Обзор рынка недвижимости Болгарии летом 2008 года

Где и кто покупает?
Болгария уже давно является страной №1 для российских покупателей недвижимости. Об этом свидетельствует как спрос на болгарские дома и квартиры, так и обилие предложений. По количеству выставленных на нашем портале объектов по Болгарии она давно «ушла в отрыв» и заняла единоличное первое место. Ежегодно растет количество сделок с болгарской недвижимостью, в которых покупателями выступают россияне – об этом нам сообщают компании-абоненты нашего портала. Согласно статистике ведущих риэлторов в прошлом 2007 году 23% россиян, купивших недвижимость за рубежом, приобрело ее именно в этой стране. Кроме того около ¼ предложений на портале Prian.ru - именно недвижимость в Болгарии.
Первыми в Болгарию пришли английские инвесторы, которые по праву считаются лучшими специалистами мира в этой области. Именно те страны, где начали активно покупать англичане, через некоторое время испытали экономический бум. Так произошло и с Болгарией в 2004 году, когда цены начали резко ползти вверх.
В целом в Болгарии чаще всего покупают объекты трех типов:
 - строящиеся дома и квартиры на курортах, как на морских, так и на горнолыжных и бальнеологических;
 - земельные участки для последующего строительства дома или с целью последующей перепродажи;
 - квартиры и коммерческую недвижимость (в первую очередь, в Софии) для дальнейшей ее сдачи в аренду.
Россияне больше интересуются первым вариантом, так как зачастую покупают жилье не ради выгодных инвестиций, а просто для сезонного отдыха или же с целью эмиграции.
Тем не менее наиболее прибыльной, безусловно, является недвижимость в Софии, хотя в 2007 году рост цен в Софии не особо выделялся из общей картины. Это подтверждают и аналитики (см. раздел «Перспективы болгарского рынка недвижимости»). Именно там наиболее вероятно быстро «отбить» потраченные на покупку деньги. В болгарской столице выгодно и просто сдавать в аренду, цены там растут стабильнее всего. Также высокий рост цен по-прежнему отмечается на бальнеологических курортах. Это сравнительно новое направление на рынке недвижимости Болгарии, и перспективы у него довольно радужные.
Наиболее доступные массовые предложения на первичном рынке жилья в Болгарии начинаются от 20 тыс. евро за объект. Это, прежде всего, небольшие квартиры на Солнечном Берегу и в районе Бургаса, пригодные для проживания на короткий срок и для сдачи в аренду на протяжении туристического сезона.
Изменение цен в 2007 году
Вопреки прогнозам аналитиков о спокойном и умеренном росте цен на недвижимость, прошлый год был бурным и напомнил своей активностью состояние рынка недвижимости в 2004–2005 годах. По статистике в Болгарии за 2007 год цены на недвижимость повысились в среднем на 18%. Средняя цена квадратного метра жилья в Болгарии на базе реальных сделок достигла отметки в 737 евро. Для сравнения: в 2006-м цена квадратного метра была 624 евро. Во многом прошлый скачок цен на недвижимость был связан с принятием Болгарии в состав Европейской Семьи. Очевидно, что очередного подъема следует ждать в связи с введением в стране единой европейской валюты, которое ожидается в 2010 году.
В Софии за прошлый год цены на недвижимость в столице возросли на 25%. Это самое значительное повышение за последние три года. София стоит на первом месте по росту цен на жилье среди четырех крупных городов Болгарии. Средняя стоимость квадратного метра поднялась с 667 евро до 835 евро. Дефицит предложений на вторичном рынке жилья и в уже готовых новостройках привел к значительному подорожанию жилья, почти на 40%, цена квадратного метра возросла до 907 евро. Интерес к строящемуся жилью остался весьма высоким по сравнению со вторичкой. Увеличилось и предложение на первичном рынке недвижимости. За 2007 год новостройки подорожали на 21%, что составило в среднем 804 евро/кв. м. Цена за объекты вторичного рынка, по сравнению с новостройками, была выше почти на 12%, а самая большая разница в ценах наблюдалась в центре столицы и в районах Редута и Люлин.
В 2007 году морская столица Болгарии, Варна, осталась самым дорогим городом, если не считать Софию. Средние цены в Варне достигли 852 евро/кв. м. Подорожание недвижимости за год составило 19% а в центре города – на 51%. Увеличилось и количество предложений по объектам нового строительства. Цены на новостройки поднялись на 14% и достигли 836 евро/кв. м. Иностранцы (в первую очередь, упомянутые выше англичане, а также граждане скандинавских стран и государств Прибалтики) по-прежнему проявляют устойчивый интерес к апартаментам в курортных комплексах, расположенных севернее Варны.
В 2007 году апартаменты во втором по величине и значению городе Болгарии Пловдиве подорожали на 14%, в среднем до 571 евро/кв. м. В центре города жилье выросло в цене на 38%. В отличие от других городов, в Пловдиве новостройки оказались дороже вторички на 8%. Цена на новое строительство повысилась на 13% и составляет в среднем 592 евро/кв. м. Недвижимость вторичного рынка подорожала на 14%, а цена одного квадратного метра составила 540 евро. Вследствие увеличенного спроса на «первичку» в Пловдиве были запущены проекты жилых комплексов, в основном закрытого типа, в Западной и Юго-Западной части города. Жилье там приобретают в основном с целью инвестиций, для сдачи в аренду.
В Бургасе разница между ценами на новостройки и вторичку обозначилась наиболее значимо среди болгарских городов. Стоимость апартаментов в старых домах была выше, чем в новостройках, на 25%. В целом повышение цен на жилье в Бургасе в прошлом году составило 11%. Средняя стоимость квадратного метра достигла 596 евро. Новостройки подорожали в среднем на 31%. Увеличился спрос на коммерческую недвижимость (офисы, магазины), особенно в центре города, однако предложений там недостаточно. Иностранцы покупают в основном сельскую недвижимость, виллы в черте города, а также апартаменты и земельные участки. Именно в Бургасе и его окрестностях самыми активными покупателями в прошлом году были россияне и граждане бывших советских республик.
Самым серьезным подорожанием недвижимости отметился северо-болгарский город Русе. Цены на жилье там поднялись на 41% и составили в среднем 565 евро/кв. м. Основной причиной подорожания было то, что спрос на жилье превысил предложение. Цены на объекты вторичного рынка недвижимости поднялись на 45%. Нового строительства в Русе почти нет, за прошедшее полугодие выдано всего 42 разрешения на строительство объектов. Интерес к новостройкам высок, и все предложения первичного рынка были распроданы еще на стадии проекта. В целом увеличение цен на новое строительство составило 49%. Что примечательно, в Руссе особенно высоким спросом пользовались земельные участки. Это вызвано тем, что покупателей интересовало возведение на них промышленных, логистических и торговых центров.
В древней столице Болгарии, городе Велико Тырново, средняя цена на жилье достигла 457 евро/кв. м, а недвижимость подорожала примерно на 9%. Вторичный рынок остался дороже первичного на 16% – несмотря на большой интерес к новостройкам. Самой востребованной оставалась недвижимость в центральной части города, вследствие чего в центре Велико Тырново цены поднялись на 62%, в среднем до 635 евро/кв. м. Все больше болгар в последнее время приобретает себе недвижимость в этом регионе, хотя не так давно на местном рынке жилья доминировали иностранцы.

 
Перспективы болгарского рынка недвижимости
По прогнозам ведущих мировых аналитических агентств, перспективы у болгарского рынка недвижимости пока очень даже хорошие. В первую очередь, продолжат расти цены в Софии, на бальнеологических курортах. Квадратный метр у моря и на горнолыжных курортах пока замедлил свой ценовой рост; при этом он, хоть и довольно медленно, но дорожает и будет дорожать.
Такого бума, как в 2004 и 2007 годах, на курортах Болгарии по прогнозам уже не ожидается, но пока покупать безусловно выгодно там. Сейчас взоры инвесторов обращены к столице страны, где прибыльно как сдавать в аренду, так и и покупать для последующей перепродажи.
Болгарский рынок на данный момент нельзя назвать перегретым: одни регионы пока недооценены, другие – активно развиваются. К тому же не стоить забыват, что Болгария еще не вступила и пока не будет вступать в зону евро, и цены в стране пока еще очень низкие (смотрите раздел «Содержание недвижимости»), что также является ощутимым преимуществом Болгарии перед другими некоторыми странами Восточной Европы, уже более плотно интегрировавшимися в Европейскую Семью. В любом случае, Болгария в 2008 году остается страной весьма привлекательной для инвесторов, которые не забывают и о том, что введение евро может дать еще один импульс ценам на болгарские квадратные метры.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru