Землю спасает дешевизна

«Год может оказаться потерянным для рынка торговли землей в Риге и ее окрестностях: в отличие от квартирного сегмента ждать оживления на нем не приходится. Сделки будут происходить только по очень низким ценам и с привлекательными по месту расположения участками», — таким виделось развитие ситуации в 2010 году журналу  и порталу varianti.lv еще прошлой зимой. И время подтвердило справедливость этого предположения, особенно его второй части. Именно низкая цена и стала определяющим фактором, который повлиял на успешность торговли земельными участками для частной застройки в Риге и ее окрестностях.

 

«Сделок с землей под частную застройку было не так уж много. Другое дело, что на фоне практически «пустого» 2009 года прошлый год смотрелся чуть более привлекательно. Да и это стало возможным только благодаря значительному снижению цен со стороны продавцов. Точнее, тех из них, кто имел возможность пойти на этот шаг. Так, если в былые годы в Марупе за участки просили по 100-150 евро за кв. м, то в 2010 году лучшие по месту расположения объекты если и покупались, то максимум по 20-30 евро за кв. м. То есть по ценам в пять раз меньшим!» — делится своими наблюдениями директор компании Averts Гунтарс Краменс. Да и это, по его словам, не предел уступок со стороны продавцов. Банки, которые пытаются торговать целыми поселковыми проектами (площадью до 10 гектаров), скидывают и больше. Недвижимость, которую в 2006-2007 годах девелоперы предлагали по 15-20 евро за кв. м, финансовые учреждения, перенявшие проект из-за долгов кредитополучателя, согласны отдавать по два-три евро за кв. м.

 

«Небольшое шевеление на рынке торговли участками под частную застройку происходило летом. И все-таки более справедливой и емкой оценкой прошедшего года является фраза из старой советской кинокомедии: «Тишина. И мертвые с косами стоят», — шутит глава компании Latvian Real Estate Иварс Жердиньш.

 

Специалист Ober Haus Кристина Дубане отметила, что их компания почувствовала оживление со стороны покупателей земельных участков осенью. Появился хоть какой-то спрос. Запросы потенциальных покупателей можно было разделить на две основные категории: либо очень хорошее место, либо очень дешевое предложение. «Участки в садоводческих кооперативах в Рижском районе покупали за 2 000-3 000 латов. Более дорогие предложения оставались невостребованными», — говорит она.

 

«А вот лично меня 2010 год не разочаровал. Мы почувствовали рост активности со стороны покупателей, которая и отразилась на количестве сделок. Если в так называемые жирные годы (в 2006 году) наша компания продавала в среднем по три участка в месяц в своих проектах, то весной и летом 2010 года у нас было по две сделки ежемесячно», — несколько озадачил журнал  и портал varianti.lv своим бодрым заявлением Андрей Валтерс, глава специализирующейся на развитии поселковых проектов компании Lange Pils. Однако дальнейший разговор с ним расставил все по своим местам: его позитивный настрой не выпал из общей описанной ситуации. «И что? Торговля в 2010 году велась по ценам, сопоставимым с теми, что были 2006 году?» — интересуемся у него. «Конечно же нет! — не отрицает специалист. — Они были на 75% ниже, чем в 2006 году. Тем не менее в поселковых проектах с развитой инфраструктурой дно было достигнуто и даже наблюдался небольшой прирост цен. Так, если на границе Риги лучшие участки прошлой зимой предлагались по 20-25 евро за кв. м, то к концу осени уже по 23-28 евро за кв. м».

 

Но, озвучив эту приятную для маклеров тенденцию, Андрей Валтерс сразу же уточнил: «Только ни в коем случае нельзя говорить, что это носило повсеместный характер. А то у читателей создастся впечатление, что рост цен наблюдается на всю землю. Спрос стал избирательным. Потенциальный покупатель в первую очередь выбирает участки в самых лучших местах. В Рижском районе, смею вас заверить, поселковых проектов с хорошим транспортным сообщением, удобными подъездными дорогами и развитой инфраструктурой не так уж и много. Вот они и интересны потенциальным покупателям. Тогда как в проектах поселков, которые существуют лишь на бумаге или представляют собой распарцеллированные поля, где есть какая-то наезженная колея да торчат электрощитки, — там ситуация совершенно иная. Там активности нет, и девелоперы, если такая возможность у них имеется, вынуждены до максимума скидывать цены». Глава Lange pils привел такой пример: на судебных аукционах, на которых в 2010 году распродавались заложенные в банках земельные участки в «пустом» поселке в Стопиньской волости, сделки происходили на уровне 5-6 евро за кв. м. Таким образом, общая цена за участок составляла 7 000-9 000 евро. Вне аукциона аналогичные по своим качественным характеристикам объекты находят нового владельца не более чем за 10 000-12 000 евро. «Работает только мегадешевый сегмент», — заключил Андрей Валтерс.

 

По мнению Гунтарса Краменса, многочисленные нарезанные в пустынных полях вокруг Риги участки под застройку обещают простоять нетронутыми еще не один год. Спроса на них нет. Сегодня дешевле приобрести под Ригой готовый дом с участком, чем заморачиваться всем этим строительным процессом самому. Да и пока в поселке не появится определенное количество домов, за его обустройство никто не возьмется. А поток потенциальных покупателей земли под частную застройку в Риге и ее окрестностях, которые собираются реально покупать, а не просто интересуются данным вопросом любопытства ради, нынче не так уж велик. По мнению экспертов, в 2010 году счет таких клиентов шел на сотни, а никак не на тысячи. Одна из причин столь низкой активности объясняется тем, что банки практически не финансируют покупку земли. Те маклеры, с которыми побеседовали  и varianti.lv, вспомнили только пару случаев, когда банк предоставил заем в объеме 50%. Да и то покупка кредитовалась по той причине, что клиент, оформлявший одновременно и кредит на строительство дома, смог подтвердить свою финансовую состоятельность.

 

Собирательный образ привлекательного участка под застройку, который имеет шанс найти покупателя в нынешних рыночных условиях, выглядит так: не далее 10 километров от границы Риги, в месте, где уже проложены дороги (которые к тому же чистятся!), подведены все коммуникации, более половины участков в поселке должны быть застроены и обжиты. Обязательно — транспортное сообщение, предпочтительно наличие водоема — реки или озера. Ну и, наконец, цена. Даже на самые лучшие по своим характеристикам объекты она не должна превышать 20-30 евро за кв. м. 

Правда, последнее требование не распространяется на действительно уникальные предложения. «Здесь действуют иные правила. Так, у нас был клиент, который искал участок у озера. Год смотрел разные варианты, пока не нашел то, что ему приглянулось. И заплатил за него цену, которую я не могу назвать ни супердешевой, ни супервыгодной по нынешним временам. Зато он получил именно то, что искал», — добавляет Кристина Дубане.

 

Земельный рынок Риги и ее предместий — это не только участки по частную застройку. Это еще и участки для строительства многоквартирных домов и коммерческих объектов. Это и сельскохозяйственные земли и леса. Интерес к первой группе минимальный. Хотя Ober Haus и указывает на появление в октябре-ноябре инвесторов, готовых рассматривать вопрос о приобретении такой недвижимости. Только предлагаемая ими цена редко соответствует запросам тех, кому эти участки принадлежат. Плюс в последний год в сегменте нового строительства развивают проекты либо крупные строительные компании, либо банки. У тех и других портфель собственных земельных участков переполнен. Им хоть бы часть его освоить, что уж о приобретении новых говорить. Сделки с участками как для многоквартирного, так и коммерческого строительства носят единичный характер. И по очень низким ценам, в которых учитывается, что инвестору перед тем, как начать развивать проект на купленной земле, предстоит выждать пару-тройку лет.

