Курортный роман по расчету. Россияне скупают зарубежные отели?

15 декабря 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Сегодня некоторые эксперты отмечают устойчивую тенденцию — смещение спроса на зарубежном рынке в сторону коммерческого сектора: свыше 70% российских инвесторов интересуются покупкой бизнеса в странах Европы или США. Наиболее привлекательные объекты для них — действующие отели на популярных курортах.

 

Наших соотечественников в первую очередь интересуют высоколиквидные объекты с наилучшим расположением. Это первая-вторая линия от моря с частным песчаным пляжем, отмечают в компании FiedlerYaro. Успехом пользуются также отели на популярных горнолыжных курортах.
 
Отмеченный экспертами тренд неслучаен, он развивается в рамках общемировой тенденции. По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, в течение первых трех кварталов 2010 г. рынок инвестиций в гостиничную недвижимость стран Европы, Ближнего Востока и Африки демонстрировал активный рост, достигнув объема в 3,97 млрд евро. Это на 55% больше, чем за тот же период 2009 г. (2,5 млрд евро). Особенно четко положительная динамика проявилась в III квартале. Рост проданных гостиничных активов составил 1,8 млрд евро, что на 70% превысило прошлогодние показатели (1,056 млрд евро).
 
Главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle Hotels в странах Европы, Ближнего Востока и Африки Марк Уинн-Смит комментирует: «Сейчас продавцы более реалистичны в своих ценовых надеждах, что позволило завести рынок, до этого пребывавший в состоянии ожидания. На данный момент существует разумный баланс между числом покупателей и количеством объектов на рынке. Мы также наблюдали несколько закрытых кризисных сделок, которые позволяют определить ценовые решения покупателей в случае вынужденной продажи. Финансирование покупок с помощью заемного капитала все еще остается проблемой».
 
Лидирует в регионе рынок Великобритании с объемом инвестиций свыше 1 млрд евро, далее следует Франция — примерно 505 млн евро. На третьем месте рынок Испании — 291 млн евро, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels.
 
Несмотря на то что к инвесторам возвращаются активность и уверенность, определенная доля сомнений все же остается, поэтому большинство гостиниц продают при наличии действующих договоров аренды и в основном местным инвесторам. Тем не менее в течение года наблюдалось увеличение количества сделок с действующими договорами на управление. Если за весь 2009 г. их доля составила всего 5%, то на текущий момент она выросла практически до 28% всех реализованных гостиничных объектов.
 
Американские инвесторы постепенно возвращаются на рынки Европы, Ближнего Востока и Африки — их доля на данный момент составляет 20% (для сравнения: за 2009 г. — 6%). Внутренние инвестиции остаются превалирующими, хотя их доля снизилась в процентном соотношении с 59% за весь 2009 г. до 36% за три квартала 2010 г.
 
Что на сегодняшний день могут предложить в Европе инвесторам и, в частности, россиянам? Аналитики компании FiedlerYaro представляют свое видение рынка некоторых стран.
 
 
Болгария
 
На черноморском побережье предлагают множество различных отелей — от 600 тыс. до 35 млн евро.
 
Например, за 610 тыс. евро можно купить отель в Поморие, построенный в 2004 г., на 19 номеров. Он расположен в 150 м от пляжа, в двух минутах пешей прогулки от центра города. Объект работает только в летний сезон.
 
За 6,5 млн евро можно приобрести четырехзвездочный отель на 350 мест в центре всемирно известного курорта Золотые Пески, с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром красоты и здоровья. Благодаря развитой инфраструктуре этот объект функционирует в качестве международного молодежного центра и обеспечен долгосрочными контрактами по размещению гостей. В среднем отель приносит 525 тыс. евро чистой прибыли, что дает годовую доходность по объекту 8%.
 
В 2010 г. в Болгарии увеличилась туристическая активность, что прибавило оптимизма владельцам отелей и скорректировало наличие предложений.
 
 
Турция
 
На средиземноморском побережье Турции цены на отели с собственным пляжем колеблются в среднем от 3,7 до 66 млн евро.
 
