Версия
для печати
для печати
И хотя владельцы новых проектов официально стараются держать арендные ставки на прежнем уровне, в целом по рынку наблюдается их падение: офисы становятся дешевле.
Три новые тенденции
На рынке офисных проектов сегодня наблюдаются три новые тенденции. Первая – значительный рост предложения помещений как в новых комплексах, так и на вторичном рынке. Последнее обстоятельство связано с тем, что многие компании перебираются в собственные здания, освобождая ранее занимаемые площади. И зачастую этот фонд очень качественный, соответствующий самым современным требованиям и способный удовлетворить взыскательных клиентов. Наглядное подтверждение тому – здания, в которых располагались головные офисы банковских учреждений. Такие площади создают сильную конкуренцию новым проектам.
Вторая важная тенденция 2008 года – снижение спроса, что является прямым свидетельством нестабильной экономической ситуации в нашей стране. И третья – падение арендных ставок во многих секторах офисной недвижимости.
Ценовая сегментация
Все эти процессы ведут к более глубокой сегментации офисного рынка, тогда как ранее цены формировались хаотически. Нынешние ставки таковы. Самым дорогим сегментом остаются площади в новых комплексах как класса A, так и Б. Это, так сказать, элита рынка. Арендные ставки на них находятся в пределах 16-22 евро за кв. м в месяц. Озвучивавшиеся раньше 30-35 евро за квадратный метр это по большей части предложения в новых проектах класса А, чье строительство еще даже не начато. И их нужно пока воспринимать как маркетинговый ход, привлекающий внимание к планам застройщика, а не как предмет аренды.
Чуть более дешевый сегмент – рынок качественных вторичных проектов. Его формируют административные здания, располагающиеся в центре Риги. Арендные ставки в них на 10-15% дешевле, чем в новых комплексах. Ценовой ориентир – 12-15 евро за кв. м.
Еще одна категория – та, в которой наблюдается наиболее заметное падение цен: офисы класса С или некачественного B в дальнем центре столицы или ее микрорайонах. Площади в таких старых административных зданиях предлагаются до 50% дешевле, чем в новых комплексах, – 8-11 евро за кв. м.
К этой последней категории отношу и помещения в зданиях со смешанным типом использования. В них наряду с квартирами имеются свободные помещения, в которые собственники заселяют бизнес-структуры. Это уже не профессиональный офисный рынок. И здесь, если владелец комплекса испытывает острую нужду в финансовом потоке, ставки аренды могут составлять и 6-7 евро за кв.м. Такие предложения могут быть интересны для компаний, которые в сложной экономической ситуации не могут позволить себе высокую арендную плату и вынуждены экономить на административных расходах. Для них это отличная альтернатива. Но нужно учитывать, что подобные «дешевые» площади, как показывает практика, выставляются без качественного и радующего глаз ремонта.
С большего на меньшее
Если вернуться к спросу, то тон на рынке задают IT-компании и госучреждения. Однако властные структуры становятся все менее конкурентоспособными: в условиях объявленного государством режима экономии им сокращают бюджеты. Активность на рынке происходит не благодаря тому, что кому-то очень сильно нужны помещения, а благодаря тому, что компании изыскивают возможность уменьшить занимаемые площади. Клиенты, как правило, запрашивают вдвое меньшие офисы, чем те, которые они занимают на данный момент. Это характерно для компаний из строительной отрасли, для сферы недвижимости, для представителей обслуживающих их бизнесов – юридического, бухгалтерского.
Самые ходовые площади – от 30 до 170 кв. м. А вот заключение сделки по аренде помещений площадью свыше 500 кв. м – большая редкость. Решение по ним откладывается до лучших времен. В целом, чтобы более ярко описать складывающуюся ситуацию, приведу такие примеры. Если в конце прошлого года найти арендатора на офис в 300 кв. м можно было менее чем за месяц, то сейчас на его поиск уйдет до полугода. Если говорить о новых проектах, то сегодня при сдаче в эксплуатацию их заполняемость редко превышает 25-35%, тогда как 1,5 года назад этот показатель в самых лучших новых комплексах составлял 85%, а в просто хороших – 70%. Сейчас предприниматели уже оценивают построенное и готовое к приему арендаторов здание: нравится-не нравится и выбирают лучший вариант. Многие пытаются торговаться. Однако редкий владелец нового офисного комплекса соглашается официально пойти на серьезные уступки. На это идут те, кому срочно требуется денежный поток. А вот компании, не обремененные высокими банковскими платежами, предпочитают подождать. И тому есть разумное объяснение.
