Россия не станет скупать латвийскую недвижимость ради вида на жительство - интервью

Такой точки зрения придерживается Григорий Куликов – Председатель Совета директоров холдинга «МИЭЛЬ», одной из крупнейших компаний на российском рынке недвижимости. 

Латвию в целом и Ригу в частности нельзя назвать вторым домом для россиянина Григория Куликова. Хотя у нас он бывает довольно часто. В том числе и по делам бизнеса. Поэтому о местном рынке недвижимости знает не понаслышке. Вот журнал «м2» и портал varianti.lv и попросили его попробовать непредвзято оценить латвийскую действительность. А разговор, который проходил в одной из рижских гостиниц, мы начали с подписанных в конце апреля президентом Латвии Валдисом Затлерсом поправок к закону «Об иммиграции», предусматривающих возможность получения 5-летнего вида на жительство крупными иностранными инвесторами. Уж больно много вокруг них было сломано копий. Левые и представители маклерского бизнеса подавали их чуть ли не как меру по спасению экономики Латвии. А вот праворадикальные латышские политики это новшество восприняли в штыки. Многие из них открытым текстом заявили: поправки могут привести к массовому наплыву россиян, которые ринутся скупать латвийскую недвижимость. Ведь один из вариантов получения временного вида на жительство нашими восточными соседями (это же относится к белорусам, украинцам, казахам, узбекам...) -- приобретение в Латвии недвижимости не менее чем на 100 000 латов, если объект располагается в Риге, и на 50 000 латов -- если за ее пределами. «Можно ли ждать наплыва покупателей из России с учетом вступления в силу новой практики предоставления временных видов на жительство в Латвии?» -- таким был первый вопрос, адресованный главе компании «МИЭЛЬ». 

Слишком дорогой вид на жительство

Никакого мегаинтереса со стороны россиян к покупке латвийской жилой недвижимости в связи с поправками Президента Латвии к закону «Об иммиграции» я не предполагаю. Тому есть несколько объяснений. Первое: 100 000 латов (или, что более привычно россиянам, – чуть более 200 000 долларов), это, если говорить о Риге, достаточно большая сумма. Она не для массового покупателя. Такую покупку могут себе позволить лишь состоятельные люди. Но я не вижу особого смысла вкладывать 200 000 долларов только для того, чтобы получить временный вид на жительство в Латвии и возможность свободного въезда в Евросоюз. У россиян нет проблем с получением Шенгенской визы в других странах. Весьма льготный и комфортный визовый режим нам обеспечивают Испания, Франция или, например, Италия. Они выдают визы легко и спокойно, в том числе, многократные и многолетние. На фоне этого мне видится недостаточным мотив получать вид на жительство через инвестицию в Латвию. 

Второй момент я отчасти также уже озвучил. Все, кому нужно въехать в Латвию с какими-то краткосрочными деловыми целями, могут сделать это по любой визе шенгенских стран. В Москве, Санкт-Петербурге и других городах России работает много консульств европейских государств, обращаться в которые, мягко говоря, намного приятнее, чем в латвийское консульство в Москве. Если в итальянском или испанском консульстве виза получается без каких-либо проволочек и в комфортных условиях, то практически каждый посетитель консульства Латвии, к сожалению, вынужден ощущать себя в роли просящего, а это, согласитесь, не совсем приятно. И такая вроде бы мелочь не способствует привлечению российских денег в экономику Латвии. Это ни в коем случае, не политическое заявление, а наблюдение, так сказать, из повседневной жизни. 

А что вы скажете по поводу такого мотива. Российский бизнес много говорит о том, что российские власти «закручивают гайки» и предпринимателям становится все тяжелее работать. Получение временного вида на жительство в Латвии -- это «запасной аэродром», если в России бизнесмену станет очень уж туго. 

Для меня такой мотив сомнительный. Все, кто хотел создать себе «запасные аэродромы», уже сделали это. Я прекрасно осведомлен, что немалое количество россиян имеют здесь, в Латвии, свои деловые интересы. И все знают, что открыв в ваше стране свою компанию и будучи членом ее правления, можно получить многократную визу или вид на жительство и без покупки недвижимости. 

