Чилийский рынок недвижимости: на самом краю земли

Это действительно самый край Южно-Американского континента: c воздуха узкая полоска суши между водами Тихого океана и седыми кряжами Анд смотрится не особенно притягательно. Но не стоит торопиться с выводами: политическая и экономическая стабильность, законы, поощряющие иностранные вложения, и минимум бюрократической волокиты делают эту страну весьма притягательной для зарубежных инвесторов.

В списке тех, кто не боится вкладывать здесь деньги, лидирует Канада ($334 млн), за ней следуют США, Колумбия, Испания и Австралия. Наибольший интерес для капиталистов из-за границы представляют горнодобывающая промышленность, оптовая и розничная коммерция, финансовая сфера и, конечно же, недвижимость. Ведь по данным юридической компании Chile Grupp, вложения в данную отрасль приносят от 10% до 14% годовых дохода.


«Пуп» чилийской земли

Как это ни парадоксально для страны, живущей в основном за счет экспорта сельскохозяйственной продукции, места для животноводства или земледелия в Чили, прямо скажем, мало: ширина чилийской территории - около 170 км, да и те часто равниной не назовешь. Преобладает террасное земледелие на каменистой почве, но и оно затруднено климатическими условиями. Дожди бывают только с апреля по сентябрь, а в засушливых зонах на севере страны осадки вообще редкость. Вот и основное отличие Чили от большинства стран Латинской Америки: это отнюдь не «банановый рай», где вышеуказанный фрукт можно сорвать, протянув руку в любую сторону.

Тот факт, что 86% чилийцев живут в городах, во многом объясняется именно трудоемкостью сельского хозяйства. В городе работа требует меньше сил, есть больше возможностей получить социальную помощь, образование или развлечься. Кроме того, в городской сельве легче прокормиться, примкнув к криминалу или нелегальным структурам, и благополучно затеряться.

В настоящее время в Чили выделяются 10 эпицентров интенсивной урбанизации, среди которых наиболее важными являются следующие:
- Икике - один из важнейших портов страны и одновременно зона безналогового ввоза товаров.
- Вальпараисо - главный порт и к тому же место, где в результате политики децентрализации с 1990 года функционирует Национальный конгресс.
- Консепсьон - Талькауано - портово-индустриальная зона, один из потенциальных «трансконтинентальных коридоров» с Аргентиной.
- Пуэрто-Монтт - главный порт региона, специализирующегося на лесной промышленности и экспортирующих рыбных хозяйствах.
- Сантьяго и пригороды. В радиусе 250 км от Сантьяго производится 65% валового национального продукта. В самой же столице он составляет 47%, и там же проживает ни больше ни меньше - 40% населения Республики.

Становится ясно, почему основные вложения в городскую инфраструктуру производятся именно там. Они, тем не менее, недостаточны, потому что государство и частные инвесторы не успевают за миграционными потоками из сельской местности. В Сантьяго - как в черте города, так и в предместьях - до сих пор сохраняются спонтанно образовавшиеся поселения, где отсутствуют проточная вода, свет, канализация, а сами жилища возводятся из листов жести, картона и подобранных где придется досок. Городские и районные власти по мере сил пытаются решать эту проблему, предоставляя поселенцам бюджетное жилье. С 1979 по 1985 год таким образом были обустроены 28 703 семьи (около 4% населения столицы). К 2010 году - двухсотлетнему юбилею независимости страны - планируется искоренить трущобы полностью. Но сделать это государство рассчитывает не столько из своего бюджета, сколько за счет благотворительности граждан.


«Крыша для Чили»

Социальная пропаганда апеллирует к солидарности и прочим моральным ценностям чилийского народа. Целевая аудитория ее - частные лица. С экранов, бил-бордов и газетных разворотов звучат призывы проникнуться и сделать вклад. По всем каналам крутят видеоролики, в которых нетипично белобрысые дети - явно из богатых районов - вытаскивают мелочь из копилок и бегут в банк, дабы положить ее на счет реабилитационного фонда для инвалидов (Teleton) или жилищного благотворительного фонда «Крыша для Чили», куда помимо пожертвований требуются еще и строители-волонтеры. Отсчитывающие вашу сдачу кассиры в супермаркетах непременно спросят: «Не пожертвуете ли вы пару-тройку песо в пользу бездомных (онкобольных, брошенных стариков, сирот - нужное подчеркнуть)?» Спасение утопающих - дело рук самих утопающих.

А что же импресарио и частные предприятия? Ну да, для них существует типичная процедура, когда из налогов вычитается сумма, эквивалентная пятидесяти процентам от пожертвованных денег. Однако гораздо более эффективно стимулирует благотворительность совсем другой механизм. Например, что это за банк, в который с монетками в кулачке бегут добрые нордические детишки? «Банко де Чиле» (Banco de Chile), второй по важности банк в стране. Социальная пропаганда, в которой он задействован, безусловно является для него не только бесплатной рекламой, но и эффективным инструментом для поддержания позитивного корпоративного имиджа. И СМИ в плане имиджа выигрывают: это вам не прокладки рекламировать. Хотя производители прокладок тоже времени зря не теряют: скромный стикер с логотипом кампании по сбору средств на искоренение трущоб безусловно повысит объем продаж. Тем более что лицо кампании - известный местный шоумен - в том же ролике с банком уже бросил призыв покупать продукты с вышеупомянутым стикером, мол с каждой единицы на «крышу» идет столько-то песо. С миру по нитке - и фирме капитал.

Так что же это за «крыши», которыми порядочные граждане и частные предприятия собрались оделить неимущих?

Кроют их, как правило, жестью. А вообще, речь идет о дощатых сборных времянках метражом в 30-40 кв. м, рыночная цена которых варьируется от одной до полутора тысяч долларов, в зависимости от района, наличия водопровода, канализации и прочих коммуникаций. Правительство именует их «промежуточным решением». А окончательное - это жилплощадь от 50 до 100 кв. м, средняя стоимость которой - опять же в зависимости от района - $25 000-40 000. Как правило, имеются в виду трех-, четырехэтажки или простенькие коттеджи из бетона и металлоконструкций. Конечно, можно легко получить кредит и выплачивать его в течение 25 лет. Но ни о какой благотворительности здесь уже и речи быть не может.


Немного о сегрегации

Приток мигрантов в Сантьяго отнюдь не означает, что в столице строится больше бюджетного жилья, чем в других концах страны. Больше половины построек этого типа (с метражом менее 35 кв. м) приходится на южные регионы. Квартиры и дома от 36 до 100 кв. м распределены по территории Чили более или менее пропорционально плотности населения. А вот жилплощадь класса «люкс» (больше 100 кв. м) сконцентрирована в отдельно взятых престижных коммунах центрального побережья и - как это ни странно - в Сантьяго и пригородах.

Здесь следует задержаться, потому что сегрегация по имущественному и расовому признаку является ключевой для понимания динамики чилийского рынка недвижимости.

С точки зрения цифр, 85% семей в месяц получают менее $950, и 25-30% от дохода тратят на жилье. С точки зрения истории, европейская эмиграция в Чили не была столь многочисленна, как, например, в Аргентине. В результате конкистадоры и их потомство так и остались «белыми богами». Светлая кожа и волосы до сих пор являются показателями статусности. Среди обеспеченных чилийцев практически нет индейцев или цветных.

В общем, несмотря на уверения в политкорректности, экономический фактор поддерживается и стимулируется расовым. Ни для кого не секрет, что смуглой и низкорослой чилийке с высокими скулами - имей она хоть два высших образования - очень трудно найти работу в приличной фирме даже в качестве секретарши. Очень негативно сказывается на корпоративном имидже компании присутствие в ресепшене вот такой «черной» сотрудницы. А если в резюме еще и указан адрес непрестижного района, то вообще плохо. В «хороших» фирмах на «хороших» должностях работают по большей части те, кто проживает в «хорошем» районе с хорошими (без кавычек!) школами, минимальным количеством ограблений и «приличными» местами на предмет выпить кофе, виски с содовой или поужинать. «Что же это за оазисы?!» - спросите вы.

