Инвестиционный акцент: обзор рынка недвижимости Болгарии 2016 – 2017

История

По сравнению с ажиотажным 2008 годом цены на недвижимость в Болгарии снизились на 30-40%. Подешевели все типы объектов во всех регионах страны. Пик падения пришелся на 2009-2012 годы, уже в 2013-м средний спад составлял всего пару процентов, а к 2014-му ситуация стабилизировалась.

В 2015 году наметился новый тренд: недвижимость в крупных городах и особенно в столице начала дорожать. За год квадратный метр в Софии прибавил 5-10% в зависимости от типа квартиры и ее характеристик. Наибольшим спросом пользовались новостройки в районах с хорошей инфраструктурой, соответственно, и цены на них повышались быстрее. В 2016 году столица также лидирует по динамике прироста цен.

Спрос на недвижимость в Софии формируют местные жители. Их поддерживают банки, которые в 2015 году расширили объемы ипотечного кредитования и снизили ставки по займам. В целом, болгары стали активнее покупать жилье. За 2015 год число сделок с недвижимостью в стране увеличилось на 5%.

На рынке курортного жилья ситуация не такая однозначная. С одной стороны, застройщики ведущих комплексов держат цены, появляются элитные проекты с высокой для Болгарии стоимостью квадратного метра – от €1500.

С другой, на «вторичке» очень большой выбор самого разного жилья, и многие владельцы, если надо срочно продать, готовы идти на уступки. В 2014-2015 годах число продавцов подросло и за счет россиян. А вот российских покупателей, напротив, стало меньше. Отчасти их замещают украинцы, поляки и сами болгары, но бюджеты у них куда ниже. В результате, большое число предложений и недостаточный спрос не дают ценам ползти вверх.

Болгарские власти стремятся помочь рынку и привлечь сюда инвестиции. Летом 2016-го парламент в первом чтении принял поправки к закону «Об иностранцах», согласно которым минимальная стоимость недвижимости, покупка которой дает право на ВНЖ, будет снижена с 600 до 100 тыс. левов (т.е. с €306000 до €51000).

Не секрет, что старая программа была не эффективна – за последние три года ей воспользовались всего два инвестора. Все, кто хотел жить в Болгарии дольше, чем позволяют визы, оформляли ВНЖ по другим основаниям, чаще всего через открытие компании, а это лишние временные и финансовые затраты. Если поправки вступят в силу, у собственников недвижимости, которые много времени проводят в Болгарии, будет меньше хлопот.

Тренды

• Болгарские агентства недвижимости признают, что в 2016 году россияне – уже не ключевые покупатели недвижимости на море. Больше запросов они получают от украинцев, поляков, болгар. Растет интерес со стороны русскоговорящих эмигрантов, которые переехали в Германию, Финляндию, Швейцарию, Израиль, США и другие страны.
• Подавляющее большинство иностранцев в Болгарии ищут недвижимость на море. Спрос на столицу и горнолыжные курорты на порядок ниже, также снижается интерес к сельским домам, которые раньше покупали пенсионеры для переезда на постоянное проживание.
• Средний чек сделки с курортной недвижимостью снижается. Покупатели из Украины обычно ищут объекты за €15-40 тыс., россияне – за €25-70 тыс. До роста курса евро по отношению к рублю и гривне возможности покупателей были выше.
• Южное побережье Болгарии по-прежнему более востребовано, чем северное. Это связано не только с погодными условиями (здесь курортный сезон длиннее), но и с большим выбором предложений.
• Недвижимость у моря на «вторичке» продается от €450 за кв. м, новостройки идут от €600-800 за кв. м. Примерно такие же цены в 2016 году на горнолыжных курортах. В столице квадрат жилья в востребованных районах стоит уже €900-1000.
• Меняются приоритеты покупателей. Если несколько лет назад в Болгарии в основном покупали квартиры для проведения отпуска, то сейчас ищут недвижимость, которую можно сдавать в аренду. При этом отдают предпочтения комплексам с управляющей компанией, которая будет заниматься привлечением туристов.
• Средняя доходность от аренды курортного жилья в Болгарии составляет 5%, в редких случаях – до 7% годовых.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Ценовой портрет рынка недвижимости

40-метровую студию в 8 км от моря можно купить на вторичном рынке за €13000	Меблированная 60-метровая квартира в 300 м от пляжа продается за €33000

Квартиру с 1 спальней в новом жилом комплексе на Солнечном берегу продают за €38000	55-метровая "двушка" в новом ЖК с бассейном, СПА и другой инфраструктурой идет за €53000

80-метровую "трешку" в Равде в 300 м от моря можно найти за €60000	150-метровый таунхаус в Созополе, расположенный у комплексе в 50 м от пляжа, продают за €169000

За 80-метровую двушку в спальной районе Софии просят €69999	40-метровую студию в 80 м от подъемника в Банско продают за €25454

* Примеры объектов недвижимости актуальны на 18.08.2016. Если ссылки не работают, значит, именно эти варианты уже проданы. Вы можете изучить другие предложения в Болгарии или оставит заявку на подбор недвижимости.

Перспективы

Пожалуй, главный фактор, который позволяет рассчитывать на дальнейшую стабилизацию рынка недвижимости, - это растущий спрос со стороны болгар. Ставки по депозитам в стране низкие, а по ипотечным кредитам доступные, поэтому местные все чаще вкладываются в «бетонное золото».

Массового снижения цен на квартиры в Болгарии в ближайшие годы не ожидается. И все же на вторичном рынке наверняка будут появляться предложения с дисконтом.

Иностранный спрос будет по-прежнему концентрироваться на побережье. Покупатели будут еще более расчетливо подходить к выбору объектов, оценивая их не столько с позиции «нравится - не нравится», сколько с точки зрения перспектив сдачи в аренду и выгодной перепродажи.

По статистике Prian.ru, Болгария остается одной из самых востребованных стран для покупки зарубежной недвижимости. До 2016-го она лидировала в рейтинге, сейчас уступила первое место Испании и расположилась на почетном втором. Тысячи людей ежемесячно ищут квартиры именно здесь. Главные преимущества Болгарии – низкие цены, приятный климат и понятная для граждан бывшего СССР дружелюбная среда – остаются неизменными.

Автор: Анастасия Фалей

Фото: Филипп Березин, фото объектов - из базы Prian.ru

Редакция благодарит представителя компании Arco Real Estate Татьяну Одарюк за помощь в подготовке материала.

Условия цитирования материалов Prian.ru