Калькулятор: считаем расходы на покупку и содержание квартиры на Солнечном Берегу (Болгария)

Портал Prian.ru открывает новую рубрику под названием «Калькулятор». Совместно с экспертами ведущих риэлторских компаний мы рассчитаем, сколько денег вы реально потратите на поиск, покупку и обслуживание недвижимости за рубежом. А также, сколько сможете – если сможете – заработать на аренде.

Безусловно, подсчитать все расходы и вывести универсальную сумму – невозможно. У каждого покупателя свои потребности, свой подход к подбору объекта и свои представления о комфорте. И все-таки приблизительно рассчитать семейный бюджет на покупку небольшой квартиры на болгарском курорте Солнечный берег можно еще до принятия решения о сделке.

 

В материалах этой рубрики мы исходим из некой "оптимальной схемы", когда объект находится быстро, а процесс покупки проходит гладко. Упомянутые ниже расходы можно считать неизбежными, а насколько итоговая сумма будет отличаться от приведенной зависит в первую очередь от аппетитов покупателя.

Материал подготовлен совместно c компанией New EstateБолгария


I. Выбор квартиры в Болгарии, Солнечный берег


Дано

Покупатели – семья и двух человек – отправились на Солнечный берег с целью найти и приобрести устраивающую их квартиру. Поездку организовали самостоятельно, без помощи туроператора или агентства недвижимости. В стране находились в течение четырех дней. По опыту большинства риэлторов и покупателей найти подходящее жилье за меньшее время практически невозможно. А в означенный срок реально уложиться, если провести – еще дома – серьзную подготовительную работу: найти варианты в интернете, связаться с агентствами, договориться о просмотре. 

Расходы

Авиаперелет - €600 на двоих
Если заказывать билеты за несколько дней до поездки, то по состоянию на начало марта 2014 года цены на перелет из Москвы в Бургас или Варну начинаются от 15 000 рублей на человека (в обе стороны). Из Питера итоговая сумма немного выше – от 19 000 рублей, из Новосибирска – от 30 000 рублей. Можно сэкономить, заказав билет заранее, или воспользовавшись акциями авиакомпаний.

Смотровой тур – бесплатно или €25-35 в сутки за аренду авто
Конечно, агентство, показывая потенциальному покупателю варианты, не будет брать с него деньги за бензин. Но также очевидно, что компания не готова возить клиента по всей стране (в данном случае, по всему побережью). Если визитер ищет варианты в районе Солнечного берега, ему предложат смотровой тур максимум от Бургаса до Елените. Если же покупатель хочет осесть на Золотых песках, он может рассчитывать на поездки от Балчика до Бялы и Обзора.

New Estate: Обычно мы рекомендуем потенциальным покупателям разместиться в гостинице Несебра и составить график осмотров с несколькими агентствами. Как правило, представители компании заезжают за покупателями в отель и везут на осмотр. На практике, если объекты находятся в одном регионе Болгарии, то смотровые туры для клиентов бесплатны.
Если хочется побывать в разных регионах страны (Солнечный Берег – Варна и севернее... или Солнечный Берег – Созополь и южнее... или в деревнях...), можно взять автомобиль напрокат. В горячий сезон средняя цена аренды машины  – €25-35 в сутки, а в несезон  –  дешевле.


Проживание (за 4 дня) - €140-160
На Солнечном берегу есть варианты размещения на любой кошелека – от скромных хостелов до пятизвездочных отелей. При расчете учитывались средние расценки за проживание в гостинице, отмеченной тремя звездами, в высокий сезон - €35-40 за номер в сутки. Правда, надо учесть, что цены могут быть выше, если заказывать номер в последний момент.

Питание - €140-160 (обед в ресторане на двоих – около €20)
Исходим из того, что завтрак включен в счет проживания в гостинице. Но вообще питание в Болгарии недорогое. Обед в ресторане будет стоить €7-10 на человека. В среднем: суп €1,5-2, салат €3-4, второе - €5-7 и напитки. При подсчете учитываем, что покупатель захочет и пообедать, и поужинать.  

Итого

Четырехдневная поездка в Болгарию на осмотр недвижимости обойдется на двоих в €850-1000. Кстати, некоторые агентства возвращают клиентам расходы на ознакомительный тур, если он завершается покупкой. Но во время таких туров трудно оценить многообразие вариантов.
 

