Версия
для печати
для печати
– В последнее время на форумах по недвижимости, а также от чиновников приходится слышать грустные высказывания на тему, что в Риге новое жилье строится в объемах, значительно уступающих Таллину и Вильнюсу. Но разве это не естественный процесс? Предположу, что YIT Celtniecība с удовольствием строила бы больше в столице Латвии, если бы новые квартиры улетали как горячие пирожки.
– Соглашусь с вами. Если бы квартиры раскупались так, как в столицах наших соседей, то мы постарались бы расширить наше предложение. Сравните! В Таллине в прошлом году построили и реализовали около 3 500 квартир в новых проектах, в Вильнюсе – порядка 5 000. А в Риге, насколько знаю, примерно 1 000. Разница существенная!
Непосредственно YIT Celtniecība в своих проектах (в прошлом году их было четыре) сумела продать 150 квартир. В принципе, данный показатель соответствует нашим планам и даже несколько лучше результатов работы в 2016 году, но этого все же мало. Общаемся с коллегами из литовского, эстонского, словацкого и чешского подразделений YIT и видим, что у них цифры продаж существенно выше. И такое положение дел, видимо, сохранится в ближайшей перспективе.
Об этом говорят и прогнозы международных экспертов относительно перспектив строительства нового жилья в столицах Балтии в 2020 году. Вильнюсу и Таллину обещана небольшая коррекция числа строящихся и продающихся новых квартир. Меньше на каких-то 300-400 квартир в год. То есть если в Вильнюсе продавалось 5 000 квартир в новостройках, то будет 4 600. Для нас, Риги, это все равно останется мечтой.
Ведь в 2018 году эксперты ждут в столице Латвии сдачи в эксплуатацию 1 200 новых квартир, а в 2020-м – немногим более полутора тысяч. То есть в два раза меньше, чем в Таллине, и в три раза – чем в Вильнюсе.
– Такое положение дел у нас как-то связано с избытком пустующего жилищного фонда? Три десятка лет назад в Риге проживало свыше 900 000 человек, сейчас – менее 650 000. А этот жилищный фонд никуда не делся, пусть он зачастую и находится в плохом состоянии.
– Это лишь одна из причин. Печально, что количество жителей в Риге продолжает уменьшаться. Это и не позволяет спросу на новые проекты быть более высоким. В Литве и Эстонии общий кредитный портфель банков растет, у нас – нет. Просматривающиеся в Латвии тенденции на фоне соседей выглядят бледно.
Единственное место, где сейчас происходит нормальное строительство жилья на коммерческой основе, – это Рига и чуть-чуть ее пригороды.
За пределами столичного региона новый жилой комплекс возводится лишь в Валмиере. Однако его нельзя отнести к коммерческим проектам: заказчиком выступает самоуправление, собирающееся это жилье сдавать в аренду. По большому счету, наблюдается интервенция в коммерческий рынок арендного жилья со стороны муниципалитета. Такая же история была и в Риге, когда городские власти заговорили о желании наладить розлив собственной воды на продажу, вместо того чтобы это делали нормальные инвесторы в условиях естественной конкуренции.
Но вернемся к столице: рынок нового строительства более-менее нормально чувствует себя исключительно в сегменте новостроек бюджетного класса. В сегменте проектов бизнес-класса и лакшери мало кто решается сейчас начинать что-то абсолютно новое. Это же касается и Юрмалы. Да, на рынке есть местные клиенты с хорошим доходом, есть представители западных и восточных стран. Только их недостаточно, если ориентироваться на имеющееся предложение. При тех темпах продаж, которые наблюдаются в последние годы, тем, что построено в центре Риги и Юрмалы, торговать можно будет не один год.
– Ваша компания развивает также столичный проект бизнес-класса на Кипсале – Riverstone Residence. Он тоже стал заложником ситуации со спросом в дорогом сегменте?
– Конечно. В этом проекте у нас предусмотрены две очереди. В рамках первой YIT год назад сдала в эксплуатацию дом на десять квартир. На момент нашего разговора в нем проданы две квартиры, на которые мы предоставили небольшие скидки. На себе ощущаем: этот сегмент рынка – вялый. Вторую очередь Riverstone Residence планировали начать нынешней осенью. Но, скорее всего, возьмем паузу. Квартиры в готовом доме данного проекта предлагаем с белой отделкой по ценам от 2 800 евро за кв. м.
– Другой участок для проекта бизнес-класса есть у вас и в центре Риги, на ул. Тербатас, 72.
– Этот проект мы заморозили и рассматриваем идею его продажи. Владельцы нашей группы логично считают: если лучше всего в Риге продаются новые квартиры в микрорайонах, то площадку в центре разумнее продать, а вырученные деньги направить на новые проекты именно в микрорайонах. Там и перспектив больше, и оборачиваемость средств выше.
Это замечательно, что на рынке продаж действует государственная программа помощи в покупке жилья Altum. Ею пользуются даже те, кому она особенно и не нужна.
Например клиенты Private banking, что говорит об их достатке. Тем не менее, их привлекает возможность сэкономить на плате за регистрацию объекта на свое имя в Земельной книге – 0,5% вместо обычных 2% от размера сделки. И хотя большинство запросивших гарантии Altum покупают на вторичном рынке, это идет на пользу всем. Те, кто продает им квартиры в советских домах, задумываются об улучшении своих жилищных условий и время от времени останавливаются на новостройках. Это я рассуждаю о рынке в общем. Из клиентов YIT тех, кто подключился к Altum, немного – процентов 10. При этом кредитное софинансирование наблюдаем где-то в 70% сделок с нашими квартирами.
– Какой из латвийских проектов вашей компании стал самым продаваемым?
– Priedes, что в Пардаугаве, недалеко от Южного моста. Его четвертый, и последний, дом недавно был сдан в эксплуатацию, и мы успешно завершаем этот проект. В нем четко просматривался феномен развития комплекса, в котором несколько домов. В первых торговать квартирами было трудно, а вот следующие, можно сказать, продавали сами себя. Развитая среда, приятная атмосфера, хорошее транспортное сообщение. Во второй половине января непроданным во всем комплексе Priedes, а это в общей сложности 160 квартир, остался десяток.
Замечательно идут дела и в последнем, шестом, доме рижского комплекса Biķerziedi. Завершили возведение его каркаса, переходим к отделке. В доме будет 90 квартир, из которых половина распродана.
В комплексе Midtown Apartments 12 квартир из 67 все еще ждут своих покупателей. Думаю, в этом году все их удастся продать.
– Какие новые проекты начнете?
– Есть такие, которые уже начали. Например, на ул. Эйженияс, 17, в микрорайоне Дзирциемс. Место с хорошей инфраструктурой. В начале года здесь велись свайные работы, а весной 2019 года надеемся сдать в эксплуатацию 74-квартирное здание с корпусами в пять и четыре этажей. Выбор квартир – от 2- до 4-комнатных. С февраля дали старт их продажам по ценам от 1 600 евро за кв. м. Это с полной отделкой. В марте торжественно зажжем зеленый свет перед проектом в Пурвциемсе, на улице Стирну, 38а. Сам участок предназначен для размещения трех новых многоквартирных домов. На первом этапе начнем с восьмиэтажки на 100 квартир. На подземном этаже будет паркинг.
Еще одна наша площадка располагается в Иманте, на бульваре Анниньмуйжас, 19. Рядом полностью облагороженная и освещенная лесопарковая зона. Строительные работы в этом комплексе начнутся в апреле. Собираемся предложить рынку первые два дома из предусмотренных проектом четырех, в которых в сумме будет 80 квартир.
В принципе, все наши новые проекты приблизительно одной ценовой категории – от 1 600 евро за кв. м.
Эта как некий рекламный ориентир. На деле же чувствуем, что для покупателей важна общая стоимость квартиры. Если застройщик может предложить 3-комнатную квартиру в новом проекте Риги за 100 000 евро или дешевле, то такой вариант найдет своего покупателя. Для 2-комнатной бюджет должен быть до 80 000 евро. 3-комнатная у нас – это около 65 кв. м, чтобы уложиться в бюджет. На 100 кв. м не замахиваемся, поэтому пропасть между стоимостью покупки за 100 000 и 150 000 евро для потенциального клиента просто огромная.
– Квартиры в ваших проектах покупатели берут для собственного проживания?
– Есть и предприниматели, которые покупают небольшие пакеты для сдачи в аренду. Традиционно это касается проекта Biķerziedi. На ул. Эйженияс, 17, и это мы чувствуем с первых дней запуска проекта, также будет высокий спрос. Рядом Рижский институт стоматологии, а многие студенты хотят жить рядом с будущей альма-матер. Иностранцы в таких случаях часто скидываются и берут трехкомнатные квартиры по цене 700 евро в месяц. Это обеспечит владельцам жилья хорошую инвестиционную отдачу.
Отлично, что число иностранных студентов в столице Латвии стремительно растет. Идет уже вторая волна. Ранее выучившиеся у нас иностранцы уезжают на родину, получают работу, и это становится прекрасной рекламой нашим учебным заведениям. Сейчас вот Латвийский университет активно строит учебные корпуса в Торнякалнсе. А YIT по соседству ищет участки под жилую застройку.
Хороший потенциал для строительства новых квартир имеется практически во всех микрорайонах Риги. Разве что в Болдерае сложно, из-за низкого уровня цен на здешние квартиры.
Меня на рынке строительства смущает другое: то, как растут цены на работы. Это не результат какого-то естественного процесса, связанного с повышением производительности труда или высоким спросом на сами квартиры. Цены задираются вверх из-за доступности денег, выделяемых в рамках европейских программ. Допустим, по утеплению зданий.
В Латвии осталось не так уж много строителей. В европейских проектах расценки выше, это легкие деньги, которые не столько зарабатываются, сколько осваиваются. И рабочие-строители туда рвутся. Ввозить же работников из-за границы латвийские чиновники не дают: говорят, что это не высококвалифицированные специалисты. Вот для того, чтобы удержать местных бетонщиков или стропальщиков, приходится искусственно повышать им зарплаты. Что сказывается на себестоимости готового продукта. Образуется дисбаланс: стоимость строительства идет вверх, а суммы, за которые потенциальные покупатели готовы покупать квартиры, не растут так быстро.
Второй момент, сильно влияющий на себестоимость строительства жилья, – это цена панелей для сборного домостроения (способа, которым в Латвии возводится большинство жилых многоэтажек). Огромное влияние на нее оказывают… Швеция и бум на ее рынке. Почти все заводы стран Балтии по производству панелей для жилых домов работают на экспорт. Цены на отпускную продукцию для Балтии определяют так: сколько панель стоила бы шведам минус транспортные расходы. Хотите – берите, не хотите – отправим скандинавам. С точки зрения экономики проекта мы, как понимаете, не в выгодной ситуации: продажные цены на жилье в Швеции раза в три выше, чем у нас. Да еще и заводы загружены так, что заказывать панели для будущих новостроек нужно за девять месяцев, а то и за год до начала самого строительства.
Если сравнивать с соседями, литовцами и эстонцами, то добавлю: за регистрацию квартир в Земельной книге покупатели квартир в Латвии должны платить госпошлину в 2% от стоимости, у них – ноль.
Кроме того, за право строить в Риге в качестве платежа за пользование инфраструктурой нужно отдать где-то 50 000-100 000 евро. Все это накладывается на стоимость квартир. Ни в Вильнюсе, ни в Таллине таких платежей нет. То же самое касается налога на недвижимость за квартиры и дома: их не платят ни эстонцы, ни литовцы. Они платят только за землю, к тому же значительно в меньшем размере, чем жители Латвии. Наше же правительство вынашивает планы существенно повысить налог на недвижимость за квартиры, построенные после 2000 года, что может стать сдерживающим фактором для части людей, собиравшихся брать новое жилья.
Напомню, что Рига – единственная столица в странах Балтии, где снижается численность населения. Столичным властям следует подумать, все ли правильно они делают. Ну а мы продолжим работать в этих непростых условиях в надежде, что они станут более благоприятными для бизнеса, и нам удастся обеспечить современным жильем большее, чем сейчас, число рижан. Хороший потенциал для строительства новых квартир имеется практически во всех микрорайонах Риги.
Беседовал Роман Голубев
