Мозамбик: по стопам Васко да Гамы

10 декабря 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены

Инвестор поставлен перед фактом: экономический рост в еврозоне и Северной Америке заметно замедлился, что отрицательным образом сказалось в том числе и на рынке недвижимости. Пока эта тенденция не превратилась общемировую, многие присматриваются к Африке, в основном к той её части, которая находится к югу от Сахары.

Именно там, как иногда говорят, в «Черной Африке» сохраняется экономический рост, что открывает хорошие возможности для зарубежных инвестиций. Международный валютный фонд (МВФ) отмечает, что за прошедший год совокупный ВВП стран Черной Африки вырос на 6,5%. К знаковым событиям следует отнести и тот факт, что о своих инвестиционных планах в Южной Африке сообщил Дональд Трамп, который собирается действовать на этом рынке вместе с кейптаунским партнёром Нейлом Бернстайном. Несмотря на то, что африканские вложения многие считают рискованными «благодаря» серии конфликтов и прочих бедствий, обрушившихся на эту часть планеты, инвесторы всё активнее вкладывают средства в страны африканского континента, увеличив их в прошлом году до рекордных $39 млрд.


«Белое пятно» Чёрной Африки

В России информации о рынках недвижимости стран африканского юга практически не встречается. Предложения российских агентств, ограничиваются, как правило, странами Северной Африки, точнее говоря, Египтом и реже - Марокко. Эти направления присутствуют на рынке не первый год и достаточно хорошо изучены. Но и за экватором есть места, на которые стоит обратить внимание. В частности, вызывает безусловный инвестиционный интерес Республика Мозамбик, страна, экономические успехи которой Международный валютный фонд оценил в специально изданном бюллетене «Экономика развивающихся стран Африки в пост-стабилизационный период. Уроки Мозамбика». Несмотря на такое пристальное внимание, рынок недвижимости страны исследован всё ещё недостаточно. Даже респектабельный Global Property Guide в разделе, посвящённом Мозамбику, ограничился лишь самым общим обзором и скромным статистическим набором, иллюстрирующим, в основном, бюджетные показатели государства. Но хотя динамика последних лет имеет очевидно положительный характер, что позволило журналу Forbes включить страну в десятку стран с наиболее быстро прогрессирующим уровнем жизни, история этих мест, кажется, не пропустила ничего из тех напастей, которые время от времени обрушивались на Африку. Работорговцы, засухи, пожары, наводнения, специфично-африканский социализм и войны, последняя из которых, гражданская, затянулась на долгих семнадцать лет.

Война, начавшаяся в стране после обретения независимости от Португалии (1975), закончилась в 1992 году, истощив экономику до такой степени, что Республика Мозамбик, имеющая отличный потенциал для туризма, крупные запасы каменного угля, природного газа, руд железных и цветных металлов, оказалась в числе самых бедных стран мира. Руководство страны, после ряда неудачных попыток внутренних реформ с ориентацией на социалистические принципы, было вынуждено провести приватизацию и стимулировать приток иностранного капитала. Для инвестиций, благодаря изменениям в законодательстве, были созданы благоприятные условия и, как результат, последние пять лет темпы роста экономики страны находятся на уровне ежегодных 8%.
Распрощавшись с социализмом, правительству республики удалось привлечь иностранные фирмы к участию в нескольких стратегических проектах, среди которых - строительство алюминиевого завода Mozal при участии японской Mitsubishi и инвесторов из ЮАР. Стоимость проекта составила около $2 млрд. Был также построен нефтеперегонный завод стоимостью $1,2 млрд. в  городе Бейра. В 2007 году, исходя из статистических данных Государственного центра продвижения инвестиций (CPI), иностранные инвестиции составили около $9 млрд., включая пятимиллиардный проект нефтеперерабатывающего завода Nacala на северо-востоке страны, профинансированный американскими инвесторами через компанию Ayr Logistics. Наращивают объём инвестиций компании из Китая, которые принимают участие уже в семи десятках проектов в сфере строительства, сельского и лесного хозяйства. В Китае даже создан специальный Центр по содействию инвестициям именно в Мозамбик.


Где гуляет Гиппопо по широкой Лимпопо

В стране имеется множество национальных парков, занимающих чуть ли не пятую часть её территории - места обитания слонов, носорогов, буйволов, львов, леопардов, зебр, антилоп и другой африканской живности, включая пёстрое птичье разнообразие. Сохранять и поддерживать инфраструктуру парков Мозамбику помогают многочисленные международные фонды, один из которых, американский Carr Foundation  взял на себя финансирование 20-ти летней программы восстановления парка Горонгоса, ощутимо пострадавшего во время гражданской войны.

Всего в десяти километрах от континентальной части Мозамбика расположены редкие по красоте острова Морского национального парка "Архипелаг Базаруто", на части из которых хорошо сохранились крепостные постройки времён португальского господства XVII—XVIII веков. Всем желающим с удовольствием покажут «официальное» место, где впервые в 1498 году ступила нога европейца Васко да Гамы, открывшего новый морской путь вокруг Африки в Индию. Но привлекают острова не только любителей истории, кроме всего прочего, путешественников ждут прекрасные песчаные пляжи, ровная гладь прозрачно-изумрудного Индийского океана, сказочное подводное царство коралловых рифов и тропических рыб - находка для яхтсменов и любителей морской рыбной ловли и дайвинга. Разного ранга знаменитости и представители европейских монархических династий также предпочитают укрываться от светской суеты в тропическом раю африканского юга: острова уже почтили своим присутствием испанский принц Фелипе и принцесса Летисия, принц Чарльз, а его сын принц Гарри со своей невестой Челси Дэви считаются завсегдатаями этих мест. Виллем-Александр, принц Оранский и его супруга нидерландская принцесса Максима вложили средства в постройку целого туристического комплекса, включающего в себя пятизвёздочный отель и несколько роскошных вилл.

В ожидании Чемпионата мира по футболу, который состоится в 2010 году в соседней ЮАР, и приезда полумиллиона гостей чемпионата, часть из которых обязательно посетит и Мозамбик, ещё большее внимание уделяется объектам, связанным с туристической инфраструктурой. Только за два предыдущих года иностранные инвесторы вложили  в отели и национальные парки Мозамбика $1.5 млрд.

Сейчас Dubai World Africa, государственная строительная компания из ОАЭ, работает над проектом Bilene Hotel, в который планирует инвестировать около $200 млн. Комплекс площадью 1 000 га, расположенный к северу от Мапуту, состоит из отеля класса «люкс», включающего в себя 500 жилых единиц, прилегающий пляж и часть лагуны Мартиньо, которая была объявлена заповедником как место-нерестилище гигантских морских черепах. Dubai World возьмёт на себя обязательство по охране заповедника и всех его обитателей. Ещё один инвестиционный проект компании, названный Kempinski Luxury Beach Resort на соседних Коморских Островах в Мозамбикском проливе (кстати, самом большом в мире по своей протяжённости) оценивается в $70 млн.

Здесь хорошо заметно присутствие капиталов из ЮАР, и многие фирмы имеют кейптаунскую или иоганесбургскую прописку. Концерн Rani Resorts Group (Иоганесбург), к примеру, владеет сетью отелей в Мозамбик, включая Indigo Bay на архипелаге Базаруто, Pemba Beach на севере и туристическими комплексами на островах архипелага Куимбрас. К концу года Rani Resorts планирует запустить первоклассный отель на острове Санта-Каролина стоимостью $50 млн.

Есть и более скромные проекты: семейная пара Баттерфильд из Англии выкупила двухсотметровую полосу пляжа на полуострове Сан-Себастьян, построив там туристический комплекс из деревянных домиков с бассейнами и декорациями в виде соломенных навесов и других этнических элементов. Всё это обошлось в £3млн.


Новоселье по-мозамбикски

Что касается жилищного сектора, то чётких ценовых характеристик в виде стоимости квадратного метра в Мозамбике нет. Нет и привычной рыночной статистики и анализа тенденций - ценообразование простое: дом или участок стоят столько, сколько за них готов заплатить покупатель плюс налог на сделки с недвижимостью (SISA), равный 2.2% от суммы сделки. Цены, особенно в Мапуту - неожиданно высокие, что объясняется острым дефицитом городских квартир. Двух-трёхкомнатная квартира в самом «пролетарском» районе обойдётся в $50 тыс. Стоимость такой квартиры в Алту Мае (низший средний класс) вырастет до $75 тыс., а в зоне Полана (высший средний класс) - до $90 тыс - $100 тыс. Стоит отметить, что здесь говорится о двух- или трёхкомнатной квартире по привычной российской классификации, для мозамбикского риэлтора это будет, соответственно Т1 и Т2, то есть количество комнат минус зал, который комнатой не считается и в подсчёте их количества не участвует.

Мапуту, по большей части, состоит из зданий, построенных ещё в португальский период, то есть до 1976 года. Во время гражданской войны и сразу после её окончания в 1992 году жильё практически не строилось - заметное строительство началось лишь в новом тысячелетии, при этом, строились, в основном, не жилые многоэтажки, а виллы и закрытые охраняемые комплексы - кондоминиумы. Поэтому жилья, в особенности нового, в столице государства хронически не хватает. Многие местные хозяева продают свои квартиры, в своё время «экспроприированные» у покинувших страну португальских владельцев, новой мозамбикской элите, перебираясь в более дешёвые пригороды, почти сплошь населённые чёрными африканцами. Покупатели, основу которых составляют государственные служащие рангом выше среднего, бизнесмены и менеджеры, часто не в состоянии выплатить всю сумму сразу, что вынуждает их брать кредит в португальских ипотечных банках, так как местный рынок ипотеки практически отсутствует.

Иностранцев интересуют большие городские квартиры и помещения для бизнеса, но более прочего, виллы с участком земли в районе, обеспеченном современной инфраструктурой. Таких, например, как Матола, город-спутник Мапуту или комплексы Соммершильд-2 и Баирру Триунфу, расположенные к северо-востоку от столицы. Матола - крупный город, находящийся в четверти часа езды от Мапуту, но застройка в нём, в отличие от Мапуту, низкоэтажная, в 2-3 «наших» этажа (в Мозамбике при подсчёте количества этажей первый этаж пропускается, по типу английского ground floor). Покупка виллы в Матоле обойдётся от $80 000 - $120 000 (под ремонт), $200 000 - цена хорошей виллы с бассейном и гаражом, а за $400 000 - $500 000 можно приобрести отличный дом из 5-7 спален, опять же с гаражом и бассейном плюс электрифицированный забор и ряд других дополнений. За $500 000 также предлагают хорошие виллы с бассейном в Баирру Триунфу и Соммершильд-2. Там же, в Соммершильд, за $600 000 продаётся прекрасная двухэтажная семикомнатная (6 комнат + зал) вилла.

Для такой небогатой страны как Мозамбик, цены - запредельные. Тем не менее, ждать удешевления, видимо, не стоит: если год назад новый дом (три спальни) в комплексе Супер Марес стоил $200 000, то его сегодняшняя цена $280 000. За те же $200 000 шесть лет назад продавались дома в комплексе Соммершильд. Сегодня такой дом из четырёх спален обойдётся покупателю в $450 000. Таким образом, прирост в проекте Соммершильд с момента сдачи составил около 15% годовых, а в комплексе Супер Марес - фантастические 40% в год.


Если вы иностранец, или «привет Музунгу»

Можно с уверенностью сказать, что Мозамбик - не из тех стран, где всё продаётся и покупается. Например, земля в стране продаже не подлежит как государственная собственность. Все сделки с земельными участками лишь закрепляют право пользования, которое даётся на пятьдесят лет с возможностью дальнейшего продления на такой же период.

Имеется большое количество объектов недвижимости, которые в своё время, после принятия независимости, были национализированы и теперь состоят на балансе государства и зарегистрированы в Государственном бюро недвижимости APIE (Administracao do Parque Imobiliario do Estado). Такое жильё иностранцы покупать не имеют права, а это ни много ни мало - 85-90% всего жилфонда страны. Покупать можно лишь ту недвижимость, которая была построена после 1992 года и всегда была частной собственностью.

Для законов, регулирующих сделки с недвижимостью, и самого Договора купли-продажи (Contrato Promessa compra e venda) взяты за основу соответствующие португальские модели делопроизводства, но имеется и своя специфика, вынуждающая обращаться к местным юристам: оформление жилья в собственность - процедура, пройти которую самостоятельно иностранцу если и удастся, то только с максимально возможными издержками. Коррупция в стране зашкаливает за все мыслимые нормы и, хотя международная организация по борьбе с коррупцией Transparency International в своём рейтинге посчитала Россию даже более коррумпированной, чем Мозамбик, к этому следует отнестись, видимо, скорее как к курьёзу.

Важно знать и то, что хотя получить коммерческую лицензию и открыть агентство по недвижимости в Мозамбике технически несложно, на рынке вращается большое количество нигде не зарегистрированных риэлторов. Возможно, с их помощью удастся сэкономить на каких-то услугах, но это, как говорится, «на любителя». Присутствует известный даже не мозамбикский, а всеафриканский фактор «музунгу прайс» (muzungu price), то есть негласная наценка, предназначенная специально для белых - но это, в основном, касается не недвижимости, а цен на местных рынках и сферы обслуживания. Чтобы понять, о чём идёт речь, можно вспомнить московский Арбат периода «перестройки», где матрёшки, балалайки и прочие медведи с самоварами иностранным «музунгу» продавались многократно дороже их реальной цены.


СПРАВКА
Мозамбик - бывшая португальская колония, получившая независимость в 1975 году, и как символ борьбы за государственную независимость, на государственном гербе и флаге изображён автомат Калашникова - единственный в мировой практике случай, когда в качестве государственной символики было использовано стрелковое оружие. Столица государства, в которой проживает около 1.2 миллиона человек - портовый город Мапуту, расположенный на юге страны. Государственный язык - португальский, в бизнесе широко используется английский. Это - быстроразвивающаяся страна, но при этом всё ещё достаточно бедная: официальная месячная минимальная зарплата составляет от $45 в сельском хозяйстве до $70 в промышленности. Значительная часть (7.4%) ВВП поступила в прошедшем году от граждан страны, работающих за границей, которые перевели в страну $565 млн. Около половины государственного бюджета формируется за счёт международной финансовой помощи и Всемирного банка. В следующем, 2009 году такая помощь, по словам министра планирования и развития страны, Айубы Куренейя составит  $445.2 млн.

В 2007 году среди инвесторов в экономику Мозамбика первые пять мест заняли следующие страны: США ($5 млрд.),  Свазиленд ($171 млн.), Маврикий ($151 млн.), Великобритания ($91 млн.) и ЮАР ($79 млн.). Китай ($60 млн.),
Источник: CPI - Investment Promotion Centre of Mozambique 

Объём инвестиций в Мозамбик:
2005 - $1.2 млрд.
2006 - $1.1 млрд.
2007 - $9 млрд.
Источник: The Investor

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Пол О’Донахью, совладелец и управляющий риэлтерской компании  Mozambique Property, Lda (Мапуту)

Пол, будьте любезны, пару слов о себе и вашей компании?
Главный офис компании Mozambique Property расположен в Мапуту, отель Кардосо на Мартирес де-Муэда. Наша компания обслуживает интересы индивидуальных и корпоративных клиентов, занимаясь сделками и их юридическим сопровождением по объектам в среднем и высоком ценовом сегменте. Речь, в основном, идёт о гостиницах, кемпингах, частных домах, прибрежных участках, фермах, промышленной и туристической инфраструктуре. Языки, на которых Mozambique Property общается со своими клиентами: португальский, английский, французский и немецкий. Мы работаем вместе с моим партнёром Адрианом Фраем. Я занимаюсь финансами и переговорами, Адриан - юридическими вопросами. Каждый из нас - уже более двадцати лет на рынке Мозамбика.

Каков средний уровень цен на объекты жилой недвижимости в Мапуту?
Рынок сильно дифференцирован, поэтому я бы здесь не стал говорить о каких-то средних значениях. Кроме того, на рынке ощущается острый дефицит высококачественного жилья. Скажем, найти новую городскую квартиру в обычном многоэтажном доме иногда просто невозможно. В свою очередь, застройщики испытывают трудности из-за отсутствия подходящих участков в перспективных районах и высокой ставки по банковским кредитам, которая находится на уровне 20-24% годовых в местной валюте. Цены обычно номинированы в долларах, и можно сказать, что едва ли возможно получить приличное жильё менее чем за $80 тыс. Цены доходят и до $400 000, а в пентхаузах - до $600 000. В Мапуту стоимость жилья приблизительно на треть выше, чем в других городах страны.

Какие направления вы бы порекомендовали, как наиболее перспективные?
В Мозамбике имеется 2 500 километров побережья, которое считается одним из красивейших в мире. Наиболее, на мой взгляд, интересная опция - приобретение незастроенного участка, расположенного непосредственно на береговой линии, и вместе с тем, неподалёку от международного аэропорта, для дальнейшей его застройки и коммерческого использования. Такая возможность пока имеется в Инхамбане и Виланкулосе на юге и в Пембе на севере страны. Если говорить о трендах, имея в виду, в том числе объекты, предназначенные для туризма, я бы посоветовал обратить внимание на недвижимость в коммерческих и индустриальных секторах, которая также имеет очень хорошие перспективы. У нас сейчас довольно много покупателей из-за границы. В первую очередь, это южноафриканцы и представители стран Ближнего Востока. Из европейцев, конечно, португальцы, но немало покупателей и из других стран.

А что именно предпочитают покупать иностранцы?
Обычно это виллы для отдыха, курортные и туристические объекты. При покупке бизнеса здесь довольно легко оформляется вид на жительство. В последнее время есть возрастающий интерес к коммерческой недвижимости, в особенности это касается административных зданий, так как существует серьёзная нехватка офисных помещений.

Какой совет вы могли бы дать иностранному покупателю?
Процесс оформления недвижимости в собственность в Мозамбике крайне забюрократизирован и достаточно медлителен, вся документация - на официальном в Мозамбике португальском языке, поэтому очень желательно нанять местного юриста, который займётся этой многоступенчатой процедурой. Расходы на оформление при покупке дома, включая все налоги и регистрацию, составляют обычно $3000 - $5000.

Для крупных инвесторов просто необходимо, чтобы инвестиции были предварительно одобрены и зарегистрированы в Центральном банке. В противном случае могут возникнуть проблемы с «репатриацией» основного капитала и прибыли.

Благодарим за оказанную информационную помощь наших мозамбикских коллег из Comunidade Ucraniana de Moçambique
Текст: Константин Криницкий

журнал "Ваш Дом за Рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать