Чума во время пира: с чем столкнулся рынок недвижимости в Германии

Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

Как лично я замечаю снижение предложений на рынке? Раньше на поиск объекта требовалось два-три месяца, сегодня приходится закладывать от девяти месяцев до года. Партнеры, которые присылали по несколько предложений в день, теперь присылают столько же в неделю. Из объектов, «падающих» на почту, интересными я бы назвала максимум 1 из 25. И не факт, что они подойдут конкретному клиенту, ничего особенного в них нет – просто нормальные, среднестатистические варианты.

Большинство же предложений неадекватно дорогие, в которых я не вижу перспективы даже при долгосрочном планировании. Рынок бесспорно перегрет. Особенно удивляет, когда предлагают объекты, требующие вложений и дополнительных инвестиций, по цене новых. Еще два года назад в том же Лейпциге были широко представлены доходные дома, приносящие 4% годовых, а сейчас в открытом доступе их нет.

При этом инвестиционный рынок чувствует себя вполне прилично. В большинстве сегментов – и жилой, и коммерческой недвижимости – был достигнут лучший средний показатель по объему сделок за последние десять лет.

Страна остается привлекательной для иностранных инвесторов – на них приходится более 40% объема заключенных сделок в 2018 году. Институт немецкой экономики опросил риэлторские компании, и они заявили о высокой удовлетворенности ситуацией на рынке. Кто бы сомневался!

Значительно увеличилось число сделок купли-продажи доходной недвижимости, в том числе объемом свыше 100 миллионов евро – на них приходится 58% от общего размера транзакций. При этом 41% объема инвестиций, по информации BNP Paribas Real Estate, приходится на города категории А. Среди них лидирует Берлин, за ним следуют Гамбург, Дюссельдорф и Мюнхен.

Цены растут во всех городах Германии. Но вот, например, в Берлине в 2018 году сделок было заключено на 13% меньше, чем в 2017-м, а в городах категории D (самых маленьких – от 10 тысяч жителей) оно выросло на 23%.

Инвесторы «мельчают», но не потому, что у них нет денег, – наоборот. Они готовы платить, но как никогда трудно найти точку приложения средств. Крупные игроки, фонды проводят исследования, ищут новые ниши, вкладываются в строительство. Раньше, например, они не были готовы покупать незаселенные объекты, сейчас покупают еще на этапе строительства или варианты под реставрацию.

Читайте также:

Типичные ошибки инвесторов в недвижимость
Альтернативы Германии. В каких странах недвижимость более интересна
Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Зафиксирован рост инвестиций в недвижимость специального назначения – квартиры для студентов и пенсионеров и микроапартаменты (доля таких сделок выросла до 12% от общего объема инвестиций в жилье). Первое и второе место заняли имеющиеся постройки (58,3%) и проекты (19,3%). В этих сегментах можно рассчитывать на более или менее нормальную доходность с квадратного метра, но все равно я бы назвала их инвестициями от безысходности.

В большинстве сегментов выросли обороты, но снизилось число сделок. Единственное, но от того не менее характерное исключение – отели. Здесь и сумма транзакций сократилась на 4 млрд евро, или на 5%, по сравнению с 2017 годом.

Полагаю, снижение доходности в итоге перевесит дефицит предложений и недостаточные объемы строительства. Да, эконом-сегменту переизбыток вариантов не грозит, здесь рассчитывать не падение цен смешно. Но вот жилье комфорт-класса, элитка, практически все коммерческие сегменты… Здесь падение очень вероятно.

Парадокс? Не то слово: цены могут упасть, несмотря на стабильный интерес. Это Германия 2018–2019…

Примеры объектов недвижимости в Германии

1 581 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1085 м²

Германия Земля Нижняя Саксония, район Ганновер г.Шпринге Супермаркет Penny Коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду супермаркету Penny (группа Rewe) Объект находится в центре города Шпринге (Springe-Bennigsen, район Ганновер, население 30 тыс.), рядом с ж/д вокзалом. Площадь земельного участка: 4850м2 Площадь здания,...

