Недвижимость в Берлине: тенденции и перспективы

20 июля 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Германия

Prian.ru получил в распоряжение эксклюзивный отчет о состоянии рынка недвижимости Берлина за 2015-2016 годы. Официально он будет обнародован только в августе. Но уже сейчас у вас есть возможность узнать, чем живет немецкая столица. Приготовьтесь удивляться…

Тенденции

Согласно официальному отчету властей Берлина, экономика города развивается быстрыми темпами. Об этом свидетельствует, например, рост рабочих числа мест и сокращение уровня безработицы. Особенно это касается сферы услуг. Увеличивается популярность города как у туристов, так и у инвесторов.

Не стоит забывать, что Берлин – город особенный, непохожий ни на какой другой немецкий мегаполис. Об этом говорят такие факты:

  • Здесь растет население, что нетипично для Германии в целом. Самый значительный прирост был зафиксирован в районах Панков и Лихтенберг.
  • Если рассматривать Берлин в сравнении с другими городами «большой семерки» (Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург), то покупательская способность населения здесь самая низкая. И все же она медленно, но верно увеличивается.
  • В Берлине самые низкие цены как на аренду, так и на покупку недвижимости. Средние арендные ставки в Берлине в 2015 году составили €9 за кв.м в месяц.
  • Оборот рынка недвижимости Берлина в общей структуре ВВП города достигает 14%. Это очень высокий показатель.

Ольга Мюллер, компания IIG Real Estate GmbH, Invest-in-Germany​: «К этим данным стоит добавить два любопытных факта. Во-первых, число собственников квартир в Берлине составляет всего 15%. Это меньше, чем во всех остальных городах «большой семерки». Исторически это связано с тем, что во времена ГДР люди только арендовали жилье.

Во-вторых, Берлин – молодой город. 37% его жителей не достигли возраста 29 лет. И это положительно сказывается на развитии столицы. Кроме того, в 2015 году здесь было открыто самое большое число компаний в стране. В сочетании с ростом рабочих мест это очень позитивный признак».

Берлин, красивый вид

Предложение

Рост численности местных жителей вкупе с притоком беженцев привели к тому, что в Берлине наблюдается нехватка жилья, особенно эконом-класса. В год требуется возводить минимум 10 000 новых квартир. А разрешения на строительство выданы лишь для 4 420 объектов.

Эксперты отмечают также острую проблему дефицита земельных участков под застройку жилых комплексов. Цены на них за последние годы выросли в несколько раз. Поскольку на дорогих участках жилье эконом-класса не построишь, то городские власти выделяют для этих целей заброшенные клиники под реконструкцию и даже…топливохранилища.

Так, в районе Темпельхоф средняя стоимость земельных участков в 2015 году равнялась €480 за кв.м, а в 2016-м ожидается, что она вырастет до €650 за «квадрат» (+35%). В Далеме и Грюневальде в 2016-м прогнозируют годовой рост стоимости земли на 50%.

Ольга Мюллер: «Поскольку земельных участков в востребованных районах не хватает, продавцы сами диктуют на них цены. Это и приводит к быстрому росту стоимости квадратного метра, что, я считаю, не самое лучшее развитие событий для Берлина. Продавцов, тем не менее, можно понять. Они осознают, что у них купят землю по любой цене, так зачем продавать дешевле?».

Средние цены на квартиры выросли за год на 14% до €3090 за кв.м.

Самые дорогие квартиры, ожидаемо, можно найти в районе Митте (€3980 за кв.м). Следом идут Фридрихсхайн (€3280) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€3230). Самыми дешевыми остаются квартиры в районе Шпандау (€1570 за кв.м).

Новостройки в Берлине стремительно дорожают. Если в 2014 году средняя стоимость квадратного метра составляла €3910, в 2015 году она равнялась уже €4270, а в 2016 -  €4580. С 2000 года цены на новостройки подскочили почти в два раза.

В 2015 году самыми дорогими районами по средней стоимости квадратного метра в новостройках были Итан (€5130) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€5090), а самыми дешевыми  - Марцан-Хеллерсдорф – (€2580) и Шпандау – (€2780).

Интересен разброс цен на новостройки по районам. В Митте, например, они варьируются от €2230 до €10830 за кв.м. В Шарлоттенбурге – от €3370 до €7500 за кв.м.

Ольга Мюллер: «На самом деле никакого перегрева я в таких цифрах не вижу. Бум уже прошел. Если бы показатели роста цен были выше, тогда можно было бы назвать ситуацию неординарной. А пока мы наблюдаем стабилизацию рынка. И остается потенциал для дальнейшего роста цен. Поскольку, даже если сравнивать Берлин с остальными городами «большой семерки», по этому показателю он все еще отстает».

