Инвестируем с умом. Чехия – островок стабильности

24 декабря 2013 года
| Рубрики: Рынки и цены, Инвестиции и финансы
Теги: Чехия

Эта европейская страна не видела таких взлетов и падений цен на жилье, как ее соседи. Россиянам Чехия близка - относительно понятный язык, дружелюбное отношение местных жителей, демократичные нравы... Что еще стоит учитывать, рассматривая возможность инвестиций в недвижимость Чехии – ответы на этот вопрос в одном клике мышкой – или чуть ниже.

 

Национальная ситуация

Действительно, Чехия легче многих стран переживает экономический кризис. Здесь нет  большого внешнего долга, есть собственная валюта. Экономика стабильно развивалась и росла, а на рынке вторичной недвижимости Чехии не наблюдалось резких скачков, как в Испании, Португалии или Черногории. И в общем случае покупатели здешнего жилья не боятся, что их вложения обесценятся по не зависящим от них обстоятельствам.

Чешская недвижимость росла в цене с начала 2000-х. Росла быстро – на 15-20% в год. Так, если еще в начале 2000-х годов, средняя стоимость квадратного метра жилья составляла порядка €300 - €500, то в последние, “предкризисные”, годы (2007 и 2008) цены подскочили до €1 500 - €2 500. В самых престижных местах средняя стоимость квадратного метра составила €4 000.

В 2009-м был  отмечен спад спроса на чешскую недвижимость. Но обрушения рынка не произошло. Максимальное снижение цены коснулось рынка вторичного жилья и составило 35%. Причем пострадала не самая привлекательная вторичка, а квартиры в  панельных домах, не слишком качественные и неудобно расположенные. Новое жилье, напротив, почти не упало в цене.

Сейчас самыми доступным в столице (мы говорим о ней, как о самой привлекательной части страны) являются объекты в Западной и Восточной Праге, где квадратный метр стоит от €1750 до €2000. В исторических районах Прага-1 и Прага-2 стоимость квадратного метра приближается к отметке €4000. Старые дома в центре Праги и Карловых Вар выкупаются под реконструкцию и продаются уже с высококачественной отделкой по средней цене от €4 500 за квадратный метр.

По мнению риэлторов, в 2013 году на рынке недвижимости Чехии можно выделить несколько тенденций. Во-первых, произошло относительно четкое разделение покупателей на тех, кто выбирает дорогую недвижимость – в основном в Праге и Карловых Варах - стоимостью от €250-300 тыс. и тех, кто старается купить жилье стоимостью до €100 тыс – в основном, в тех же местах.

 

Во-вторых, отметим: те, кто покупает дорогое жилье, как правило, не пользуются ипотекой. А те, кто приобретает жилье стоимостью до €100 тыс., напротив, часто берут ипотечные займы. По мнению риэлторов, в соответствии с этим расслоением, выросли продажи недорогого жилья в Праге и Карловых Варах и дорогой недвижимости. Средний сегмент остался неизменным – количество сделок практически не изменилось.

Максим Петушков, специалист компании "Sodul development s.r.o": «Преимущество Чехии для инвестиций в недвижимость заключается в наличии в стране собственной национальной валюты – чешской кроны. Недавно Национальный банк Чехии на 7% опустил чешскую крону по отношению к евро и к доллару. Поэтому инвестиционная привлекательность чешской недвижимости повысилась, ведь наши соотечественники давно хранят свои сбережения именно в валюте. Таким образом, из всех европейских стран в Чехии покупать стало выгоднее всего, так как недвижимость подешевела сразу на 7%».

Сергей Веселин, директор отдела продаж компании «Vessan Reality»: «На мой взгляд, рынок недвижимости Чехии является более стабильным, чем рынки тех стран, где любят отдыхать на море россияне. Инвестиции в Чехию меньше подвержены какому-либо кризису».

Анна Колдова, генеральный директор компании «Santana Prague»: «Ни в одной стране Европы не продается столько исторической недвижимости, как в Чехии. Здесь берегут свое архитектурное наследие и не дают сносить старые здания в угоду новостроям. Таким образом, у россиян есть реальная возможность приобрести недвижимость, например, в доме XVII века по вполне разумной цене».

Порог входа

Самая дешевая недвижимость в Праге стоит около €50 тыс. Однако минимальная стоимость жилья, которая будет пользоваться спросом и у последующих покупателей, как правило, чуть выше - €70-80 тыс. Именно на такую стоимость стоит рассчитывать, приобретая жилье в этой стране с инвестиционными целями.

Если хочется жить с комфортом, можно найти и более бюджетные варианты. За пределами Праги, например, в Теплице, хорошая квартира стоит €35-40 тыс. Есть варианты дешевле – и не так далеко от Праги. Так, в городе Бероуне, который находится всего в 20 км от столицы, можно найти апартаменты всего за €30-32 тыс. Однако с инвестиционной точки зрения такое вложение не будет приносить желаемую прибыль. К тому же россияне в основном все-таки предпочитают Прагу, где за такую цену жилья не найти.

Анна Колдова: «Если клиент планирует переехать только спустя пару лет после приобретения квартиры, то он покупает просторную квартиру в новостройке, расположенной в тихом районе с развитой инфраструктурой за €120-150 тыс. На время его отсутствия квартиру можно сдать в долгосрочную аренду, например семейной паре. При таком развитии событий, к моменту переезда квартира остается в отличном состоянии.

Есть клиенты, которые сразу не планируют жить в квартире, а только сдавать ее. Им подойдут апартаменты за эту же сумму, но меньшей площади, расположенные в центре Праги - их легко можно сдавать на несколько дней. Конечно, сменяющие друг друга жильцы могут привести недвижимость в плачевное состояние, но ее рентабельность с лихвой окупает периодическую необходимость ремонта».

Перспективы продажи

Те, кто покупал недвижимость в Чехии пять лет назад, смогли заработать на перепродаже жилья в том случае, если они покупали квартиры в исторической части Праги. Но доходы вряд ли сильно впечатлят россиян: цены росли примерно на 3% в год.

Но все равно: самыми ликвидными объектами остаеются столичные квартиры. В тех же Карловых Варах очень ярко выражена сезонность роста цен на жилье.

Сергей Веселин: «За последние пять лет стоимость ликвидной недвижимости - в центральных районах Праги – выросла на 8-10%. Стоимость же неликвидной недвижимости за этот период, наоборот, снизилась. Таким образом, для успешного инвестирования нужно правильно выбирать объект».
 

Анна Колдова: «На мой взгляд, в настоящий момент для людей, планирующих вложиться в Чехию, открываются самые радужные перспективы. С 2014 года вступает в силу новый Гражданский кодекс. Он принесет ряд позитивных изменений в сфере владения недвижимостью, что ещё сильней защитит права собственников недвижимости.. Аналитики прогнозируют продолжение устойчивого роста цен на недвижимость в Чехии, что позволит россиянам не переживать за сохранность своих инвестиций. Стоит отметить, что этот рост не является “ценовым пузырем”, а обеспечен соотношением принятых государством законодательных мер в сфере недвижимости».
 

Перспективы аренды

Покупка жилья для сдачи в аренду в Чехии популярна среди россиян. Доходность жилой недвижимости составляет от 5% до 7% годовых. Этот вид инвестиций гораздо популярнее, чем перепродажа жилья.

При поиске жилья для сдачи в аренду не стоит пренебрегать объектами, находящимися в не лучшем состоянии. В Чехии сделать ремонт в самой запущенной квартире стоит (по российским меркам) не так уж и дорого: даже дешево по сравнению со стоимостью объекта. Таким образом, можно купить непрезентабельную квартиру и поднять ее стоимость в полтора раза после проведенного ремонта.
 

Никаких уникальных особенностей, связанных с арендой, на чешском рынке нет.  Можно поручить сдачу в аренду своего объекта недвижимости управляющей компании, в таком случае придется заплатить ей разово одну месячную стоимость арендной платы.
Большим спросом аренда квартир в Праге и пригородах пользуется у студентов, а также у туристов, которые предпочитают снимать посуточно апартаменты вместо бронирования номеров в отелях.

