Недвижимость в Юрмале: кризис забыт

 

Юрмальский рынок недвижимости давно перестал жить в унисон со всем остальным рынком недвижимости Латвии. И тому имеется логическое объяснение: доля иностранных и, что более важно, состоятельных покупателей на нем всегда была весьма солидной. Именно наличие такой группы потенциальных клиентов позволило даже в разгар кризиса удержать цены на юрмальские квартиры на довольно высоком уровне и начать выходить из него раньше, чем в других сегментах. 

 

После «пустого» 2008 года первые признаки оживления курортного рынка стали проявляться уже в начале лета 2009-го. А в 2010-м работающие на юрмальском рынке маклеры и девелоперы (те из них, кто сумел пережить кризисные годы), как они сами признавались, «вновь стали улыбаться». Сейчас же пришло время говорить о том, что владельцы квартир в новых курортных проектах лучатся оптимизмом и переполнены позитивными надеждами на нынешнее лето. Повод для этого им дают практические результаты действия изменений к Закону «Об иммиграции», позволивших иностранцам с 1 июля 2010 года претендовать на получение вида на жительство в Латвии в обмен на инвестиции в недвижимость (в юрмальском случае речь идет о вложениях не менее чем в 100 тыс. латов).

 

«Активность со стороны покупателей из России и СНГ настолько большая, что мы даже не ожидали такого», – не скрывает отличного настроения заместитель председателя правления Jūrmalas Vilnis Нателла Сирмбарде.

 

«Работы стало гораздо больше. Можно сказать, что последние четыре года – это был затяжной отдых, а сейчас, благодаря покупателям из России, наверстываем упущенное. И если раньше я занимался еще и девелоперским бизнесом, то теперь полностью сконцетрировался на продажах – о другом думать некогда. Российские покупатели мотивированы и знают, чего хотят. Приезжают на три-четыре дня и находят устраивающий их объект. В отличие от местных, которые по несколько лет думают и все чего-то ждут», – так отреагировал на вопрос изданий m2 и varianti.lv о том, как идут дела, совладелец компании Vigvam.lv Алексей Елин. И такие настроения доминируют у большинства работающих в Юрмале маклеров.

 

Все еще впереди

 

Вот только удивительное дело: согласно статистике Управления по делам гражданства и миграции Латвии, с 1 июля 2010 года и по конец апреля 2011-го под вид на жительство в Юрмале был приобретен 61 объект недвижимости. Количество, вроде бы, не слишком впечатляющее, но... «Маховик только начинает раскручиваться, – настаивает специалист по Юрмале, член правления компании Ober Haus Айя Аболтиня. И объясняет: – Посмотрите на статистику ежемесячных показателей сделок с юрмальской недвижимостью, фиксируемых Земельной книгой в 2011 году. Результаты превосходят не только данные 2008-2010-х: в марте нынешнего года (129 договоров купли-продажи) они приблизились к уровню марта 2007-го (166 договоров)! И треть всех сделок в первом квартале 2011 года заключались с квартирами в новых проектах. Мартовские цифры – это результат того наплыва туристов, которые Рига и Юрмала пережили на прошедший Новый год и Православное Рождество. На завершение сделок как раз уходят два-три месяца. Еще пара месяцев требуется на прохождение всех процедур, связанных с получением вида на жительство. То есть реальные виды на жительство от тех договоров покупки, которые заключались в январе-апреле 2011 года, мы увидим только летом. Учитывая рост количества покупателей, думаю, что статистика по получению иностранцами видов на жительство через приобретение юрмальской недвижимости скоро удвоится, а то и утроится».

 

Основная мотивировка покупки курортной недвижимости со стороны иностранцев и предопределяет их запросы. «Первоначальный бюджет большинства иностранных покупателей – €150-200 тыс., чтобы хватило для получения вида на жительство. И за эти деньги они желают получить двух-трехкомнатные новые квартиры площадью 70-100 кв. м, рядом с морем», – рассказывает член правления компании NIRA Fonds Евгения Маркова. 

