Версия
для печати
для печати
Начнем с плохого: надежды на 2010-й год – повышение стоимости недвижимости и активные продажи – могут оказаться намного смелее реальной ситуации на рынке. Британские аналитики, экономисты и риэлторы сходятся во мнении, что подавляющее большинство объектов недвижимости Туманного Альбиона подешевеют за 2010 год в среднем на 10%, исключение, скорее всего, составят только самые престижные дома страны.
Продажи также будут идти относительно «вяло». В верхнем ценовом сегменте слабая покупательская активность будет связана с политической жизнью в стране. В мае в Великобритании проходят выборы, и многие владельцы и потенциальные покупатели эксклюзивных объектов предпочитают немного повременить… Мало ли что? Также повлияет и отмена бонусов для топ-менеджеров из делового квартала The City. «Отмена окажет серьезное влияние на рынок, по крайней мере в краткосрочной перспективе», – говорит Рэй Буглерб из ипотечного агентства John Charcol. С 1 января 2010 были также отменены налоговые льготы, позволявшие покупателям объектов недвижимости в Великобритании не платить гербовый сбор. Это негативно скажется на рыночной активности.
Среднестатистические англичане, которые покупают дома стоимостью от £250 тыс. до £750 тыс., вряд ли захотят переезжать в 2010 году: находящаяся в упадке экономика, рост безработицы, повышение налогов, падение государственных расходов на социальные нужды – все эти факторы не прибавляют гражданам Великобритании уверенности в завтрашнем дне. Недвижимость в Великобритании именно в этих ценовых категориях должна подешеветь на 10% к концу 2010-го.
«Мы считаем, что в 2010 году Великобританию еще ждет волна массовых сокращений, – говорит представитель аналитической компании Capital Economics Эд Стэнсфилд. – Однако даже если наши расчеты не верны и восстановление местной экономики будет более стремительным, чем мы ожидаем, увеличение процентных ставок, которое может быть вызвано быстрым восстановлением, окажет крайне негативный эффект на британский рынок жилья».
Восстановление НДС в полном объеме (17,5%) также не пройдет для рынка незамеченным. В новом году все платежи, от платы за транспортировку, до оплаты услуг риэлторов, возрастут на сумму НДС. Питер Болтон Кинг из Британской ассоциации риэлторов (National Association of Estate Agents) говорит: «Существует опасность, что в 2010 году тысячи британских семей пострадают из-за спада рынка недвижимости, более того, возможно, ситуация будет даже серьезнее, чем в прошлом году».
Впрочем, есть мнение, что не все так плохо. Исследовательская группа Savills’ и данные региональных риэлторов свидетельствуют о том, что в географическом плане спад рынка недвижимости Великобритании будет распределен неравномерно.
Среди тех немногих, кто может не опасаться за судьбу своей недвижимости в 2010 году, есть удачливые домовладельцы, цена чьих объектов возросла в прошлом году, или собственники «лучших домов в своем классе».
Однако для остальных граждан Великобритании, несмотря на очевидное оживление рынка в последние месяцы прошлого года, 2010-й может стать достаточно неудачным.
Рынок аренды
Как и слухи о смерти знаменитого английского писателя, Марка Твена, слухи о «кончине» рынка аренды сильно преувеличены. В 2009 году, спрос на арендное жилье вырос, и на данный момент нет никаких предпосылок для его падения. Ограниченный доступ к ипотечному кредитованию приводит к росту числа людей снимающих жилье.
«Неопределенность в отношении цен на жилье приводит к тому, что люди охотнее снимают жилье, чем приобретают его, так как никому не хочется остаться «в минусе», если стоимость британской недвижимости в очередной раз непредсказуемо снизится», – говорит Барри Мэннерз из лондонского агентства Chard.
Ложка чего испортит эту «бочку меда» в 2010 году? Необходимость уплаты гербового сбора в полном размере может отпугнуть некоторых инвесторов от расширения своих инвестиционных портфелей. Однако это все мелочи по сравнению с тем, что будет, если повысятся процентные ставки. Тогда большинство крупных домовладельцев может уйти из бизнеса и начать продавать свои квартиры. Это неизбежно вызовет переизбыток предложения на рынке. Печальный, но вполне вероятный прогноз на 2010 год.
Юго-запад Великобритании: цены упадут на 2,8%
«Выборы могут «отпугнуть» потенциальных продавцов, что приведет к усугублению дефицита жилья на рынке. В свою очередь, это выразится в росте цен на недвижимость в популярных районах, но я бы не советовал собственником радоваться раньше времени, рост цен даст лишь ложное ощущение стабильности», – считает Ричард Гритхэм из риэлторского агентства Bradleys.
Юго-восток Великобритании: цены упадут на 3,1%
В этом регионе идет активное развитие инфраструктуры, в частности, планируется улучшить транспортное сообщение с Лондоном. «До сих пор этот район был «медвежьим углом» Великобритании, однако теперь дорога отсюда до Лондона будет занимать всего час», – говорит Филипп Харви из компании Property Vision.
Лондон: цены упадут на 4,1% в агломерации Большого Лондона, в престижных районах столицы останутся без изменений. Наиболее привлекательные районы – Вест-Энд, Холланд-Парк и Доклэндс – увы, не показательны для всего рынка. Камилла Дэлл, из лондонского риэлторского агентства Black Brick говорит, что ситуация в районах наиболее популярных у покупателей из-за рубежа – Мэйфэйре, Найтсбридже и Белгравии – останется стабильной.
Уэльс: цены упадут на 6,8%
«Новым покупателям войти на этот рынок непросто», – говорит Найджел Джонс, представитель риэлторского агентства John Francis. Почти всем покупатели недвижимости в Уэльсе необходим ипотечный кредит, соответственно, при учете текущей ситуации в сфере кредитования, рыночная активность в данном регионе будет оставаться низкой.
Мидлэндс: цены упадут на 4,5%
Стоимость жилой недвижимости в наиболее престижном районе этого региона, Котсволдсе, будет оставаться стабильной, однако на рынке в основном представлены дома в среднем и нижнем ценовых сегментах, а традиционные покупатели в значительной степени зависят от ипотеки. Также в регионе будет расти безработица.
Северная Англия: цены упадут на 7%
Патрик Маккатчен, представитель риэлторского агентства Dacre, Son & Hartley, считает, что будущее рынка зависит от «адекватных» продавцов: «Если продавцы начнут резко повышать цены, то восстановление рынка затянется на неопределенный срок».
Шотландия: цены упадут на 7,5%
Более 85% покупателей недвижимости региона зависят от ипотечных кредитов, так что кризис на рынке все еще ощущается. Как и в вышеприведенных примерах, эксклюзивная недвижимость, к примеру в Эдинбурге, будет в полном порядке. «За последнее время город стал крупным европейским финансовым центром. И экономический спад не повлиял на его репутацию», – говорит Джейми МакНэб, представитель аналитической компании Savills.
Статья подготовлена с использованием материалов прогноза компании Savills на 2010 год (Savills 2010 Forecast).
Автор: Грэхэм Норвуд (The Telegraph)
Перевод: Николай Стрельников