Скажем, четырехзвездочный отель общей площадью 6 тыс. кв. м, построенный в 2006 г., на 109 стандартных номеров, с просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16 бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8 млн евро. Примечательно и расположение объекта — славящийся своими сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер. Отель находится на первой линии от моря, рядом марина для яхт, где за умеренную плату отдыхающим можно арендовать небольшое судно или катер и прокатиться по живописным бухточкам побережья.
 
 
Греция
 
В Греции особенной популярностью как среди туристов, так и у инвесторов пользуются острова Крит, Корфу, Родос и остров влюбленных Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами придется выложить от 4 до 9 млн евро.
 
Встречаются и объекты с большими скидками. Например, на острове Корфу отель категории «три звезды» на 80 номеров, с частным пляжем, с красивым цитрусовым садом в 12,5 тыс. кв. м, у кромки моря можно купить всего за 4,2 млн евро, что значительно ниже его рыночной стоимости. Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 г. составила 100% по договорам с туроператорами Австрии, Германии и Швейцарии. Официальная банковская оценка этого объекта — 7 млн евро. Низкая цена продажи обусловлена личными обстоятельствами его нынешнего владельца: он готов продать отель на 57% меньше рыночной стоимости, причем на 2,4 млн евро можно получить кредит в греческом банке под 4,75% годовых.
 
Исключительным в своем роде объектом также можно назвать отель на самом романтичном острове Греции Санторини. Уникальная история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белоснежные домики на отвесных скалах и фантастические по своей красоте восходы и закаты привлекают сюда истинных ценителей красоты, в особенности молодоженов. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусства и шоу-бизнеса, в том числе семья Джоли — Питт. Посещение Санторини входит практически в каждый греческий круиз. В 2009 г. отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня составляет 9 млн евро.
 
 
Швейцария (Альпы)
 
Цены на отели здесь колеблются от 1,9 млн евро за мини-отель до 45 млн евро за небольшой гостиничный комплекс у подъемника в Санкт-Морице, который наряду с Гштадом является самым известным и аристократичным из всех горнолыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает представителей королевских династий, миллиардеров, политиков и звезд шоу-бизнеса.
 
Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, зато оставшихся привлекает возможностью оказаться в своеобразном горнолыжном бизнес-классе. И таковых, надо сказать, немало: за год этот город с населением всего в 6 тыс. человек посещают 1,5 млн туристов.
 
«Уникальные объекты практически невозможно найти на сайтах Интернета, часто они даже запрещены к публичной рекламе, и смена владельцев проходит максимально тихо, — комментирует Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro. — Как правило, это высокодоходные отели мировых брендов или известные в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще пару лет назад. Цена этого сегмента стартует с 25 млн евро за отель на девять номеров и может достигать 618 млн евро, к примеру, за отель в Париже».
 
Как отмечает спикер, торг по заявленным ценам на отели за рубежом уместен всегда и везде, а в Турции даже приветствуется. Доходность большинства объектов в среднем составляет 5,9–7,2% годовых чистой прибыли.
 
 
Что следует знать
 
Однако следует учитывать, что приобретение отеля — один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено процедурой проверки документов и сопоставлением белой и черной отчетности, которая имеется практически в любом отеле мира, а также выявлением реальной ситуации по доходности объекта. Кроме того, нередки случаи раздувания доходности с помощью долгосрочных фиктивных постоянных клиентов с подтверждающей документацией, поэтому с большой тщательностью покупатель должен проверить агентские соглашения с туроператорами и договоры с постоянными клиентами, причем за несколько лет.
 
Также особенное внимание необходимо уделить состоянию объекта продажи: сроку последней санации (не путать с косметическим ремонтом), качеству строительных материалов на предмет влагостойкости (поскольку высоколиквидные объекты расположены в непосредственной близости к воде) и прочему, чтобы в дальнейшем непредвиденные расходы на ремонт не съели львиную часть доходности.
 
Налог на прибыль предприятий бизнеса в разных странах колеблется от 2,5 до 45%, поэтому необходимо грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и провести мероприятия по оптимизации фискальной нагрузки.
 
Перед покупателем также всегда стоит вопрос дальнейшего управления объектом: руководить лично или нанять специальную компанию, а может, сдать отель в аренду известному бренду. Все это является неотъемлемой частью подготовки к приобретению отельного бизнеса за рубежом.
 
