Латвия: продавцы продают, а покупатели не покупают

Редкий столичный объект коммерческой недвижимости способен принести более 10% годовой прибыли — как минимум столько запрашивают западные пенсионные и инвестиционные фонды.

 

 

Аутотренинг не помог

 

В 2002-2008 годах Рига переживала настоящий бум строительства новых торговых и офисных центров. Даже когда жилой рынок уже испытывал проблемы, девелоперы этих объектов продолжали пребывать в состоянии оптимистических ожиданий. Общественность «кормили» многочисленными таблицами и статистическими данными, доказывающими, что в Риге, если сравнивать ее с передовыми европейскими городами, по-прежнему не хватает новых магазинов и бюро. Вот только весь этот аутотренинг не помог: волна кризиса накрыла и сегмент коммерческих площадей. Многие торговые и офисные комплексы, уже сданные в эксплуатацию на падающем рынке, так и не сумели найти клиентов даже на 50% своих площадей. Борьба за потенциальных арендаторов ужесточилась, и ставки пошли вниз: поток денег, получаемых владельцами комплексов, оказался значительно меньше планируемого. А учитывая то, что подавляющая часть девелоперов развивала свои проекты на заемные средства, это породило проблемы с погашением ежемесячных платежей. Именно эти трудности, наравне с отсутствием ясности в перспективах развития рынка, и стали одной из основных причин, мотивирующих владельцев выставлять на продажу торговые и офисные комплексы, возведенные в «тучные» годы.

 

 

Вот такие варианты

 

По информации журнала «m2» и портала varianti.lv, в начале 2011 года в стадии поиска новых владельцев находились 50-60 таких столичных торговых или офисных центров. Но мало какие из них предлагаются, так сказать, в открытую. Большинство присутствуют либо в закрытых базах данных маклерских компаний, либо в электронных презентациях, которые рассылаются узкому кругу потенциальных покупателей. Собственники предпочитают избегать обнародования информации о своем желании продать объект. Хотя редко кто из них, начиная проект, не думал о его дальнейшей перепродаже какому-нибудь иностранному инвестору.

 

Журнал «м2» и портал varianti.lv предлагают познакомиться с некоторыми самыми дорогими и интересными новыми рижскими коммерческими комплексами, сведения о продаже которых удалось собрать за последние пару месяцев. Почему только рижских? По признанию маклеров, только эти коммерческие объекты вызывают интерес у потенцальных покупателей.

 

За 19,5 млн евро собственники готовы растаться с расположенным в Риге на улице Мукусалас, 41, комплексом Berzins Investment. Он был сдан в эксплуатацию уже в самый разгар кризиса — в конце 2009 года. Площадь этого комплекса немного не дотягивает до 13 000 кв. м. По нашей собственной информации, строительная смета этого проекта, в котором были применены довольно сложные и оригинальные для Латвии инженерные и архитектурные решения, была немногим меньше 13 млн евро.

 

Ценник в 10,8 млн евро заявлен на домовладение на ул. Базницас, 20/22. Оно состоит из двух 6-этажных зданий и объединяет в себе офисные и торговые площади, а также автостоянку на 250 мест. Общая площадь законченного в 2003 году комплекса, который был признан по тем временам одним из лучших архитектурных проектов Латвии, — 6 800 кв. м.

 

10 млн евро официально просят за действующий с 2006 года столичный офисный комплекс Astras biroji. Восьмиэтажное здание с общей площадью помещений 7 500 кв. м сразу возводилось с прицелом на дальнейшую перепродажу после заполнения арендаторами. Скорее всего, так бы и произошло, если бы не кризис: собственнику комплекса на ул. Г. Астрас, 8б, пришлось снизить арендные ставки, что сказалось на его привлекательности в глазах западных покупателей. Эксперты, к которым обратились  и varianti.lv за консультациями, полагают, что в нынешней экономической ситуации реализовать комплекс по запрашиваемой цене (при том, что строительство Astras biroji официально обошлось в 7 млн евро) не удастся. Имеющиеся арендные ставки не позволяют инвестору окупить вложения раньше, чем через полтора десятка лет.

 

Новый пятиэтажный торгово-офисный центр класса Б — Dzelzavas biroju nams — за 6,5 млн евро доступен покупателям в микрорайоне Плявниеки. Общая площадь здания — 8 170 кв. м, из которых полезная — 5 931 кв. м. Комплекс включает в себя как офисные, так и складские и торговые помещения. Если верить презентации этой недвижимости, в конце прошлого года арендаторами был занят 91% всех площадей. Вместе с самой постройкой 2008 года покупателю перейдет также земельный участок площадью 11 389 кв. м, который включают в себя открытую автостоянку на 220 парковочных мест.

 

Сразу два «типовых» торговых комплекса, в которых якорными арендаторами выступают магазины сети Maxima, предлагаются в Кенгарагсе (на улице Ритупес) и Плявниеках. У них один собственник, который желает за свой пакет недвижимости 4,2 млн евро. 