На центральном побережье - Санто-Доминго, Ви-нья-дель-Мар, Реньяка, Кон-Кон и Сапальяр, где наличествует не только первичное жилье, но и курортные квартиры или коттеджи, многие из которых образуют закрытые кондоминиумы с охраняемым входом, бассейнами, саунами и прочими статусными атрибутами. В Сантьяго такая застройка характерна для восточной части города и на периферии, выходящей к Андам: там чище воздух, больше растительности, а всего в полутора часах - горнолыжные курорты, летом используемые как детские лагеря и зоны активного отдыха. Одним из таких районов является Ло-Барнечеа, где стоимость одного квадратного метра колеблется от $1300 до $1600. Планировка коттеджей и квартир «элитного размера» (120-180 кв. м) отличается тем, что на каждую спальню положен свой совмещенный санузел. Например, семья из четырех человек (предположим, муж, жена и двое разнополых детей) располагают тремя ванными комнатами, плюс туалет - обычно со «стоячим» душем - рядом с комнатой для прислуги. Метро сюда не ходит, поэтому предполагается наличие одного-двух автомобилей на семью. Приходящий обслуживающий персонал добирается на автобусах и немногих маршрутных такси.

Следующим по уровню престижа является сантьягский район Лас-Кондес. В данный момент это самая популярная и застраиваемая зона, поэтому цена на квадратный метр - около $1700. Однако количество возводимых новостроек дает основания ожидать спада цен на жилье. Уже сейчас строительные компании всячески поощряют покупателей, предлагая им в подарок то бесплатное оформление документов, то мотоциклы, то полностью оборудованные новейшей техникой кухни. Тип планировки такой же, как и в Ло-Барнечеа.

Нельзя не упомянуть район Провиденсия: из «статусных» наиболее близкий к центру города. Зелени здесь уже поменьше, а криминогенная ситуация немного похуже. Потому и цены чуть ниже - $1300 за квадратный метр. Отрицательным моментом явля¬ются также пробки в часы пик и недостаточное количество парковок. Положительным - близость банков, клиник, обилие торговых центров, ресторанов, школ.

Исторический центр города - в отличие от европейских аналогов - напротив, особой ценности на рынке недвижимости не представляет. Ритм застройки здесь очень низкий (одна из причин - критический уровень загрязненности воздуха по сравнению с периферией), городская инфраструктура обновляется медленно, и это, безусловно, влияет на снижение себестоимости земли. В целом, центр - зона «не статусная»: даже офисы предпочтительней иметь в восточной части города. А вместо того, чтобы реставрировать и модернизировать имеющиеся здания, строительные компании предпочитают возводить новые. В основном - опять же из соображений престижа.

А где же селятся бедняки? В Сантьяго им отведен юго-западный край мегаполиса, где расположено большинство «спальных» районов для средне-низкого сегмента населения и цены на квадратный метр варьируются в пределах $500-600. Там же строятся бюджетные дома, куда в результате искоренения трущоб заселяют семьи, которые своим присутствием и дощатыми конурками портили ландшафт и снижали цены на землю в богатых районах на восточной окраине.


Что нам стоит дом построить?

В столице и большинстве чилийских городов застройка проводится по американскому типу, где отдается предпочтение коттеджам, а не многоквартирным домам. Сами коттеджи рассчитаны на средне-высокий класс и вместе с гипермаркетами и шопинг-центрами выносятся на городскую периферию.

А вот стройматериалы в бюджетной и элитной застройке используются одни и те же - таково требование государства ввиду сейсмической нестабильности.

- Строят из бетона, металлоконструкций и дерева. Никаких кирпичей, - объясняет Ивонн Каррера, владелица небольшой риэлторской фирмы, которая действует на центральном побережье уже более тридцати лет. - Отличается только качество материалов: в богатых и бедных районах оно не одно и то же.