Вы подводите нас к выводу, что тысячи российских покупателей латвийской недвижимости ждать не стоит?

Конечно. Приобретать здесь, в Латвии недвижимость только ради получения вида на жительство никакие тысячи россиян не побегут. Какое-то увеличение спроса на латвийскую недвижимость со стороны россиян я, конечно же, предполагаю. Но это связано не только и не столько с возможностью получения вида на жительство, но и с общей привлекательностью латвийской недвижимости в ее сегодняшнем ценовом состоянии. 

Время стервятников

 

По той причине, что латвийский рынок недвижимости остается интересным для россиян, как объект для инвестиций? 

Он не «остается интересным», он только становится таковым. Так получилось, что те, кто входил в рынок недвижимости Латвии в 2006, 2007 или 2008 году, и я в том числе, что называется, «влипли». Кто-то потерял все, кто-то проиграл -- то есть, понес убытки в надежде на лучшее, или не выиграл -- то есть, вышел с минимальными потерями. Инвестиционная привлекательность к латвийскому рынку недвижимости только начинает возвращаться. Естественно, сегодня инвесторы ощущают и ведут себя совершенно по-другому, чем три-пять лет назад. Думаю, объем инвестиций в латвийские проекты, квартиры или дома в 2010 году вырастут, в том числе и со стороны россиян. Но вложения будут выборочные, а сами инвесторы станут напоминать стервятников. Они приходят на упавший рынок. Сегодня в Латвии имеется масса предложений под лозунгом: возьмите это хотя бы за столько-то, иначе завтра проектом завладеет банк. 

Участники рынка вроде бы рассказывают, что волна давления со стороны банков на девелоперов сходит на нет. Мол, пытаются перекредитовывать обязательства должников-девелоперов, оставляя им шанс остаться собственником проекта. 

Такая тенденция есть. Особенно это касается крупных европейских банков,  но в целом у меня нет такого ощущения. Я достаточно много времени провожу в Латвии, со многими знаком и мне на электронную почту в виде спама и неспама сыплются десятки предложений о покупке чего-либо из недвижимости. 

Это жилье в Юрмале или Старой Риге? 

В основном, это земельные участки и девелоперские проекты в разной стадии готовности и с совершенно разным диапазоном цен. А что касается привлекательности жилья в Старой Риге или Юрмале -- это спорный вопрос. Потому как фантазии собственников и девелоперов на тему цен в Юрмале, Старой Риге или Посольском районе весьма далеки от реальности. И пока не похоже, чтобы эти фантазии к ней, к реальности, приближались.

 

Интересно, какой уровень цен в перечисленных вами местах вы считаете нормальным применительно к сегодняшнему дню?

Для жилья категории deluxe, что подразумевает под собой современные дома с теплой подземной стоянкой, внутреннюю свободную планировку квартир и непременное наличие жителей, чтобы была заселена как минимум половина квартир – должна быть около 2 500 евро за кв. м. Это разумно обоснованная цена для Риги. 

 

Из тех предложений, которые вам поступают, рассматриваете ли какие-то на предмет приобретения? 

Да. Думаю, считаю. Веду разговоры-переговоры.

 

 

Для роста нет оснований

 

Долго думать собираетесь? Не боитесь, что продавцы начнут поднимать ценник? Поговаривают, что на рынке уже появляются собственники, которые отказывают снижать цены: дескать, если сейчас не продам, так летом покупателей будет больше.

По моим ощущениям, в торговле землей и девелоперскими проектами, стадия, когда продавцы будут иметь основание повышать цены или рассказывать потенциальному покупателю о том, что, мол, у них уже трое стоит за спиной, - такая стадия пока не наступила. Особенно тяжела ситуация для сегмента торговли землей, предназначенной для коммерческих проектов. Пока эта земля, сожалению, никого не интересует. До тех пор, пока мешки, наполненные проектами с так называемыми красными печатями (это означает, что собственник может начинать строить проект. – «м2») не найдут новых владельцев – иными словами, пока все бумажные проекты, подготовленные под ключ, не найдут своих инвесторов, никто на эту землю и смотреть не станет. Или же она должна предлагаться буквально за гроши. Входить в длинный девелопмент -- то есть покупать землю, разрабатывать проект, заниматься его реализацией – на данный момент малоинтересно. Все это затянется на годы. Пока есть незавершенные и замороженные проекты, среди которых встречаются по-настоящему интересные, связываться с пустой землей чаще всего, к сожалению, нет смысла. 

Как оцениваете качество тех девелоперских проектов, которые вам предлагают? 

Качество самое разное. Проблема в том, что у многих проектов, которые развивались в последние докризисные годы, была безумно раздута себестоимость. Была высокая цена входа: дорого стоила покупка земли, дорого обходилось проектирование, его согласование со всеми инстанциями, дорогим был нулевой цикл… Теперь многие проекты стоят замороженными, их экономика ушла в минус. Накопленная на ранней стадии себестоимость новостроек такова, что их владельцам бессмысленно продолжать строительство. Такие проекты ждут своего часа. Как только цена входа опустится (а опуститься она может лишь после созревания у продавца и инвестора желания и/или суровой необходимости выйти из проекта), тогда для нового девелопера она сможет стать привлекательной.

Банки можно понять

Но в Латвии, если девелопер не справляется с долговыми обязательствами, многие проекты перенимают банки.

С экономической точки зрения их можно понять. Мне видится, что сильные европейские банки, имея определенный кризисный опыт в своих странах, не будут спешить выходить из проекта или отдавать его по низкой или объективной на данный момент цене. Почему? У банков деньги длинные. Финансовые ресурсы в Латвии сейчас довольно дешевые. И фиксировать убытки банку неинтересно. Он может подождать год-другой, посмотреть на ситуацию и в какой-то момент принять решение развивать проект с новыми инвесторами. Совместно, либо продав им проект по устраивающей его самого цене. 

На кого равняться?

Вы видели рынок Латвии и в момент его роста, и в момент пика, и в момент падения. Ваше личное мнение: где тот потолок цен, на который мы должны сегодня ориентироваться?

Поскольку Латвия интегрирована в Евросоюз, то и цены на недвижимость здесь должны ориентироваться на разумные цены среднеевропейского уровня, точнее, уровня стран Восточной Европы, на долгосрочную перспективу. Это мое внутреннее убеждение. А те цены, которые мы наблюдаем на латвийском рынке вторичного жилья, носят краткосрочный характер. Цена недвижимости в среднесрочном плане – это всегда баланс платежеспособного спроса и предложения. Сейчас мы видим, что в Латвии крайне высокая безработица. Весьма серьезно болеет экономика, хотя справедливости ради надо отметить, что уже наметилась тенденция к выздоровлению. В массовом порядке страну покидает молодежь. Все это значительно уменьшает платежеспособный спрос. Слишком мало сейчас потребителей, которые могут думать о реальном улучшении своих жилищных условий. Хотя они, безусловно, есть. И все-таки тенденция к сжатию спроса достаточно сильна, поэтому пока я не вижу большого потенциала для резкого увеличения спроса и роста цен на латвийскую недвижимость в ближайшее время.

Ближайшее время – это какой срок? 

Год-полтора: до конца 2011 года. Должен произойти психологический перелом. Хотя один такой уже происходит. Цены за серийные квартиры в Риге были ниже 450 евро за кв. м, сейчас – близко к 600 евро за кв. м. Это означает, что самое дешевое жилье с рынка ушло. Идет рост. Ясно, что никаких 1 700-1 800 евро за кв. м типовых квартир вы уже не увидите, но уровня до 1 000 евро за кв. м ожидать можно. Или, скорее всего, чуть ниже. Потому как типовое жилье – это жилье низкого качества, оно дорого во владении и имеет низкую энергоэффективность. 

Если говорить про новые проекты, то думаю, что через два-три года они будут торговаться также дороже, чем сейчас. Процентов на 25-30. А вот в сегменте deluxe-жилья возможен более серьезный рост. Но это штучные сделки, которые не могут оказывать влияния на весь рынок недвижимости.