Квартира в Болгарии


II. Покупка квартиры в Болгарии


Дано

Покупатель выбрал меблированную квартиру на вторичном рынке Солнечного берега за €30 000. Апартаменты с одной спальней расположены в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детская площадка, охраняемая территория) на второй линии от моря. Вариант подобрало ему агентство.

Отметим, что для Солнечного берега €30 000 – это средняя цена квартиры, площадью около 50 кв. м. Есть варианты и дешевле – в районе €20 000, – но в этом случае апартаменты, скорее всего, будут находиться на отдалении от моря. Встречаются предложения и дороже – за €40 000-50 000, или около €1000 за кв.м., – покупатели которых вправе рассчитывать на дом повышенной комфортности, т.е. дорогие отделочные материалы и приятные бонусы вроде СПА-центра. Оценить весь спектр вариантов недвижимости на Солнечном берегу Болгарии можно на портале Prian.ru.

Расходы

Квартира - €30 000

Как правило, указанная в прайсе сумма - итоговая. То есть дополнительные расходы вам еще предстоят, но САМ ОБЪЕКТ - будет стоить именно этих денег. 
 

New Estate: При осмотре и бронировании объекта, покупатель может сделать свое встречное предложение по цене, например: "€28 000 и я беру!” Агент, в свою очередь, ведет переговоры с продавцом и озвучивает ему предложение клиента. Если владелец соглашается понизить цену – ок, если нет – то нет. Бывает, что стороны сходятся где-то посредине.

Вся сумма – €30 000 – должна оказаться на счету продавца в день подписания нотариального акта, по которому право собственности переходит в к новому владельцу. На практике российские покупатели переводят необходимые деньги со своего российского на свой болгарский счет в течение двух месяцев после бронирования – именно столько длится средняя сделка.   


Работа агента - бесплатно
New Estate: Обычно с момента осмотра и до получения покупателем нотариального акта о собственности – работа риэлтора бесплатна. Если покупатель желает воспользоваться помощью агента по послепродажной регистрации недвижимости в БУЛСТАТ, налоговой и службе по кадастру и геодезии, а так же по переоформлению абонементных номеров на коммунальные счета, такие услуги уже будут платными.

Стандартная практика: при покупке вторичной недвижимости в курортных районах – клиент не платит комиссионные агенству. Однако есть случаи (особенно, когда в сделке несколько посредников), когда агенство взымает комиссионные с покупателя, порой до 10% от цены объекта. Это вопрос договоренностей между сторонами. Если покупателя не устраивает цена недвижимости или условия проведения сделки, он может не работать с таким агенством.


Налоги и сборы – около €1500
Дополнительные расходы на переоформление права собственности на недвижимость в Болгарии составляют около 5% от цены объекта. Налоги и сборы за квартиру стоимостью €30 000 на Солнечном берегу включают:
-    Такса за запись в имущественном реестре в суде – 60 лев (€30)
-    Местный (муниципальный) налог на покупку недвижимости – 1760 лев (€880)
-    Нотариальные таксы, включая НДС – 630 лев (€315)
-    Услуги лицензированного переводчика – 80 лев (€40)

Как правило, нотариус сам назначает официального переводчика, который по закону несет ответственность за верность перевода и подписывается во всех прочитанных документах. Также, переводчик разъясняет покупателю все, что говорит нотариус.

-    Составление и написание нотариального акта – 300 лев (€150)

В Болгарии нотариусы распределяются по районам: на каждые 10 000 жителей – один нотариус. Сделки осуществляются только там, где расположена недвижимость. В районе Солнечного берега работает всего три нотариуса.

Переоформить право собственности на недвижимость можно на самом Солнечном Берегу (там работает один нотариус) или в Несебре (там есть два нотариуса). Обычно каждое агенство сотрудничает с одним из нотариусов и записывает день и час сделки за несколько дней (2-5 дней). Если человек покупает недвижимость без помощи агентства, он сам должен связаться с нотариусом и записать день и час сделки.

-    Справка – идентификация личных документов – 20 лев (€10)
-    Нотариально заверенные копии документов – 20 лев (€10)
-    Нотариальная такса за регистрацию договора о поддержке и управлении – 150 лев (€75)

New Estate: Деньги за недвижимость переводятся по безналичному расчету в евро. А вот услуги нотариуса чаще оплачиваются в левах – и наличными, при оформлении сделки. Чаще всего сотрудники нотариальной конторы сами «раскидают» деньги по разным счетам. И через 2-3 дня (или чуть позже) вместе с документами, подтверждающими право собственности, клиент получает кучу справок, подтверждающих оплату того или иного действия.    
 

