Денежный удар: как валютный курс повлияет на стоимость жилья в Европе

Среди стран, наиболее популярных у покупателей из России, Украины, Беларуси, Казахстана, мы выбрали пять, в которых граждане наших стран - основные иностранные покупатели. Оценили текущую ситуацию и совместно с экспертами компаний дали прогноз.

Болгария

Место в рейтинге Prian.ru – 1-е (рейтинг учитывает количество запросов по всем направлениям на портале Prian.ru в 2014 году).
Динамика цен за год: +0,4% (По данным компании Knight Frank – сравниваются цены III квартала 2014 и III квартала 2014 годов).
Ситуация
Цены на недвижимость в Болгарии последние два года стабильны. Рынок жив: граждане России чуть снизили активность, граждане Украины повысили. На Prian.ru Болгария по-прежнему - номер один. С гигантским отрывом.
Дальнейшие перспективы рынка неоднозначны. Россияне и украинцы (основные покупатели приморской недвижимости в стране) в следующем году лучше жить точно не станут, и чтобы их удержать, риэлторам, видимо, придется идти на уступки. С другой стороны, болгарские квадратные метры по европейским меркам недороги. Дальнейшее удешевление сделает их еще более заманчивыми для немцев, поляков, румын. Они могут частично занять место русскоговорящих клиентов и поддержать цены.
Мнение
Горян Варбанов, New Estate:
- Утверждать, что падение рубля никак не отразится на болгарском рынке недвижимости, было бы нелепо. Если в ближайшее время количество предложений начнет сильно превышать спрос, то возможно некоторое понижение цен на курортную недвижимость. Такую тенденцию мы помним по 2008-2009 г., когда в аналогичной ситуации были граждане Великобритании.
Думаю, изменится контингент покупателей. Те, кто раньше покупал жилье в курортных районах у моря или в горах для себя при помощи российских банков, вероятно с рынка уйдут. Сложнее будет и пенсионерам.
Но люди, которые имеют даже небольшие сбережения в евро или долларах, будут приобретать недвижимость в Болгарии с целью инвестиции. Ведь, не так много стран предлагают за €15-20 тысяч курортную недвижимость, с которой можно получать доход - 5-6% годовых. Так в этом году поступали покупатели из Украины, где кризис из-за происходящих в стране событий, наступил раньше.

Черногория

Место в рейтинге Prian.ru – 7-е
Динамика цен за год – нет данных
Ситуация
Новостью года стало решение местных властей выдавать ВНЖ владельцам жилья – правда, пока закон не заработал.
Черногория не входит в ЕС, и решение очевидно было направлено на граждан из республик бывшего СССР. Тем более, что небольшой черногорский рынок сильно зависит от русскоязычных клиентов. Поэтому местным застройщикам в последние месяцы нелегко. Это может повлиять на их аппетиты.
Мнение
Анна Туревская, Area Investment doo:
- Пока мы не заметили особого снижения цен – разве что на низко ликвидные объекты. Варианты с хорошей локацией не подешевели. Как будут развиваться события дальше, думаю, станет ясно после новогодних праздников. Безусловно, ситуация в России и на Украине уже сказывается на черногорской недвижимости. Ведь Черногория – маленькая страна, и предложений тут немного, и спрос со стороны русскоговорящих покупателей важен.
По моим наблюдениям, более всего снизился спрос на объекты в среднем ценовом сегменте, в диапазоне от 80 до 150 тысяч евро. С другой стороны, интерес к коммерческим объектам – например, мини-отелям – даже вырос.

Латвия

Место в рейтинге Prian.ru – 11-е
Динамика цен за год +5,8%
Ситуация
Цены на латвийскую недвижимость в последние годы скакали вверх-вниз. Последние месяцы они на подъеме. Ужесточены требования к желающим получить ВНЖ, теперь они должны приобрести объект дороже €250 000 (раньше хватало €143 000, а то и €72 000). Получается, прохладная Латвия конкурирует с теплой Грецией, где цена сделки «ВНЖ за жилье» такая же.
В середине года вообще говорили о запрете на выдачу ВНЖ россиянам; политика вышла на первый план. Но, как и предсказывал Prian.ru, после выборов в Сейм разговоры умолкли. Так что основные сомнения, связанные с активностью покупателей на латвийском направлении – финансовые. Все-таки граждане России в значительной степени формировали спрос. Особенно на рынке элитной недвижимости Латвии, который может просесть.
Мнение
Роман Голубев, главный редактор газеты «Квадратный метр» (Рига):
- Резкое падение рубля, безусловно, скажется на ценах. Полагаю, подешевеют – в евро, разумеется – объекты в центре Риги и Юрмале, ориентированные на иностранного покупателя. Конечно, многие девелоперы говорят, что ничего снижать не будут, но при сохранении нынешнего уровня спроса им ничего другого не останется. А вот "обычное" жилье, находящееся вне массового спроса со стороны иностранцев - к перепадам курса рубля абсолютно устойчива.
Вообще же спрос со стороны россиян снизился. Но это произошло еще до недавнего падения рубля. Меньше людей претендуют на ВНЖ – до 1 сентября ежемесячно рассматривалось 250-260 заявок, а с сентября по ноябрь - менее 30… Зато возросло число запросов на покупку коммерческой недвижимости. Логика понятна: деньги в еврозоне лучше защищены от курсовых колебаний. Покупатели ищут объекты с доходностью хотя бы в 5% годовых. Вот только в Латвии найти предложения с подобной отдачей трудно.

