Личный опыт: двухуровневый пентхаус на Пхукете. Часть 2

5 января 2016 года
| Рубрики: Личный опыт
Теги: Таиланд

О тонкостях оформления сделок с недвижимостью, международных переводах, тайских строителях и местном колорите читайте в личном опыте Виктора из Москвы, который стал счастливым обладателем пентхауса в Таиланде.

ДОСЬЕ PRIAN.RU
Покупатель: Виктор из Москвы
Риэлтор: Exotic Property
Регион: Таиланд, Пхукет, Камала
Объект: двухуровневый пентхаус с двумя спальнями, 113 кв.м
Цена: около €280 000
Сделка: 2011 год, первичный рынок


- Застройщик оформлял документы только в батах, а наши банки на международных платежах работают с долларами и евро. 

-  Разовый депозит на ремонт (аналог наших взносов на капитальный ремонт) составляет €750 и годовой взнос за обслуживание территории комплекса (платится ежегодно, рассчитывается исходя из площади жилья) – около €1500.

- Быстро в Таиланде работают специалисты, получившие западный опыт, или поработавшие в Бангкоке. Остальные знают, что впереди вся вечность, и не торопятся.


- Складывается ощущение, что все этапы покупки у вас прошли легко и практически незаметно...

- Не совсем так. Первый резервирующий платеж я делал в Таиланде при заключении предварительного договор. Составлял он 100 000 бат. На тот момент тайская валюта примерно была равна рублю. На этом этапе все было, действительно, просто. Деньги сняли на месте с банковской карты через терминал офиса.

А дальше было сложнее - все платежи проводились из России, через обслуживающий нашу компанию банк, входящий в группу Societe Générale. Банк запросил подлинник основного договора, его перевод на русский язык и платежные поручения по каждому переводу в долларовом эквиваленте. Первый перевод готовился больше двух недель. Это время ушло на изучение договора юридическим отделом банка и подготовку платежных поручений, удовлетворяющих его требованиям.

Застройщик оформлял документы только в батах, а наши банки на международных платежах работают с долларами и евро. Благодаря содействию менеджеров компании, которые сопровождали сделку, застройщик стал оформлять платежное поручение с указанием суммы в батах и долларах.

И тут проявилась еще одна особенность. Принимающий тайский банк сразу переводил платеж в бат и, в связи с колебаниями курса, полученная сумма могла отличаться от запрошенной в большую или меньшую сторону. Правда, это оказалось небольшой проблемой. Отклонение корректировалось последним платежом.

В подготовке документов по текущим платежам сотрудники агентства недвижимости тоже здорово помогли. У тайцев есть особенность - чем ближе и настойчивее партнер, тем быстрее и качественнее идет обработка документов. Без «своего» представителя в стране процесс мог затянуться. Хотя и у меня случилась накладка с последней выплатой, которая закрывала всю сделку. По бумагам в батах была указана сумма эквивалентная $1200, а в долларах - $12 000.

Без этого платежа выплаты не закроют. До отъезда в Таиланд три дня, а тут явная ошибка тайской бухгалтерии. Я занервничал. Правда, менеджеры фирмы меня успокоили. Сказали, что пока идет платеж, они еще раз уточнят сумму и обеспечат возврат. В результате на встрече в офисе застройщика в Таиланде мне выдали разницу наличными. Из этих денег я выплатил необходимый налог со сделки и стартовые эксплуатационные платежи.

пентхаус в Таиланде

- А заранее от вас не требовали каких-то подтверждений финансовой состоятельности?

- Я попал на Пхукет по корпоративной программе и, естественно, данные по мне туристический дивизион встречающей компании передал в свой же дивизион по работе с недвижимостью, поэтому вопросов по поводу наличия денег мне не задавали. Средства должны были идти банковскими переводами из России, об этом застройщик и агент были поставлены в известность.

- Во сколько вам обошлись услуги агентства?

- Они мне ничего не стоили. По крайней мере, отдельных денег с меня не просили. Я предполагаю, что большая компания с неплохой репутацией, скорее всего, имеет агентские договоры с застройщиками на острове, и часть перечисленных мной средств должна пойти им в качестве комиссионных.

Компания неплохо представляла мои интересы, проводила мониторинг надежности застройщика, так что вопросов я не задавал. А из бесед со специалистам агентства понял, что проблемные объекты клиентам не предлагаются. Более того, были отказы на сопровождение сделок по объектам, которые клиенты нашли самостоятельно, если  надежность застройщика вызывала сомнения.

- Как проходило оформление документов?

- В январе 2014 года в офисе Icon Park я подписал доверенность на представителя застройщика на оформление документов. Приятный бонус - налог со сделки уже учтен в пакете основных платежей. Мне же осталось оплатить только разовый депозит на ремонт (аналог наших взносов на капитальный ремонт) в размере €750 и годовой взнос за обслуживание территории комплекса (платится ежегодно, рассчитывается исходя из площади жилья) – около €1500.

Для предотвращения возникновения долгов по потреблению воды и электроэнергии полезно внести депозит на энергоносители, с которого уже будут списываться затраты исходя из нормативов. В Icon Park стоимость 1 кВт - 5,5 Бат (около €0,1), 1 куб.м. воды - 17 Бат (€0,4).

Обычно, все налоговые платежи, а также эксплуатационные расходы оплачиваются с банковского счета в местном банке или наличными. Раз в год проходят собрания собственников, где управляющая компания предоставляет отчет, и утверждаются новые расценки на коммунальные услуги (если они меняются). Приглашения я получал, но еще ни разу не присутствовал.

- За отделочными работами в своем пентхаусе тоже не следили?

- Приемкой занимался параллельно с оформлением документов на право собственности. Отмечу, что тайцы (бирманцы) не бракоделы, просто в отсутствии плотного контроля, качество они воспринимают несколько по-своему. Вот и у меня оказались покрыты подтеками плиты в душевых, криво установлены душевые стойки, да и стена в зоне гостиной имела явно выраженную кривизну. Все выявленные замечания были зафиксированы с участием представителя застройщика и в течение года исправлены.

О строительстве и ремонте в стране надо вообще отдельно рассказывать. Строить, имеются в виду низкоквалифицированные, а значит, низкооплачиваемые виды работ, тайцы не любят. Для этого есть бирманцы, которым можно платить по €4,5 в день, и для проживания представлять место в жестяном бараке. Поэтому качество надо контролировать постоянно и скрупулезно. Если этого не делает застройщик, то в момент приема заказчик «радостно» находит много недочетов. Обычно претензии принимаются и исправляются.

Срок исправления - отдельная песня. Мой агент засек, что определенные нами в январе недоделки начали исправлять в июне и после регулярного напоминания. Зато исправляли с размахом. Для выравнивания стен из пентхауса вынесли все, включая встроенную мебель.

Позже, сравнивая фото до и после, я обнаружил изменение тона встроенной мебели. То есть, мне установили новый комплект. Денег не взяли. Зато диван принесли такой, что было впечатление, что он прожил долгую и бурную жизнь в каком-то общежитии. Мы указали на это, но получили ответ, что другого нет. Зато предложили взять компенсацию деньгами.

Менеджер агентства успокоила, сумма соответствует реальной стоимости дивана, а упорствовать смысла нет, поскольку закупать новые застройщик созреет, когда решит крупномасштабно менять мебель в гостиничных номерах.

Позже мы удивились по поводу значительных счетов по электроэнергии и воде, которые нам выставили коммунальщики. Даже пожить в апартаментах еще не успели. Оказалось, что это расходы, накопившиеся за время проведения ремонтных работ. Обратились к застройщику, он взял расходы на себя.  

В ходе приемки после ремонта выяснили, что выполненная по моему заказу кладовка ни в каких документах не фигурирует, но по факту сделана. Видимо, дабы не нервировать клиента, расстроенного очередным «косяками», решили вопрос не поднимать.

Вообще быстро в Таиланде работают специалисты, получившие западный опыт, или поработавшие в Бангкоке. Остальные знают, что впереди вся вечность, и не торопятся. Только настойчивость может ускорить процесс. Настойчивость и вежливость. Если на тайца накричать, он решит, что связываться с таким неадекватным человеком не стоит, и постарается сократить общение с неприятным клиентом до минимума. Тогда никакой производительной деятельности ждать не стоит вообще.

Надо быть готовым раз пять обсудить необходимый результат, можно вмешиваться в процесс, давать указания по ходу работы, но все это надо делать доброжелательно. Если результат работы хороший, можно отблагодарить. Причем это считается не чаевыми, а оценкой работы. Если дал 20 бат, значит работа сделана нормально, если 100 - замечательно. Бывает, что деньги не берут, это крутые специалисты, знающие себе цену, но такое случается редко.

В принципе, тайцы очень эмоциональны, и если ты эмоционально, жестами и мимикой, показываешь, что на этот раз все сделано хорошо (на их взгляд, и в прошлый раз все было хорошо), то все радуются.

- А что можете сказать о своих общих впечатлениях о стране?

- Про колорит местной жизни я могу рассказывать много. Начну по порядку. Я уже упоминал, что хотел остановиться в нешумном пляжном месте. На мой взгляд, под это описание отлично подходит Камала.

Лет тридцать назад эта рыбацкая деревня на берегу песчанной бухты начала превращаться в курортное место. В 2004 году цунами частично разрушило центр поселения, восстановление началось сразу со строительства небольших пляжных отелей.

Средства надо было зарабатывать, а больших денег на инвестиции в не особо брендовое место никто не давал. Но первая линия началась с зеленой зоны, бассейнов, затем коттеджей, только в глубине появились корпусные постройки до пяти этажей. И даже эти клубные комплексы сделаны аккуратно, они не выделяются в окружающей зелени.

Между шоссе, разрезающим поселок, и пляжем есть пара дорожек и масса проулочков, идущих к маленьким коттеджам, виллам, магазинчикам, ресторанчикам и домам местных жителей. Все это хаотично, но симпатично и, по сравнению с тем же Патонгом, тихо и малолюдно.

Отсюда и своеобразный уклад жизни. Так, утром, выходя из комплекса и проходя мимо типичного тайского бара, я не удивляюсь, когда со мной здороваются, и просто отвечаю. В том же Патонге в таких заведениях основная задача зазвать клиента, а здесь могут просто поздороваться.

Когда я шел по местной улочке в сторону гор, к месту строительства очередного объекта, и проходил мимо местных домиков, то приветствия слышал не единожды. Тут главное расслабиться, настроиться на позитив и улыбаться в ответ. И хотя тайцы далеко не дураки и подзаработать на «фарангах» не прочь, доброжелательность ценят.

Кстати, есть и обратная сторона. Если получился скандал с участием тайца и кого-то из «бледнолицых», общественность и силы правопорядка встают на сторону своих. С таким же энтузиазмом местные жители встают на сторону своих в конфликтах с представителями других групп, даже с полицией. И тут уже не думается о последствиях, главное - обида!

Даже на Камале есть темные стороны бытия. Это и проституция (наш гид как-то спросил по-приятельски водителя-тайца, как ему девушки в придорожном баре. Тот ответил, что поостерегся бы). Есть здесь наркомания, как в барах, так и в бараках бирманцев. Есть и воровство. А как же, в телевизионной рекламе ясно говорится, что айфон - это круто, но стоит он дорого, а тут он открыто валяется на пляже.

В общем, если не идеализировать этот солнечный остров, но и не лезть в его мрачные закоулки для поиска острых ощущений, то жить и отдыхать здесь приятно и спокойно.


Подготовила Екатерина Холодова
Фото предоставлены собеседником

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Таиланд»:

Статьи

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестиции в Таиланд

Управляющий партнер компании Exotic Property Светлана Касаткина рассказала об инвестициях в тайское жилье: почему недвижимость в Таиланде не только место для отдыха, но привлекательное направление для инвестиций, какие объекты наиболее интересны для вложений и на какой доход можно рассчитывать? Читать

Визовый режим и вид на жительство в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде не предоставляет визовых льгот и права на постоянное проживание в стране. Как можно получить тайский ВНЖ? Какие необходимы документы? Как можно оформить въездную визу для покупки дома или квартиры? Обо всем этом и многом другом читайте в нашем материале. Читать

Сдаем в аренду квартиру в Таиланде: стратегия и тактика

Владельцы недвижимости за рубежом все чаще задумываются о перспективах сдачи жилья внаем, даже если изначально покупали квартиру для личного отдыха. Prian.ru разбирается, когда выгоднее посуточная, а когда длительная аренда, сколько стоят услуги управляющих компаний, и на какой доход вы сможете рассчитывать в Таиланде. Читайте наше руководство и выбирайте стратегию, подходящую именно вам. Читать

ТОП-5 курортов Пхукета: стиль жизни и недвижимость

Пхукет в сознании многих представляет собой просто один из курортов Таиланда. На самом деле, это обширный регион, на котором расположены несколько зон для отдыха с совершенно разными характеристиками - как для туристов, так и для покупателей недвижимости. Прогуляемся по этому удивительному острову и посмотрим, как живется в разных его частях и где надо искать самую дешевую недвижимость. Читать