Ведь если ты дашь скидку новому арендатору, то это приведет к конфликту с уже имеющимися. Как им объяснить, почему они платят больше, чем сосед?! Тогда и они потребуют пересмотра договоров. Уменьшение ставок в свою очередь ведет к уменьшению инвестиционной привлекательности здания. Не секрет, что подавляющая часть офисных комплексов в Латвии строится местными застройщиками с целью дальнейшей перепродажи. Вот только инвесторов интересуют объекты, несущие денежный поток с определенной доходностью. В наших экономических условиях доходность должна составлять 9-10% годовых. То, что предлагают владельцы наших зданий, – это 5-6% годовых. А уменьшение ставок еще больше понижает эту цифру. На таких условиях инвесторы не горят желанием приобретать что-либо и занимают выжидательную позицию. Ждут в том числе и снижения цен на сами комплексы со стороны их владельцев, что позволит покупателям повысить отдачу от инвестиции.
Кстати, самих полностью заполненных арендаторами офисных комплексов мало. Сейчас показатель вакантности площадей в новых столичных офисах класса B превышает 15% (тогда как в начале 2007 года он был менее 5%). Данное обстоятельство – свободные помещения – не позволяет высчитать цену объектов.
Существует и целый ряд других проблем, которые стоят перед инвесторами. Их интересуют долгосрочные договоры аренды – на срок до 10 лет. А наниматели сейчас редко соглашаются и на 3-летнее соглашение. Они не исключают общего падения ставок, а потому не хотят рисковать и оставляют себе место для маневра.
Прогноз
Инвесторов по-прежнему по большей части будут интересовать новые офисные комплексы: они и более профессионально выполнены, и имеют лучшую систему управления, и стоянками обеспечены. Но… Рискну предположить, что вторичный рынок административных зданий в центре Риги сможет стать более привлекательным для инвесторов, чем сегмент новых проектов. Он предложит более высокую доходность. Владельцы административных зданий, желая сохранить свою конкурентоспособность, будут гораздо более гибкими в отношении цены.
Аналитики Latio полагают, что если ориентироваться на аналогичные города, то емкость офисного рынка Риги может составить миллион квадратных метров. Сейчас имеется около 450 000 кв.м. Половина из них – качественный вторичный рынок. Он никогда не отдаст легко свои позиции и сможет конкурировать по цене. А часто предлагает и ряд преимуществ по сравнению с новыми проектами, например, при всей своей популярности в мире и целесообразности открытая планировка часто создает дискомфорт латвийским арендаторам, и они предпочитают закрытый тип помещений, отдельные кабинеты. Более того, исторические здания в хорошем техническом состоянии, представляющие собой архитектурную ценность, символизируют стабильность, достаток, консервативность, престиж.
Что касается новых комплексов, то сейчас достраивается то, что строится, и каких-то новых масштабных проектов ждать в ближайшее время не стоит. Девелоперы замедляют активность. Огромные трудности с поиском якорного арендатора – то есть компании, согласной взять 1 000 кв. м. Плюс банки ужесточили условия по количеству договоров о предварительном резервировании площадей в комплексах, владельцы которых претендуют на получение кредитов. Если раньше требовалось иметь потенциальных нанимателей на 30% площадей, то сейчас эта цифра близка к 50%. Обеспечить выполнение этого условия практически невозможно.
Цены? Здесь можно прогнозировать одно: в условиях низкого спроса и роста объема предложений между владельцами офисных комплексов начнется еще более жесткая конкурентная борьба за клиента. И неизменно найдется кто-то, кто начнет демпинговать.
Автор: Дина Лукьянская, руководитель отдела коммерческой недвижимости Latio
Varianti.lv