Отдельно оговорим ситуацию, когда приобретается объект, который уже сдается в аренду. В таком случае, если жилец связан с предыдущим владельцем длительным договором, то арендную плату новому владельцу он будет платить именно исходя из старого контракта. И покупатель квартиры не имеет права выселить жильца до истечения договора аренды - и не имеет права повысить ее стоимость...

Максим Петушков: «Максимальный доход с посуточной сдачи недвижимости в аренду можно получить, приобретая объекты в центре Праги или Карловых Вар, если же говорить о долгосрочной аренде, то самыми прибыльными будут, наоборот, новостройки в получасе езды от центра этих городов».
 

Сергей Веселин: «При покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду необходимо обратить внимание на инфраструктуру, близость к центру, транспортную доступность. На моей практике, практически все россияне, которые хотят сдавать недвижимость в аренду, прибегают к услугам управляющих компаний».
 

Анна Колдова: «Самый большой доход при сдаче недвижимости в аренду можно получить в Праге и ее пригородах с хорошей транспортной доступностью. Небольшая квартира может приносить доход от €6 тыс. в год, а больший жилой объект или коммерческая недвижимость может и €160-300 тыс., что не является пределом. Максимальный доход при сдаче недвижимости в аренду ограничен только типом инвестиции».
 

Вывод

Инвестиционная привлекательность Чехии сосредоточена в ее столице. Именно здесь квадратные метры приносят самый желанный доход и пользуются спросом. Преимущества Чехии для капиталовложений в «бетон» многочисленны. Низкий налог на недвижимость, большое соотношение исторического архитектурного фонда и легкая транспортная доступность до остальных европейских стран притягивают наших соотечественников.

Поскольку рост цен на жилье составляет всего около 3% в год, самым выгодным типом инвестиций является аренда купленного жилья, а не его перепродажа. Именно на нее делают ставку большинство россиян, рассматривающих объекты в Чехии в том числе и как возможность заработать.


Читайте также в серии этих материалов об инвестиционной привлекательности Латвии.
 


Автор Ольга Давыдова

Фото Алексей Коновалов

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Чехия»:

Статьи

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Чехии

Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость в Чехии как на физическое, так и на юридическое лицо. Исключений нет даже для особо охраняемых государством объектов. Каков пошаговый алгоритм покупки дома или квартиры? Сколько придется потратить в качестве дополнительных расходов? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Обновлено 14 ноября 2016 года. Читать

Иммиграция в Чехию: учеба, работа, инвестиции

Большинство видов на жительство в Чехии предоставляют украинцам и россиянам. И это не случайно. Маленькая, но такая уютная страна в Восточной Европе привлекает не только близостью менталитета и общей историей. Цель переехать сюда оказывается достижимой, стоит только позаботиться обо всех необходимых документах. В этом материале Prian.ru собрал для вас самую полную информацию по студенческим, рабочим и бизнес-визам. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Чехии

Чехия - самая западная из всех стран Восточной Европы. И географически, и по духу. В то же время в ней вполне восточно-европейские (читай: «демократичные») цены на недвижимость. Отчасти это объясняет, почему уже не одно десятилетие сюда перекочевывают иностранцы из бывшего «социалистического лагеря». Сколько же стоит житье-бытье на родине Франца Кафки и Альфонса Мухи? Prian.ru представляет гид по ценам в Чехии. Читать

Летим на отдых: как отмечают майские праздники в разных странах. Часть 1

До последнего не планировали никакой программы на ближайшие праздничные дни, но вдруг жутко захотелось бросить все, отвлечься от повседневной суеты и на несколько дней с головой окунуться в мир новых впечатлений? Все реально. Мы поможем выбрать страну для отдыха на майские праздники и сориентируем, во сколько может обойтись трехдневный вояж для тех, кто не бронировал билеты заранее. Читать