Берлин, площадь

Спрос

В 2015 году объем продаж недвижимости в Берлине достиг €18 млрд. Это на 35% больше, чем в 2014 году. Но при этом не стоит забывать, что в 2014 году увеличили налог на приобретение недвижимости, поэтому для этого периода характерен общий спад. Таким образом, эта статистика не может считаться показательной.

В 2015 году на 12% за год увеличилось число сделок с реконструированными зданиями начала XX века. Продажи доходных домов с коммерческими помещениями выросли за год на 10%.

Продажи квартир увеличились за год на 24%. Больше всего апартаментов было продано в районе Шарлоттенбург. Следом за ним идет Митте. А меньше всего квартир приобрели в районе Марцан. Объем продаж апартаментов вырос на 38% по сравнению с 2014 годом и составил почти €5 млрд.

Ольга Мюллер: «Рост цен на недвижимость в Берлине обусловлен ее востребованностью среди иностранцев и жителей других немецких городов – как частных, так и институциональных инвесторов. Сами берлинцы зачастую не могут себе позволить жилье в черте города. Многие местные жители покупают коттеджи за пределами городского кольца. Там много зелени, водоемов, и цены на недвижимость более доступные».

Статистику по тому, какова доля россиян на рынке недвижимости Берлина, никто не ведет. Профессионалы рынка признают: граждан РФ в немецкой столице много, но не настолько, чтобы назвать это бумом. В среднем они оценивают их долю среди других иностранцев в 5%. В то же время по всей Германии россиян в общей структуре зарубежного спроса менее 1%.

Громкой сделкой последнего времени стала покупка российскими инвесторами крупного торгового центра в Берлине. Об этом писали все местные СМИ.

Любимый район Берлина для покупки недвижимости у россиян  - Шарлоттенбург. Он притягивает большим числом магазинов, достопримечательностей, жизнь здесь бьет ключом. Ведь этот район является туристическим центром немецкой столицы.

Граждане РФ приобретают недвижимость в Берлине чаще с инвестиционными целями. Особенно популярна покупка квартир с целью сдачи в аренду.

«Средний чек» на покупку таких апартаментов - €200-300 тыс.

Ольга Мюллер: «Доходные дома тоже пользуются спросом. Но сейчас рентабельность на них в Берлине очень низкая, около 4% годовых. Поэтому интерес наших инвесторов к таким объектам снизился и переориентировался на другие регионы Германии. Русскоязычные участники рынка ожидают доходность не менее 5-7% годовых». 

Перспективы

По прогнозам аналитиков, в 2016-м годовой рост цен на недвижимость в Берлине достигнет 10%.

Ольга Мюллер: «Берлин уже утвердил себя как привлекательный город для капиталовложений. И если не будет никаких политических и экономических изменений, то недвижимость продолжит дорожать. Но такого стремительного роста, как в предыдущие годы, больше не будет.

В какой-то момент этот рост даже приостановится. Дело в том, что муниципалитет города будет обязан принять меры, чтобы реализовать на рынке жилье эконом-класса. Город будет искать возможности, выделять участки, находить застройщиков…Возможно, власти предоставят дотации тем, кто будет возводить такие объекты. Это вкупе с законом об ограничении роста арендной платы сдержит подъем цен на покупку жилья».

Автор Ольга Петегирич
Фото Elvocero.com, Flickr 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Германия»:

Статьи

Готовый бизнес: управление объектом недвижимости

Какие задачи решает управляющая компания? Как часто ее представители должны посещать объект? В каких документах прописывается ответственность сторон? В восьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о важнейших аспектах управления недвижимостью. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: инвестирование в недвижимость Германии

Управляющий партнер компании Campus Consulting Виталий Чупин рассказал об особенностях входа на немецкий рынок, спросе на жилую и коммерческую недвижимость и условиях удачного совершения сделки для иностранцев в условиях высокой конкуренции на рынке Германии. Читать

Готовый бизнес: функции нотариуса в Германии

Что входит в обязанности нотариуса в Германии? На каком этапе он подключается к сделке с недвижимостью? Сколько стоят его услуги? И чем хороший специалист отличается от посредственного? В седьмой части спецпроекта «Как купить готовый арендный бизнес в Германии» говорим о функциях и задачах немецких нотариусов. Читать

Готовый бизнес: Привлекаем финансы. Кредиты в банках Германии

Как с помощью кредита повысить рентабельность инвестиций? Что требуют банки Германии от иностранных заемщиков? И на каких условиях сегодня можно взять заемные средства на приобретение недвижимости? В шестой серии спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" обсуждаем финансирование сделок. Читать

Готовый бизнес: Due Diligence объекта недвижимости

Зачем нужен Due Diligence объекта недвижимости? Что включает в себя детальная проверка и когда не стоит ее проводить? Какова стоимость дью-дила и на чем можно сэкономить? В пятой части спецпроекта "Как купить готовый арендный бизнес в Германии" поговорим о различных аспектах глубокой экспертизы инвестиционного предложения. Читать