Инвестируем с умом. Латвия - спокойствие после бури

Статьи обозревателей Prian.ru из серии «инвестируем с умом» – путеводитель для тех, кто рассматривает недвижимость в том числе и как способ сохранить-приумножить свои сбережения. Квартиры, дома и коттеджи традиционно считаются надежным активом, а в некоторых странах – еще и высокодоходным.
В этих материалах мы ответим на первые вопросы, которые могут возникнуть у непрофессиональных инвесторов – то есть тех, кто:
- или обладает некоторой свободной суммой денег и рассматривает разные возможности для ее размещения;
- или хочет приобрести недвижимость за пределами России, и при этом не прогадать финансово – выбрать вариант, который в обозримом будущем не снизится в цене, а еще лучше подорожает.    
Итак, начинаем отвечать на вопросы:  каков порог входа на рынки недвижимости разных стран, сколько можно заработать на местных квадратных метрах, и на что следует обратить внимание, чтобы совершить действительно выгодную сделку.

Читайте также в серии этих материалов об инвестиционной привлекательности Чехии.

Национальная ситуация
Латвия уникальна в своем роде. Невероятная – уж простите за заезженное слово – волатильность, а говоря проще удивительные ценовые скачки характеризовали ее рынок недвижимости последние десять лет. Ценообразование в Прибалтийской стране с трудом поддавалось прогнозам и даже обычной покупательской логике.
Так, в 2004-2007 годах цены на жилую недвижимость Латвии росли до 30-40% в год, в значительной степени за счет спекулятивных сделок. Например, в 2006 году квадратный метр жилья в центре Риги стоил в среднем €3,7 тыс. - приличный показатель. Еще ненамного цены поднялись к весне 2007-го  За значительным скачком последовал еще более сокрушительный обвал.
В 2008-2009 годах количество сделок с жильем в Латвии уменьшилось в три раза. В крупных городах страны цены упали на 60%  по сравнению с пиком, который был зарегистрирован в 2007 году. Уже в 2008 году средняя стоимость квадратного метра в новых домах в Риге составила около €2,5 тыс! Столько же стоило жилье в центре Риги – то есть в самых популярных местах! В курортных регионах недвижимость обесценилась на 30% и стала менее ликвидной.
Казалось бы, все – следующего подъема ждать придется долго. Отнюдь, к удивлению многих экспертов, которые если и предрекали рост цен, то не стремительный, ситуация середины 2000-х почти повторилась. Дно рынок прошел в конце 2009-го - начале 2010-го, когда «квадрат» в новых проектах в Риге стоил всего в среднем €1,5 тыс., и после этого цены начали устойчиво двигаться вверх. Сейчас стоимость квадратного метра начинается от €3,5 тыс. и доходит до €7 тыс.   Причем большую роль в этом сыграли иностранцы (читай россияне), которые получили возможность оформить вид на жительство при покупке недвижимости.
Роман Голубев, главный редактор журнала «Квадратный метр»: «Да, в 2010 году у нас был принят закон, который позволял инвесторам получать вид на жительство при покупке недвижимости. Минимальная стоимость объекта: €143 000 для Риги, столичного региона и крупнейших городов Латвии и €71 500 для всей остальной страны. И что в результате? Несмотря на то, что есть районы, где ценовой порог для получения ВНЖ ниже, большинство иностранцев все равно приобретают объекты в Риге и Юрмале. На 1 сентября 2013-го по этой программе было куплено более 2.5 тысяч объектов и выдано 7735 видов на жительство. ВНЖ получали выходцы из 36 разных стран, например, Украины, Китая, Израиля, США, Грузии… Но россияне лидируют, причем с огромным отрывом».
Особых трудностей при покупке недвижимости в Латвии ни у россиян, ни у жителей других стран нет. Законодательство Латвии простое и прозрачное, поэтому трудности могут возникнуть только при покупке каких-то крупных объектов, например, фабрики или многоквартирного дома.
Александр Свиридов, специалист компании «Ober-Haus»: «В этих случаях обязательно потребуется помощь юриста. Основной же риск заключается в том, что человек, не обращаясь к специалистам, может купить не очень ликвидный объект. Разумеется, при перепродаже он не сможет получить желаемую прибыль. Кроме того, бывает так, что россиянин покупает какой-то крупный дорогой объект за большие деньги, и сделка проходит через один из скандинавских банков, который очень щепетильно относится к происхождению денег. Иногда клиент не может доказать при этом, откуда у него деньги. Но такое случается редко».

Порог входа
В Латвии есть объекты – и дома и квартиры – стоящие по российским меркам «смешных» денег. Например, в крупных городах на побережье Балтийского моря – в Венспилсе или Лиепае – найти 2-3 комнатную квартиру на €15 тыс. проще простого. А, например, в огромном районе Латгалия много домов, стоящих четырехзначную сумму в евро.  
Но если мы говорим об инвестиционной привлекательности, такие варианты рассматривать, конечно, не стоит. Они не популярны, а значит не будут дорожать. Да и перепродать их в принципе будет непросто.   
Обратим внимание на Ригу. Сегодня в старых советских домах серийной застройки, в которых живут сами рижане, стоимость квадратного метра начинается от €750. Но для успешного инвестирования необходимо все-таки ориентироваться еще на более высокие суммы. Если покупается земля под застройку многоквартирного дома, то это €1-1,5 млн. Если говорить о коммерческих объектах, то эта сумма составляет от €1 млн и выше. В новых элитных проектах в центре столицы же «квадрат» стоит не менее €4 500.

