Инвестиционная недвижимость в Таиланде: высокие доходы, низкие расходы

Решающий фактор, который обеспечивает инвесторам в Таиланде повышенный рентный доход, – ситуация, которая сейчас сложилась на местном рынке недвижимости, особенно на Пхукете. Тайские застройщики в последние годы стали кооперироваться с ведущими мировыми гостиничными сетями: Best Western, Wyndham Group, Renaissance, Sheraton, Mövenpick и т. п. На этапе строительства они заключают договор, по которому готовый комплекс перейдёт отелю в управление и будет сдаваться туристам под отельным брендом. Инвестору это выгодно: сеть такого уровня может обеспечить максимальную заполняемость квартиры по самым высоким ставкам. Климат Пхукета тоже способствует – сезон здесь круглый год.

Гарантированный доход. Многие отельные сети предлагают собственникам недвижимости программы с гарантированным доходом. Стандартная ставка на Пхукете – 7–10% от цены квартиры в год, срок – 3–5 лет, в редких случаях до 15 лет. При заключении такого договора собственник получает указанную в контракте сумму независимо от того, как по факту сдавалась квартира. Деньги на счёт приходят регулярно, как на банковском депозите. К тому же собственник сам может отдыхать в квартире бесплатно две – четыре недели в год, кроме пикового периода (декабрь – январь).

Читайте подробнее о том, как работают арендные программы на Пхукете

Rental pool. Арендная программа другого рода: здесь прибыль владельца квартиры зависит от фактических результатов работы апарт-отеля. В конце года управляющий считает доход, который принесли апартаменты одного типа (например, с одной спальней и видом на бассейн), часть забирает себе, а часть делит между собственниками недвижимости этого пула. В востребованных комплексах, которыми управляет профессиональный отельный бренд, фактический доход получается выше гарантированного – до 16% годовых.

Всякая инвестиция имеет свой горизонт планирования, обычно 5-15 лет. И важно учитывать, как меняется стоимость недвижимости за это время. Ведь если квартира подешевеет, то полученная от аренды выручка будет «съедена». Безусловно, точно предсказать, что будет с ценами через десять лет, никто не возьмётся. Но можно посмотреть на текущую динамику, проанализировать её причины и прикинуть перспективы.

Узнайте больше о том, как развивается экономика Таиланда

Динамика цен по мере строительства. В Таиланде, как и в России, стоимость новостроек повышается по мере строительства. Квартира на стадии оф-план стоит в среднем на 20–30% дешевле готовой.

Динамика цен на готовое жильё. По статистике Банка Таиланда, последние десять лет жильё дорожает на 3–5% ежегодно. В курортных регионах цены повышаются быстрее. На Пхукете средний прирост – 5–7% в год. На рост влияет динамика развития района. Через 5 лет, когда застроят первую-вторую линию, ожидается всплеск цен.

Цены на квартиры в апарт-отелях, расположенных в самых популярных туристических локациях – Камала, Банг-Тао, Сурин, – стартуют с 4 млн батов (около $130 тыс.), в менее раскрученных местах можно найти предложения от $80 тыс.

Узнайте больше об этом – читайте обзор районов Пхукета

Покупателям дают  беспроцентную рассрочку до окончания строительства, в некоторых случаях – на пять лет после сдачи в эксплуатацию, а значит, можно сдавать недвижимость в аренду и расплачиваться с застройщиком.  Есть опция «кешбек» – вносите всю сумму и сразу же начинаете получать доход, не дожидаясь, пока дом введут в эксплуатацию.

Но прежде чем считать доход от этой недвижимости, подумайте о расходах. Чистая прибыль зависит от того, сколько вы потратите на покупку и содержание.

Государственные регистрационные сборы. При регистрации каждой сделки Land office (Земельный департамент Таиланда) взимает несколько единоразовых налогов. Их размер зависит от типа объекта, формы собственности (leasehold или freehold), периода владения имуществом. Общая сумма делится между продавцом и покупателем в разных пропорциях. При покупке в лизхолд на долю покупателя обычно приходится 1,1%, во фрихолд – 2% от цены недвижимости.

Гонорар риелтора. В Таиланде – и это хорошая новость для инвестора – услуги риелтора для покупателя бесплатны (свой гонорар агент берёт с продавца). Можно рассчитывать на полное сопровождение сделки, вплоть до контроля процесса строительства и приёмки готовой квартиры.

Sinking fund. По закону, управляющая компания должна иметь фонд капитального ремонта – деньги, которые будут потрачены на непредвиденные работы в комплексе. Эти средства собираются с покупателей недвижимости. Платёж единоразовый – 400–800 батов за кв. м. За рядовую 50-метровую квартиру платёж составит около $650.

Доплата за freehold. Застройщики указывают стандартные цены на квартиры с условием оформления сделки в leasehold. Если важен статус freehold, доплата составит около 10% от стоимости объекта.

Пакет мебели и аксессуаров. Новостройки в Таиланде сдаются с полной отделкой, сантехникой, кондиционерами, оборудованной кухней и встроенными шкафами. Но чтобы начать зарабатывать на аренде, жильё надо обставить мебелью, техникой и аксессуарами. Стандартный пакет от застройщика для 30-метровой квартиры стоит около $10 тыс.

Подключение счётчиков. Госорганы взимают с застройщика плату за подключение каждой квартиры к коммуникациям – $300–600. Некоторые компании собирают эти деньги с покупателей.

Налоги на недвижимость. До 2020 года ежегодных налогов не было, но в СМИ появилась информация, что в перспективе двух-трёх лет их начнут взимать. В любом случае ставки обсуждаются минимальные – 0,03% от цены недвижимости в год и только на объекты дороже 10 млн батов ($315 тыс.).

Содержание комплекса. Почти в каждом новом доме в курортных районах Таиланда есть общий бассейн, спортзал, охрана. В комплексах, построенных по отельным стандартам, инфраструктуры больше – спа, теннисные корты, мини-гольф, водные горки, детские игровые комнаты и многое другое. Содержание этих удобств оплачивают собственники. Стандартная ставка – $2 за кв. м недвижимости в месяц. В результате за 50-метровую квартиру набегает около $1,2 тыс. в год.

Коммунальные услуги. За свет и воду в Таиланде платят по счётчикам. Цены ниже, чем в Европе. Городской тариф на электричество – около 4 батов за кВт·ч, вода и вовсе стоит копейки. Важно, что если вашу квартиру сдаёт в аренду отель, то собственник не платит за коммунальные услуги.

Гонорар риелтора. Стандартная ставка за услуги по поиску арендаторов и работе с ними – 20% от дохода. Но если вы покупаете квартиру в апарт-отеле с арендной программой, этих расходов не будет. 

Налоги на доходы от аренды. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%, есть возможность снизить нагрузку.

Посчитаем на конкретном примере: в арендной программе участвует студия 33,9 кв. м с видом на сад на пляже Камала, Пхукет.