a
Версия
для печати

Инвестиционная недвижимость в Таиланде: высокие доходы, низкие расходы

Как недвижимость Пхукета генерирует доход?

Поделиться:

В объявлениях о продаже инвестиционной недвижимости принято указывать процент доходности – сумму, которую способен принести объект, сдаваемый в аренду. В Европе средний показатель – 3–6%, в Таиланде – 7–10% от цены квартиры в год. Откуда такая разница? За счёт чего азиатская недвижимость обеспечивает повышенную рентабельность? С этими вопросами мы обратились к управляющему партнёру тайской компании Exotic Property Светлане Касаткиной. Разберёмся вместе.

Доходы. Сколько можно заработать на недвижимости в Таиланде
Доходы от аренды в Таиланде

Решающий фактор, который обеспечивает инвесторам в Таиланде повышенный рентный доход, – ситуация, которая сейчас сложилась на местном рынке недвижимости, особенно на Пхукете. Тайские застройщики в последние годы стали кооперироваться с ведущими мировыми гостиничными сетями: Best Western, Wyndham Group, Renaissance, Sheraton, Mövenpick и т. п. На этапе строительства они заключают договор, по которому готовый комплекс перейдёт отелю в управление и будет сдаваться туристам под отельным брендом. Инвестору это выгодно: сеть такого уровня может обеспечить максимальную заполняемость квартиры по самым высоким ставкам. Климат Пхукета тоже способствует – сезон здесь круглый год.

Гарантированный доход. Многие отельные сети предлагают собственникам недвижимости программы с гарантированным доходом. Стандартная ставка на Пхукете – 7–10% от цены квартиры в год, срок – 3–5 лет, в редких случаях до 15 лет. При заключении такого договора собственник получает указанную в контракте сумму независимо от того, как по факту сдавалась квартира. Деньги на счёт приходят регулярно, как на банковском депозите. К тому же собственник сам может отдыхать в квартире бесплатно две – четыре недели в год, кроме пикового периода (декабрь – январь).

Читайте подробнее о том, как работают арендные программы на Пхукете

Rental pool. Арендная программа другого рода: здесь прибыль владельца квартиры зависит от фактических результатов работы апарт-отеля. В конце года управляющий считает доход, который принесли апартаменты одного типа (например, с одной спальней и видом на бассейн), часть забирает себе, а часть делит между собственниками недвижимости этого пула. В востребованных комплексах, которыми управляет профессиональный отельный бренд, фактический доход получается выше гарантированного – до 16% годовых.

Светлана Касаткина, управляющий партнёр, основатель компании Exotic Property
Причины высокой по сравнению с европейскими курортами доходности – круглогодичный сезон, огромный турпоток, низкие расходы на содержание, выгодное для собственника отношение стоимости квадрата к арендным ставкам. Пхукет ежегодно принимает 10 млн гостей, которые приносят маленькому острову $2,5 млрд – большая часть этих денег достаётся отелям и владельцам недвижимости.
 
Инвесторы на первые несколько лет выбирают программы гарантированной аренды. А когда видят результаты, переходят в программу rental pool и повышают рентабельность, ведь чтобы отель смог гарантировать 7%, сам он точно должен получать намного больше.
 
При такой стратегии важно понимать, как начисляется доход по схеме rental pool. Одни компании делят прибыль, то есть из общей суммы сначала вычитают расходы на маркетинг и управление, а уже оставшиеся деньги распределяют в пропорции 20–30% себе, 70–80% собственнику. Другие делят доход. Проценты выглядят менее интересными (30–40% – отелю, 60–70% – владельцам недвижимости), но по факту более выгодны для собственников. Словом, нюансов много. Рекомендую внимательно читать договор и заручиться поддержкой опытного риелтора.
Есть ли ограничения на сдачу в аренду в Таиланде?
В Таиланде продаются квартиры не только в курортных комплексах отельного типа, но и в обычных жилых зданиях. Если ваша цель – максимальный доход от аренды, рядовое жильё вам не подходит. Сдавать квартиры посуточно более 30 дней в году по закону можно в домах, имеющих отельную лицензию. Простую квартиру разрешается без ограничений сдавать лишь на длительный срок, в этом случае отдача от аренды будет в разы ниже.
Доходы от капитализации недвижимости в Таиланде

Всякая инвестиция имеет свой горизонт планирования, обычно 5-15 лет. И важно учитывать, как меняется стоимость недвижимости за это время. Ведь если квартира подешевеет, то полученная от аренды выручка будет «съедена». Безусловно, точно предсказать, что будет с ценами через десять лет, никто не возьмётся. Но можно посмотреть на текущую динамику, проанализировать её причины и прикинуть перспективы.

Узнайте больше о том, как развивается экономика Таиланда

Динамика цен по мере строительства. В Таиланде, как и в России, стоимость новостроек повышается по мере строительства. Квартира на стадии оф-план стоит в среднем на 20–30% дешевле готовой.

Динамика цен на готовое жильё. По статистике Банка Таиланда, последние десять лет жильё дорожает на 3–5% ежегодно. В курортных регионах цены повышаются быстрее. На Пхукете средний прирост – 5–7% в год. На рост влияет динамика развития района. Через 5 лет, когда застроят первую-вторую линию, ожидается всплеск цен.

Карен Чичян, директор по продажам и маркетингу Exotic Property
Ежегодный рост цен обеспечен успехами в экономике: ВВП увеличивается на 3-4% ежегодно, курс валюты стабилен. Безработица и инфляция – менее 1%, это лучший показатель в мире.  С 2016 года Bloomberg присваивает Таиланду звание «Самой счастливой экономики мира». С учётом нехватки земли и ограничений на высотное строительство на Пхукете перенасыщенность рынка исключается.
 
Больше всего зарабатывают инвесторы, которые вкладывают в новостройки. Сначала они получают повышенный процент от программы rental pool. Одинаковые квартиры в комплексе сдаются туристам по одинаковым ценам, независимо от того, сколько за них заплатили владельцы, а значит, для первых инвесторов доходность будет выше. А при продаже они имеют ещё и хорошую надбавку за счёт естественного повышения стоимости квартиры.
Примеры недвижимости на Пхукете

Посмотреть ещё 266 похожих объектов

Расходы. Обязательные траты, которые ждут инвестора

Цены на квартиры в апарт-отелях, расположенных в самых популярных туристических локациях – Камала, Банг-Тао, Сурин, – стартуют с 4 млн батов (около $130 тыс.), в менее раскрученных местах можно найти предложения от $80 тыс.

Узнайте больше об этом – читайте обзор районов Пхукета

Покупателям дают  беспроцентную рассрочку до окончания строительства, в некоторых случаях – на пять лет после сдачи в эксплуатацию, а значит, можно сдавать недвижимость в аренду и расплачиваться с застройщиком.  Есть опция «кешбек» – вносите всю сумму и сразу же начинаете получать доход, не дожидаясь, пока дом введут в эксплуатацию.

Но прежде чем считать доход от этой недвижимости, подумайте о расходах. Чистая прибыль зависит от того, сколько вы потратите на покупку и содержание.

Расходы на этапе покупки недвижимости в Таиланде

Государственные регистрационные сборы. При регистрации каждой сделки Land office (Земельный департамент Таиланда) взимает несколько единоразовых налогов. Их размер зависит от типа объекта, формы собственности (leasehold или freehold), периода владения имуществом. Общая сумма делится между продавцом и покупателем в разных пропорциях. При покупке в лизхолд на долю покупателя обычно приходится 1,1%, во фрихолд – 2% от цены недвижимости.

Гонорар риелтора. В Таиланде – и это хорошая новость для инвестора – услуги риелтора для покупателя бесплатны (свой гонорар агент берёт с продавца). Можно рассчитывать на полное сопровождение сделки, вплоть до контроля процесса строительства и приёмки готовой квартиры.

Sinking fund. По закону, управляющая компания должна иметь фонд капитального ремонта – деньги, которые будут потрачены на непредвиденные работы в комплексе. Эти средства собираются с покупателей недвижимости. Платёж единоразовый – 400–800 батов за кв. м. За рядовую 50-метровую квартиру платёж составит около $650.

Доплата за freehold. Застройщики указывают стандартные цены на квартиры с условием оформления сделки в leasehold. Если важен статус freehold, доплата составит около 10% от стоимости объекта.

Что такое leasehold?
В Таиланде существует две формы собственности на недвижимость, как в Великобритании, откуда эта система и позаимствована. Freehold – свободное владение, аналог частной собственности в России. Leasehold – долгосрочная аренда (стандартный срок – 90 лет). Лизхолд-сделки регистрируются в Земельном департаменте, а покупатель получает все права распоряжения имуществом – сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать по наследству и т. п. Единственное ограничение – необходимость продления срока аренды каждые 30 лет.

Пакет мебели и аксессуаров. Новостройки в Таиланде сдаются с полной отделкой, сантехникой, кондиционерами, оборудованной кухней и встроенными шкафами. Но чтобы начать зарабатывать на аренде, жильё надо обставить мебелью, техникой и аксессуарами. Стандартный пакет от застройщика для 30-метровой квартиры стоит около $10 тыс.

Подключение счётчиков. Госорганы взимают с застройщика плату за подключение каждой квартиры к коммуникациям – $300–600. Некоторые компании собирают эти деньги с покупателей.

Светлана Касаткина, управляющий партнёр, основатель компании Exotic Property
Затраты на покупку квартиры в Таиланде можно свести к минимуму. Во-первых, если вы подбираете инвестиционный объект, которым планируете владеть пять – десять лет, нет никакого смысла переплачивать за фрихолд. Права те же, а расходы существенно ниже, значит, выше чистая прибыль. А ещё при переводе денег за квартиру в назначении платежа пишут «за аренду», что очень упрощает процесс оплаты в банке, где находятся средства.
Во-вторых, некоторые застройщики готовы включить мебельный пакет в стоимость недвижимости – мы стараемся договариваться о такой опции для наших клиентов.
В-третьих, с помощью риелтора можно существенно сэкономить на поездках в Таиланд – мы следим за стройкой, присылаем покупателю отчёты, можем принять квартиру и проконтролировать установку мебели и устранение мелких недочётов. Как правило, наши клиенты прилетают в Таиланд для подписания доверенности на юриста, который от их имени регистрирует сделку в Земельном комитете. Но регистрацию можно провести дистанционно, прислав доверенности, заверенные нотариусом. По факту в большинстве случаев все расходы покупателя не превышают 3% от цены объекта, в то время как в европейских странах сверх покупной стоимости надо платить 10% и более.  
Расходы на этапе эксплуатации недвижимости в Таиланде

Налоги на недвижимость. До 2020 года ежегодных налогов не было, но в СМИ появилась информация, что в перспективе двух-трёх лет их начнут взимать. В любом случае ставки обсуждаются минимальные – 0,03% от цены недвижимости в год и только на объекты дороже 10 млн батов ($315 тыс.).

Содержание комплекса. Почти в каждом новом доме в курортных районах Таиланда есть общий бассейн, спортзал, охрана. В комплексах, построенных по отельным стандартам, инфраструктуры больше – спа, теннисные корты, мини-гольф, водные горки, детские игровые комнаты и многое другое. Содержание этих удобств оплачивают собственники. Стандартная ставка – $2 за кв. м недвижимости в месяц. В результате за 50-метровую квартиру набегает около $1,2 тыс. в год.

Коммунальные услуги. За свет и воду в Таиланде платят по счётчикам. Цены ниже, чем в Европе. Городской тариф на электричество – около 4 батов за кВт·ч, вода и вовсе стоит копейки. Важно, что если вашу квартиру сдаёт в аренду отель, то собственник не платит за коммунальные услуги.

Гонорар риелтора. Стандартная ставка за услуги по поиску арендаторов и работе с ними – 20% от дохода. Но если вы покупаете квартиру в апарт-отеле с арендной программой, этих расходов не будет. 

Налоги на доходы от аренды. Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%, есть возможность снизить нагрузку.

Карен Чичян, директор по продажам и маркетингу Exotic Property
Если вы выбираете квартиру в комплексе отельного типа, инвестиции становятся пассивными. Вам не нужно искать посредника, который займётся привлечением арендаторов, нет необходимости следить за своевременной оплатой коммунальных услуг и налогов. Все заботы берёт на себя управляющая компания апарт-отеля, вы просто получаете доход. Но в этом случае надо очень внимательно читать договор и условия арендной программы – как именно начисляется прибыль собственникам. В некоторых комплексах вместо 7% чистыми получается 3–4% годовых, в других никаких скрытых платежей нет – владельцы квартир получают обещанный процент в полном объёме.
Пример. Сколько можно заработать на недвижимости Таиланда

Посчитаем на конкретном примере: в арендной программе участвует студия 33,9 кв. м с видом на сад на пляже Камала, Пхукет.

Стоимость объекта

Цена недвижимости

THB 3 990 000

Мебельный пакет

THB 0 (включён в стоимость)

Расходы на сделку

Sinking fund

THB 27 168

Содержание комплекса (на год вперёд)

THB 24 451

Подключение счётчиков

THB 20 000

Регистрационный сбор (1,1% – лизхолд)

THB 43 890

Всего

THB 115 509

Доходность недвижимости

С 1-го по 5-й год

Гарантированный доход 10% в течение 5 лет

Бесплатное проживание 14 дней в год с мая по октябрь

THB 399 000

Всего за 5 лет

THB 1 995 000

С 6-го по 10-й год

Арендная программа rental pool (60% дохода собственнику, 40% – отелю)

Бесплатное проживание 30 дней в год с мая по октябрь

THB 480 449 (из суммы уже вычтены расходы на содержание комплекса – THB 24 451)

Расчёт основан на минимальной загрузке комплекса 60%, в случае повышения заполняемости до 80% доходность повысится с 12,04 до 16,20%

Всего за 5 лет

THB 2 402 245

Общий рентный доход за 10 лет (гарантированный доход + rental pool)

THB 4 397 245*

Доход при продаже квартиры застройщику через 10 лет по опции «обратный выкуп» за 110% от первоначальной цены

THB 4 389 000

ИТОГО: доход от недвижимости за 10 лет

THB 8 786 245

* Максимальная ставка подоходного налога для иностранцев – 15%, есть возможность снизить нагрузку.

Примеры недвижимости на Пхукете

Посмотреть ещё 266 похожих объектов

16 марта 2020 года Автор: 1810