ИНДОМ

1 631 340 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1050 м²

Германия Федеральная Земля Нижняя Саксония Супермаркет Netto (12,5% годовых) Коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду сетевому супермаркету Netto-Markt(группа Edeka, крупнейший поставщик пищевых продуктов в Германии, владеет 85% акций Netto Marken-Discount). Netto - надёжный арендатор: один из крупнейших...

ИНДОМ

2 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Лейпциге, Германия

2220 м²

СРОЧНАЯ ПРОДАЖА!Объект является основным торговым центром в инфраструктуре города. Якорный арендатор NORMA, договор аренды с 1994 года по 31.12.2023 года, не включая опции продления. Общая длительность договоров аренды по всем арендаторам 5,8 лет, без права расторжения. Есть одобренное финансирование 1.200.000€ под 1,75%, ставка фиксирована на 5...

NF Group

3 400 000 €

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия

380 м² 3.8% в год

Кредит

Квартиры во Франкфурта на Майне - разумное капиталовложение в ликвидные объекты с потенциалом роста доходности! Франкфурт на Майне, входящий в топ – деловых центров Германии, бесспорно считается одним из самых перспективных и привлекательных крупных городов как по экономическим показателям, так и по комфортным условиям жизни. Пакет...

Estate-Service24

Цена по запросу

Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия

47 м² 2 1 1

Кредит Объект под сдачу

Студенческое жилье пользуется большим спросом во Франкфурте. Благодаря модной концепции и инновационным технологиям апартаменты ориентированы именно на молодую целевую группу арендаторов. Современные меблированные одно- и двухместные апартаменты с жилой площадью от 30 до 69 м² и собственной подземной автостоянкой находятся недалеко от...

Estate-Service24

2 750 000 €

Магазин в Дюссельдорфе, Германия

1700 м² 5.2% в год

Готовый бизнес

Интернациональный немецкий дискаунтер, специализирующийся на продуктах питания, имеющий филиалы в Германии и других европейских странах. В здании расположены 5 квартир, супермаркет и частная врачебная клиника. Все помещения сданы в аренду. Договор (индексированный) с сетевым супермаркетом действует еще до 2027 года с дальнейшей опцией...

Estate-Service24

3 100 000 €

Доходный дом в Германии

2006 м²

Германия Федеральная земля Гессен г.Дитценбах Доходный дом в 16 км от Франкфурта Доходный дом в торговой зоне в центре города Дитценбах, рядом с ж/д вокзалом и автовокзалом и всего в 16 км от Франкфурта-на-Майне. Здание сдано в аренду частным врачебным практикам (стоматология, гинекология, зубной техник, терапевт) и...

ИНДОМ

2 800 000 €

Отель, гостиница в Ротенбурге-об-дер-Таубер, Германия

1450 м²

Историческое здание - находится под охранной государства, в 2018 году было отреставрировано, но не потеряло исторического очарования. Отель соединяет в себе средневековый стиль, высокое качество и современное оборудование. На сайте TripAdvisor и других родобных порталах у отеля очень хорошие отзывы (у booking - 9,1). Кол-во комнат: 22...

Estate-Service24

1 167 870 €

Апартаменты в Берлине, Германия

79 м² 2 2

Новые резиденции располагаются в престижном районе Берлина недалеко от знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Проект вдохновлен городской средой квартала и идеально сочетается с исторически сложившейся городской архитектурой.Уже входная зона отражает амбициозный характер здания и высокое значение нового проекта в данном квартале....

NF Group

3 150 000 €

Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия

1800 м² 4% в год

Готовый бизнес

Филиал ведущей немецкой сети автомастерских с магазином (автомобильные аксессуары, запчасти и шины) с длительным договором аренды в г. Франкфурт на Майне. Описание: двухэтажное здание с 10 рабочими площадками и торговым залом. Рендитность: 4 % Договор аренды: индексированный договор на 20 лет Кол-во парковочных мест: 50 Арендатор -...

Estate-Service24

4 000 000 €

Магазин в Оффенбурге, Германия

1600 м² 4.9% в год

Кредит 1.8-2% Готовый бизнес

•На первом этаже жилого дома •Сдача в 4 кв. 2021 г. •Арендопригодная площадь: 1 600 кв.м •Доход от аренды в год – 196 000 евро •Арендатор – международная сеть супермаркетов с более 10 тыс. магазинов в более 40 странах. Сеть была основана в 1930-х в Германии, в 2020 г. оборот группы составил более 90...

Intermark Global

32 800 000 €

Отель, гостиница в Берлине, Германия

15756 м²

Германия г.Берлин Отельный комплекс 4* Новый современный (стекло/бетон) отельный комплекс 4**** всего в 350м от метро на юго-западе Берлина, между районами Штеглиц и Целендорф. Здание спроектировано известным современным архитектором, год постройки - 2009 Площадь земельного участка: 9800м2 Площадь...

ИНДОМ

4 400 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

3907 м²

Германия Мекленбург-Передняя Померания Инвестпакет супермаркетов Инвестиционный пакет, состоящий из трёх одноэтажных коммерческих зданий, сданных в долгосрочную аренду трём супермаркетам, в городах Ярмен, Эггезин, Любц в земле Мекленбург-Передняя Померания. Арендаторы - крупные торговые сети: Penny (г.Ярмен) - срок договора аренды 15...

ИНДОМ

20 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

2800 м² 3.2% в год

Отель с центральным расположением во Франкфурте на Майне! Отель с договором аренды с центральным расположением во Франкфурте на Майне - недалеко от набережной Майна и главного вокзала города. Кол-во номеров: 130 Кол-во парковочных мест: более 30 Арендуемая площадь: около 2800 м.кв. Доходность: 3,2 % Фактор: 31 Расположение: Франкфурт на Майне -...

Estate-Service24

137 000 €

Квартира в Херне, Германия

113 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается на продажу 3 квартиры в городе Херне. Квартиры расположены на 4 этаже. Дом был построен в 1932 году и ухожен Общая площадь квартир 113,63 м2 Hausgeld:486 Euro (в месяц, суммарно за все квартиры) Рядом расположены остановки общественного транспорта, магазины, клиники, супермаркет REWE, музеи, больницы, - все рядом!...

DEM GROUP GmbH

568 000 €

Доходный дом в Золингене, Германия

551 м² 5.71% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в городе Solingen. В доме 6 квартир и 2 ком помещения Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме Есть два парковочных места на улице Фактический годовой доход: 33720 евро Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта....

DEM GROUP GmbH

500 000 €

Доходный дом в Касселе, Германия

882 м² 9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается доходный дом в 34466 Wolfhagen (30 минут от Касселя). Площадь земельного участка - 532 м2; Общая площадь дома - около 882 м2 Отремонтировано и сдано в аренду - 411,53 м2; Здание состоит из 3 крыльев и 3 этажей: - крыло посередине - жилая квартира (2 уровня, 3 комнаты) и мансардное помещение, готовое к отделке в жилые...

DEM GROUP GmbH

119 900 €

Квартира в Крефельде, Германия

76 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается квартира в самом центре Крефельда. Квартира отремонтирована и свободна к заселению. Дом 1905 года постройки / ремонт в 2022-2023 Площадь квартиры 76 м2 Особенности: Объект расположен на 2 уровнях (этажах) - Maisonette 2OG + DG Центральное газовое отопление, высокие потолки, есть келлер Hausgeld: 271,66 Euro Комиссия для...

DEM GROUP GmbH

1 300 000 €

Коммерческая недвижимость в Госларе, Германия

2773 м²

Якорный арендатор -NP, кот. является дочерним предприятием EDEKA Group, на территории Германии более 400 филиалов. Договор аренды до 2049 года, без права расторжения до 31.12.2033 года. Арендатор Sonderpreis Baumarkt -Строительный сетевой магазин на рынке Германии с 1995 года и имеет более 200 магазинов. Договор аренды до 04.2028 года, без права...

Mercury Group