Иностранцы положили глаз на рижские домовладения

И если прошлой осенью они редко соглашались покупать здания дороже 300-400 евро за кв. м, то сейчас реальные сделки происходят в диапазоне 400-500 евро за квадратный метр нереновированных домов и 1 000-1 200 – за уже полностью отремонтированный. 

 

Полтора года назад, в марте 2009 года, гостем журнала м2 и портала varianti.lv был исполнительный директор Ober Haus Real Estate Advisors Петер Моррис. Еще тогда в интервью нашим изданиям он озвучил свое видение перспектив возвращения инвесторов на латвийский рынок недвижимости. «Нужно четко понимать теорию цикличности развития рынка. Инвесторы не будут брать недвижимость на пике цен. Не будут покупать они ни в начале спада, ни в его низшей точке. Деньги будут вкладываться тогда, когда цены начнут расти. Низкая цена еще ничего не значит. Она должна быть низкой и меняться в правильном направлении – то есть идти вверх», – заявил он тогда. И латвийская действительность в сегменте домовладений, расположенных в наиболее престижных местах центра Риги, подтвердила его правоту. 

 

 

Банкам такие цены не интересны

 

Прошлый, 2009-й, год, несмотря на то, что в его второй половине было достигнуто дно рынка недвижимости Латвии, оказался малорезультативным на инвестиционные сделки. Смотреть-то объекты потенциальные инвесторы смотрели, вот только покупки носили единичный характер. Нового собственника находили лишь самые лакомые здания – либо способные генерировать хороший поток денег, либо те, чей владелец оказался прижатым к стене непомерными ипотечными платежами, а потому был готов на все ради избавления от обязательств. «Мне думается, главная проблема пассивности рынка заключалась не только в осторожности самих инвесторов, но и в том, что к тому моменту еще не была четко сформирована политика банков в отношении домовладений, приобретенных с привлечением кредитов и чьи владельцы задолжали по платежам. И продавать не давали, и себе не брали. А сейчас банковские фонды активно перенимают на аукционах домовладения должников. Но самые хорошие объекты они не продают, а оставляют себе», – рассказывает руководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio Янис Шинс. 

 

«Инвесторы довольно активно обивали наши пороги в конце прошлого – начале 2010 года. Обычно предлагали не более 400 евро за кв. м. Такой уровень цен нам был мало интересен. Сейчас поток запросов несколько снизился, инвесторы поняли, что отдавать по дешевке банк ничего не собирается», – так прокомментировали «м2» и varianti.lv ситуацию в Aizkraukles banka. А вот руководитель отдела общественных отношений SEB banka Агнесе Стразда указала на то, что цены, предлагаемые иностранными инвесторами за коммерческие новостройки, чаще всего гораздо ниже себестоимости этих объектов. «Мы получаем подтверждение интереса инвесторов ко всем объектам, – развивает эту же мысль член правления Parex banka Юрис Адамович. – Только пока, несмотря на весь осторожный оптимизм на рынке недвижимости, в основном наблюдаем желание инвесторов покупать по сравнительно низким ценам. В большинстве случаев эти предложения не отвечают интересам и целям банка». 

 

 

И с Востока, и с Запада

 

Если еще прошедшей зимой в списке «охотников» за дешевыми рижскими домовладениями доминировали представители Скандинавских стран, то сейчас не менее половины запросов об объектах приходит из России. Помимо прочего это связано  и с поправками к закону «Об иммиграции», который предусматривает возможность получения пятилетнего вида на жительство в Латвии в обмен на инвестиции в покупку недвижимости. Появились представители немецких фондов, израильтяне, итальянцы... «Только нужно четко расставить точки над «и»: сотнями иностранные инвесторы, желающие приобрести домовладения, по Риге не бегают. Мы говорим об оживлении на фоне практически полного застоя этого сегмента в 2009 году! Нужно упомянуть и тот факт, что география интереса инвесторов довольно узкая: в 90% случаев речь идет о Старой Риге и Тихом центре. Смотрят жилые проекты или офисные здания, которые можно потом переделать под жилые. А вот домовладения на окраинах центра столицы, какими бы они не были, мало кого привлекают», – поясняет руководитель расположенного в Старой Риге офиса компании Ober Haus Александр Свиридов.  

 

От пяти до десяти запросов на домовладения – такова, по словам представителей компаний Latio, Ober-Haus и Balsts, ежемесячная статистика обращений потенциальных покупателей к каждой из них. При этом серьезных местных, то есть латвийских, покупателей можно перечесть по пальцам одной руки.  

 

 

Не банановая республика

 

Стандартный подход иностранных «скупщиков» латвийской недвижимости ярко демонстрирует рассказ Улдис Себриса, владельца небольшой рижской гостиницы Augustine, которая нынче продается за 990 000 евро. «Приходили ко мне зимой представители норвежских инвестиционных фондов. Не знаю, как и что они там считали, но предложили 285 000 евро – то есть менее 380 евро за квадратный метр здания в центре Риги. И это с учетом того, что моя недвижимость – это действующая гостиница на 11 номеров и  земельный участок, на котором разрешено строительство многоэтажного здания! Разумеется, отказал: абсурд продавать по таким ценам! Мы же не банановая республика, где можно скупить все даром!» – негодует он. 

