Версия
для печати
для печати
После прошедшей зимы вряд ли кто-то рискнет серьезно прогнозировать, каким будет нынешнее латвийское лето: уж слишком непредсказуемой оказалась погода. Оптимисты, конечно, надеются, что оно также выдастся рекордным. Цепочку рассуждений они выстраивают такую: если зима побила вековой рекорд по морозам и обилию снега, то почему бы лету не обновить рекорды по теплу и количеству солнечных дней? И юрмальские предприниматели, а также многочисленные владельцы курортной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, были бы этому только рады. Есть тепло – есть клиенты, а значит, и доходы.
Тем более что прошлый, 2009-й, год назвать удачным было бы сильным преувеличением. По причине мирового и собственного российского экономического кризиса в Юрмалу не приехал средний российский класс – тот, кто в последнее десятилетие формировал основной спрос на сезонную арендную недвижимость. Да и местным жителям было не до отдыха. Какой уж тут отдых на съемных дачах, если всюду шли повальные сокращения или урезания зарплат. Основная масса рижан решила довольствоваться такой схемой: утром доехал до Юрмалы, вечером – обратно домой.
Не дождавшись постояльцев, с середины июня многие владельцы курортного арендного фонда были вынуждены снижать свои финансовые аппетиты, до того державшиеся на уровне 2007-2008 годов. Но это уже мало что могло изменить: Юрмала все-таки не тот курорт, куда собираются в последний момент. И потенциальные отдыхающие, которые были готовы направиться в наши края, не найдя в частном секторе устраивающее их предложение, либо вообще отказались от поездки, либо переориентировались на гостиницы.
Так было в прошлом году. Как оно будет в этом? Сказать сложно. Понятно только, что владельцам предназначенного в аренду жилого фонда Юрмалы (особенно представителям дорогого сегмента) снова стоит больше уповать не на местный спрос, а на приезд россиян и белорусов. Чуть меньше – на скандинавов и русскоязычных израильтян.
И первые положительные звоночки с востока вроде бы звучат: как подтвердили все маклеры, с которыми при подготовке материала побеседовали «м2» и портал varianti.lv, где-то с февраля отдыхом на главном курорте Латвии стали довольно активно интересоваться россияне. Именно тот самый, не доехавший до нас в прошлом году, средний класс. Стандартный запрос с их стороны выглядел приблизительно так: дом или полдома с двумя-тремя спальнями, со всей бытовой техникой, со своей территорией, в трех-семи минутах ходьбы от пляжа – то есть на первой линии или близко к ней. На срок – два-три месяца. За это они готовы ежемесячно платить 1000-1500 долларов (что в более привычной для расчетов на рынке недвижимости Латвии европейской валюте составляет 730-1095 евро), ну максимум 2000 долларов (1460 евро) в месяц.
Интересно, что многие из потенциальных арендаторов юрмальского жилья, как оказалось, или давно, или вообще никогда не бывали в нашей стране. Рост интереса к Латвии и Юрмале вызвала информация российских средств массовой информации о том, что недвижимость в Латвии сильно подешевела, равно как и стоимость повседневной жизни. Вот россияне и решают попробовать, что это такое – отдых по-юрмальски?! Правда, первые попытки поиска приемлемых вариантов для многих оборачиваются некоторым разочарованием. Оказалось, что их запросы и имеющиеся юрмальские предложения друг с другом чаще всего не пересекаются.
Заявленные сейчас цены для юрмальских домов на первой линии, которые и хотел бы получить упомянутый среднестатистический россиянин и за которые он согласен платить, до 2000 долларов: 2500-5000 евро в месяц. Да и то, если это не эксклюзивный вариант и если брать дом не менее чем на три-четыре месяца. Наличие каких-то бонусов в недвижимости повышает запрашиваемую владельцем арендную ставку до 6000-10000 евро в месяц. Имеются предложения и подороже. И говорят, их даже снимают. Так, одна их вилл в районе Майори в прошлом году, по уверениям маклеров, была арендована на сезон даже за 100000 евро – то есть по 33000 евро за месяц (!). Позже, осенью, она была продана.
«Проблеме юрмальского рынка аренды уже десяток лет, и состоит она в том, что не сформирован арендный фонд как таковой, – объясняет глава компании Jurmala Real Estate Игорь Данилевич. – У нас нет предпринимателей, готовых развивать проекты с целью их последующей сдачи внаем. Запрашиваемые цены покупки настолько высоки, что вернуть инвестиции в разумные сроки за счет сдачи объекта в аренду не представляется возможным. Поэтому собственники того фонда, который предлагается на рынок, называют цену, руководствуясь только ему ведомыми запросами и соображениями. Как говорится, устраивает – бери, не устраивает – ищи дальше. Вот и получается, что стоимость аренды двух, в принципе, довольно схожих по своим качественным характеристикам домов, различается на 40-50% ».
«На рынке много пустых объявлений, которые размещаются на интернет-порталах только с одной целью – посадить на крючок потенциального клиента. А когда он проглотит наживку, посредники начинают предлагать то, что у него действительно есть. Занимательна ситуация в дорогом сегменте. Меня всегда удивляют и настораживают объявления об аренде домов, которые одновременно выставлены на продажу. Указанная в них арендная ставка в пару-тройку тысяч евро в месяц никак не вяжется с ценой продажи, где речь идет о цифре, близкой к миллиону, а то и выше. Какой собственник, пытающийся продать дом за миллион, станет рисковать и сдавать его в аренду за столь небольшие деньги, рискуя что-то испортить?! В целом, если изучить имеющиеся в начале весны предложения об аренде юрмальского жилья, следует отметить: запрашиваемые арендные цены по сравнению с прошлым годом почти не изменились», – поделилась своими профессиональными наблюдениями еще один специалист Jurmala Real Estate Лига Кохтанен.
Арендный сегмент юрмальского жилья очень пестрый. Рискнем разбить объекты на четыре большие группы. Первые предназначены для суперэкономного отдыха. Речь идет о верандах и комнатах в частных домах, квартирах в многоквартирных домах времен советской постройки. Они без особых изысков, спартанские и, по большому счету, представляют собой «место, чтобы переночевать». Ценник на такие объекты стартует где-то от 70 латов (100 евро) в месяц, но даже в летний период не превышает 180-200 латов (255-285 евро) в месяц. Потенциальные арендаторы – жители Латвии, тогда как иностранцы на таких вариантах останавливаются редко.
Вторая группа – для бюджетного отдыха. Это уже часть домов или небольшие домики площадью до 100-120 кв. м на морской стороне, хорошие дома на речной стороне курорта (то есть за железной дорогой), квартиры в удаленных от дюнной зоны новых многоквартирных проектах. Запрашиваемые хозяевами за них суммы пока находятся в границах от 300 до 550 латов (430-780 евро) в месяц. «Известно, что стоимость аренды жилья в Юрмале в летний период возрастает в два-три раза. Что делают многие клиенты, в том числе и россияне? Они оформляют аренду с конца зимы на полгода так, чтобы захватить и большую часть теплого времени. Но берут на весь этот срок за 200-250 латов (285-355 евро) в месяц. Если суммировать, то получается вроде немного дешевле, чем если снимать только на лето. Зато человек снимает устраивающий именно его объект», – рассказал индивидуально практикующий маклер Андрей Козел.
Третья группа – для бизнес-отдыха. Это дома на морской стороне, но ближе к железной дороге, а также квартиры в новостройках. В таких случаях просят от 700 до 1500 евро в месяц за жилье площадью 100-150 кв. м. Дома всегда процентов на 30 дороже квартирных предложений.
Ну, и четвертая группа – эксклюзивный отдых. Это объекты, расположенные на первой линии в Лиелупе, Дубулты, Дзинтари, Майори и Булдури. Границы прейскуранта на них мы озвучивали, но все же повторим. За дома в 200-250 кв. м со своей ухоженной территорией владельцы желают получить 2500-5000 евро в месяц. Чем дальше от центральной части главного латвийского курорта (улицы Йомас и концертного зала «Дзинтари»), тем дешевле. За дом в 300-400 кв. м с мебелью, посудой и другими дополнительными сервисами в центре попросят 10000-15000 евро в месяц. По словам специалистов, имеется также до десяти предложений по цене близкой или выше 20000 евро в месяц.
«Самое глупое в нынешней ситуации, что интерес со стороны потенциальных арендаторов действительно есть. Только у маклерских компаний не такой уж и большой объем предложений. Собственники тех объектов, чьи арендные ставки не превышают 500 латов в месяц, стараются, как и раньше, все делать сами. Чтобы ни с кем не делиться. Хотя объекты ценой до 100-150 латов нам и самим малоинтересны: не оправдывают наших затрат на поиск постояльцев», – отметила специалист юрмальского отделения компании Latio Елена Эхейнбаум.
Практика расчетов с посредниками в сделках по аренде такова: платит собственник объекта. Если квартира или дом сдается на долгий период, комиссионные составят месячную арендную плату. Если на три-шесть месяцев, то речь обычно идет о половине месячной платы. При более коротких сроках сразу оговариваются конкретные суммы, но они вряд ли будут выше 1/4 месячной платы, полученной собственником от арендатора.
«Если собственник решает сдать квартиру или дом внаем, он часто пытается сделать это самостоятельно или через знакомых. Только шанс, что потенциальный арендатор-москвич окажется знакомым вашего знакомого, очень мал. Не нужно изобретать велосипед! Обеим сторонам -- и владельцам недвижимости, и тем, кто собирается приехать в Юрмалу на отдых, советую обращаться к профессиональным посредникам. Выберите себе понравившуюся фирму и сотрудничайте с ней. Только это позволит сформировать нормальный рынок и получить полную базу данных имеющихся объектов, – призывает Игорь Данилевич. И рекомендует владельцам собственности не затягивать с решением этого вопроса. – Посредникам нужно время, чтобы обработать объекты и преподнести их потенциальным клиентам».
Кстати, большие надежды в этом арендном сезоне возлагаются и на… поправки к закону «Об иммиграции», которые президент вернул на повторное рассмотрение в Сейм. Если они все-таки вступят в силу с 1 июля 2010 года и позволят покупателям недвижимости на сумму более чем 100000 латов претендовать на 5-летний вид на жительство в Латвии, то желающих познакомиться с нашей страной будет больше. Это нормальный мировой прием, когда люди вначале приезжают пожить и почувствовать атмосферу изнутри, а уже потом принимают решение об инвестировании в сектор недвижимости.
Смущает только то, что на фоне ажиотажа вокруг поправок к закону «Об иммиграции» у некоторых собственников, особенно продавцов, начинает нарастать нездоровый оптимизм. «Цены больше снижать не буду, даже еще и на 5% подниму. И отдавать в аренду по низкой цене не стану. Не найду клиента сейчас, ничего! Русские летом приедут, купят», – так теперь, по признанию маклеров, заявляют некоторые собственники объектов. Вот только как бы им потом не пришлось дуть на молоко! Можно смело прогнозировать, что клиентов на лето найдут только предложения с разумной для каждого из выбранных сегментов ценой. Рассчитывать на то, что россияне не будут считать деньги, нашим не стоит!