Финляндия

Место в рейтинге Prian.ru – 9-е
Динамика цен за год – 2,2%
Ситуация
Финская экономика зависит от российского спроса, но к недвижимости это относится в незначительной степени. Да, среди иностранцев россияне – покупатели №1, но в Финляндии «не финны» покупают мало жилья – около 1% от общего числа сделок проходит с их участием. Массового исхода россиян-собственников, о возможности которого писали осенью, тоже нет. Так что рассчитывать на падение цен в Суоми трудно. Разве что в рамках среднестатистического: за пределами Хельсинки в последние месяцы жилье и так не дорожает.
Мнение
Максим Песочинский, «Адвекс»:
- Финский рынок недвижимости заточен «под местных». Русские купили – хорошо, не купили – и ладно. Даже в Иматре и Лаппеенранте, вопреки распространенному мнению, живут сплошные финны. Так что никакого влияния на цены не будет. Они не снизятся.
Конечно, падающий рубль повлиял на финскую экономику. Туристов стало меньше, владельцы бизнеса, связанного с туризмом, планировали один доход, а получили другой. 2014-й год никто не хвалит. Но россияне покупают в последние месяцы не жилье, а кофеварки, телевизоры, музыкальные центры. Но повторюсь – финский рынок безумно стабилен.

Кипр

Место в рейтинге Prian.ru – 14-е
Динамика цен за год - 9,2%
Ситуация
Оффшоризация привела к значительной зависимости страны от банковского сектора, кризис которого два года назад обрушил экономику острова. Банки, до этого активно инвестировавшие в кипрскую недвижимость, создали спекулятивный пузырь. Цены на жилье были выше греческих или испанских, когда он лопнул. Результат: последние два года жилье дешевеет относительно высокими темпами.
Но средиземноморский оффшор отлично освоен российскими и украинскими бизнесменами, которые, естественно, покупали жилья рядом со своими капиталами. Кипр еще и одна из самых теплых точек Европы. Купальный сезон длится почти круглый год, что тоже делает местную недвижимость привлекательной.
Россияне очень активно покупали на Кипре. Доля сделок с их участием достигала в иные годы 40%. Сейчас наблюдался спад, хотя интерес сохраняется.
Мнение
Юлия Титова, Rentsale:
- Кипрский рынок реагирует на снижающиеся возможности покупателей, но, полагаю, меньше, чем болгарский или черногорский. Во-первых, в последние годы влияние клиентов из России и Украины уменьшается. Гораздо более активны сейчас инвесторы из Китая. Во-вторых, последние годы на Кипре и так наблюдается спад – экономика не в лучшем состоянии, так что падать особенно некуда. Ну и в-третьих, местная недвижимость все равно остается привлекательной для тех, кто хочет и жить сам, и сдавать в аренду – все-таки здесь длинный курортный сезон.

Резюме: Еще никогда в новейшей истории покупатели из «бывшего СССР» не играли столь заметной роли на рынках зарубежной недвижимости. Падение их интереса не останется незамеченным. В первую очередь цены могут снизиться на объекты, строившиеся с учетом спроса со стороны клиентов с северо-востока. Дорогие объекты на побережьях Болгарии и Черногории, роскошные квартиры в Риге в евро могут подешеветь. Насколько? Вряд ли больше, чем на 5-10%.
Хотя бы потому, что переоценивать влияние нашего спроса не стоит. Пример Финляндии в этом смысле характерен. Не купят россияне с украинцами – купят другие. Местные жители или граждане соседних стран, доходы которых более стабильны.

Автор Филипп Березин
Фото Филипп Березин, Анастасия Фалей