Версия
для печати
для печати
Латвия в последнее время не избалована строительством новых многоквартирных домов. По данным Центрального управления статистики, в первом квартале 2010 года по всей стране были сданы в эксплуатацию лишь 462 новые квартиры. Официально это наихудший показатель за последние шесть лет. Однако реальность еще более драматична: впору говорить о том, что частный бизнес так мало не строил в Латвии в последнее десятилетие. Ведь подавляющее большинство (370) из упомянутых 462 квартир - это жилье в рижских многоквартирных домах (на улицах Илукстес, Академика Келдыша и Ломоносова), которые за бюджетные средства возводит столичное самоуправление. Нынче с ее размахом не может соперничать ни один частный девелопер. Вот уже более полугода столичные чиновники рассказывают о том, что начинать строить выгодно именно сейчас. Что это чуть ли не самое идеальное время: строительные расходы из-за кризиса низки как никогда. Аргумент вроде справедливый, только не нужно забывать, что чиновников вообще не волнует вопрос возврата потраченных на новые многоквартирные дома средств: муниципальные квартиры в них не продаются, и вся финансовая нагрузка по их возведению ложится на городской бюджет -- то есть налогоплательщиков.
Объехав в конце весны центральную часть Риги, каталог «м2» и портал varianti.lv нашли только два частных строящихся объекта с жилыми функциями. К их представителям мы и обратились с просьбой познакомить с новостройками и рассказать, что же мотивирует заказчиков на продолжение проектов в нынешних сложных экономических условиях.
Не было бы счастья, да несчастье помогло
Первая новостройка -- здание на ул. Маскавас, 16, которое возводится по заказу компании «M 16». Ее учредитель -- владелец известной латвийской сети книжных магазинов Polaris Василий Быстров. Поэтому первые два этажа строящегося здания отводятся под складские и офисные нужды его компании. А вот на третьем-пятом этажах разместятся девять квартир.
«Вы оказались настолько прозорливым, что сумели дождаться падения цен на строительные работы и материалы?» -- интересуемся у него. Ответ оказался неожиданным. «Не было бы счастья, да несчастье помогло. Эта поговорка как нельзя лучше подходит к ситуации с этим объектом, -- рассказывает Василий Быстров. -- Участок земли был приобретен еще в 2002 году. Застраивать его собрались сразу. Однако процедура согласования проекта затянулась. Вначале уперлись в инспекцию по охране памятников. Та предложила возвести на этом месте копию двухэтажного деревянного дома, который стоял здесь раньше и который за старостью лет рухнул прямо на проезжую часть улицы. Предлагаемые нами проекты застройки участка трижды обсуждались на совете по защите исторического центра Риги. В итоге был одобрен нынешний вариант здания и в 2007 году, наконец-то, приступили к его возведению. Начали нулевой цикл, специально привезли дорогостоящее оборудование из Германии, позволяющее проводить фундаментные работы без вреда для соседних строений. Но жители дома на ул. Маскавас, 18, стали жаловаться. Они обратились в административный суд с претензиями: заявили, что в результате проводимых фундаментных работ у них стали трескаться стены. Работы приостановили. Была проверка стройплощадки Рижской стройуправой, которая не выявила никаких нарушений. Стройку возобновили, а жильцы соседнего дома пошли судиться уже со стройуправой: потребовали, чтобы она аннулировала разрешение на проведение работ. Объект на определенное время опять законсервировали. Когда выяснили, что этот судебный спор нас как третье лицо напрямую не касается, снова возобновили работы, перед этим выбрав нового генерального подрядчика».
Василий Быстров, улыбаясь, соглашается, что с позиции сегодняшнего дня, может, и хорошо, что строительный процесс затянулся. Иначе квартиры в его доме могли выйти на рынок в начальной стадии кризиса и, вероятнее всего, не были бы проданы. Чтобы содержать объект и переждать падение рынка, пришлось привлекать банковский кредит, и, возможно, дом уже принадлежал бы не ему, а какому-нибудь банку.
Немногим более 1,3 млн евро -- такова на данный момент ориентировочная смета возведения здания без внутренней отделки на ул. Маскавас, 16. По словам владельца, это в полтора-два раза дешевле тех цифр, за которые строительные компании соглашались выполнять тот же объем работ в 2006-2007 годах. «Разумеется, пришлось самим пересмотреть некоторые расходные статьи проекта и отказаться от дорогостоящих, но ничего не дающих с функциональной и эстетической точки зрения решений», -- признался собеседник. Сдача дома на Маскавас, 16, в эксплуатацию намечена на конец лета -- начало осени. Тогда-то Василий Быстров и собирается определиться с продажными ценами на квартиры. «Думаю, что в роли девелопера выступаю в первый и последний раз, -- качает он головой. -- Полученный опыт позволил понять, что заниматься этим больше не хочу. После знакомства со строительной отраслью могу сказать: торговля книгами -- суперпрозрачный бизнес. Никому ничего не надо платить, никому не нужно нести откаты или с кем-то договариваться. В строительстве -- темный лес» .
Продолжая начатое
Между рижскими улицами Дзирнаву, Антонияс и Заля завершается реконструкция квартала, вдадельцем которого выступает компания Larix Property. На шилде, которая висит у входа на объект, указано, что это вторая, третья и четвертая очереди Dzirnavu projects. «Вторая очередь -- это уже готовый двухэтажный подземный паркинг на 173 машино-места, который был закончен в апреле, третья -- завершенная в конце 2009 года реконструкция офисного комплекса площадью 5 500 кв. м, а четвертая -- строительство жилого здания на 7 000 кв. м», -- знакомит с новостройкой представитель генерального подрядчика -- компании PBLC Олег Тиханенок. К началу лета возведение корпуса здания было завершено и после того, как по желанию собственника авторы проекта проведут перепланировку помещений и инженерных сетей, продолжатся работы по внутренней и наружной отделке жилого здания. Полностью квартал должен заблестеть новыми красками до конца ноября 2010 года, а его финансовая емкость оценивается в 7,6 млн латов.
«Реализация проекта по реконструкции этого квартала центра Риги ведется с 2004 года. И к моменту начала кризиса на латвийском рынке строительства и недвижимости Larix Property вложил в него серьезные деньги. Выждав небольшую паузу и оценив перспективы рынка, они решили довести его до конца. Что мне видится более разумным, чем замораживать объект. Тем более что нынешние условия позволяют строить по приемлемым ценам», -- уверен представитель строительного бизнеса. В то же время он акцентировал внимание на то, что почвы для разговоров о каком-то сверхъестественном падении сметных цен нет. Редкие строительные материалы подешевели более чем на 10-15%. А некоторые составляющие строительства, как, например, энергоресурсы, даже чуть дорожают. По подсчетам Олега Тиханенка, нынешние общестроительные цены отличаются от тех, что были в 2007 году, где-то на 20-25%. За счет снижения стоимости труда строителей и того, что сами подрядные организации снизили свою норму прибыли с былых 10-15% до 4-5%. «В минус себе ни одна строительная компания работать не будет. Дешевле тогда ничего не делать», -- настаивает представитель PBLC.
Пощупать рынок
Главное в вопросе возможной реанимации отрасли жилищного строительства -- соотношение ожидаемой продажной цены квартир и расходов на их возведение. Будет плюс -- то есть если люди станут покупать жилье по предлагаемым им ценам, которые будут выше себестоимости строительства, дело сдвинется с мертвой точки. И, похоже, начинает сдвигаться. По крайней мере, сразу две известные в Латвии строительные компании заявили о своем желании этим летом начать новые жилые проекты.
«Весной этого года мы завершили торговлю квартирами в юрмальском проекте Lielupes nams: последняя из них ушла по 1 800 евро за кв. м. Несмотря на это, на многих сайтах оставалась реклама этого объекта. И вот по указанным в ней номерам телефонов нам продолжали звонить потенциальные покупатели. С учетом того, что у компании IQ Projects имеются земельные участки в Риге и Юрмале с уже готовыми проектами, мы и решили попробовать начать один из них. Так сказать, чтобы прощупать рынок», -- объясняет руководитель жилых проектов IQ Projects Александра Бочарникова. Следующей новостройкой их компании должен стать девятиквартирный дом на юрмальской улице Калею, 39. Резервации в нем ведутся. При этом еще до начала лета девелоперу удалось заключить с потенциальными клиентами два протокола о намерениях.
«Сегодня в Юрмале есть спрос на разумное по площади и планировкам недорогое жилье эконом-класса. Вот его мы и постараемся удовлетворить, продумав свой проект. У нас трехкомнатные квартиры имеют площадь 62,3 кв. м, а продажная цена для квартир на первом этаже начинается с 1 250 евро за кв. м. И это с полной отделкой и кухней», -- продолжает представительница IQ Projects.
Следует признать, что даже с учетом того, что дом будет находиться на речной стороне главного курорта Латвии, цена выглядит привлекательной. «Мы сами и строим, и продаем. Плюс решили уйти от таких удорожающих любую новостройку решений, как подземный паркинг», -- раскрывает секреты формирования конкурентоспособной цены Александра Бочарникова. Она надеется, что цены на новое жилье в Латвии больше падать не будут: «Последняя наша квартира в Lielupes nams стоила более 100 000 евро. Прошлой весной к нам приходили покупатели, предлагавшие за нее 50 000 евро, потом -- 70 000. Был один клиент, желавший обменять квартиру на свой Porsche Cayenne (улыбается. -- «м2»). Однако сейчас эта волна сошла на нет. Дееспособные девелоперы выстояли и оказывать давление на них подобными предложениями больше не удается».
Если продажи на Калею, 39, будут идти хорошо, то в 2011 году IQ Projects может взяться за реализацию еще одного юрмальского проекта -- 60-квартирного дома в Булдури.
YIT готовится освоить сразу два участка
В июле-августе обещает начать свой рижский проект на Кипсале и компания YIT Celtniecība SIA. Вслед за этим осенью придет очередь стартовать стройке на улице Залениеку.
«Сейчас YIT проектирует несколько жилых домов. Как всегда, используя скандинавский опыт, стараемся предложить продуманные квартиры в хороших местах с рациональной планировкой и площадями, техническими решениями и, конечно, хорошей ценой, -- говорится в комментарии, предоставленном нам председателем правления YIT Celtniecība SIA Андрисом Боже. -- Уже этим летом, в июле-августе, начнем строительство нового проекта в одном из уникальных и известнейших мест Риги -- на Кипсале. В рамках проекта на ул. Кипсалас, 4, планируется построить два отдельных четырехэтажных здания. Предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью 33-63 кв. м. Всего будет 74 квартиры.
А уже осенью будем готовы начать свой следующий проект в Зиепниеккалнсе, на улице Залениеку, которая находится в чудесном месте у старого Эбельмуйжского парка. Здесь планируется построить пять трехэтажных многоквартирных домов на 85 квартир. В этом проекте предусмотрены 1-, 2- и 3- комнатные квартиры площадью 35-65 кв. м. Они также будут предлагаться с полной отделкой».
Какими будут цены на квартиры в этих домах? Руководитель отдела продаж YIT Celtniecība SIA Оксана Педеле сказала, что их более подробный просчет сейчас ведется. Окончательные цифры будут названы ближе к моменту начала строительства.
Поживем -- увидим
Если стараться быть оптимистом, то следует признать: первые предвестники возобновления хоть какой-то активности на рынке частного жилого девелопмента в Риге и Юрмале уже начали появляться. Однако о какой-то особой массовости этого процесса даже не стоит заикаться. Нынешние продажные цены на новые проекты и спрос на них по-прежнему невысоки. «Себестоимость строительства даже сейчас все еще выше цен на новые проекты, по которым идет распродажа имеющегося фонда», -- настаивает Олег Тиханенок.
С ним согласен и глава жилого департамента компании NCC Марек Клявиньш: «Большинство крупных девелоперов торгует построенным. Активное развитие новых проектов возможно только, когда сделки с новыми квартирами в микрорайонах будут вестись на уровне 1 300-1 400 евро за кв. м. Поймите, себестоимость квадратного метра жилья включает в себя не только сами строительные расходы, которые чуть подешевели. Это и расходы на покупку участка, а многие формировали свой земельный портфель по дорогим ценам. Это и подводка наружных сетей. Здесь достаточно упомянуть пример с Latvenergo. Мы для одного своего проекта просчитывали, во сколько теперь обходится подключение объекта к сетям энергомонополиста. Получилось до 40 евро на квадратный метр жилья. Не стоит забывать и инфраструктурные платежи (4% от начальных затрат на строительство), которые дают дополнительную нагрузку на квадратный метр, в лучшем случае в размере 40-60 евро. Так по многим позициям. И это для тех участков, которые находятся в относительно развитых местах. А вот если кто-то захочет возвести многоквартирный проект на Румбуле, то ему придется прокладывать более трех километров канализационных, водо- и теплосетей. За свой счет! Это в Западной Европе города вкладывают в развитие инфраструктуры. У нас же эту задачу переложили на плечи девелоперов».
И Олег Тиханенок, и Марек Клявиньш считают логичным, что, желая добиться нужной себестоимости, те девелоперы, которые в наши дни не боятся начинать строительство новых многоквартирных домов, будут их упрощать. Для покупателя на первый план выходит функциональность квартиры, а не эксклюзивность паркета на ее полах или дороговизна кафеля в ванной комнате. «Если и будут строить, то в основном способом монолитного бетонирования. Тогда как кирпичное домостроение, которое более дорогостоящее, но зато и более качественное -- вернется к нам не скоро. Продажные цены этого не позволят», -- подвел итог нашему разговору Олег Тиханенок.
Автор: Роман Голубев