Эта специфика - вместе с жестким контролем местных властей за соблюдением норм антисейсмической застройки - повлияла на факторы, из которых в Чили выведен «показатель месячной активности национального строительства» (IMACON) - абстрактная величина, выведенная для удобства количественных исследований в отрасли. Среди прочих составляющих этот показатель учитывает как раз объем использованного в стране бетона, число выданных на застройку и эксплуатацию разрешений и количество рабочих рук, официально задействованных в строительстве. Кстати, строительных фирм самого разнообразного калибра в Чили почти около двух тысяч.

И пока рынки недвижимости США и Европы переживают кризис, чилийские девелоперы не знают отдыха. По данным Строительной палаты рост показателя IMACON с марта 2007-го по март 2008 года составил 5,5%.

- Есть ли на построенное жилье спрос? - удивленно поднимает брови Ивонн. - Конечно, недвижимость дорожает и дорожает. Наше центральное побережье - излюбленное место для приобретения вторичного жилья не только среди чилийцев, но и у иностранных инвесторов.

Ивонн рассказывает, что покупатели предпочитают приобретать сразу готовые квартиры и коттеджи, а наибольшей популярностью у ее элитных клиентов пользуются такие курортные местечки, как Качагуа, Маитенсильо и Сапальяр. Живописные, поросшие эвкалиптовым лесом скалы, облюбованные фанатами дельтапланеризма, пляжи - как для семейного отдыха, так и для любителей серфа, гольф-клуб, эксклюзивные коттеджи - и всего лишь в полутора часах от столицы. Стандартные участки земли в закрытых и охраняемых коттеджных поселках - от 1000 до 5000 кв. м. Стоимость незастроенного участка - около $7000. А вот с домиком площадью в 120 кв. м - в зависимости от близости к пляжу - она составляет уже от $80 000 до $150 000.

К слову сказать, несмотря на все мировые кризисы, падать в цене недвижимость не собирается. Данные Национального института статистики (INE) подтверждают сказанное Ивонн Каррера: в 2008 году цены на жилье медленно, но верно выросли на 1,4%.


Когда земная твердь колеблется

Интенсивная сейсмическая активность на тихоокеанском побережье обусловлена суперпозицией и постоянным трением участков земной коры, которые в этих широтах соответствуют платформам Наска и Южноамериканская. На территории Чили крупные землетрясения происходят в среднем раз в сорок лет, а подземные толчки от одного до четырех баллов - практически постоянно. Однако впадать в панику не стоит: убытки для жилого и промышленного фондов минимальны. Начиная с середины 30-х годов прошлого века введены специальные нормы по антисейсмическому строительству, за выполнением которых строго следят местные власти. Это означает, к примеру, что если вы приобрели землю и хотите построить себе дом, то ваш архитектурный проект сначала должны будут утвердить в муниципалитете на предмет соблюдения норм антисейсмической безопасности, а потом вас навестит комиссия, которая будет проверять, совпадает ли то, что получилось в реальности, с планом на бумаге. Построиться «дикарями» совершенно нереально, поэтому в Чили самый низкий в Латинской Америке уровень «неформальной» застройки, а люди с невысоким уровнем дохода часто довольствуются именно типовым бюджетным жильем. Услуги архитектора может себе позволить далеко не каждый.

Начиная с 40-х годов в Сантьяго появляются здания выше трех этажей, а начиная с 70-х по всей стране начинается массовая высотная застройка, подтвердившая свое качество во время землетрясения в Вальпараисо в 1985 году. На антисейсмических тренингах, которые регулярно проводятся в офисных зданиях, школах и детских садах, людям объясняют, что в случае землетрясения безопаснее всего остаться под крышей собственного дома и ни в коем случае не выбегать на улицу, где на голову может упасть столб с проводами высокого напряжения или осколки стекла. Особые антисейсмические технологии разработаны для постройки дорог, транспортных развязок, мостов, портовых сооружений и метро. С 1995 года в строительстве жилых и промышленных объектов обязательно использование железобетонных конструкций в соответствии с американской нормой ACI-318 - самой эффективной на сегодняшний день.

