Остров мечты по земным ценам

История с гармонией
Остров Бали – самый западный из Малых Зондских островов, расположен между островами Ява и Ломбок. Площадь его невелика. Протяженность 150 км с востока на запад и 90 км с севера на юг. Несмотря на столь скромные размеры, здесь сконцентрировано огромное количество интереснейших мест: памятников истории, культуры, природы и просто развлекательных центров, где можно хорошо отдохнуть.
Главный город на Бали – Денпасар. Именно сюда прилетают самолеты с материка, отсюда начинается знакомство с островом. От взлетно-посадочной полосы до океана идти минут пять. Это главная положительная особенность Бали – здесь все рядом. Рядом с Денпасаром находится Кута – центр туризма, отдыха и серфинга. Местная пляжная волна идеальна для новичков, катание на волнах здесь процветает с начала прошлого века. В местных мифах нередки упоминания о соревнованиях по этому виду спорта среди богов. По мере того как землю стали заселять люди, серфингом занялись короли и вожди племен. А сегодня это спорт для сильных и смелых.
Но Бали не из тех мест, где есть только волны и ничего кроме волн. Обаяние острова безгранично, как и его красота и культура. Украшением любого места являются его жители. Всего на острове живет около 3,3 млн человек. Около 15% населения мусульмане. Они проживают в основном в Денпасаре, Сингарадже и небольших прибрежных городках. Большинство балийцев исповедует разновидность индуизма, которая называется «агама хинду дхарма».
Если на Руси строительство дома традиционно велось от печки, то на Бали основа всему – духовная гармония. Здесь можно на практике увидеть то, что в Европе пока нашло понимание лишь у немногих. Речь идет о традициях фэн-шуй. Строя дом, балийцы следуют раз и навсегда установленным правилам, определяющим, где должен располагаться храм (божественная часть), жилые комнаты (пространство людей), кухня и вход (убежище демонов). Благодаря такому основоположению на острове и деревни аборигенов, и современные отели одинаково гармонично вписываются в окружающую природу, не нарушая ее красоту и первозданность.

Практическое
Как и весь мир, россияне только начинают открывать для себя Бали. Но рост российского туризма уже превышает самые смелые ожидания. Если три года назад на Бали отдыхало порядка 10 тыс. человек в год, то в этом году Бали посетило в десять раз больше туристов.

С ростом популярности Бали как туристического курорта увеличивается и его привлекательность для инвестиций.
Приобрести «первую линию» в таких популярных местах, как Karma Kandara, уже практически невозможно. Те, кто совершил покупки первыми, заняв лучшие места, сегодня по-настоящему довольны. Ведь всего 2–3 года назад за миллион долларов можно было купить роскошный тропический особняк на нескольких десятках соток земли, теперь такая недвижимость стоит уже $3,5–5 млн.

Особой популярностью у покупателей пользуются виллы «с инфраструктурой» (большой участок с бассейном, SPA, собственный персонал и пр.). Такие дома, как правило, управляются международными гостиничными компаниями, которые обеспечивают не только их обслуживание (уборку, уход за садом, чистку бассейнов), но также и сдачу в аренду. Менее всего доходна самая дорогая недвижимость (порядка 5% годовых), выполненная по эксклюзивным проектам. Такая покупка – не вложение капитала ради заработка, скорее определенный стиль жизни.

Хорошую односпальную виллу (около 400 кв. м) в комплексе с развитой инфраструктурой можно приобрести за $350–500 тыс., включая полную отделку, мебель и бытовую технику. Великолепная 3–4-спальная резиденция (1000 кв. м) не на самом берегу океана обойдется в сумму от $900 тыс. с отделкой, но без мебели. Комплект мебели для 3-спальной виллы площадью 450 кв. м будет стоить в среднем $30–40 тыс. в зависимости от качества материалов и дизайна. Бытовая техника и электроника потянет еще на $40–50 тыс., но это уже зависит от вкуса и пожеланий покупателя. Если рассчитывать в среднем, то одна полностью оборудованная спальня либо гостиная обойдется в $25 тыс.

Рост цен на землю в некоторых районах сегодня достигает 70% в год, но в среднем по острову он составляет 15–20% годовых. Доходность обеспечивается не только стабильным ростом цен. Большая часть недвижимости приобретается для сдачи в аренду возрастающему потоку обеспеченных туристов.

Наибольший доход обеспечивают одно- и двуспальные виллы площадью 300–600 кв. м. Они очень популярны у молодежи из расположенной неподалеку Японии. Стабильный доход от сдачи вилл в аренду составляет от 5 до 20% годовых в зависимости от типа недвижимости. Очень востребованы у арендаторов и апартаменты, которые являются хорошей альтернативой номерам в отеле, поскольку имеют кухню и несколько ванных комнат, по количеству спален.

Такие апартаменты приносят владельцам от 8% годовых в первые два-три года аренды. Далее процент годовых пропорционально увеличивается вместе с ростом цен на проживание в туристических отелях.
Три важных варианта
Для российского покупателя, который любит отдыхать большой семьей или с друзьями, не подойдет ни один из перечисленных вариантов. Все, чем интересуются соотечественники, можно разбить на несколько категорий.

Первый вариант – это покупка двух- или трехспальной виллы, расположенной на территории современного курортного комплекса с развитой инфраструктурой. Это могут быть известные сетевые курорты Karma, Novotel, Westin либо другие, менее известные в России, но от того не менее популярные на Бали. Здесь можно совместить удовольствие от проживания в собственном доме с возможностью пользоваться услугами хорошего ресторана, SPA-центра, пляжа, гольф-поля и детского клуба. Главное преимущество такого варианта – отсутствие каких-либо забот, связанных с оформлением сделки. От покупателя требуется только желание и финансовая возможность, об остальном позаботятся девелопер и управляющая компания. В оговоренный срок вилла будет предоставлена своему хозяину с полной отделкой, мебелью, оборудованием и благоустроенным участком. Такая собственность – это стабильный доход на протяжении долгих лет.

Недостатков у этого варианта немного. Так, нельзя вносить изменения в дизайн помещений. Но предложения азиатских архитекторов настолько разнообразны, что нельзя назвать данный фактор значимым. Второй, более существенный недостаток – ограничение пользования собственной виллой от 21 до 60 дней в году, в зависимости от курорта, где она находится. Собственник должен понимать, что управляющей компании более выгодно сдавать такую недвижимость в аренду и получать свою комиссию, которая выше ежемесячной платы за содержание виллы. Поэтому владельцу предоставлена возможность абсолютно бесплатно жить на своей вилле оговоренный срок, получать полный набор услуг, включая ежедневную уборку, чистку бассейнов и бесплатный доступ ко всей гостиничной инфраструктуре. Но при желании остаться сверх этого срока ему придется оплачивать свое проживание уже на условиях курортной аренды, правда, с очень существенной скидкой от цены, которую платят обычные туристы (около 50%). Для того чтобы понять, насколько это существенный недочет, достаточно ответить на вопрос, есть ли желание проводить на Бали круглый год.
Если да, то перейдем к следующему варианту.
Пообщаться с архитекторами и дизайнерами, выбрать по своему вкусу мебель, марки и комплектацию бытовой техники. Внести изменения в планировку интерьеров, которые не нарушат общую архитектурную концепцию. Для этого необходимо личное присутствие покупателя, по крайней мере на первоначальном этапе. Хотя достаточно одной-двух встреч со специалистами при подписании контракта, а все остальные уточнения можно осуществлять через офис девелоперской компании.

Оператор жилого комплекса берет ежемесячный взнос за обслуживание, который может быть от $150 до нескольких тысяч, в зависимости от уровня сервиса, количества спален, размеров дома и сада. Плата позволяет пользоваться собственным домом столько, сколько это требуется владельцу, в том числе и сдавать его в аренду. В этом случае доход распределяется между владельцем и оператором по двум возможным схемам. Первая, достаточно редкая, – получение прозрачного отчета о расходах и их возмещение. Более распространена другая схема, когда собственник получает 40–50% от прибыли. Естественно, он может принимать активное участие в продажах и продвижении всего комплекса.

Самым главным, а может быть, единственным недостатком этого варианта является то, что на резиденции очень большой спрос. Активное строительство современных комплексов началось всего два-три года назад. Этот рынок на Бали начинает развиваться, но общее число проектов пока ограничено. Хотя уже появляются интересные варианты, в том числе от международных операторов. С инвестиционной точки зрения наиболее привлекательными можно назвать Novotel, Outrigger, Best Western, Le Grande Suites, Aston Bali Kuta.

На этот рынок приходят и новые девелоперы. Например, отельная корпорация Starwood начала строительство роскошного 5-звездочного курорта под брендом Westin в Семиньяке. Отличный курорт Panorama строит гавайский оператор Outrigger. Нижний уровень цен в Outrigger Panorama начинается от $350 тыс. В эту сумму входит великолепный дизайн, площадь порядка 110 кв. м, включая террасу и, возможно, бассейн.

Новое интересное предложение – недвижимость на территории гольф-клубов. Например, апартаменты Le Grande Suites. За $400 тыс. можно купить жилье на территории одного из лучших в Азии гольф-полей New Kuta Golf Course в Pecatu (между Нуса Дуа и Джимбараном). Одна из особенностей этого варианта – в стоимость апартаментов входит пожизненное членство в гольф-клубе.

Третий вариант – это возможность реализовать свои самые смелые мечты о жизни на тропическом курорте. В этом случае нужно быть готовым как минимум к двухлетней работе. При этом можно все делать самим, опираясь на опыт местных специалистов или обратиться за помощью к международной компании. В начале предстоит выбрать участок земли и проверить его юридическую чистоту. Далее – обратиться к местным архитекторам (лучше при посредничестве девелоперской или риэлторской компании), заказать проект будущего дома, выбрать из предложенных тот, что пришелся по душе, и начать строительство. Как правило, оно длится от 9 до 18 месяцев, в зависимости от сложности участка. Еще два-три месяца уйдет на завершение работ по ландшафтному дизайну участка, покупку бытовой техники, расстановку мебели и пр.

Участие владельца требуется только на ключевых этапах – таких как выбор участка, проекта, материалов для отделки, мебели и сантехники. Контроль качества строительства и необходимую доработку будет осуществлять девелоперская компания. Врожденная любовь жителей Бали к ремесленному мастерству (путешественники знают, как велико количество разнообразных деревянных, каменных, стекольных мастерских, в которых продаются искусные предметы домашнего интерьера) гарантирует безусловное качество исполнения работ. А относительно невысокая стоимость рабочей силы, которая пока еще существенно ниже, чем в странах других популярных направлений, позволит сделать любое строительство доступным (около $1 тыс. за кв. м).
Условия и условности

Для покупки недвижимости на Бали российским гражданам требуется только желание и паспорт. Тип визы не влияет на легитимность совершения сделки. Согласно действующим положениям, гражданин России может получить туристическую визу по прилете в аэропорту Бали, которая действует 30 дней. Компания, занимающаяся недвижимостью, сможет оказать содействие в получении бизнес-визы сроком на один год либо разрешения на работу (Kitas), которое можно использовать для открытия счета в банке и других формальностей.
Никакой необходимости самостоятельно заниматься всеми юридическими процедурами нет. Набор юридических услуг предоставляется любой девелоперской компанией.

Анализируя рынок недвижимости острова, можно с уверенностью сказать, что какими бы смелыми ни были пожелания будущих владельцев, все они могут быть воплощены в жизнь. Остается подобрать оптимальный компромисс между стоимостью, дизайном, месторасположением и будущей инвестиционной привлекательностью ваших идей. Бали только открывает свои просторы для инвесторов. Курорт растет, набирает размах, приходят новые международные компании, которые приносят новые стандарты успешной, комфортабельной жизни. Все это будет обеспечивать постоянно растущий спрос на собственность, а значит и ваше благосостояние.

Недвижимость оформляется по правам собственности Hak Pakai (Right to Use – право использования земли) либо Hak Guna Bangugan (Right to Build – право строительства). Первый вариант – для частных лиц, при этом рекомендуется ежегодно приезжать на Бали как минимум на один месяц хотя бы одному члену семьи. Второй вариант, HGB, оформляется на юридическое лицо, иностранную инвестиционную компанию. Регистрация компании занимает 3–4 недели, после чего требуется адресный перевод на расчетный счет порядка $250 тыс., которые могут быть сразу же переведены на счет агентства или личный счет покупателя в качестве оплаты за недвижимость.

Полное право собственности, так называемый freehold, может быть оформлен только на гражданина Индонезии. Единственное ограничение в правах – земля должна начать работать в течение 25 лет. Если на участке имеется недвижимость, которая приносит доход, предоставляет рабочие места, права HP и HGB могут переоформляться на членов семьи иностранных граждан каждые 75 лет.
Авторы:Василий Пронин, глава московского офиса Bali Villa Bella CIS