 

«Участки для коммерческой земли, которые располагаются на центральных улицах, с хорошим потоком людей и удобными подъездами для машин спрашивают довольно часто. Иногда цены на них таковы, что выгоднее купить уже имеющуюся постройку с участком. Например, мы продаем участок в 2 400 кв. м с офисным зданием (свыше 700 кв. м) по 250 евро за кв. м», — указал Иварс Жердиньш. Эксперты отмечают, что коммерческие земли в последний год приобретают только те бизнесмены, кто видит дальнейшие перспективы для своих предприятий в Латвии. Поэтому готовы вкладываться в возведение собственных складских, производственных или офисных помещений. И не столько для сдачи их в аренду другим, сколько для собственных нужд.

 

«Наших клиентов-инвесторов интересуют участки в центре Риги и в Юрмале, но они не готовы рассматривать вопрос о покупке по тем ценам, что предлагаются. Там нет ликвидности, — поясняет глава компании Century21Baltwest Валерий Энгель. — Продавцам приходится быть очень гибкими. Был в Старой Риге участок, за который собственник хотел получить 2,5 млн евро. Никто не брал. Стоило же хозяину земли изменить концепцию и принять решение о создании совместного предприятия для строительства гостиницы или многоквартирного дома, как желающие стать соинвесторами появились».

 

Светлое пятно на фоне довольно грустной картины с торговлей земельными участками — сельскохозяйственные земли и лесные угодья. На них спрос, как и раньше, довольно высок. Покупатели — скандинавы, немцы и британцы, через юридических лиц — россияне. Чаще всего ищут даже не десятки, а сотни гектаров по цене в диапазоне от 500 до 1 000 латов за гектар. Лес берут с прицелом на экспорт древесины. Мотивацией покупки сельскохозяйственной земли служит ее относительная дешевизна по сравнению с теми же Данией и Швецией и общемировые тенденции роста спроса на продукты питания.

 

По убеждению маклеров, с которыми мы побеседовали, сельскохозяйственные земли и лесные угодья останутся востребованным и в 2011 году. Тогда как в остальных сегментах рынка земли Риги и Рижского района ждать особого изменения ситуации со сделками не приходится. Те ростки спроса, которые стали прорастать на волне позитивных данных об общей экономической ситуации в стране, может погубить новая налоговая политика властей в отношении всей недвижимости. Рынок и непосредственно покупатель реагируют на это очень болезненно. А значит, пока он не свыкнется с этой мыслью, пока не поймет, что к чему, активности с его стороны ждать не стоит. Если, конечно, речь опять не будет идти о супердешевых предложениях.

 

Мнения: Чего ждать земельному рынку в 2011 году?

 

Гунтарс Краменс, директор компании Averts: «Когда-то земля приобреталась как очень надежное вложение. Сейчас ее как подобный финансовый инструмент вряд ли кто-то рассматривает. Рынок недвижимости Латвии получил очень тяжелый налоговый удар. И как он его перенесет, я прогнозировать не берусь».

 

Андрей Валтерс, владелец Lange pils: «Думаю, первая половина 2011 года для сегмента торговли землей пройдет под знаком затишья. Причиной этого станет пакет налоговых мер, которые вступили в силу с 1 января. Дальше надеюсь на оживление. Хочется верить, что в 2011 году цены на землю останутся стабильными, с незначительным приростом. Для их падения я вообще причин не вижу: те цены, что имеются сейчас, вполне подъемные для потребителей».

 

Кристина Дубане, специалист компании Ober Haus: «Падение цен на земельные участки может конечно быть спровацированно падением экономики. Хотя в то же время те владельцы, которые испытывали финансовые проблемы, ушли рынка. Остальные продавцы, если нет финансовых обязательств и их участок обладает какими-то конкурентными преимуществами, с продажей не спешат. Они держат цену на устраивающем их уровне. Многое будет зависеть от их принципиальности».