 

Частными домами на главном курорте Латвии жители стран СНГ интересуются довольно редко. Оценки маклеров по распределению спроса разнятся, но если суммировать их, то получается, что из десяти потенциальных покупателей в лучшем случае лишь двое смотрят особняки, тогда как остальные – многоквартирные новостройки. Излюбленные районы – Майори, Дзинтари, Булдури и Лиелупе. И чтобы на морской стороне. Но здесь потенциальных покупателей ждет легкое разочарование.

 

Спрос поднимает цену

 

Большинство расположенных на морской стороне новостроек Юрмалы были завершены в 2005-2007 годах. И их было не так уж и много. Введенный в те годы в эксплуатацию фонд едва ли превышает – с учетом проектов на речной стороне – тысячу квартир. После начался кризис, и рынок строительства нового курортного жилья впал в летаргический сон: попытки проснуться застройщики начали предпринимать лишь со второй половины 2010 года. Потому сегодня в Юрмале торгуется то, что заказчики проектов не распродали в годы кризиса, да пара-тройка строящихся многоквартирных домов. Яна Свиридова отметила: «Если удается подобрать под запрос клиента хотя бы три-четыре варианта квартир стоимостью не более €200 тыс., то это великолепный результат».

 

Такое положение дел, с учетом высокого спроса на новые квартиры, и привело к росту цен. Резко изменилась и психология продавцов. Еще полтора-два года назад продавец был согласен идти на большие уступки покупателю, главное, чтобы сделка состоялась. Сейчас же все видят нарастающий спрос и пытаются на этом заработать. Имеются примеры, когда цена на одну квартиру подскочила в течение месяца с €165 тыс. до €190 тыс., на другую – с €300 тыс. до €350 тыс. При этом, не будучи проданными по более низкой цене, оба объекта присутствуют на рынке – ждут «летнего десанта» потенциальных покупателей из-за границы.

 

«Люди поднимают цены не потому, что пытаются нажиться. Они просто не хотят больше терять. Видят спрос и поднимают цену, чтобы вернуть свое и, изредка, заработать», – сглаживает оценку ситуации с ростом цен Алексей Елин.

 

Но факт остается фактом: многие квартиры в новых проектах в центре Юрмалы, на первой и второй полосах от моря, предлагаются по цене на 20-40% дороже, чем год назад. Допустим, в проекте на ул. Мадонас, 5, где основной объем сделок в прошлом году совершался по €2,7-3,7 тыс. за кв. м, квартиры на верхних этажах предлагаются по €5,7-5,8 тыс. за кв. м. И, по словам заказчика этого проекта, у него самого осталось только четыре квартиры по цене от €4,5 тыс. за кв. м. Другие предложения – это вторичный рынок.

 

А в одном из самых ярких и раскрученных проектов курорта – «Юрмальская волна» – за один из пентхаусов просят «докризисные» €8,7 тыс. за кв. м. И, как уверяют специалисты, за последний год в проекте уже были продажи по ценам, превышающим €5 тыс. за кв. м. Столь же бодро реагируют на спрос и те редкие девелоперы, которые начали строить свои проекты в прошлом году. Так, в доме «Клуб капитанов», который располагается на Дзинтару, 35, и будет сдан в эксплуатацию в ноябре 2011 года, из 16 квартир уже зарезервированы 9. Ценник на свободные – от €4,5 до €6,5 тыс. за кв. м.

 

Самым крупным на данный момент строящимся проектом Юрмалы является «Юрмальская резеденция», который возводится на пр. Стрелниеку. В нем будет 66 квартир, на 17 из которых заключены договоры. В разговоре с varianti.lv представитель застройщика – компании Westbalt Group – Александр Ефимов указал, что с момента начала продаж, которые стартовали под конец 2010 года, они уже дважды повышали цены. На данный момент жилые площади в этом проекте предлагаются за €2,45-3,15 тыс. за кв. м.