Поэтому, если в курортном местечке Кон-Кон вы увидите построенный прямо в дюнах двадцатиэтажный дом, в котором преобладают стеклянные галереи и навесные балконы, не пугайтесь. Вы можете купить или снять там квартиру без угрозы для жизни.


Стать собственником в Чили

Предположим, вы решились. Вас покорили подернутые дымкой скалы Сапальяра или тихие предгорья Анд на восточной окраине Сантьяго. Есть дом, есть деньги, есть предварительная договоренность. Что дальше?

Крупных сложностей из-за того, что покупатель - иностранец, не будет. Еще со времен Пиночета, сделавшего акцент на приток капитала из-за рубежа, большинство бюрократических препон устранено. Риэлтор возьмется собрать нужные бумаги, проверит законность операции и возьмет за это по 2% от стоимости дома с вас и с продавца. Следующий шаг - составление договора в нотариальной конторе. Нижний «порог» того, что там нужно будет заплатить, - $100. В зависимости от количества листов, на которые будет перенесена вся собранная ранее риэлтором документация, эта сумма вырастет. Но никогда не превысит 1% от стоимости дома.

А теперь предположим, что собственность вы собрались покупать в кредит. Реально ли это?

Система долгосрочных кредитов частным и юридическим лицам в Чили является весьма популярной практикой. Начнем с того, что финансовый рынок насыщен банками абсолютно на любой «вкус и цвет». В настоящее время в стране функционируют 25 банков, большинство которых - национальные; 28 представительств зарубежных банковских корпораций, 5 накопительно-кредитных кооперативов и две банковские организации, занимающиеся исключительно лизингом.

Ипотечная система стабильна, гибка, все эти банки соперничают, предлагая как можно более выгодные условия, а ежемесячная выплата, помимо процента по кредиту, включает страховки и не «скачет» в зависимости от смены министра или электромагнитных бурь. Ситуация весьма притягательная для иностранных граждан, задумавших обзавестись в Чили недвижимостью. На каких же условиях можно воспользоваться местными ипотечными благами?

В большинстве случаев это реально, если имеется вид на жительство и постоянный рабочий контракт. Данные реквизиты являются обязательными для иностранцев в случае займа в Banco de Chile, например. Однако некоторые другие банки требуют участия юридического посредника («активного гаранта»), который был бы чилийцем и взял бы на себя оформление документов и возможную судебную ответственность, не являясь при этом супругой или супругом потенциального покупателя. По понятным причинам, отыскать кандидата на подобную роль не так-то просто.

Некоторые ограничения имеются также относительно объема финансирования. Если для граждан Чили это могут быть даже 120% (включая, скажем, еще ремонт или покупку мебели), то для иностранцев в основном - 70%.

Как и везде, в конечном счете самым важным условием является ваш статус. Менеджеры крупных международных корпораций с хорошей зарплатой, как правило, получают необходимый кредит без особого труда.

Текст: Анна Новикова

Журнал "Ваш дом за рубежом"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости в Чехии

Должны ли собственники домов и квартир платить ежегодный налог на недвижимость? Сколько придется тратить на коммунальные платежи? Какова стоимость жизни в стране? Как продать объект, найти управляющую компанию и учредить компанию в Чехии? В этом материале вы найдете всю информацию о налогах, коммунальных расходах и затратах на проживание. Обновлено 30 ноября 2016 года. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать

Мы становимся еще лучше: новые возможности Prian.ru

Важнейшие изменения на нашем портале! Теперь, просматривая предложения на Prian.ru, вы можете оценить окружающую инфраструктуру и даже вид объекта с улицы. Искать и сравнивать недвижимость по всему миру стало проще. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Черногории

В Черногории за покупку любой недвижимости предоставляют ВНЖ. Какие документы необходимы для его оформления? Нужна ли вам въездная виза для покупки дома или квартиры? Какие условия нужно выполнить для получения ПМЖ и гражданства? Об этом и многом другом читайте в нашем материале. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать