Версия
для печати
для печати
Одно из самых известных заклятий в Древнем Китае звучало так: «Чтобы ты жил в интересные времена!». Это объяснялось тем, что слова «интересный» и «опасный» обозначаются одним и тем же китайским иероглифом. Применительно к тому, что в последний год происходит на рынке аренды жилой недвижимости Риги говорить о какой-то опасности, слава Богу, не приходится. А вот от интересного - голова идет кругом.
Посудите сами. Еще год-полтора назад большинство маклеров не горели желанием заниматься арендой жилья: и найти арендаторов было проблемой, да и заработок не всегда оправдывал понесенные на поиск постояльцев расходы. Сегодня же многие игроки столичного рынка признаются: аренда квартир - один из самых востребованных продуктов. И востребован он настолько, что спрос как в центре латвийской столицы, так и в микрорайонах, значительно превышает предложение. Страшный сон владельцев квартир, когда в конце 2009 - начале 2010 года некоторым из них случалось сдавать свое жилье лишь за коммунальные платежи, без какой-либо арендной платы, можно забыть.
В чем же причина столь резкого изменения положения дел с арендой? Многочисленные беседы журнала m2 и портала varianti.lv c латвийскими маклерами позволили выявить ряд факторов, которые привели к оживлению рынка.
«Самая главная причина роста арендных ставок - нехватка предложения. Дело в том, что объем доступных для аренды квартир не то что не становится больше, он все время сокращается, - делится своим взглядом на ситуацию руководитель отдела жилой аренды компании Latio Гирт Круминьш. - Когда-то было так: люди снимали квартиры пару-тройку лет. Потом покупали собственное жилье, а занимаемый ими фонд снова выходил на рынок. Сейчас покупок жилья мало. Людям нужно где-то жить, вот они все время и продлевают договоры аренды. Это происходит на фоне возросшего спроса и продолжающегося изъятия банковскими структурами квартирного фонда кредитных должников. Это те квартиры, которые раньше также предлагались в аренду. Однако банки в большинстве своем не хотят заниматься арендой и согласны лишь продавать их».
«Высокий спрос на аренду вызван тем, что местные жители боятся брать ипотечные кредиты на покупку собственного жилья, - вторит предыдущему специалисту представитель компании NIRA Fonds Наталья Сеяне. - У меня самой много знакомых, которые вместе со своими детьми ютились в двухкомнатных квартирах. Что они делают? Сдают свою двушку, что-то доплачивают и арендуют трехкомнатную квартиру. Рассматривать вопрос покупки из-за необходимости брать большой заем даже не хотят».
«Предложение квартир абсолютно любой площади в лучших местах центра Риги - очень маленькое. Следует признать, что на 70-75% спрос в этих местах формируют иностранцы. 2011 год знаменателен значительным приростом иностранных студентов, арендующих квартиры в сердце латвийской столицы как по одному, так и вместе. Это представители Скандинавских стран, Германии, Великобритании, Франции... Большинство приехали учиться в медицинских учебных заведениях. Иностранные студенты – платежеспособны, поэтому они выбирают аренду в центре», - рассказывает консультант по недвижимости компании Kivi Эвита Ажите.
Волна роста цен и нехватки предложений ощущается не только в центре Риги. Она же отчетливо чувствуется и в микрорайонах столицы, где преобладает серийное жилье. «Количество запросов на аренду квартир в домах советской постройки как минимум вдвое превышает предложение, - убежден менеджер компании AVA HOLDING Анджей Гроховский. - Наша компания активно работает в сегменте аренды квартир в микрорайонах. Из собственной практики могу уверенно сказать: ценовую политику здесь определяют владельцы жилья». Высокий спрос позволяет собственникам не только повышать арендные ставки, которые, по подсчетам AVA HOLDING, за последний год поднялись на 10-15%, но и проводить своеобразный кастинг постояльцев.
«Если еще год назад собственники были рады любому арендатору, то сейчас озвучивают свои пожелания: чтобы это была пара, чтобы без детей и животных. Очень неохотно сдают одиночкам или двум-трем студентам: боятся, что те будут устраивать тусовки, - улыбается Анджей Гроховский. - Правда, сталкиваемся и с тем, что на фоне хорошего спроса некоторые собственники, скажем так, «теряют связь с реальностью». Начинают ставить абсолютно неадекватные цены. Допустим, для 2-комнатной квартиры хорошей ценой считается 170-180 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Находятся владельцы, которые начинают просить 250 латов плюс коммунальные. Таким долго придется ждать постояльцев».
Наученные горьким опытом, собственники квартир в большинстве своем требуют заключения договоров аренды. Стандартный депозит, который просят с арендатора, - двухмесячный. Но нередко владельцы квартир требуют заплатить и трехмесячную предоплату.
Стандартные цены, по которым сейчас происходят сделки по аренде серийных рижских квартир в таких микрорайонах, как Пурвциемс, Тейка, Плявниеки, Золитуде, таковы: 1-комнатные - 100-120 латов в месяц плюс коммунальные платежи, 2-комнатные - 140-180, 3- и 4-комнатные - 160-200. Но спрос на 4-комнатные квартиры, равно как и сам объем предложения, низкий.
Рост арендных ставок на типовое жилье привел к тому, что в Риге в случае с 1-комнатными серийными квартирами стала проявляться пусть пока и слабая, но инвестиционная математика. Купив 1-комнатную квартиру за 20 000 евро и сдав за 140-150 евро в месяц, ее можно окупить за 11-12 лет. И это при нынешнем уровне арендных ставок.
С квартирами в центре столицы Латвии картина в этом плане не столь привлекательная. «В центре Риги инвестировать в приобретение жилья с целью его сдачи в аренду пока невыгодно, - настаивает представитель компании Latio Гирт Круминьш. - Максимум, на что можно рассчитывать, - на 3% годовых. А инвесторы хотят как минимум 5%. Поэтому, когда клиенты предлагают купить жилье в центре с прицелом только на его сдачу в аренду, я им честно признаюсь: выход на нормальные показатели окупаемости - это вопрос не сегодняшнего дня». Впрочем, шансы есть: рост стоимости аренды жилья в центре Риги в последний год демонстрировал очень высокие темпы. В отдельных случаях прирост зафиксирован на уровне 20-25%.
Разбежка арендных ставок в центре гораздо больше, чем в микрорайонах. Но если суммировать все рассказанное нашими собеседниками, то получается, что квартиры с минимальной меблировкой предлагаются по такой цене: 1-комнатные - 180-230 латов плюс коммунальные платежи, 2-комнатные - 245-350, 3-комнатные - 320-420. Наличие техники и хорошая меблировка, а также хороший ремонт дома повышают цену предложения. Самые дорогие средние цены в Тихом центре и лучших проектах Старой Риги: 2-комнатные квартиры - 350-420 латов в месяц плюс коммунальные платежи, 3-комнатные - 420-480, 4-комнатные - 480-800. Имеются и более дорогие арендные объекты - и по 1 000, и по 1 400 латов в месяц, но это уже эксклюзивный товар.
Очень популярна аренда квартир в новостройках, в том числе и расположенных в микрорайонах. Здесь уровень цен соответствует стоимости аренды квартир в центре Риги.
Каковы дальнейшие перспективы рынка арендных квартир? Большинство опрошенных журналом m2 и порталом varianti.lv экспертов считают, что в 2012 году поступательное движение вверх арендных ставок продолжится. По новым проектам и в центре Риги прогноз колеблется в пределах 15-25%, по серийному жилью - до 10%. Правда, Гирт Круминьш еще раз предупредил: все будет зависеть от того, как поведут себя банковские структуры. Если они не станут выводить перенятый от должников жилой портфель на аренду, то рост продолжится. В противном случае ставки остановятся.
Эдуард Круминьш, директор компании LKS Baltic: «Сейчас завершаем ремонт и подготавливаем к сдаче с февраля в аренду части управляемого нами портфеля квартир в новом проекте в Пурвциемсе. Так вот, ту 3-комнатную квартиру, которая уже была отремонтирована и в которой имелась лишь кухня, сдали почти за 350 евро плюс коммунальные за пару часов. Успели провести лишь два показа и тот человек, который смотрел первым, вернулся и сразу взял. Очень хорошо идет аренда квартир в Юрмале: клиенты предпочитают сразу заключать годовой договор, ведь если брать только на летние месяцы, то ставки аренды юрмальских квартир вырастают в три-четыре раза».
Андрей Козел, руководитель отдела продаж компании Realia: «Наши клиенты больше всего спрашивают в центре 2-3-комнатные квартиры стоимостью до 350 латов плюс коммунальные платежи. И найти достойное по состоянию предложение бывает очень затруднительно. Спрос очень большой. Видим, что в последние месяцы стоимость аренды квартир подорожала на 20-30 латов. Достаточно сказать, что даже 1-комнатные квартиры с частичными удобствами на окраинах центра сдаются за 100 латов плюс коммунальные платежи».
Дина Путревич, руководитель отдела администрирования и недвижимости Danske banka: «На те столичные квартиры, которые мы предлагаем в аренду, жильцы находятся за один-два дня. Новая тенденция: возросло количество иностранцев, которые покупают у нас жилье для дальнейшей сдачи его в аренду».
Анджей Гроховский, менеджер компании AVA HOLDING: «Самые востребованные арендные квартиры в серийных домах -- те, в которых есть ремонт и мебель. Чтобы человек мог сразу заезжать и жить. За такими квартирами осенью выстраивались очереди из пяти-шести человек, но их редко удавалось показать третьему или четвертому клиенту. Иногда первый смотревший готов снимать квартиру и соглашается доплатить 10-15 латов, чтобы ее больше никому не показывали. Скидки со стороны владельцев тоже бывают, но только если сразу была поставлена завышенная цена аренды или же если ему придется по душе потенциальный наниматель».
Эвита Ажите, консультант по недвижимости компании Kivi: «Как только в центре в хорошем доме освобождается какая-то квартира с нормальной рыночной арендной платой, нового жильца в нее находим в течение нескольких дней. Редкая квартира с адекватной ценой стоит в списке предложения более двух недель».
Автор: Роман Голубев
