Как легально работать на афинском рынке краткосрочной аренды, где закон, его регулирующий принят, но не работает? Во сколько обходится содержание трёх квартир? И какова их доходность? Продолжение истории петербургского экономиста Александра, ныне проживающего в Берлине.
Досье Prian.ru
Покупатель: Александр из Берлина Риэлтор: Golden Home, Nova Real Estate Регион: Афины, Греция Объект: три квартиры площадью 42 кв. м, 15 кв. м и 38 кв. м Цена: €18 500, €8 500, €92 000 Сделка: вторичный рынок; июнь 2016, ноябрь 2016, февраль 2017
Читайте первую часть рассказа Александра – впечатления от посещения Афин, решение купить квартиру, её поиск и собственно сделка.
Аренда как легальный бизнес
Сегодня все три объекта недвижимости, приобретённые мной, сдаются в краткосрочную аренду через Airbnb или используются в личных целях.
Во многих странах сдача квартир внаём на короткий срок строго регулируется, что нельзя было сказать о Греции до начала 2017 года. Здесь принят закон, согласно которому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в Реестре краткосрочной аренды при Независимом органе госдоходов Греции. Ведомство должно выдавать специальный номер, который арендодатель обязан указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах и ежегодно отчитываться местным налоговым органам о факте сдаче жилья в аренду.
Закон есть, но Реестра до сих пор нет. Поэтому сдача жилья без регистрации не является противозаконной. Помимо создания Реестра закон определяет условия, при которых сдача жилья в краткосрочную аренду является возможной. А именно: легально сдавать недвижимость в пределах крупных городов можно только 90 дней в году, сумма дохода не должна превышать €12 000, сдавать можно две квартиры…
То есть реально условий много, вариантов работы не меньше, но контроля за исполнением закона, судя по обсуждениям на профессиональных форумах, по факту, нет. И когда закон заработает – непонятно.
Типичный жилой дом в центре Афин
Поскольку сдавать в аренду можно не больше двух объектов, то одну из своих квартир оформил на партнера. При этом право собственности на жильё по-прежнему принадлежит мне, и все коммунальные платежи приходят также на моё имя.
В дальнейшем я планирую зарегистрировать юридическое лицо в местном органе, что облегчит управление имеющейся недвижимостью сегодня и в будущем – мы с партнёром думаем об увеличении числа объектов. Это может привести к увеличению издержек. Но бизнес будет полностью легален.
Содержание и цена вопроса
Я постоянно проживаю в Берлине, поэтому в вопросах управления объектами мне очень помогает мой ассистент и доверенное лицо – Наталья. Мы познакомились с ней во время подбора квартир в 2016 году. Тогда Наталья работала агентом недвижимости, но было видно, что это, скажем так, «не её». К тому моменту у меня уже была одна квартира, которая сдавалась в аренду, и мне нужна была помощь человека, который смог бы организовывать работу на месте. А именно – встречать гостей, размещать их, заниматься подготовкой объектов, а также оплачивать коммунальные услуги и решать мелкие текущие вопросы.
Многочисленные туристы гуляют по ночному городу
Без доверенного лица на месте и ещё двух-трёх человек «на подстраховке» такой бизнес просто немыслим. Все мы люди. И туристы, кстати, тоже. Могут позвонить в 4 утра и пожаловаться, что замок не работает, ключ застрял в скважине, и, вообще, сломался.
Иногда им требуется помощь иного рода. Афины – город расслабленных туристов. За «зевающий рот» они иногда расплачиваются потерянными сумками и украденными кошельками. Помощь в переводах, сопровождение в присутственные места, конечно, оказывается бескорыстно, «в рамках гостеприимства». А что поделать? Человек и так не в настроении после пережитой ситуации, как тут не помочь.
На сегодняшний день каждый заезд гостей в любую из квартир обходится мне в €15-20. Хозяйственные траты (поломка техники или мебели, потеря ключей, замена белья и т.п.) составляют в среднем €50-100 в месяц с трёх квартир. Ещё около €180 – коммунальные платежи – тоже на три квартиры. Примерно €500 – годовой налог на владение недвижимостью.
Уличный квартальный рынок в Афинах
Конечно, содержание требует много времени, сил и средств. Собственно, поэтому я не стал искать недвижимость на островах или побережье. Само по себе жильё там качественнее и дороже, но и управление более сложное – выходит накладно.
Да, можно купить на Миконосе апартаменты или небольшую виллу в хорошей локации за €300 000 и за ночь брать по €150. Но обставить такую квартиру бюджетно не получится, её последующее обслуживание там будет стоит не €20 за заезд, а уже €70. Да и найти человека, которому доверяешь, будет непросто. Однако квартирный бизнес там тоже, как я понимаю, на подъёме. Входной билет, однако, повыше.
Посмотрите, что можно купить в Афинах прямо сейчас
1 650 000 €
Мезонет в Глифаде, Греция
185 м2642
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 185 кв.м в Афинах. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты, одного санузла. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть солнечные...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
405 000 €
Квартира в Афинах, Греция
216 м2753
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 216 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 5 спальных комнат, 2 гостиных, 2 кухонь, 3 ванных комнат. Квартира имеет угловое расположение. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
250 000 €
Квартира в Глифаде, Греция
87 м2211
Продается квартира площадью 87 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море, на горы. У объекта есть камин, кондиционер. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место,...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
410 000 €
Квартира в Афинах, Греция
90 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 90 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, 2 ванных комнат. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, зона барбекю, отопление. Недвижимость продается с...
Mercury Group
670 000 €
Квартира в Афинах, Греция
213 м2543
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 213 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 4 спальных комнат, гостиной, одной кухни, 2 ванных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на море. У объекта есть камин, отопление. В здании расположен лифт. В комнатах и на кухне установлены шкафы. Квартира имеет просторные веранды....
Mercury Group
300 000 €
Квартира в Афинах, Греция
110 м2322
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 110 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной кухни, 2 ванных комнат, одного офиса. Из окон открывается вид на город. У объекта есть тенты. Недвижимость продается с мебелью. К недвижимости относится сад, гараж. Квартира расположена в районе Папагу
Mercury Group
400 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
174 м2533
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 174 кв.м в Аттике. Таyнхаус расположен на 3 уровнях. Первый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной душевой комнаты. Второй этаж состоит из гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, одной ванной комнаты. Недвижимость продается с мебелью. Таунхаусрасположен в...
Mercury Group
275 000 €
Квартира в Афинах, Греция
89 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 89 кв.м в Афинах. Квартира расположена на шестом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости относится парковочное место. Квартира...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
650 000 €
Квартира в Афинах, Греция
220 м2532
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 220 кв.м в Афинах. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Третий этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной ванной комнаты. Четвертый этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной ванной комнаты, одного офиса. Из окон открывается великолепный вид на море, на горы, на город. У объекта есть камин,...
Mercury Group
480 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
120 м2531
ВНЖ при покупке
Продается дуплекс площадью 120 кв.м в Афинах на стадии строительства. Дуплекс расположен на 2 уровнях. Седьмой этаж состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной ванной комнаты, одного санузла. Восьмой этаж состоит из 2 спальных комнат, гостиной. Из окон открывается вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
74 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
70 м2321
Продается квартира площадью 70 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. Квартира расположена в районе Аттики. Банковский объект.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
550 000 €
Квартира в Афинах, Греция
52 м2211
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 52 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одной кладовой. Из окон открывается великолепный вид на горы, на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с...
Mercury Group
180 000 €
Квартира в Афинах, Греция
126 м24
Продается квартира площадью 126 кв.м в Афинах. Квартира расположена на этаже
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
90 000 €
Квартира в Афинах, Греция
50 м2211
Продается квартира площадью 50 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одной кладовой. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с мебелью. В здании расположен лифт. Недвижимость...
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
93 000 €
Квартира в Афинах, Греция
52 м2211
Продается квартира площадью 52 кв.м в Афинах. Квартира расположена на первом этаже и состоит из одной спальной комнаты, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты. У объекта есть отопление. Недвижимость продается с мебелью. Квартира находится в районе Зографу, к квартире относится кладовое помещение площадью 28 кв.м.
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
320 000 €
Квартира в Афинах, Греция
155 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 155 кв.м в Афинах. Квартира расположена на четвертом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной ванной комнаты, одного санузла. Из окон открывается великолепный вид на город. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. Недвижимость продается с...
Mercury Group
350 000 €
Квартира в Афинах, Греция
99 м2431
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 99 кв.м в Афинах. Квартира расположена на пятом этаже и состоит из 3 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты, одного санузла Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, камин, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. К недвижимости...
Mercury Group
450 000 €
Таунхаус в Афинах, Греция
101 м2432
ВНЖ при покупке
Продается таунхаус площадью 101 кв.м в Афинах на стадии строительства. Таyнхаус расположен на 2 уровнях. Шестой этаж состоит из гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. Седьмой этаж состоит из 3 спальных комнат, одной душевой комнаты. Из окон открывается великолепный вид на горы. У объекта есть камин, кондиционер, отопление. В здании...
Mercury Group
600 000 €
Мезонет в Глифаде, Греция
110 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 110 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной, одной кухни, одной душевой комнаты. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. У объекта установлена сигнализация. Квартира расположена в районе Аргируполи. Есть электроприборы
GREKODOM DEVELOPMENT A.E
260 000 €
Мезонет в Афинах, Греция
75 м2321
ВНЖ при покупке
Продается квартира площадью 75 кв.м в Афинах. Квартира расположена на третьем этаже и состоит из 2 спальных комнат, гостиной с кухней, одной душевой комнаты. Из окон открывается вид на лес. У объекта есть солнечные батареи для нагрева воды, кондиционер, тенты, отопление. В здании расположен лифт. Квартира расположена в районе Хайдари....
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Стоимость ренты и доходность
Афины – очень дешевый город для размещения, хотя цены растут. Цены на квартиру в низкий сезон начинаются от €15-20 в сутки. Найти что-то приличное в пешей доступности от центра, с чистым душем, стираными полотенцами и даже балконом за эти деньги – не проблема. В сезон, конечно, всё занято. Такие апартаменты бронируются за два-три месяца. Например, все наши объекты заполнились до конца лета ещё в мае.
Поэтому, когда я смотрю независимые отчёты, в которых говорится, что в Афинах ночь в среднем (через Airbnb) стоит €55, у меня возникает масса вопросов. Можно, конечно, выставить объявление и за €99/ночь, и при этом сдавать её три ночи в месяц. Дорогих объектов в базе данных портала очень много, но их заполняемость мне неизвестна.
Эта квартира, расположенная в самом центре Афин – районе Плака, сдаётся в краткосрочную аренду. Сутки в высокий сезон стоят от €45
В Афинах конкуренция при сдаче жилья в краткосрочную аренду невероятно высокая во всех ценовых сегментах.
Например, за бюджетные €30-40 за ночь поиск на Airbnb выдаст «доступно более 300 вариантов», за €70-80 за ночь – более 150 свободных вариантов квартир. Но за такую цену жильё должно иметь абсолютно уникальные характеристики: локация, метраж квартиры, вид, меблировка.
В разгар сезона (июнь-август) свою первую квартиру я сдаю от €24/ночь, вторую, которую я, любя, называю «скворечник» за местоположение и 15-метровую площадь– за €23 в сутки – но здесь уникальный вид. Третья квартира, на Плаке – в самом востребованном у туристов районе, сдаётся дороже. В высокий сезон проживание в сутки обходится гостям от €45. Квартиры подходят для пар или семей с одним ребёнком. Несмотря на то, что сдаются квартиры не так давно, у них блестящие отзывы. Это тоже конкурентное преимущество, ведь такие квартиры выводятся первыми в поиске.
В низкий сезон цена за ночь падает на €3-10. В моей бизнес-модели присутствуют плата за финальную уборку, за поздний въезд, за дополнительное ожидание гостей. Эти сборы идут непосредственно ассистенту, повышая её интерес к работе.
Снег в Афинах редкое, но не исключительное явление
Среднее количество ночей, на которые останавливаются постояльцы – 2-3. По факту, максимум, на который можно полагаться, это 25 заполненных ночей в горячий сезон (май-сентябрь) и 15 ночей – всё остальное время. Среди гостей преобладают французы и американцы - по крайней мере в сезоне 2018 года. По моим наблюдениям испанцы, немцы и русские предпочитают варианты поэкономичнее.
Отношение к размещению у представителей разных наций, примерно, одинаковое – обычно квартиры остаются в нормальном состоянии. И уж точно никто не любит платить за дополнительные опции, хоть большинство понимает, что такая оплата логична.
Конечно, долгосрочная аренда имеет свои плюсы перед краткосрочной, но и доходность от сдачи жилья внаём ниже.
В Афинах легко сдать одно- или двухкомнатную квартиру в долгосрочную аренду за €200-270, при этом доходность будет составлять 3,5% годовых. Мои же квартиры, в среднем, приносят доход 10% годовых. Точнее, первая и третья – 8-10%, вторая – больше 15%. Абсолютно точными цифрами оперировать сложно, ведь все объекты пока «отработали» только два неполных сезона.
Записала Марите Любинайте
Фото: pxhere.com, архив собеседника
Заинтересовала тема? Есть вопросы? Задавайте их в комментариях или присылайте по почте [email protected].