Регистрация недвижимости - €150
После завершения сделки и получения нотариального акта недвижимость регистрируется в трех инстанциях.

Во-первых, в течение семи дней после получения нотариального акта сотрудники агентства недвижимости подают заявление на оформление номера Булстат (Болгарская статистика).

Во-вторых, в течение двух месяцев (этот срок установлен законом) сотрудники агентства декларируют собственность в муниципальной налоговой инспекции. Декларация происходит путем заполнения бланка, предъявления номера Булстат и нотариального акта.

И в-третьих, представители покупателя актуализируют информацию о новом владельце в службе по кадастру и геодезии. Для этого этапа законом не предусмотрены ограничения по срокам.

Регистрация недвижимости в этих инстанциях – обязательна. Невыполнение данных требований приводит к штрафам, но не влияет на ваше право собственности на недвижимость.

New Estate: Теоретически все процедуры клиент может пройти самостоятельно. На практике все три процесса стараются перепоручить агентству: в €150 входят и все расходы по регистрации и агентская «накрутка». Причина проста: Булстат находится в Несебре, налоговая и кадастровая службы – в Бургасе. У этих организаций свои часы работы, разговаривают там, понятное дело, на болгарском. Метаться между ними, заполнять документы, получать справки – на самое приятное занятие.   

Итого

Итоговая стоимость квартиры с учетом налогов и сборов за переоформление права собственности составит около €32 000. Расходы покупателя могут вырасти еще на €1000-3000, если он решит сотрудничать с агентством, которое берет плату за свои услуги.
 

Квартира на Солнечном берегу

III. Обслуживание квартиры в Болгарии


Дано

Семья из трех человек живет в своей квартире на Солнечном берегу в течение трех месяцев. В остальное время квартира пустует.

Расходы

Муниципальный налог - €65 в год
Все владельцы недвижимости в Болгарии платят муниципальный налог и налог на вывоз мусора. Эти два сбора объеденены в один. Деньги вносятся ежегодно до 31 декабря. Можно выплатить всю сумму сразу или по частям. Размер налогов составляет 0,15-0,4% от стоимости объекта в зависимости от муниципалитета, в котором расположена квартира.

Рассчитаем стоимость годового налога для апартаментов стоимостью €30 000, расположенных на Солнечном берегу.
-    0,12% (налог на недвижимость в муниципалитете Несебра) + 0,9% (налог на вывоз мусора для Солнечного берега) = 0,21% от цены объекта (общий налог)
-    €30 000 (стоимость квартиры): 100 × 0,21% = €63 (около 123 лев) в год

Содержание комплекса – €500 в год
Плата за содержние комплекса устанавливается управляющей компанией. Такса поддержки обычно включает оплату расходов за общие коммунальные услуги; уборку и охрану комплекса, обслуживание общей инфраструктуры (лифт, газон, аллеи, бассейны). Размер платежей зависит от площади квартиры, а также спектра услуг, которые предоставляет комплекс. Ставки варируются от €5 до €15 за кв. в в год. Если жильцы не довольны работой управляющего, они могут его поменять на собрании собственников.

Рассчитаем стоимость содержания квартиры площадью 50 кв. м в ЖК средней ценовой категории.
-    50 (площадь квартиры) × €10 (такса поддержки за кв. м) = €500 в год

Коммунальные услуги – €160-180 за три месяца
За электричество и воду собственники апартаментов платят по счетчикам. Соотвественно, если квартира пустует, эти расходы стремятся к нулю. Если же семья из трех человек проживает в апартаментах, то электроэнергия будет стоить около €40-45 в месяц, водоснабжение обойдется в €15-20 в месяц.

Мобильная связь – около €150 за три месяца
В Болгарии работают три основных оператора мобильной связи «Глобул» (Globul), «Виваком» (Vivacom) и «Мтел» (Mtel). Все они предоставляют качественные услуги, в том числе, на звонки за границу. Стартовый пакет с подключением сим-карты стоит около €3. В дальнейшем счет можно пополнить на любую сумму. В среднем, минута разговора с Россией будет стоить €0,19.