Москва кризиса больше не боится

Если можно, пару слов о ситуации на рынке недвижимости Москвы. Падение цен у вас началось на год позже, чем в Латвии. Но вы, как я понимаю, уже выходите из кризиса довольно бодрым шагом. 

Ощущение кризиса -- это психологическое состояние. Когда люди привыкают к нему, это уже не кризис, а реальность. На мой взгляд, в России к этому состоянию уже привыкли. В последний год у нас наблюдалось довольно интенсивное фондовое ралли. Некоторые предприниматели заработали на подъеме фондовых рынков огромные деньги. Кроме того, стоимость основного экспортного товара нашей страны -- нефти -- твердо держится возле 80 долларов за баррель. Российский рынок недвижимости увязан со стоимостью энергоносителей. Растут на них цены -- дорожает и недвижимость. В Московском регионе дно наблюдалось в мае-июне 2009 года. На этом уровне цены простояли четыре-пять месяцев, и где-то с октября снова уверенно пошли вверх. Возросла активность покупателей. Вот уже год укрепляется и российский рубль, и сделки восновном происходят именно в рублях. Все это подталкивает рынок недвижимости вверх. И как следствие, многие застройщики уже с февраля стали поднимать цены на новостройки. Кто-то на 3-5%, кто-то на 10-15%.

 

Холдинг «МИЭЛЬ» в былые годы также реализовывал свои проекты в Подмосковье.

Активно строим и сейчас. И не только в Подмосковье. Осуществляем крупный проект в Омске, городе с миллионным населением. Там мы возводим 1,1 млн кв. м жилья экономкласса, которым торгуем по цене 30 000 рублей, то есть 1 000 долларов за кв. м. С полной отделкой. Продажи идут. В апреле вот продали более 30 квартир. Второй крупный проект -- застройка 172 гектаров земли в Рязани. Там возводим малоэтажный мультиформатный комплекс. В московском регионе мы больше участвуем в проектах как инвесторы, нежели девелоперы. 

Латвийские строители лучше маклеров

С учетом вашего размаха, латвийские строители, которые остались без дела, вам не нужны?

Вопрос философский. Может, и нужны. Только дело в том, что заработные платы омских строителей, скажем так, ниже сегодняшних ожиданий латвийских строителей. Из Латвии нам было бы интересно импортировать не просто рабочие руки, а культуру строительства. То есть строительный менеджмент и хороших отделочников. Мы об этом думаем, и это предмет наших переговоров в Латвии. Не исключено, что удастся договориться о чем-то. 

Ну, тогда, может, и наши маклеры вам пригодились бы?

А вот брокеры из Латвии нам, к сожалению, не нужны. Потому как культура брокерской деятельности в Латвии, в моем понимании, в среднем такая же, если не ниже, чем в России. Это не имеет отношения к гениальным брокерам, которые есть в любой стране. Латвийским брокерам недвижимости трудно работать в России по той причине, что у нас огромное количество альтернативных сделок. Огромные цепочки. Обычная история сделки -- это операции одновременно с тремя-четырьмя квартирами, из которых одна семья переезжает в другую, та в третью и так далее. Латвийские маклеры отвыкли так работать. Нет знаний и умений, нет соответствующей психологической подготовки, чтобы успешно работать в Москве и Питере. 

 

Лучше «за», чем «против»

 

Ну и последний вопрос. Латвия перестала быть бельмом на глазу Евросоюза. Сегодня головная боль Западной Европы –ситуация в Греции. Российские стервятники от недвижимости, о которых вы говорили, теперь начнут присматривать к Греции?

Они больше присматриваются не к Греции, а к Абхазии… Ну, а Латвия россиянам может быть интересна своей русскоязычностью, тем, что здесь хорошо знают русский язык. И этим нужно пользоваться, а не давить, как это делали долгие годы. Мне видится, что настоящему Латышу, который здесь живет, с учетом перспектив экономического развития своей родины, должно быть выгодно, чтобы в Латвии звучал русский язык. Разумеется, не в противовес латышскому. Надо жить по принципу «за», а не «против». Привлекательность Латвии для россиян может дать большой плюс латвийской экономике. 

Беседовал: Роман Голубев