 

Площадь первого торгового центра — 2 500 кв. м (земельного участка — 9 659 кв. м), второго — 1 700 (3 620 кв. м). Оба здания сданы в эксплуатацию в 2004 году. Суммарно в них заняты 4/5 всех площадей. Но продавцы уверяют, что и нынешний показатель заполняемости позволяет им обеспечивать годовую доходность более 9%.

 

Новый, законченный только в 2009 году, 3-этажный офисный комплекс на Карля Улманя гатве предлагает компания Latio. У потенциального покупателя имеются два вариант: либо приобрести его полностью (это 2 120 кв. м офисных помещений и 

1 000 кв. м земельного участка), либо половину (1 060 кв. м офисных помещений). В первом случае цена составит 2,5 млн евро, во втором — 1,2 млн евро. Отметим такой важный для офисных комплексов нюанс: под зданием предусмотрена автостоянка на 10 машин.

 

За 2,1 млн евро, согласно информации с сайта компании Ober Haus, продается коммерческий центр на углу улиц Кр.Барона и Матиса. Здание площадью 1 875 кв. м включает в себя торговые и офисные помещения, а также тренажерный зал. Площадь земельного участка — 658 кв. м. В рекламном объявлении указывается, что вакантных мест в комплексе нет.

 

Новый офисно-складской комплекс на улице Тирайнес на домашней страничке компании Immostate стоит в разделе «Продажа» за 2 млн евро. Его параметры таковы: склад — 824 кв. м, бюро — 742 кв. м. К этому нужно добавить 3 185 кв. м земли.

 

Анализируя имеющиеся предложения, «m2» и портал varianti.lv обнаружили среди них и расположенные на углу улиц Дзелзавас и Вайдавас центр напольных покрытий Elis (за него просят 600 000 евро) и ряд других интересных объектов.

 

 

Без точек соприкосновения

 

«Сегодня действительно имеется довольно большое количество предложений о продаже столичных офисных и торговых центров. Есть и интерес со стороны покупателей. Вот только, несмотря на все это, говорить о значительном количестве классических доходных сделок не приходится: покупателям и продавцам никак не удается одинаково восспринимать одни и те же цифры на своих калькуляторах, — делится своими наблюдениями специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость компании Latio Игорь Терехов. И добавляет: — Правда, ситуация чуть лучше, чем в 2009-2010 годах, когда реальные покупки-продажи практически не совершались. Последний год принес хоть какие-то сделки, по своей структуре и мотивации участвующих сторон, напоминающие продажу доходных объектов. Из тех, в которых участвовали мы, могу назвать продажу небольшого торгового комплекса в Рижском районе с доходностью на отметке 10% годовых. В основном же короли рынка сейчас — это «стрессовые» объекты (то есть те, чьи собственники испытывают финансовые проблемы — m2)».

 

Проблема в том, что, по мнению большинства потенциальных инвесторов, цена на предлагаемую им рижскую коммерческую недвижимость слишком высока. Иностранцы желают получить цену кризиса. Однако собственники торговых и коммерческих центров, которые сумели уберечь свои комплексы от претензий со стороны банков-кредиторов в 2008-2010 годах, отдавать себе в убыток ничего не будут. В то же время финансовые учреждения, которые все-таки переняли комплексы должников на свой баланс, самые привлекательные из них на продажу не выставляют.

 

Всех потенциальных покупателей, которые интересуются латвийской коммерческой недвижимостью можно разделить на две основные группы: это частные и институциональные инвесторы. Среди первых доминируют покупатели из России и ряда других стран СНГ. Многие маклеры характеризуют их так: это состоятельные господа, которые получают удовольствие от самого процесса покупки объекта в стране — члене Европейского Союза. Поэтому усиленно торгуются. Они предлагают очень низкие цены, выискивая тех, кто не справляется с кредитными обязательствами или готов отступить под финансовым давлением.

 

Скандинавские и немецкие покупатели — это институциональные инвесторы. Чаще всего они представлены инвестиционными и пенсионными фондами. Их подход к латвийскому рынку носит чисто математический характер. Всегда имеется минимальная годовая норма прибыли, которую они желают получать. В последние время она редко опускается ниже 10%. И если, разделив стоимость объекта на суммарную ежегодную арендную плату (за минусом расходов на содержание и обслуживание), они не получают эти самые 10%, то при отказе собственника скинуть запрашиваемую цену теряют интерес к объекту.

 

«Сделки, которые происходят на рынке коммерческой недвижимости, не сильно различаются по тому, офисный или коммерческий центр продается. Получить желаемую норму прибыли нынче нереально: арендные ставки за последние годы упали на 50-60% плюс многие здания стоят полупустыми. Показатель доходности комплексов и тот поток денег, который они могут обеспечивать при нынешних арендных условиях, — необъективный. Ориентироваться на прибыльность не имеет смысла. Инвесторам остается смотреть только на цену квадратного метра. И если она низкая, то они соглашаются брать объект. По такой схеме могут позволить себе работать в основном лишь покупатели из России, которые еще три года назад почти не присутствовали на нашем рынке. Кроме них активность проявляют предприниматели, которые уже занимаются бизнесом в нашей стране, как-то освоились в ней и имеют свое представление о происходящих в экономике процессах», — рассказывает руководитель латвийского подразделения компании Colliers Inter-national Advisors Денис Кайран. По его словам, в большинстве сделок, которые за последний год заключались при участии его компании (а это объекты общей стоимостью порядка 15 млн евро), у собственников торговых и офисных комплексов не было кредитных обязательств перед банками либо они были незначительными.

