Версия
для печати
для печати
Около 600 000 квадратных метров или чуть более – именно такая оценка имеющегося сегодня в Риге офисного предложения звучит чаще всего. Со стороны кажется, что показатель внушительный. Тем не менее компании, занимающиеся анализом рынка и подбором необходимых клиентам офисных помещений, настаивают: интересных вариантов не хватает.
«В комплексах класса В вакантны 7% всех площадей. В комплексах класса А, которых в Риге и без того не много, – порядка 3%. И могу вас заверить: если будет поставлена задача найти для нового арендатора свободные 500-1 000 кв. м, располагающиеся в одном комплексе класса А, то вряд ли вам удастся с ней справиться быстро. Часто приходится поломать голову даже над тем, как обеспечить запрос клиентов, занимающих помещения площадью до 100 кв. м, а теперь желающих расширить их до 300 кв. м», – замечает специалист по коммерческой недвижимости компании Ober Haus Рейнис Лаускис.
А вот мнение директора компании Colliers International Эрика Бергманиса: «Не хватает нового строительства. Видим, что арендаторы в основном продлевают договоры аренды в существующих зданиях. Здесь нужно сказать, что в последние два-три года в столице Латвии новых бизнес-центров строилось мало. Это и сформировало определенный дефицит хорошего предложения.
Поэтому с прошлого года компании, являвшиеся якорными арендаторами в офисных комплексах, стали выкупать их целиком.
Кого-то мотивировала общая ситуация с новыми проектами, кого-то – доступность дешевых финансовых ресурсов. Но факт остается фактом: в общей сложности в Риге в 2015 году было приобретено около 40 000 кв. м помещений, тогда как построено нового офисного фонда во много раз меньше».
К числу самых крупных покупок прошлого года относятся сделки с бизнес-центром Ziemeļu vārti на улице Бривибас, Triangula bastion на набережной 11 Ноября, зданиями на Виенибас гатве, 87h, и ул. Ерузалемес, 1. Все эти продажи добавили красок в картину общей ситуации, наблюдаемой на рынке новых офисных помещений латвийской столицы.
Еще одной свежей тенденцией последнего года стало то, что в возводимых сейчас проектах будущих деловых центров начали заключаться предварительные резервации площадей. Чего практически не наблюдалось с момента кризиса 2008-2009 годов.
Представители отрасли информационных технологий, банковские структуры, связанные с нефтяным сектором предприятия, частные медицинские учреждения, адвокатские бюро и компании, занимающиеся рекламой и PR, представители других сфер услуг – именно они сегодня в первую очередь формируют спрос на новые рижские бюро. Это те, кто давно работает в нашей стране: новых игроков среди них – единицы, хотя и фиксируется хороший спрос со стороны крупных международных компаний, на данный момент не представленных на латвийском рынке.
«Мы продолжаем говорить о том, что застройщикам стоит задуматься о строительстве новых бизнес-центров, это оправдает себя, – продолжает озвучивать свою точку зрения Эрик Бергманис. – Специалисты Colliers International подсчитали, что в 2015 году только нами от международных центров обслуживания, желающих войти в Латвию, было получено запросов на аренду почти 15 000 кв. м новых помещений. Однако ни один из этих контактов не перерос в арендные договоры. Большинство перестали рассматривать столицу Латвии по той причине, что не смогли найти подходящего варианта.
Чаще всего иностранным компаниям требовалось 2 000-4 000 кв. м офисных помещений с возможностью двукратного расширения занимаемых площадей через пару-тройку лет.
Плюс открывать свой офис они желали максимум через полгода. Подобрать соответствующие этим условиям объекты оказалось нереально. На этом фоне нам оставалось лишь с некоторой завистью смотреть на соседей. В той же Литве в прошлом году было сдано в аренду примерно 100 000 кв. м новых офисных площадей».
Для сравнения: в 2015 году в Риге на рынок поступило лишь 4 500 кв. м новых офисных помещений, которые обеспечил комплекс Europa Biznesa Centrs. В 2016 году ожидается предложение еще 20 000-22 000 квадратных метров новых бюро. Самая большая часть из них (15 000 кв. м) придется на Place Eleven, что возводится на ул. Спорта, 11. Он станет первым за последние пять лет в Риге новым офисом класса А.
Начать закрывать вопрос с недостатком новых столичных офисов удастся, вероятно, где-то с 2017 года. По подсчетам компании Kivi Real Estate, в это время в Риге может завершиться строительство еще 57 000 кв. м новых деловых центров. «Если смотреть на перспективу 2018-2019 годов и проанализировать заявленные проекты, то мы можем получить порядка 140 000-150 000 кв. м. Все ли эти проекты будут реализованы? Вопрос! Хотя думаю, что тема дефицита к этому времени все же перестанет быть актуальной. И это создаст предпосылки для более активного прихода в Ригу новых международных компаний, что автоматически повлечет за собой создание новых рабочих мест», – надеется директор Colliers International.
Пока же опрошенные журналом m22 и порталом varianti.lv специалисты считают, что потребность в переезде в новые здания в ближайший год будет формироваться не столько за счет прихода новых компаний, сколько в силу понимания имеющимися клиентами того, что новые комплексы гораздо более энергоэффективны. А значит, позволяют минимизировать коммунальную статью расходов.
Сам уровень арендных ставок в латвийской столице в последние годы остается стабильным.
Помещения в комплексах класса А традиционно предлагаются за 12-16 евро за кв. м в месяц. Редкие и самые интересные, полностью меблированные, сдаются за 17-18 евро за кв. м в месяц. А вот снять бюро в новом деловом центре класса B можно за 8-12 евро за кв. м в месяц. Столичный класс С – это от 4,5 до 7 евро за кв. м в месяц. Обслуживание – это еще дополнительно 1-2 евро на кв. м. И, судя по всему, таковыми озвученные расценки и будут оставаться весь ближайший год. Если цены и поднимаются, то обычно только по истечении долгосрочных договоров и редко более чем на 0,5 евро за кв. м. Сроки действия договоров? Доминируют 3-5-летние.
«Арендная плата сохранится на прежнем уровне с тенденцией увеличения в лучших офисных комплексах, с удобным доступом и развитой инфраструктурой. В то же время в Риге продолжится продажа офисных зданий, и, очень возможно, успешные и быстро растущие предприятия выберут не аренду офисов, а покупку зданий для своего пользования, учитывая, что пока не ожидается большого пополнения новых офисных предложений», – эта выдержка из подготовленного компанией Kivi Real Estate доклада ярко характеризует ожидания и настроения, которые сегодня доминируют в Риге на офисном рынке арендных площадей.
Автор Роман Голубев
Фото Анастасия Фалей
