Версия
для печати
для печати
Анализируя вторичный рынок в 2015 году, можем сказать, что в первой половине года из-за отлива покупателей из России, количество сделок сократилось почти вдвое. Это произошло, в основном, по причине снижения покупательной способности россиян в евро. Во втором полугодии рынок немного оживился. И уже летом количество запросов и сделок достигло почти прошлогоднего уровня. А в последние месяцы года динамика рынка опять такая же, как и в предыдущем году в это же время.
Цены на курортную недвижимость снизились на 10-15% в сравнении с 2014 г., а средняя цена кв. м жилья сегодня составляет около €300 (в Банско) и около €400 (на побережье). В Софии ситуация противоположна. Здесь цены выросли на 10%. В связи с тем, что банки снизили процентную ставку по кредитам с 8% до 5%, люди охотно пользуются такой возможностью чтобы решить свой жилищный вопрос. Это привело к увеличению спроса и повышению цен на жилье в столице. Цена за «квадрат» недвижимости в Софии сегодня начинается от €800 и, в зависимости от района и других параметров, достигает €1000.
В 2015 году рынок недвижимости в Болгарии вступил в новый этап своего развития.
Восстановилось доверие к рынку, выросло число сделок купли-продажи и увеличились цены на городскую недвижимость. Активность девелоперов также выросла, и результатом стал двойной рост выданных разрешений на строительство и числа реально начатых зданий в крупных городах. Все больше сделок заключается на первых этапах проектов.
Покупателей все больше интересуют инвестиции и возможность получения дохода от последующей сдачи в аренду. Наши данные показывают, что доходность на данный момент составляет 5,4% для Софии, а в наиболее востребованных районах и новостройках она превышает 6% в год.
Данные звучат как обзоры 10 лет назад, но есть одна существенная разница. Подъем рынка впервые за десятилетие почти полностью обусловлен внутренними факторами и местным спросом, в отличие от периода бума, когда ведущим был иностранный интерес. Это означает, что рынок недвижимости в настоящее время гораздо ближе к своему фундаменту, что дает основание лучшего и более устойчивого его развития в ближайшие годы.
Все это результат комплексного влияния макроэкономических факторов, таких как ускорение роста ВВП, рост доходов и средней заработной платы, снижение безработицы, низкие процентные ставки по кредитам (в настоящее время для страны это исторически низкие уровни). Кроме того, цены на недвижимость такие же, как 10 лет назад, а соотношение цен и дохода населения очень хорошее, что делает недвижимость значительно более доступной, чем в период бума. В то же время исчерпываются имеющиеся предложения качественных объектов недвижимости, и возникает необходимость новой строительной активности, продолжается миграция в крупные города, а также целостный рост доверия к рынку недвижимости и восстановление привлекательности недвижимости как варианта для инвестиций.
Впервые за семь лет в стране наблюдается одновременное положительное влияние стольких факторов.
.jpg)
На наш взгляд одним из наиболее интересных регионов в уходящем году была Греция. Ситуация там была крайне нестабильна из-за летнего кризиса с Grexit (смена правительства и референдум по Еврозоне), когда у нас заморозился ряд сделок, но, в целом по году, она выровнялась. По сравнению с 2014 годом цены даже подросли на 8-9%. В силу доступной недвижимости, шикарного климата и низкой стоимости проживания Греция остается одним из лучших курортных направлений в Европе.
2015 год стал еще одним непростым годом для Греции, которая вот уже шесть лет переживает глубокий экономический кризис, равного, которому современная Эллада еще не знала. По прогнозам, этот год должен был стать переломным на пути выхода Греции из кризиса, однако после прихода к власти коалиции радикальных левых сил СИРИЗА в январе 2015 г. ситуация резко изменилась.
Новой власти так и не удалось достичь соглашения с кредиторами о реструктуризации государственного долга и страна фактически оказалась на пороге технического дефолта. В СМИ активно муссировались слухи о возможном выходе Греции из Еврозоны. Потом был референдум, где греческий народ сказал решительное «нет» предложению кредиторов, но не смотря это Берлину удалось продавить греческое правительство и показать, кто в Европе хозяин. Для этого даже пришлось обрушить банковскую систему Греции, которая до сих пор не оправилась от летнего хаоса.
Затем были очередные выборы и снова победа СИРИЗА. Осенью накал страстей поутих, все вернулось на круги своя, и Греция зажила обычной спокойной жизнью. Вот таким был 2015 год для Греции.
Все это не могло не сказаться на рынке недвижимости Греции. Количество сделок сократилось, однако интерес к домам и квартирам, особенно среди иностранцев, даже вырос. Зарубежные инвесторы рассчитывали на резкое падение цен в момент максимальной политической нестабильности, но обвала не произошло. По данным Центробанка, стоимость недвижимости в 2015 году снизилась в среднем на 6%, при этом падение цен на курортные объекты составило 3-4%. Это говорит о том, что жилищный сектор приблизился ко «дну», ожидать резкого снижения в 2016 году не стоит.
Завершающийся год принес некоторую неопределенность на рынок недвижимости Центрального Лондона. Последние изменения в налогообложении сделок с недвижимостью и планируемые нововведения в законодательстве относительно аренды заставили некоторых настоящих и будущих собственников скорректировать свои планы.
Главным событием на рынке недвижимости Черногории в 2015 году я считаю выход и применение на практике долгожданного закона «О предоставлении годового ВНЖ собственникам любого объекта и прямым членам их семей».
В 2015 году работать было сложнее, но от того только интереснее. Сложнее - потому что экономическая ситуация в России, положение на Украине, девальвация казахстанского тенге и азербайджанского маната, то есть, ситуация на тех рынках, с которыми мы традиционно работали, ухудшилась. Но это дало возможность активнее развивать новые направления и более творчески подходить к работе. Кризис - это всегда возможности для развития.
Если говорить о тенденциях 2015 года, то основная, по крайней мере для русскоговорящих покупателей, касается бюджета. Главное – бюджет уменьшился. Стали больше покупать жилье в недорогом диапазоне – €40 000-50 000. Соответственно, и выбор падал больше на удаленные от центра Аланьи районы - Авсаллар и Махмутлар, где стоимость земли, а значит и недвижимости, ниже, чем в центре.
Провожая 2015 год, давайте оглянемся назад и вспомним, за что мы должны быть благодарны этому этапу нашей жизни и карьеры, а что мы хотели бы забыть. Думаю, как и для коллег из других стран, этот год принес нам много опыта, а это, пожалуй, самое ценное для профессиональной карьеры каждого. Скажем ему за это спасибо. Этот год был не самым легким и успешным для всех агентов по продаже недвижимости в Турции. Валютный кризис в России сказался на покупательской способности россиян и продажи снизили свои обороты в самом начале года. Теперь наложим на это острую политическую ситуацию между двумя странами, сложившуюся в последние месяцы года ... Прогнозы не утешительные.
Но все печали оставим позади и будем смотреть с надеждой на грядущий год. Ведь столько еще работы не сделано! Многолетнюю дружбу стран не уничтожить за недели. Россиян по-прежнему ждут низкие цены, простота процедуры покупки недвижимости и отличный сервис. А сколько семей из Казахстана, Азербайджана и других бывших союзных республик не купили себе дом у моря в теплой и гостеприимной Турции! Сколько арабских семей мечтают купить апартаменты и обосноваться в теплом климате Средиземноморья. Ситуация на внутреннем турецком рынке с каждым годом также укрепляется и вселяет огромные надежды работникам сферы недвижимости в новом году.
На рынке недвижимости Германии в 2015 году мы отметили тенденцию дальнейшего роста цен на аренду и покупку недвижимости, особенно ярко это выразилось в крупных мегаполисах. Что касается структуры покупателей, то немцы и европейцы проявляли большую покупательскую активность, а вот большинство россиян приняло выжидательную позицию в связи с кризисом и неясной политической ситуацией в своей стране.
В 2015 году мы сконцентрировались на элитной недвижимости. Значительно укрепили наши связи с зарубежными партнерами, благодаря чему закрыли несколько крупных продаж. В ушедшем году мы также начали новую деятельность, связанную с туристической арендой. Многих клиентов заинтересовала возможность приобрести недвижимость с последующей сдачей внаем и получением гарантированного дохода. Эти направления – элитный сектор и инвестиционные объекты – были востребованы в 2015 году. Думаю, в следующем они также будут активны.
По итогам трех кварталов 2015 года граждане России потратили $743 млн. на покупку недвижимости за рубежом, подсчитал Центральный банк РФ. Это в два раза меньше, чем за такой же период прошлого года. Аналогичная тенденция наблюдалась и на рынке недвижимости в Словении. Однако следует отметить, что граждане СНГ больше стали инвестировать в готовый бизнес, в том числе, с пассивным доходом. Инвесторы стали тщательнее подходить к открытию бизнеса, проводят детальные исследования рынка. С третьего квартала наметился небольшой подъем.
Албания – единственная страна на Адриатическом и Ионическом побережье, в которой покупатель, даже будучи иностранным гражданином, не платит налога на покупку недвижимости. Однако одна из тенденций, которую мы наблюдаем сейчас, – это постепенное увеличение налоговой нагрузки на участников сделки. Пока это коснулось лишь продавцов, которых с 1 января 2015 г. государство обязало выплачивать в казну не 10%, а 15% от суммы сделки.
Еще одна тенденция – двоякая. С одной стороны - введение системы «одного окна», стандартизация и компьютеризация процесса рассмотрения и выдачи разрешений на строительство в Тиране, Шкодере, внутренних районах Дурреса для привлечения местных и иностранных девелоперов. С другой стороны - запрет на «бетонизацию» прибрежных районов и выдачу новых разрешений на строительство на расстоянии 200 м от моря по всей Албании. Что интересно, мораторий не затрагивает крупные проекты строительства элитных коттеджных поселков закрытого типа, которые планируют реализовать и уже реализуют албанские и иностранные девелоперы на первой линии в самой живописной части албанского побережья - на Ривьере цветов. И хотя стоимость квартир и вилл класса люкс здесь будет выше среднего по Албании – от €900 кв. м, эти цены и в 2016г. останутся самыми низкими на всем Средиземноморье.
Не могу не отметить, что для многих городов в Албании (некоторые из которых имеют 2500-летнюю историю и включены в ЮНЕСКО) 2015 год прошел под знаком реставрации и облагораживания исторических центров, относящихся к османскому, венецианскому периоду, а также восстановлению старого жилого фонда – аналога наших «хрущевок».
И последняя явная тенденция от клиентов из России, Украины и бывших стран СНГ – приобретение курортной недвижимости у моря, но «с прицелом» на ВНЖ.
На рынке Таиланда (Пхукета) появилось больше инвестиционных проектов, соответственно выросло количество сделок. Особым спросом пользуются объекты с гарантированным доходом 7-8% годовых от первоначальной стоимости, с контрактом на 10-15 лет. Самые интересные из них, это проекты под управлением известных международных отельных сетей (Best Western Premier, Sheraton, Centara, Movenpick и т.д.). Застройщики стали более гибкими и предлагают клиентам рассрочки на 3-5 лет под 5-7% годовых. При этом недвижимость можно использовать как в личных целях, так и для сдачи в аренду после выплаты 50% от стоимости.
В конце 2014 года рынок недвижимости Дубая замедлил развитие, а в 2015 г. и вовсе начал уменьшатся. Это справедливо, как для количества сделок, так и их объема. Конечно же, это не могло не повлиять на цены. В среднем цены на покупку упали на 15-20% в зависимости от районов и категории недвижимости. Цены на аренду остаются на том же уровне, что делает достаточно высоким показатель ROI. Справедливости ради, замечу, что застройщики в Дубае цены корректировать не спешат. Практически все оставляют их на прежнем уровне. Хотя и не повышают.
За год было введено в эксплуатацию более 90 000 кв.м. только жилой недвижимости. А также еще несколько десятков тысяч коммерческой, торговой и т.д. Многие районы стали приобретать законченный внешний вид. Другие, напротив, только начинают застраиваться.
К примеру, всего несколько дней назад были спущены на воду первые «плавучие виллы» в рамках проекта The Heart of Europe, находящегося на архипелаге искусственных островов The world. Стройка этого района была приостановлена еще в 2009 г., но спустя несколько лет все же возобновилась. Перешли от «слов к делу» и с реализацией Mohhamed Bin Rashid City. Это мега-проект, площадью почти четверть настоящего Дубая. Так же было запущено огромное количество новых комплексов с отельными апартаментами. Все же Дубай по-прежнему остается излюбленным местом отдыха искушенной публики, потому уровень возведенных отельных комплексов, как всегда находится на отметке 5 звезд.
В 2015 году было анонсировано много нового. Власти и девелоперы согласовали внешний вид нового самого большого в мире торгового центра Mall of The Worl. Началось проектирование самых высоких башен близнецов в рамках проекта Dubai Creek Harbour. Анонсировано строительство самого высокого жилого здания в мире высотой 711 метров и прилегающих к нему торгового центра с искусственным горнолыжным спуском длинной более 1,2км. И многое другое.
Для нас, как для компании активно работающей на рынке недвижимости Дубая, было приятным и в то же время неожиданным фактом, вхождение в Топ-10 агентств по количеству проведенных сделок.
Мировой финансовый кризис никак не отразился на рынке недвижимости Швейцарии, он по-прежнему стабилен, по крайней мере, на территории италоговорящего кантона Тичино, на озере Лугано, где оперирует наше агентство. Думаю, схожая ситуация и в других кантонах. Наш кантон по-прежнему занимает лидирующие позиции по сделкам с иностранцами в силу своей лояльной политики к желающим приобрести недвижимость и вид на жительство в Швейцарии. Более того, были периоды, когда курс швейцарского франка практически сравнялся с евро, и казалось, вот-вот цены на недвижимость начнут падать, но этого не произошло. Основные факторы - это спрос, который по-прежнему велик и ограниченность предложения, а также спад ипотечных ставок кредитования в среднем до 1,2% годовых.
Подготовила Анастасия Фалей
Фото Филипп Березин, Антон Беляков, Анастасия Фалей