Что касается портрета потенциального покупателя отельного бизнеса, то, по мнению экспертов компании FiedlerYaro, это, конечно же, крупные бизнесмены, уже успевшие сделать какой-либо доходный бизнес в России и задумывающиеся о возможном переезде на ПМЖ за границу. Отельный бизнес за границей — крупные инвестиции на долгосрочную перспективу. В некоторых странах Европы сейчас, к примеру, действуют специальные условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 тыс. евро и соблюдении несложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за границей — это не только возможность обеспечить себе постоянный доход, но и подушка безопасности на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования.
 
Вместе с тем исполнительный вице-президент, руководитель инвестиционного направления Jones Lang LaSalle Hotels России и СНГ Алексей Слесарь отмечает, что наряду с частными российскими инвесторами о возможности приобретения гостиничных активов в 2010 г. заявило и несколько крупных юридических лиц.
 
Цена объекта сегодня должна в максимальной степени отражать реальные денежные потоки, генерируемые гостиничным бизнесом в текущих экономических условиях. Заемный капитал остается ограниченным, что удерживает средний размер сделки в пределах 30–40 млн  евро, отмечает эксперт.
 
Варианты предложения отелей в некоторых странах Европы
Страна, место Объект Стоимость, евро
Испания, Коста-Бланка Гостиница на побережье, 12 номеров, продается с УК 375 тыс.
Франция, БургДуазан Гостиница-ресторан, 18 номеров, горнолыжный курорт 470 тыс.
Турция, Анталья Отель, 26 номеров, бассейн, ресторан, 50 м от моря 760 тыс.
Италия, Римини Мини-гостиница, 18 номеров, адриатическое ­побережье 1,4 млн
Литва, Друскининкай Гостиница-курорт, 27 номеров, ресторан, вид на жительство 1,55 млн
Финляндия, Вааса
Гостиничный комплекс, 100 номеров, на острове в заливе
2,3 млн
Швейцария, пригород Берна Отель, 38 номеров, бар, банкетный и конференц-залы 3,8 млн
Германия, Боденское озеро
Отель круглогодичный, 200 номеров, в аренде УК на 25 лет, годовой доход 7,25%
10,7 млн
Николай ПЕТРОВ

Недвижимость и Цены

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Содержание недвижимости в Черногории

Какие налоги ждут обладателей жилья в Черногории? Сколько потребуется платить за коммунальные услуги? Как сдать недвижимость в аренду и сколько можно на этом заработать? Какова роль управляющей компании? Об этом и многом другом читайте в этом материале. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Словении

Жилую и коммерческую недвижимость в Словении россияне и граждане стран СНГ могут приобретать только на юридическое лицо. Как открыть компанию в этой стране? Какие расходы ждут ее учредителя и покупателя местных квадратных метров? Как оформить ипотеку? Ответы на эти и многие другие вопросы - в нашем материале. Обновлено 08 ноября 2016 года. Читать

Содержание недвижимости во Франции

Какие налоги должны платить владельцы недвижимости во Франции? В какую сумму обойдется содержание апартаментов в резиденции класса «люкс»? Сколько стоит проезд на транспорте, питание в кафе и ресторанах, мобильная связь? На эти и многие другие вопросы вы найдете ответ в этом материале. Обновлено 06 декабря 2016 года. Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Таиланде

А не рвануть ли в Таиланд? Отличная идея, особенно в холода. Солнце, море, фрукты и общий экзотический антураж крайне положительно влияют на душевное состояние. Поэтому сомнения в сторону, начинайте выбирать курорт и заказывать билеты. А расходы, которые вам предстоят, мы уже подсчитали. Читать

Вид на жительство в Евросоюзе: какие страны мы выбираем?

В 2015 году граждане России, Украины и Беларуси стали обладателями 655 544 видов на жительство в Евросоюзе. Это целых 25,2% от всех ВНЖ, выданных ЕС. Причем 19,2% от этого числа пришлось на долю украинцев, которые тем самым стали самой многочисленной национальной группой владельцев пластиковых карточек. Посмотрим, в каких странах альянса мы получили больше всего ВНЖ. Читать