 

Как отмечают наши собеседники, тот редкий покупатель, который нынче присутствует на рынке новых офисных и торговых комплексов, берет их со спекулятивной целью. На десятилетие никто не рассчитывает. Максимум на пару-тройку лет, в течение которых они постараются максимально заполнить объект арендаторами, дождаться роста ставок и уже после этого, имея возможность показать хороший поток денег, перепродать. К тому времени, возможно, и западные покупатели перестанут относиться к рынку Латвии столь настороженно, как сейчас. А значит, перестанут закладывать в запрашиваемую ими сумму нормы прибыли проценты на риск.

 

 

Мнения

 

Денис Кайран, руководитель латвийского подразделения компании Colliers International Advisors: «Большинство выставленных на продажу новых торговых и офисных комплексов не имеют больших кредитных обязательств. Тех владельцев, которые обременены серьезной ипотекой, продажа не спасет: нынешние цены гораздо ниже тех кредитов, которые брались под строительство зданий. Такое имущество, если собственник окажется финансово несостоятельным, скорее всего, перейдет банкам. Нынешние продавцы — это те, кто не готов ждать три года роста арендных ставок и которым требуются средства именно сегодня. А вот владельцы успешных зданий, то есть заполненных арендаторами, продавать их не спешат, так как соотношение цены и доходности, которое хотят видеть инвесторы, выше, чем ценовые ожидания собственников. Сегодня продажи происходят, скорее, из цены на квадратный метр и будущего потенциала повышения стоимости объекта, через рост арендных ставок. На доходность смотрят мало, так как при имеющихся ставках аренды и нынешнем уровне заполняемости, объекты не способны обеспечить прибыль более 4-7% годовых».

 

Айя Аболиня, член правления компании Ober-Haus: «Тех, кто обращается к нам, в первую очередь интересуют торговые площади в центре Риги. Хороший потенциал для продажи имеют также комплексы в столичных микрорайонах, в которых более 80% площадей занимают якорные арендаторы, например магазины сети Maxima или Rimi. Покупатели хотят уже в первое время получать не менее 8-10% годовой прибыли, в зависимости от того, какой именно объект они приобретают и в каком месте он располагается. В их понимании в дальнейшем вместе с ростом ставок отдача должна будет увеличиться».

 

Игорь Терехов, специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость компании Latio: «Имеющийся интерес к новым столичным торговым и офисным проектам можно сравнить с докризисным уровнем, но выраженная в сделках продуктивность от этого намного меньше. Стороны используют разные методы и механизмы для проведения калькуляций и могут сойтись в цене, ведь если ориентироваться на цену покупателя, то продавец не получит «своего». Собственники хотят не только рассчитаться с кредиторами, но и отложить себе что-то «на пенсию». Запросы на покупку приходят даже от пенсионных фондов из Швейцарии и Финляндии. Они готовы вкладывать, но не рискуют пробовать себя в роли предсказателей. Выбор конкретной отрасли экономики и сегмента коммерческой недвижимости, который первым пойдет вверх, — это их главная проблема и задача. Если будет расти розничная торговля, есть смысл покупать торговые центры. Если начнет активно просыпаться бизнес — то офисные комплексы. Если будет прибавлять производство, то стоит вкладывать в индустриальные центры. Пока дать точный прогноз, основываясь на макроэкономических показателях развития и имеющейся статистике, из сторонних экспертов могут немногие. А потому западные инвесторы, которые хотели бы войти в Латвию, с легкой душой накидывают в свою норму прибыли еще пару страховочных процентов. В сумме получается отметка в районе 10% годовых. Но таких объектов в Риге, которые на сегодняшний день способны были бы обеспечить данный уровень прибыльность, почти нет, и в ближайшее время вряд ли они появятся в большом количестве».

 

 

Рекордные сделки

 

Последней крупнейшей на данный момент сделкой по продаже торгового центра остается зарегистрированная летом 2008 года смена владельца торгового центра Minska. Компания R.B. Management Group приобрела его у Linstow Center Development за 4,075 млн евро.

 

Самая крупная офисная сделка на рынке Латвии была также проведена в 2008 году: немецкий фонд Focus Nordic Cities за 33 млн евро стал владельцем нового офисного комплекса Duntes biroji.

 

Абсолютный рекорд по цене, заплаченной за латвийскую коммерческую недвижимость, был зафиксирован в мае 2007 года: Domina Shopping Centre продали за 150 млн евро. Его купил немецкий фонд KanAm Grundinvest.