По словам Яниса Шинса, стандартная финансовая ситуация в последние полтора года такова: разница между тем, что готов предлагать инвестор, и тем, что хотел бы получить собственник, составляет 40-50%. Найти точки соприкосновения при подобной полярности взглядов на стоимость домовладения  удается редко. Пять-шесть сделок с домовладениями – это тот  максимальный и очень позитивно воспринимаемый показатель покупок-продаж, которые в 2010 году провели или сейчас завершают компании-лидеры сегмента торговли рижскими домовладениями. Опрошенных «м2» и varianti.lv экспертов на позитивную волну настраивал тот факт, что интерес инвесторов к рижским домовладениям начал расти где-то с конца весны – начала лета 2010 года. В результате этого с рынка постепенно стали выкупаться самые дешевые предложения, что даже привело к незначительному росту цен. 

 

И сейчас встречаются потенциальные клиенты, которые желают приобрести здание в Ближнем центре дешевле, чем по 300 евро за кв. м. Вот только, если это не объект на 10 000 кв. м, то найти такую недвижимость нынче сложно.  

 

 

Прибыль должна быть хорошей

 

Что же потенциальные покупатели столичных домовладений желают получить? «Конечно же, лучшую цену за квадратный метр!» – улыбается Янис Шинс. Если обобщить практический опыт общения наших собеседников с инвесторами, то среднестатистический запрос выглядит так: нереновированные дома в Ближнем центре столицы Латвии хотят купить по 300-500 евро за кв. м, а в случае с реновированными домами готовы выкладывать и до 1 000-1 200 евро за кв. м. «Расчеты здесь довольно простые. Берем нереновированный дом. Его приведение в порядок, в зависимости от состояния, обойдется в 500-600 евро за кв. м. Если нормальная по нынешним временам продажная цена таких квартир составляет 1 500 евро за кв. м, то взять такой дом дороже, чем за 400-450 евро за кв. м, инвестор не согласится. Потому как, учитывая имеющиеся риски, захочет вернуть свои деньги за два-три года и получить как минимум 30-40% прибыли», – делится своими наблюдениями специалист компании Balsts Ян Жечицкий.

 

350 евро за кв. м неремонтированного здания площадью 4 500 кв. м в Ближнем центре и 1 150 евро за кв. м за домовладение в Старой Риге – таковы минимум и максимум стоимости единицы площади в сделках за последний год, которые в качестве примеров привел нам специалист компании Balsts. У Александра Свиридова эти цифры – 500 и 1 000 евро за кв. м соответственно. Во втором случае речь шла о доме в Тихом центре, нынешним владельцам которого новые покупатели уже предлагают на 800 000 евро большую сумму. Самая дешевая цена единицы площади за последний год в домовладениях, проданных при участии Latio, – 290 евро за кв. м, самая дорогая – свыше 1 000 евро за кв. м. 

 

«Сейчас великолепное время для спекулятивных сделок с такими объектами. Цену по-прежнему диктует покупатель и он же делает свой выбор в условиях минимальной конкуренции. Инвесторы озвучивают свое предложение и ждут решения продавца. Они прекрасно понимают, что у того в ближайшее время не появится еще пять таких же или лучших по своим финансовым условиям предложений о покупке, – считает  руководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio. Правда, сам же и добавляет: – Исключения все-таки встречаются. Так, компании Pastorāts прошедшим летом удалось продать домовладение на Домской площади по цене 2 500 евро за кв. м. Знаю еще одно домовладение в очень выгодном месте, за которое сейчас борются несколько покупателей, играя на повышение цены».  

 

 

Зона нулевого интереса

 

Практически нулевой интерес со стороны потенциальных покупателей, по-прежнему, вызывают домовладения с большим общим ценником в 7,5-15 млн евро. Даже несмотря на то, что пару лет назад они предлагались за 20-30 млн евро. В таких объектах невозможно обеспечить нормальную окупаемость вложений. Ведь в центре Риги мало какое жилое домовладение способно обеспечить доход выше 4-5%. Арендная ставка в 6-7 евро за кв. м считается очень хорошей. Ставкой выше 7 евро за кв. м и вовсе могут гордиться лишь несколько зданий. А западные фонды приходят с запросом на доходность в районе 10%, ну на крайний случай, в самых лучших места Старого города и Тихого центра, – 6-8%. Что в нынешних экономических условиях нереально. Поэтому основная часть инвесторов, если и приобретает домовладения, то с прицелом на их будущую поквартирную распродажу, а никак не для того, чтобы получать доход от аренды. 

 

«Кому же они весь этот квартирный портфель распродавать собираются? Где конечный покупатель?» – поинтересовались м2 и varianti.lv в завершении своих бесед с маклерами. «Россияне и граждане СНГ, которым интересен вид на жительство, и местным», – был их ответ. И это не только их мнение. Те же скандинавы анализируют ситуацию, смотрят, как распродаются уже завершенные проекты, отслеживают количество сделок в Земельной книге и видят реальное движение на рынке. То есть положительная динамика налицо. 

 

 

 

Мнение эксперта

Александр Свиридов, руководитель расположенного в Старой Риге офиса компании Ober Haus: 

«Сделки с домовладениями осложняет тот факт, что на рынке очень мало непроблемных объектов – таких, на которые в порядке все документы. Часто, даже если и нет никаких ипотечных обременений, оказывается, что не решены вопросы наследования дома, с его расселением или делением на идеальные части, не хватает сервитутов... Поэтому, когда покупатель говорит: «Всё, я беру!», у его юристов еще два-три месяца уходит на то, чтобы привести все документы на домовладение в полный порядок». 

Автор: Роман Голубев