Андрей Козел: «Самыми ликвидными объектами для инвестиций являются Рига, Юрмала, спальные районы Риги и объекты стоимостью до €300 тыс в 20 км от столицы. А, например, Латгалия является регионом, который не пользуется большой популярностью у инвесторов. Даже Саулкрасты – популярное место на Видземском взморье, неподалеку от Риги - не входит в число лидеров по доходности инвестиций».

Перспективы продажи
Ценовые скачки привели к тому, что среди людей, приобретавших недвижимость в Латвии последние десять лет, много серьезно выигравших и не меньше серьезно проигравших. Например, те, кто покупал жилье в 2009-2010 году в самых востребованных регионах страны – лучших районах Риги и Юрмале - сейчас могут с успехом реализовать его по цене, которая в два раза выше исходной.
Продолжится ли рост? И какие регионы останутся перспективными для вложений в жилье? Специалисты не видят предпосылок для значительного роста цен на латвийские квартиры в дальнейшем. Так, цены на объекты в центре Риги, сильно зависит от того, как будет работать программа по предоставлению ВНЖ в Латвии в дальнейшем. В середине года политические партии Латвии обсуждали возможное введение квот на количество выданных ВНЖ – но в начале осени 2013 все ограничения отвергнуты.
Да, ограничений не будет, но, несмотря на это, уже сейчас видно, что цены на жилье в центре столицы растут умеренно, и по самым оптимистичным прогнозам рост в ближайшие годы вряд ли будет превышать 10-15%. Специалисты полагают, что он будет выше только в том случае, если будет расти поток иностранцев.

Роман Голубев: «Для того чтобы инвестиции в латвийскую недвижимость оказались действительно удачными, необходимо вкладывать средства в новостройки, которые, образно говоря, находятся на стыке спроса местного населения и спроса иностранцев. Такие объекты интересны всем».
Андрей Козел, специалист компании «Realia»: «Мы рассчитываем на рост цен порядка 3-5% в год. Если вложиться в латвийский рынок недвижимости сейчас, то можно приобрести объект с хорошей ликвидностью, который будет в дальнейшем пользоваться большим спросом. Необходимо вкладывать в деньги, прежде всего, в объекты Риги или Юрмалы, новостройки спальных районов Риги или объекты стоимостью до €300 тыс. в столичном регионе».
Перспективы аренды
По прибыльности от сдачи в аренду недвижимости Латвия не входит в число лидеров в Европе. Впрочем, и к аутсайдерам ее не отнесешь.
Доходность со сдачи в аренду жилой недвижимости составляет от 4% до 5% годовых. Конечно, в редких случаях можно получить больше -  6-10% годовых, но ликвидность этого жилья, например, недорогой недвижимости в спальных микрорайонах Риги, будет меньше. Примерно таков же и процент, на который можно рассчитывать, сдавая в аренду объект коммерческой недвижимости.
Относительно популярна у российских покупателей схема, при которой они  приобретают сразу две квартиры: так, чтобы их суммарная цена превышала «заветные» €143 тыс. В этом случае в одной можно жить, другую сдавать, как минимум отбивая коммунальные платежи и даже – если повезет – получая небольшую прибавку к основному доходу…   

Андрей Козел: «Россияне часто сдают недвижимость в аренду, по моим оценкам примерно в 70% из всех случаев приобретения жилья. Самыми доходными для этих целей также являются объекты в центре Риги. Высокая доходность есть и в Юрмале, но здешние квартиры и дачи сдаются только в сезон. А он недлинный - с конца мая по конец сентября».
Роман Голубев: «Можно поручить сдачу в аренду своего объекта недвижимости управляющей компании, в таком случае придется ежемесячно платить 20-25% от дохода с аренды. Думаю, россияне с удовольствием бы в своей основной массе сдавали бы жилье в аренду через управляющие компании. Спрос на эти услуги большой. Проблема состоит в том, что в Латвии таких компаний не так много».

Вывод
Эксперты говорят: бурные годы в Латвии, когда за 24 месяца можно было многое приобрести, а затем еще большее потерять, все-таки остались позади. Даже неослабевающий интерес российских покупателей не позволяет квартирам и виллам в стране расти в цене и значительно, и быстро.

Недвижимость в большинстве регионов Латвии с инвестиционной точки зрения неинтересна - она хоть и недорогая, но практически не растет в цене и почти не пользуется спросом. «Островками безопасности» на динамичном латвийском рынке называют столицу и самый знаменитый латвийский курорт, где русскую речь слышно чаще любой другой. Собственно интерес российских покупателей и делает эти районы особо привлекательными. Объект в Риге или Юрмале весьма ликвиден: им интересуются и латвийские, и иностранные граждане. 

Если же покупая, вы преследуете не только инвестиционные цели, то безусловный плюс капиталовложений в недвижимость Латвии это возможность получить ВНЖ. И если вид на жительство вас интересует лишь для того, чтобы ездить по Европе,  купленный объект - опять-таки в Риге или на взморье - вполне можно сдать в аренду. Гигантскую прибыль вы не получите, «среднеевропейскую» - шансы есть…Тем более, что в стране немало должников по ипотечным кредитам, которым банки отказывают в предоставлении ипотеки. Этим людям остается снимать жилье...

В материале использованы выступления на семинаре портала Prian.ru, прошедшем в рамках выставки «Жилищный проект».
Автор Ольга Давыдова
Фото Наталья Шихалова

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru