85 Broad Street, New York, NY 10004
Версия
для печати
для печати
Инвестиционная программа EB-5 подразумевает выдачу постоянного вида на жительство (грин-карты) за вложения в американскую экономику. С этой визой инвестор и члены его семьи (супруг/супруга и дети до 21 года, не состоящие в браке) могут жить и работать в любом штате Америки.
Эта иммиграционная процедура считается одной из самых быстрых и лёгких, а риск отказа для участников минимален.
Первый вид на жительство в рамках EB-5 выдаётся на два года («условная» грин-карта). После иммиграционная служба проверяет, выполнены ли условия программы, и если да – выдаёт постоянный вид на жительство. Спустя пять лет после получения первого ВНЖ можно подавать заявку на гражданство.
Помимо доказательств легальности происхождения средств, к инвестору выдвигаются два требования:
По истечении пяти – семи лет инвестиции можно возвратить. Однако по законодательству гарантировать это никто не может – предполагается, что инвестор должен иметь в виду возможные риски.
По условиям программы, заявитель может вкладывать средства в бизнес самостоятельно или через региональный центр (РЦ) – это компания с лицензией Службы гражданства и иммиграции США (USCIS). Всего на территории страны работает порядка 700 таких структур.
И вот тут начинается самое интересное!
Региональный центр создаёт пул проектов, то есть формирует некоторый регулярно обновляемый перечень мест и предприятий, куда можно вложить деньги в соответствии с требованиями программы EB-5. С менеджментом этих проектов заключается договор о привлечении инвесторов – по модели «вам нужны деньги для реализации планов – вы даёте нам сформированный проект – мы приводим капиталы».
Далее, обратившимся потенциальным инвесторам РЦ предлагает для рассмотрения варианты вложения денег. Когда инвестор определился, центр заключает с ним договор, юридически формализует отношения всех сторон, принимает средства на специальный эскроу-счёт и подготавливает документы для представления в иммиграционную службу.
После одобрения иммиграционной петиции РЦ сопровождает проект вплоть до его завершения: контролирует расходование средств и соблюдение сроков, собирает и подаёт отчётность, готовит материалы для ходатайства о снятии «условности», ведёт бухгалтерию и формирует архивы.
Обычно РЦ выступает брокером между инвесторами и проектами, а сам получает доход в виде:
Поэтому такая компания заинтересована в поиске и подготовке проектов с понятными перспективами их успешного ведения и завершения. Ведь это прямо сказывается на её репутации и приходе новых клиентов и минимизирует риски убытков, как своих, так и инвесторов.
Успешность РЦ – явление комплексное. Классические маркеры – количество и процент одобрения первичных иммиграционных петиций (I-526), а также ходатайств о снятии «условности» с грин-карт (I-829). Принципиальную роль также играют:
Также успешность и надёжность РЦ проверяются по отзывам клиентов, объективным показателям (перечисленным выше) и времени существования на рынке.
Деятельность РЦ подвергается обычным предпринимательским рискам: банкротство проекта, неспособность выдержать сроки, несоздание рабочих мест, неуспешность бизнеса или его убыточность, административное распоряжение властей (например, ограничение иммиграции), форс-мажоры.
Также, поскольку их сфера деятельности связана с огромным потоком живых денег, эпизодически встречаются случаи:
В конце концов, к РЦ могут просто потерять интерес учредители и элементарно «бросить» его в надежде на то, что иммиграционная служба сама вычистит реестр РЦ от недействующих субъектов.
Однако к этим структурам предъявляются очень серьёзные требования со стороны иммиграционной службы – как на стадии организации, так и в процессе деятельности. Поэтому, как правило, в центрах работают вменяемые и добросовестные профессионалы, которые принимают все разумные экономические и юридические меры для минимизации рисков.
Для программы EB-5 подойдёт любой проект, который выполнит условия инвестирования: организует бизнес, обеспечит трудоустройство минимум десяти работников и сгенерирует прибыль (или хотя бы вернёт вложенные средства).
Важно понимать, что доходность – не главная цель этой программы. Принципиальным результатом здесь выступает именно получение инвестором грин-карты.
Перспективным считается тот проект, который принесёт грин-карту и сохранит деньги. Неудачный же проект этого инвестору не обеспечит: он либо не позволит снять «условность» с грин-карты, поскольку исчезнет предмет его деятельности, либо приведёт к существенной потере средств. Грубо говоря, существуют риски утратить и простейшую осязаемую возможность переезда (если нет иных оснований), и материальные ресурсы.
Исторически сложилось, что наиболее перспективны вложения в проекты, предполагающие пяти–семилетние рамки запуска и построения успешно работающей бизнес-модели. В конкретном операционном смысле это финансирование строительства и связанной с ним сферы услуг. Почему?
Во-первых, стройка объективно вовлекает много людей – очень просто создать требуемые рабочие места. Во-вторых, в итоге создаётся реальный физический объект – здание, которое служит своего рода обеспечением инвестиций (ясно видно, куда ушли средства). В-третьих, здание, сосредоточивающее капиталы само по себе, приобретает генерирующие долгосрочную прибыль «обвесы» в виде арендаторов или собственных бизнесов на базе возведённых объектов. Примеры – гостиницы, ЖК, культурно-досуговые и образовательные центры, в том числе школы и детские сады.
На территории пятиэтажной школы (1,4 тыс. кв. м) есть открытое пространство для учёбы и отдыха, ферма на крыше, спортивный комплекс, читальный зал, кафетерий и 17 классов.
Текущий проект: средняя школа
Местонахождение: 829 Father Capodanno Blvd, Staten Island, NY 10305, USA
Период строительства: май 2020 года – июнь 2022 года
Глобальная цель проекта заключается в комплексном развитии территории – в процессе и по результатам строительства здания для размещения новой «чартерной» (частной, но с государственным финансированием) средней школы, а также последующего стратегического управления созданной недвижимостью. Возведение объекта планируется осуществить по заказу ключевого арендатора, заключённый с которым контракт предполагает длительное сотрудничество – в течение как минимум 35 лет (с возможностью пролонгации на 10 лет).
Арендатор, управляющий сетью частных школ в Нью-Йорке и Филадельфии, является некоммерческой корпорацией в сфере высококачественного среднего образования.
Здание остаётся в собственности девелопера, а эксплуатационная нагрузка (включая расходы по содержанию объекта, налогам и страхованию) полностью относится к компетенции арендатора (в рамках так называемой тройной нетто-аренды – triple net lease / NNN).
Земельный участок включён в определённую правительством так называемую целевую зону занятости (targeted employment area – TEA), подразумевающую вложения всего лишь в сумме $900 тыс. Таким образом, уже само месторасположение земли даёт очевидную выгоду, позволяя сэкономить $900 тыс. (половину!) на разнице в стоимости участия в программе EB-5.
Капитализация проекта составляет $9 млн, допуская участие нескольких иностранных инвесторов. В настоящий момент девелопером получена вся необходимая документация, и уже выполняются работы нулевого цикла. Стартовая рыночная стоимость имущественного комплекса к началу функционирования школы летом 2022 года оценивается примерно в $16 млн.
Завершённый проект: детский сад
Местонахождение: 841 Father Capodanno Blvd, Staten Island, NY 10305, USA
Период строительства: август 2016 года – май 2018 года
Трёхэтажное здание с эксплуатируемой кровлей площадью 1,254 кв. м. Учреждение премиум-сегмента оснащено высококлассным оборудованием для учёбы и отдыха детей.
Освоенный земельный участок локализован в пределах целевой зоны занятости, поэтому в проект допускалось привлекать вложения в $500 тыс., то есть в минимально допустимом размере. (Данный стандарт инвестиций действовал до 21 ноября 2019 года.)
Общие расходы на проект составили $4,8 млн (в том числе $725 тыс. – на приобретение площадки). Рыночная стоимость имущественного комплекса – примерно $10 млн, что обеспечило не только возврат средств в виде ликвидной недвижимости, но и увеличение капиталов на 108% за четыре года. В настоящее время здание передано в долгосрочную аренду Департаменту образования Нью-Йорка для размещения детского сада (The Richmond Pre-K Center). Цена аренды, покрываемая городом за счёт бюджетного финансирования, – $520 тыс. ежегодно, что даёт доходность на вложенные средства в 10,8% годовых.
В рамках проекта прямо или производно создавалось не менее 93 рабочих мест – что открывало возможность участия девяти иностранных инвесторов.
По всем вопросам, связанным с получением инвесторской визы EB-5, обращайтесь в компанию «Второй паспорт»
85 Broad Street, New York, NY 10004
