Версия
для печати
для печати
Согласно официальному отчету властей Берлина, экономика города развивается быстрыми темпами. Об этом свидетельствует, например, рост рабочих числа мест и сокращение уровня безработицы. Особенно это касается сферы услуг. Увеличивается популярность города как у туристов, так и у инвесторов.
Не стоит забывать, что Берлин – город особенный, непохожий ни на какой другой немецкий мегаполис. Об этом говорят такие факты:
Ольга Мюллер, компания IIG Real Estate GmbH, Invest-in-Germany: «К этим данным стоит добавить два любопытных факта. Во-первых, число собственников квартир в Берлине составляет всего 15%. Это меньше, чем во всех остальных городах «большой семерки». Исторически это связано с тем, что во времена ГДР люди только арендовали жилье.
Во-вторых, Берлин – молодой город. 37% его жителей не достигли возраста 29 лет. И это положительно сказывается на развитии столицы. Кроме того, в 2015 году здесь было открыто самое большое число компаний в стране. В сочетании с ростом рабочих мест это очень позитивный признак».
Рост численности местных жителей вкупе с притоком беженцев привели к тому, что в Берлине наблюдается нехватка жилья, особенно эконом-класса. В год требуется возводить минимум 10000 новых квартир. А разрешения на строительство выданы лишь для 4420 объектов.
Эксперты отмечают также острую проблему дефицита земельных участков под застройку жилых комплексов. Цены на них за последние годы выросли в несколько раз. Поскольку на дорогих участках жилье эконом-класса не построишь, то городские власти выделяют для этих целей заброшенные клиники под реконструкцию и даже… топливохранилища.
Так, в районе Темпельхоф средняя стоимость земельных участков в 2015 году равнялась €480 за кв. м, а в 2016-м ожидается, что она вырастет до €650 за «квадрат» (+35%). В Далеме и Грюневальде в 2016-м прогнозируют годовой рост стоимости земли на 50%.
Ольга Мюллер: «Поскольку земельных участков в востребованных районах не хватает, продавцы сами диктуют на них цены. Это и приводит к быстрому росту стоимости квадратного метра, что, я считаю, не самое лучшее развитие событий для Берлина. Продавцов, тем не менее, можно понять. Они осознают, что у них купят землю по любой цене, так зачем продавать дешевле?».
Средние цены на квартиры выросли за год на 14% до €3090 за кв. м.
Самые дорогие квартиры, ожидаемо, можно найти в районе Митте (€3980 за кв. м). Следом идут Фридрихсхайн (€3280) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€3230). Самыми дешевыми остаются квартиры в районе Шпандау (€1570 за кв. м).
Новостройки в Берлине стремительно дорожают. Если в 2014 году средняя стоимость квадратного метра составляла €3910, в 2015 году она равнялась уже €4270, а в 2016 – €4580. С 2000 года цены на новостройки подскочили почти в два раза.
В 2015 году самыми дорогими районами по средней стоимости квадратного метра в новостройках были Итан (€5130) и Шарлоттенбург-Вильмерсдорф (€5090), а самыми дешевыми – Марцан-Хеллерсдорф – (€2580) и Шпандау – (€2780).
Интересен разброс цен на новостройки по районам. В Митте, например, они варьируются от €2230 до €10830 за кв. м. В Шарлоттенбурге – от €3370 до €7500 за кв. м.
Ольга Мюллер: «На самом деле никакого перегрева я в таких цифрах не вижу. Бум уже прошел. Если бы показатели роста цен были выше, тогда можно было бы назвать ситуацию неординарной. А пока мы наблюдаем стабилизацию рынка. И остается потенциал для дальнейшего роста цен. Поскольку, даже если сравнивать Берлин с остальными городами «большой семерки», по этому показателю он все еще отстает».
В 2015 году объем продаж недвижимости в Берлине достиг €18 млрд. Это на 35% больше, чем в 2014 году. Но при этом не стоит забывать, что в 2014 году увеличили налог на приобретение недвижимости, поэтому для этого периода характерен общий спад. Таким образом, эта статистика не может считаться показательной.
В 2015 году на 12% за год увеличилось число сделок с реконструированными зданиями начала XX века. Продажи доходных домов с коммерческими помещениями выросли за год на 10%.
Продажи квартир увеличились за год на 24%. Больше всего апартаментов было продано в районе Шарлоттенбург. Следом за ним идет Митте. А меньше всего квартир приобрели в районе Марцан. Объем продаж апартаментов вырос на 38% по сравнению с 2014 годом и составил почти €5 млрд.
Ольга Мюллер: «Рост цен на недвижимость в Берлине обусловлен ее востребованностью среди иностранцев и жителей других немецких городов – как частных, так и институциональных инвесторов. Сами берлинцы зачастую не могут себе позволить жилье в черте города. Многие местные жители покупают коттеджи за пределами городского кольца. Там много зелени, водоемов, и цены на недвижимость более доступные».
Статистику по тому, какова доля россиян на рынке недвижимости Берлина, никто не ведет. Профессионалы рынка признают: граждан РФ в немецкой столице много, но не настолько, чтобы назвать это бумом. В среднем они оценивают их долю среди других иностранцев в 5%. В то же время по всей Германии россиян в общей структуре зарубежного спроса менее 1%.
Громкой сделкой последнего времени стала покупка российскими инвесторами крупного торгового центра в Берлине. Об этом писали все местные СМИ.
Любимый район Берлина для покупки недвижимости у россиян – Шарлоттенбург. Он притягивает большим числом магазинов, достопримечательностей, жизнь здесь бьет ключом. Ведь этот район является туристическим центром немецкой столицы.
Граждане РФ приобретают недвижимость в Берлине чаще с инвестиционными целями. Особенно популярна покупка квартир с целью сдачи в аренду.
«Средний чек» на покупку таких апартаментов – €200-300 тыс.
Ольга Мюллер: «Доходные дома тоже пользуются спросом. Но сейчас рентабельность на них в Берлине очень низкая, около 4% годовых. Поэтому интерес наших инвесторов к таким объектам снизился и переориентировался на другие регионы Германии. Русскоязычные участники рынка ожидают доходность не менее 5-7% годовых».
По прогнозам аналитиков, в 2016-м годовой рост цен на недвижимость в Берлине достигнет 10%.
Ольга Мюллер: «Берлин уже утвердил себя как привлекательный город для капиталовложений. И если не будет никаких политических и экономических изменений, то недвижимость продолжит дорожать. Но такого стремительного роста, как в предыдущие годы, больше не будет.
В какой-то момент этот рост даже приостановится. Дело в том, что муниципалитет города будет обязан принять меры, чтобы реализовать на рынке жилье эконом-класса. Город будет искать возможности, выделять участки, находить застройщиков… Возможно, власти предоставят дотации тем, кто будет возводить такие объекты. Это вкупе с законом об ограничении роста арендной платы сдержит подъем цен на покупку жилья».
Автор: Ольга Петегирич
Фото: Elvocero.com, Flickr