 

Общий позитивный настрой на главном курорте Латвии отлично демонстрирует и тот факт, что, в отличие от Риги, на продажу выводятся и проекты, чьими владльцами стали банки. Как, например, проект «365» на улице Эдинбургас или Rivera (ул. Лашу, 1А). Значит, банки видят потенциал.

 

В целом ценовые ориентиры на юрмальские квартиры выглядят следующим образом. Самые престижные многоквартирные проекты в центральный районах – €4,5-6,5 тыс. за кв. м. В тех же местах, но на второй и третьей линиях – €2,5-3,5 тыс. за кв. м с полной отделкой, без отделки – €2-2,5 тыс. Квартиры в новых проектах на речной стороне предлагаются в пределах €1,5-2 тыс. за кв. м.

 

 

---

По оценкам маклеров, до 80-85% иностраных покупателей юрмальской недвижимости – россияне. Вторая-третья по численности группы – граждане Украины и Казахстана. Есть покупатели из Киргизии, Белоруссии, Израиля. В Юрмале нерезидентов интересуют новые квартиры только в центральной части курорта – Булдури, Дзинтари, Майори и Лиелупе. Если речь идет о домах, то они готовы рассматривать и такие районы, как Ассари и Муллужи.

 

---

Алексей Елин, совладелец компании Vigvam.lv: «Многие потенциальные покупатели из России уже владеют домами, и их содержание обходится недешево. Поэтому они знают, что такое дом, и стараются в Юрмале купить квартиру в новом проекте. С ней проще: закрыл, все коммуникации перекрыл, электричество отключил – и ни о чем не думаешь. Хотя если подсчитать годовые расходы на содержание квартиры в 150 кв. м и частного дома в 200 кв. м, то они будут сопоставимы. По моим наблюдениям, если люди собираются бывать в Латвии не более пары месяцев в году, то они выбирают квартиры. Если же готовы селиться на более долгий срок или хотят перевезти семью, то покупают дом.

 

Отмечу и такой момент: если раньше российские покупатели конкурировали с местными, то сейчас россияне конкурируют на рынке Юрмалы сами с собой. Местные хоть и стали понемногу приобретать что-то, но в основном – недорогие дома и серийные квартиры».

 

Александр Ефимов, представитель компании Westbalt Group: «Клиенты именно нашей компании приезжают уже подготовленными. Мы заранее им высылаем фотографии, планы квартир, оговариваем цену. Поэтому из десяти человек, которые приезжают непосредственно в Юрмалу, семь-восемь заключают сделки. Те, кто желает район потише, выбирают комплекс на пр. Стрелниеку, кому важен престиж и кто готов платить чуть большие деньги – на ул. Мадонас, 5».

 

Евгения Маркова, член правления компании NIRA Fonds: «Хороших предложений на рынке новых квартир Юрмалы мало, и приобрести жилье за €250-300 тыс. практически невозможно. Сейчас на начальной стадии строительства или подготовки к реализации находятся пять-восемь новых проектов. Но реально оценить их, то есть посмотреть, что они из себя будут представлять, сможем только в 2012-2013 годах. До этого дефицит предложения на новые квартиры на морской стороне будет оставаться. Не случайно так хорошо распродается «Клуб капитанов» – конкурентов у него практически нет».

 

Айя Аболтиня, член правления компании Ober Haus: «С начала нынешней весны мы почувствовали интерес покупателей к дорогим частным домам ценой от €1 до €3 млн. Однако дальше просмотров дело пока не идет: сделок нет. На квартирном рынке в первую очередь раскупаются квартиры с полной отделкой: иностранцы не хотят забивать себе голову ремонтом. На квартиры без ремонта начнут смотреть, только когда раскупятся готовые квартиры либо когда ценник на них перестанет быть разумным. Хотя уже сейчас купить квартиру в центре Риги дешевле, чем в Юрмале. Поэтому те клиенты, которые не могут или не желают выходить за рамки €200 тыс., убедившись в отсутствии в Юрмале устраивающего их предложения, покупают квартиры в центре Риги». 

 

Varianti.lv.