Питание - €1800 за три месяца
Безусловно, расходы семьи из трех человек на продукты питания (покупка на рынках и в магазинах) зависят от их личных вкусов и предпочтений. В среднем можно ориентироваться на сумму в €20 в сутки. Но - мы не учитываем походы в кафе и рестораны...

Непредвиденные расходы - €100-200 в год
Рассчитывая семейный бюджет на содержание квартиры и проживание в Болгарии, стоит включить небольшую сумму в графу «непредвиденные расходы». Например, у вас может сломаться кондиционер или протечет кран. Этого может и не произойти, но все-таки…

Итого

Обслуживание квартиры и трехмесячный отдых в Болгарии будет стоить нашей семье около €3000 в год. Из всех приведенных в статье расчетов эта цифра самая субъективная. Ведь мы учитывали только регулярные траты владельцев жилья, а ведь у вас будут еще и расходы на развлечения, путешествия по стране, покупку одежды и товаров для дома…
 

Пляж в Болгарии


IV. Сдача квартиры в Болгарии в аренду


Дано

В течение месяца в горячий сезон собственник сдает квартиру в аренду с помощью управляющей компании.

Доходы

Квартиру площадью 50 кв. м, расположенную на Солнечном берегу рядом с морем, летом можно сдать за €30 в сутки. Рассчитаем, сколько заработает на аренде владелец апартаментов.
-    €30 в сутки × 30 дней = €900
-    От суммы €900 вычитаем 10% (налог на сдачу в аренду) и еще 10% (за услуги управляющей компании) = €720

Итого

Если управляющая компания обеспечит 100% заполняемость квартиры, владелец жилья всего за месяц аренды сможет заработать сумму, которой хватит на оплату муниципального налога, таксы за содержание комплекса и коммунальных услуг.
 

Поиск квартиры в Болгарии
Авиаперелет, за двоих €600
Смотровой тур бесплатно
Проживание в отеле, 4 дня €140-160
Питание, 4 дня €140-160
Покупка квартиры в Болгарии
Квартира €30 000
Работа агента бесплатно
Налоги и сборы €1500
Регистрация недвижимости €150
Обслуживание квартиры в Болгарии
Муниципальный налог €65 в год
Содержание комплекса €500 в год
Коммунальные услуги €160-180 за три месяца
Мобильная связь около €150 за три месяца
Питание €1800 за три месяца
Непредвиденные расходы €100-200 в год
Сдача квартиры в Болгарии в аренду
Услуги управляющей компании €90 в месяц (10% от заработка)
Налог на сдачу в аренду €90 в месяц (10% от заработка)

 

Благодарим за помощь в подготовке материала компанию New Estate


Фото Филипп Березин   

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Болгария»:

Статьи

Диалоги о зарубежной недвижимости: курортная недвижимость Болгарии

Представитель компании Стройинвест Груп БГ Снежана Андонова поделилась своими наблюдениями за рыком курортной недвижимости Болгарии, рассказала, как изменился покупательский спрос и требования к недвижимости, чем привлекателен Святой Влас и каковы местные цены. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: болгарский рынок

Генеральный директор компании Homeforyou Вилор Христов рассказал о последних тенденция на рынке недвижимости Болгарии, новом городском строительстве и иностранных покупателях, поделился мнением по поводу перспектив рынка. Читать

Содержание недвижимости в Болгарии

Каковы обязанности владельцев недвижимости в Болгарии? Каков размер налогов и сборов, коммунальных платежей? Как сдать свое жилье в аренду, сколько на этом можно заработать? И как продать объект в балканской стране? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответы в этом материале. Обновлено 18 октября 2016 года. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Болгарии

Владельцы недвижимости в Болгарии могут рассчитывать на визовые льготы. Что требуется для оформления такого въездного документа? На каких условиях предоставляются ВНЖ, ПМЖ и гражданство? Полный список необходимых документов и адреса посольства и консульств Болгарии вы найдете в нашем материале. Обновлено 21 сентября 2016 года. Читать

Инвестиционный акцент: Обзор рынка недвижимости Болгарии. 2016 – 2017

В крупных городах Болгарии цены на квартиры начали расти. Иностранцы ищут объекты, способные принести прибыль. По количеству запросов украинцы обгоняют россиян. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Болгарии. Читать