a
Версия
для печати

Хотите «золотую визу» Греции и готовы купить дом?

Но, может, выгоднее построить самому…

Как известно, для получения греческого ВНЖ заявитель должен вложить в местную недвижимость не менее €250 тыс. Но что именно стоит покупать? Один объект или несколько? На материке или на островах? И ещё – выбрать готовое жильё или заняться строительством? Разбираемся на примерах вместе с Натальей Циро Рувой из компании Roula Rouva Real Estate.

Наталья Циро Рува

  руководитель русскоязычного департамента Roula Rouva Real Estate

Почему вообще может быть интереснее строить, а не покупать готовое?

€250 тыс. – сумма немаленькая. Те, кто готов тратить такие деньги и планирует жить или отдыхать в Греции, рассчитывают на определённый комфорт и обычно не ограничиваются минимальными тратами. Проанализировав десятки сделок, могу утверждать: для многих обеспеченных людей более интересный вариант – строительство под себя и для себя. Это позволяет учесть все «хотелки».

С чего начать поиск вариантов?

Первый шаг – выбор участка. Затем – подготовка и утверждение проекта. Третий этап – получение лицензии. Четвёртый – строительство.

Поэтому начинать надо с подбора земли. Здесь важно учитывать два обстоятельства. Первое: не на всех участках в принципе разрешено строительство. Второе: в зависимости от того, где находится земля, определяется разрешённая площадь застройки. Обычно на материке позволяют больше, на островах Греции – меньше.

В населённых пунктах на той же самой площади обычно можно строить больше, чем вне их. Правила с конкретными коэффициентами приводить здесь не имеет смысла. Во-первых, потому, что они часто меняются. Во-вторых, параметры могут отличаться в зависимости от застройки конкретного района. В-третьих, при строительстве коммерческих объектов, например апарт-отелей, вообще применяются иные коэффициенты.

Поэтому, определившись с участком, мы ещё перед покупкой делаем запрос, чтобы выяснить, объект какого метража можно строить в данном месте.

Важно: метраж балконов и террас не учитывается в подсчётах. Ещё более интересно, что из них исключается цокольный этаж. То есть пространство ниже уровня земли можно использовать, по сути, без ограничений.

Как заранее узнать, разрешено строительство на конкретном участке или нет?

Как я сказала ранее, есть закон – он однозначно определяет размеры дома, который можно построить на этой земле. Если строить вообще нельзя – скажем, вам приглянулась земля сельхозназначения, это тоже известно сразу. (Другое дело, что спрос на такие угодья ничтожен и в широкий доступ такие предложения не попадают.)

Так что, выбирая участок, вы уже понимаете возможные масштабы строительства. Но, конечно, не всё определяется метражом, поэтому вариант «увидел картинку и сказал: хочу такой дом в этом месте» – по умолчанию не работает. Тем более если вы собираетесь возводить что-то нестандартное, вроде гостиницы или высотной башни. О подобных планах нужно сообщить заранее, ведь ограничения могут касаться не только площади застройки.

В любом случае, когда вы обращаетесь в серьёзную компанию, она сразу оценит ваши желания. Наш топограф прекрасно знает перспективы строительства на всех предлагаемых участках.

Сколько стоит земля – на том же Корфу?

Цена формируется из четырёх основных критериев: локация, дороги – возможность подъезда, коммуникации – наличие воды и электричества… И наконец, главное – качество земли. В том числе её видовые характеристики.

На Корфу участок может стоить €15–20 тыс. Да-да, за неразработанный кусок земли где-то в глуши. Видовые варианты – от €100 тыс., на престижном северо-востоке – от €150 тыс. Ну а самые дорогие, большой площади, с видом на море, подходящие даже для строительства гостиницы, могут стоить и полмиллиона евро, и больше.

Примеры земельных участков на Корфу

Посмотреть ещё 54 похожих объекта

Нужно ли на момент покупки земли иметь готовый проект?

Необязательно. Чаще всего у покупателей есть только пожелания, и на их основе начинает работу строительная компания.

В её портфолио могут быть и готовые решения. Более того, мы предлагаем участки, которые предлагаются с уже проработанными проектами и полученным разрешением на строительство. Это идеальный вариант для тех, кто хочет строиться быстро. Но, конечно, если ни один вариант не подошёл, начинаем «шить платье по личным хотелкам».

Но! Когда вы покупаете земельный участок с лицензией – разрешением на строительство по конкретному проекту, лучше в нём ничего не менять. А то знаете, как бывает: вас «в принципе» устраивает вариант, но хочется его «чуть доработать». По моему опыту, «чуть» почти всегда превращается в масштабную переделку. В итоге процесс переоформления документов всё равно требует времени и денег, и лицензию приходится получать заново.

Например, вам не нравится, как согласно плану расположен бассейн. Придётся (увы!) создавать новый проект – с участием архитектора, электрика, специалиста по водоснабжению. Археолог вновь посмотрит, не появились ли на старом месте археологические памятники. Затем вы получите новую лицензию на перенос. В результате стоимость работы будет сопоставима с разработкой нового проекта.

Так что, если выбирать готовый вариант, лучше на нём и остановиться. Или делать сразу всё по-своему. Хотя практически любой проект можно адаптировать к участку. Вопрос денег.

 

Третья серия проекта «О! Корфу» посвящена вопросам легального переезда и жизни на острове. Скорее смотрите...

Смотреть видео

Вы говорите, что для строительства надо получать разрешение. Как это делается?

Разрешение – вышеупомянутая лицензия – необходимо, обычно её получением занимается строительная компания, в которую вы обращаетесь. Ещё точнее – она решает задачу в комплексе, на финальном этапе получая документ под конкретный участок и объект.

Для получения лицензии на возведение дома нужно собрать немало бумаг. Это собственно архитектурный проект, анализ почвы, сейсмические характеристики, схемы по подключению электричества и воды. Надзорные органы проведут проверки и приложат свои разрешения.

В конце финальное одобрение должен дать местный комитет по градостроительству.

Хотите получить консультацию по приобретению земли и строительству дома на Корфу? Хочу получить консультацию!
Кстати о бассейне. Для его строительства нужно отдельное разрешение?

На Корфу участки с готовыми проектами, как правило, предполагают строительство бассейна. В любом случае, если это капитальное строение с фундаментом, то да – нужно отдельное разрешение.

Если же вас устроит более простой вариант, всегда можно установить большой каучуковый бассейн. На него отдельное разрешение не требуется.

Сколько стоит лицензия?

Как я уже сказала, она – результат длительного процесса, включающего в себя как проектные работы, так и согласования. Поэтому заказчик всегда обращается не к архитектору, а именно в компанию, у которой покупает услугу целиком – от проектирования до согласования документов на построенное жильё.

Получение лицензии, скажем так, середина пути.

Цена работы зависит от требований заказчика и масштабов проекта. У каждого архитектора свои расценки. Вы готовы строить дом по €5–6 тыс. за кв. м и хотите действовать быстро? Тогда мы идём к специалисту, который берёт €400–500 за квадратный метр проекта. Хотите что-то простое – документы под лицензию могут стоить даже €100 за квадрат. Разумеется, я называю цены без учёта строительства.

Сколько занимает создание проекта с нуля?

Если у заказчика есть чёткое представление, чего он хочет, и его желания совпадают с законодательством Греции, архитектор создаст проект за три-четыре месяца. Параллельно будут подготовлены другие проектные документы. Строительные организации работают быстро.

Задержки возникают из-за государственных служб. Согласующие органы могут тянуть до полугода, а праздничные дни или, как сейчас, пандемия ещё затормозят работу.

Скажем, нужно заключение археологической службы – для любого участка. Эксперты приезжают и проверяют, не закопаны ли под землёй какие-то шедевры. Проверка возможна только в хорошую погоду, у сотрудников есть свой график работы… В общем, получается небыстро.

На процесс надо закладывать полгода: три месяца – на создание проекта, ещё три – на сбор разрешений и получение лицензии.

А могут её вообще не выдать?

Теоретически это возможно, но на моей памяти не случалось ни разу. Во-первых, потенциально рискованные участки – например, в исторических районах – просто не продаются. Во-вторых, подбирая землю, мы тоже делаем предварительную оценку. Смотрим: участок не в реликтовом лесу, рядом нет памятников – значит, и проблем не будет... И потом, вы ведь получаете не заключение-запрет, а протокол, который всегда можно оспорить.

Как заочно оценить расходы на строительство – например, на Корфу?

Здесь разброс ещё значительнее. Кто-то хочет элитную виллу, кто-то простой куб из бетона. Условно (исключительно условно!): каменный дом может стоить €2,5–3 тыс. за квадрат, такой же из шлакоблоков – €2 тыс. На моей памяти на ровных участках строительство укладывалось в диапазон €1,8–5 тыс.

Но стоимость может вырасти, например, из-за необходимости прокладывать дорогу или строить дополнительные опоры и укрепительную стену на холме. Два пояса бетонных стен – это же фактически ещё один дом.

Вы говорите, что с финансовой точки зрения лучше строить с нуля, а не покупать готовое. Потому что дешевле?

Давайте приведу пример. Новая вилла в Халикуне стоит €900 тыс. Участок здесь можно купить за €150–200 тыс. Дальнейшие расчёты зависят от площади дома. Допустим, €150 за кв. м стоит лицензия. Строительство из тех же материалов, как в представленном варианте, – €2 тыс. за кв. м, а вот каменный дом обойдётся в €4 тыс. за квадрат.

В приведённом примере экономия составит не менее €100 тыс., при том что все расходы на строительство я оценила по максимуму. Новый, уже построенный дом всегда будет дороже: €2,5 тыс. могут превратиться €3,5–4 тыс.

Так что же получается, покупать готовое вообще невыгодно?

Почему же. Часто интереснее именно построенный дом. В этом случае ты видишь, что покупаешь. Второй аргумент – экономия времени. Ну а третий – на Корфу готовые виллы на продажу уже построены на лучших участках. К сожалению, возводя с нуля, ты можешь проиграть в локации.

Посмотрите примеры вилл на Корфу

Посмотреть ещё 111 похожих объектов

Как расходы на землю и строительство учтутся, если я хочу получить вид на жительство в Греции?

Всё просто. Покупка участка и оплата проекта уже являются основанием для подачи на «золотую визу». Скажем, вы потратили на землю €100 тыс., значит, для ВНЖ нужно ещё €150 тыс. Вы начинаете стройку, и как только ваши расходы превышают эту сумму – можно подавать документы.

При этом траты на проект и получение лицензии по закону также зачитываются. Можно даже, заплатив «двести пятьдесят плюс», приостановить стройку – «золотую визу» вы всё равно получите. Важно лишь помнить, что полученная лицензия действует в течение четырёх лет. По их истечении придётся получать документ снова. Естественно, новых расходов на создание проекта не будет, а вот чиновники своё ещё раз возьмут.

Поделиться материалом:
5 февраля 2022 года Автор: 8350