Но - привлекательность (в каком-то смысле и инвестиционную) Болгарии придают, прежде всего, они - низкие цены на жилье. Собственно, по этому показателю среди курортных стран Европы с ней может сравниться разве что Албания, но ее большинство даже не рассматривает. А в Болгарии, к тому же, совсем недорогая жизнь и маленькие налоги на недвижимость – всего 0,3% от стоимости жилья в год.  
 

Тем не менее, мало кто из россиян приобретает жилье здесь с целью инвестиций. Чаще это покупка для себя - чтобы отдыхать. Для нас ценны территориальная близость, сходство языков – вообще, то, что называется сходным менталитетом.   
 

Но – повторим – интерес россиян не способен обеспечить рост болгарской недвижимости. Даже на самых знаменитых курортах страны стоят недострои, владельцы которых ждут лучших времен.


Сергей Наталенко («BG Hot Property»): "Болгария несколько лет назад вступила в Евросоюз. И хотя немногое из фондов этого объединения ей удалось реализовать, уже налицо улучшение инфраструктуры. Кроме того, сейчас недвижимость в Болгарии распродают англичане и ирландцы – с большими скидками. Таким образом, у инвестора есть реальная возможность купить жилье за бесценок...".


Горян Варбанов («New Estate»): "Можно сказать, что люди, купившие и продавшие недвижимость в период между 2000 и 2008 годом -  заработали. В этот период процент роста цен на недвижимость во всех сегментах рынка выражался в двузначных числах. Но покупают ли россияне в Болгарии с целью инвестирования? Отвечу на этот вопрос кратко – скорее, нет".

Порог входа
 

Минимальная сумма, за которую можно купить жилье в Болгарии, составляет менее €5 тыс. Всерьез такое жилье россияне не рассматривают. И не только потому, что инвестиционная привлекательность его равно нулю. Это просто некачественные домики, вдали от туристических мест, интересные разве что отшельникам. Варианты неликвидные ни сейчас, ни в будущем.    
 

И на курортах есть дешевые объекты - около €15 тыс. Это, конечно, будет, совсем небольшая студия, и не на первой линии моря, а в глубине, примерно в километре от пляжей. Но такие варианты действительно есть, в основном на вторичном рынке.  
 

Хотя чтобы получать доход со своего жилья, стоит ориентироваться на сумму минимум в два раза большую. Многие риэлторы и цифру в €25-30 тыс. считают заниженной, напоминая, что спрос сейчас явно уступает предложению. Более того, по их мнению, лишь дорогие, эксклюзивные объекты гарантированно найдут своего покупателя через некоторое время.   

К слову, цены на разных курортах страны существенно отличаются друг от друга. Так, в Святом Власе квадратный метр стоит €800, на Солнечном берегу - €500, в Несебре и Поморие – €800-1000, в Бургасе - €600-650, в Созополе - €700.


Сергей Наталенко: "С точки зрения роста цен на жилье самыми перспективными городами являются Поморие и Равда. Мой совет – для того, чтобы инвестиции в болгарскую недвижимость оказались действительно удачными, необходимо прежде всего определить для себя, чего вы хотите. Начинать необходимо с выбора города, затем – района, и только потом – конкретной квартиры. То есть не спеша шаг за шагом двигаться к осуществлению покупки. Обязательно надо побывать на месте и посмотреть объект".


Александр Звезданов ("Терем БГ)": "Сейчас в стране стабильные цены на недвижимость, они не возрастают и не падают. Пока никто на перепродаже недвижимости не зарабатывает. Самыми ликвидными являются квартиры с одной спальней. На них очень большой спрос. Самые хорошие перспективы роста цен на жилье в Болгарии в больших городах – София, Варна, Бургас".

Перспективы продажи
 

Все, кто покупал недвижимость в Болгарии в конце 90-х, имели возможность заработать – цены росли стремительно. Но вот те, кто покупал жилье в Болгарии пять лет назад и планирует продать сейчас – потеряет. Возможно около 50%.
 

В следующие два года даже аналитики-оптимисты ожидают рост цен на рынке жилья на уровне максимум 3-5%. Это можно назвать несущественным увеличением, поэтому правильнее будет сказать, что цены останутся стабильными. Но – учитывая опыт последних лет – хорошо уже и то, что люди, которые вложатся в недвижимость Болгарии сейчас, ничего не потеряют.
 

В краткосрочной и среднесрочной перспективе ожидать чуда тоже не стоит. А вот если покупать объекты на более долгий срок, то можно рассчитывать на финансовый успех. Впрочем, единого мнения о перспективах рынка у болгарских риэлторов нет.


Горян Варбанов: "В среднесрочной перспективе можно надеяться на «капитальную прибыль» - получение прибыли при перепродаже недвижимости. Но на серьезные цифры я бы не рассчитывал. Нужно иметь в виду, что цены на недвижимость в Болгарии все еще ненамного, но снижаются. Речь идет не только о жилой, но и о коммерческой недвижимости – этот сектор в Болгарии наиболее пострадал. Если в секторе жилой недвижимости уже заметно движение и оптимизм, то коммерческая недвижимость все еще пребывает в серьезной депрессии. О каких-то успехах вложений в этом секторе, на данный момент, можно говорить только при покупке офисных помещений класса А по заниженным ценам, расположенных в центральных районах больших городов, и в основном в Софии".

 

Сергей Наталенко: "Если выйти на рынок быстро и приобрести объект недвижимости прямо сейчас, то через несколько лет можно заработать около 20% от его стоимости. Если  же выбирать жилье не спеша, то можно даже достичь прибыли в 40% через какой-то промежуток времени. С точки зрения перепродажи главным критерием ликвидности является площадь объекта".

 

Перспективы аренды
 

Если о перспективах рынка мнения экспертов расходятся, то оценивая возможную прибыль от аренды, они единодушны. Несмотря на стабильный интерес к болгарским курортам со стороны туристов, ажиотажа тут нет. По нескольким причинам.   
 

Горян Варбанов: "Если вас устраивают 7% годовых, то ответ на вопрос «можно ли заработать на аренде» - да! Самые лучшие показатели в настоящий момент дают жилые объекты в столице. Например: покупаем двухкомнатные апартаменты в Софии по цене около 40 000 евро и сдаем его в аренду за 250 евро в месяц.  Такая инвестиция будет приносить прибыль около 7% в год. Что касается факторов, которые необходимо иметь в виду при покупке, разумеется, в первую очередь – это расположение. Также, очень важно найти компанию, которая будет заниматься управлением апартамента".

 

Сергей Наталенко: "Доходность болгарской недвижимости со сдачи в аренду составляет максимум 7-9% годовых. В Болгарии рынок аренды пока не очень развит. Если говорить о немного меньшей прибыли, но стабильной, то необходимо рассматривать города Бургас и Варна, а также София. Россияне же в основном покупают недвижимость для себя, проживают в ней два-два с половиной месяца в году. Сдавать в аренду недвижимость в Болгарии у россиян непопулярно. Выбирая жилье для сдачи в аренду в курортном городе, необходимо, прежде всего, обратить внимание на то, что предлагает сам жилой комплекс. Это очень важно для потенциального съемщика… Управляющие компании, которые занимаются сдачей недвижимости в аренду, только начинают выходить на рынок. Их услуги стоят 20-25% от суммы прибыли".


Александр Звезданов: "Поскольку курортный сезон в Болгарии длится всего три-четыре месяца, на аренде недвижимости в курортных городах Болгарии много не заработаешь. В больших городах можно сдавать жилье круглогодично студентам и рабочим. Но есть один мировой принцип – выгодно сдавать в аренду недвижимость, когда стоимость арендной платы составляет минимум 1% от стоимости жилья. У нас в Болгарии этот показатель меньше 1%. Поэтому сдавать в аренду жилье в нашей стране невыгодно".


Вывод
 

Болгарская недвижимость не была интересна российским инвесторам и вряд ли будет интересна в ближайшем будущем. Действовать столь же решительно как англичане пятнадцать лет назад мы не умеем, а большинство прогнозов не обещают заметный рост цен. Так что чистая инвестиция вряд ли станет для многих причиной покупки.
 

Определенную перспективу открывает стабильно высокий интерес к болгарской недвижимости россиян. Можно сказать, что наши соотечественники в какой-то степени определяют стандарты местной недвижимости так, как это делали  раньше англичане. Например, некоторые жилые комплексы на курортах Болгарии построены и отделаны с учетом требований именно российских клиентов. Это позволяет рассчитывать на перепродажу купленной квартиры через некоторое время своему соотечественнику, который может и переплатить.
 

Правда – и это тоже подтверждают риэлторы – российские клиенты за последние годы стали более требовательными и щепетильными. Так что, Болгария, в ближайшие годы, несомненно, сохранит лидерство среди стран, где россияне покупают жилье. Но причиной тому будут все же солнце и море по доступной цене.

 

Авторы Филипп Березин, Ольга Давыдова

Фото Филипп Березин

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Болгария»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: курортная недвижимость Болгарии

Представитель компании Стройинвест Груп БГ Снежана Андонова поделилась своими наблюдениями за рыком курортной недвижимости Болгарии, рассказала, как изменился покупательский спрос и требования к недвижимости, чем привлекателен Святой Влас и каковы местные цены. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: болгарский рынок

Генеральный директор компании Homeforyou Вилор Христов рассказал о последних тенденция на рынке недвижимости Болгарии, новом городском строительстве и иностранных покупателях, поделился мнением по поводу перспектив рынка. Читать

Содержание недвижимости в Болгарии

Каковы обязанности владельцев недвижимости в Болгарии? Каков размер налогов и сборов, коммунальных платежей? Как сдать свое жилье в аренду, сколько на этом можно заработать? И как продать объект в балканской стране? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в этом материале. Обновлено 18 октября 2016 года. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Болгарии

Владельцы недвижимости в Болгарии могут рассчитывать на визовые льготы. Что требуется для оформления такого въездного документа? На каких условиях предоставляются ВНЖ, ПМЖ и гражданство? Полный список необходимых документов и адреса посольства и консульств Болгарии вы найдете в нашем материале. Обновлено 21 сентября 2016 года. Читать

Инвестиционный акцент: Обзор рынка недвижимости Болгарии. 2016 – 2017

В крупных городах Болгарии цены на квартиры начали расти. Иностранцы ищут объекты, способные принести прибыль. По количеству запросов украинцы обгоняют россиян. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Болгарии. Читать