На рынке недвижимости США может начаться дефицит предложения

Основные события, которые разворачивались на рынке недвижимости США в последнее время, были так или иначе связаны с объектами, изъятыми банками за долги по ипотеке, – финансовые учреждения пытались поскорее продать перешедшие в их собственность объекты, инвесторы старались побыстрее приобрести дешевую залоговую недвижимость. Однако главный экономист аналитической компании First Trust Advisors Брайан Уэсбери утверждает, что, если американцы не «переключатся» со скупки отчужденных объектов на строительство новых домов, в ближайшем будущем рынок может столкнуться с очень серьезными проблемами.
«Для того чтобы удовлетворить потребности быстрорастущего населения, нам нужно ежегодно возводить полтора миллиона единиц жилья, – сказал Брайан Уэсбери в недавнем интервью. – При этом если исходить не только из прироста населения, а брать в расчет еще и такие факторы, как пожары, катастрофы и естественное устаревание объектов недвижимости, то нашему рынку необходимо более 1,6 миллиона домов в год. На данный момент рынок обеспечен жильем на шесть-семь месяцев как в первичном, так и во вторичном сегментах рынка».
Среднегодовой уровень* закладок нового жилья составил в декабре 2009 года 557 тысяч единиц недвижимости, сообщают Бюро переписи населения США и Министерство жилищного строительства и городского развития. По сравнению с предыдущим месяцем этот показатель снизился на 4% (в ноябре он составлял 580 тысяч частных домов).
Количество объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию, также является серьезной причиной для беспокойства участников рынка США. В декабре 2009 года среднегодовой уровень* данного показателя составил 768 тысяч единиц жилья. По сравнению с ноябрем, когда было сдано 865 тысяч объектов, количество жилья, поступившего на рынок, снизилось в декабре на 11,2% и «обвалилось» на 25,3% по сравнению с декабрем 2008 года(тогда было закончено 1 028 тысяч домов).
Некоторые эксперты попросту отметают эти цифры ввиду огромного количества отчужденной недвижимости, поступающей на рынок. Однако у Брайана Уэсбери есть неоспоримый контраргумент для таких скептиков. «Да, на рынке появляется много залоговой недвижимости, но особо пристальное внимание нам стоит обратить на количество закладок новых домов… Мы ежемесячно начинаем строить лишь одну треть от необходимого стране жилья. Учитывая быстрый рост населения, долго продолжаться так просто не может», – говорит эксперт.
По данным аналитической компании RealtyTrac, в прошлом месяце 315 716 объектов недвижимости в США находились под угрозой изъятия за невыплату ипотечного кредита. В список попали различные категории объектов: получившие уведомление о невыполнении долговых обязательств, выставленные на аукцион и собственность, перешедшая во владение банков. Хотя «заявок на отчуждение» в январе было подано на 15% больше, чем в прошлом году, в месячном исчислении этот индикатор снизился на 10%.

Комплексная проблема
Директор по инвестициям Джейсон Томас считает, что ситуация с отчужденной недвижимостью не улучшится до тех пор, пока не восстановится рынок труда. «Многие люди доходят до такой точки, когда у них просто опускаются руки, и если обстановка на рынке труда не стабилизируется, в ближайшем времени нас будет ждать новая волна отчуждений», – говорит эксперт.
По данным Бюро трудовой статистики США, в настоящее время уровень безработицы в стране составляет 9,7%, по сравнению с 10% в конце 2009 года.
Стивен Роузман, сотрудник фонда Thesis Fund Management, отвечающий за управление инвестициями, считает, что предпосылок для дефицита жилой недвижимости в США практически не существует. «Для того чтобы строить какие-то прогнозы, необходимо как минимум обладать точными данными об обороте недвижимости на рынке. А таковых у нас попросту нет», – говорит он.
Роузман отмечает, что проблемы американского рынка недвижимости могут быть в большей степени связаны со спросом, нежели с предложением. По крайней мере, что касается жилья в верхнем ценовом сегменте, это утверждение верно – «рыбка не клюет».
Существует определенный спрос со стороны тех фирм, у которых «в кассе» осталось достаточное количество наличных средств. И уж они-то скупают недвижимость целыми этажами или проектами, говорит Стивен Роузман.
Выгодные условия
Для тех людей, которые могут получить ипотечный кредит, дома в США вполне доступны. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена дома на одну семью в городских районах США в 2009 году составила $173,2 тыс., по сравнению с $198,1 тыс. в 2008-м.
Ипотечные ставки сейчас очень низкие. Например, такие крупные банки, как JPMorgan Chase и Wells Fargo, предлагают 30-летние кредиты под залог недвижимости всего под 5% годовых.
«Если у вас стабильный доход, то ипотеку в США не так трудно получить», – говорит Реймонд Джеймс Старший, вице-президент компании Margaret Starner.
Однако даже если вы сможете получить ипотечный кредит, поддерживать уровень дохода, необходимый для погашения ипотечного кредита, будет совсем непросто. «На данный момент у экономики США крайне много потенциальных проблем, которые могут стать реальностью, если уровень безработицы продолжит расти. Уже сейчас люди буквально «истощают» свои сбережения и кредитные карты, – говорит Майкл Эрволини, представитель компании Cabot Research. – Как мне представляется, в ближайшие пару лет наша экономика будет страдать скорее от низких доходов населения, чем от каких-то жилищных проблем».
*Среднегодовой уровень – оценочный показатель, обозначающий количество объектов, которое должно быть сдано в эксплуатацию или заложено в ближайшие 12 месяцев при условии сохранения темпов строительства, зафиксированных в текущем месяце. При расчетах учитывается поправка на сезонные факторы.

Автор: Alexandra Zendrian (Forbes)
Перевод: Николай Стрельников