Как живёшь, Испания? Новый период «умных возможностей»

25 июня 2020 года
Автор: Андрей Карачун Просмотров: 1171

Самая популярная у наших покупателей недвижимости в последние годы страна – Испания – нелегко пережила последние месяцы. Зато сейчас наступает очень интересное время, вероятно не имеющее аналогов: отложенный спрос со стороны инвесторов наложился на непростое финансовое положение части собственников. Директор по развитию Estate Barcelona Андрей Карачун комментирует ситуацию, находясь в гуще событий.

Недвижимость. Демпинг. Предложения

В последние месяцы один из самых частых вопросов, которые поступают от наших клиентов, – упала ли недвижимость на рынке Испании в цене. Вопреки всем ожиданиям, пока никакого спада нет. Однако точечно появляются объекты по сниженной цене, что скорее связано с необходимостью быстрой реализации недвижимости в связи со сложной экономической ситуацией. Собственники это делают из собственных соображений – спасти бизнес, выровнять финансовое положение, но демпинг как таковой в данный момент на рынке отсутствует. Снижение цены невесомое для рынка, в пределах 5–15%.

Несколько месяцев назад, в самом начале кризиса, мы говорили с руководителем Estate Barcelona Павлом Масловым о перспективах рынка – посмотрите, как это было...

Горячие предложения не публикуют в интернете

Ни в СМИ, ни на улицах испанских городов предложения о срочной продаже помещений со скидками не публикуются. Чаще всего горячие объекты резервируются самими агентствами и в короткий срок реализуются среди своих же клиентов, которые находятся в «ожидании» падения цены.

Открытая аптека и два закрытых коммерческих помещения в районе Эшампле в Барселоне... Самый центр, а причины, по которым тот или иной офис не возобновил работу, могут быть самые разные. Понятно, что бизнесу аптек ничего не угрожает, а вот откроется ли помещение справа, зависит от ситуации в конкретной компании

Рынок недвижимости в Испании проснулся после почти двух месяцев летаргического сна из-за пандемии коронавируса. В течение периода карантина звучали разные мнения относительно того, как поведёт себя рынок после кризиса: назывались показатели падения цен от 3 до 50%.

Строились различные гипотезы: что собственники будут стремиться продать недвижимость, чтобы получить наличные; что график восстановления рынка будет иметь форму V или U; что недвижимость превратится в актив-убежище на фоне нестабильной ситуации на биржах и многое другое. Теперь, когда рынок наконец ожил, мы сможем проверить на практике, какие из этих прогнозов правдивы.

Хотя ещё рано делать окончательные выводы, некоторые данные нам уже доступны. Прежде всего, подтверждаются прогнозы специалистов относительно того, что в первое время после реактивации рынка цены на недвижимость практически не изменятся. В подтверждение этому в начале мая портал Idealista опубликовал отчёт, согласно которому цены на недвижимость в Испании в апреле не упали, а даже немного выросли (0,5%) по сравнению с мартом, а в среднегодовом исчислении рост составил 2,5%. Стоимость недвижимости поднялась в 52% провинций и 51% муниципалитетов Испании. Среди провинций самый высокий показатель роста наблюдался в Барселоне (3,6%), Куэнке (2,9%) и Аликанте (2,0%).

В конце прошлого месяца специалисты Коллегии агентов по недвижимости (API) Барселоны сообщили о резком увеличении спроса на объекты, которые накопились за два месяца простоя. Было зарегистрировано рекордное число просмотров недвижимости, и при этом цены даже не думают снижаться, оставаясь на том же уровне, что и в начале года.

Официальный представитель API Барселоны говорит о том, что рынок очень легко вернулся к работе и что покупатели абсолютно не боятся совершать просмотры объектов, а продавцы стали активно связываться с агентствами, чтобы выставить на продажу свою собственность.

Снижение цен ещё впереди

Тем не менее многие специалисты уверены, что на рынке будут появляться отдельные предложения, очень выгодные как по цене, так и по расположению. Так что потенциальным инвесторам рекомендуется держать ухо востро, чтобы не упустить горячие оферты. Мы абсолютно уверены, что снижение цен ещё впереди: слишком мало времени прошло с момента остановки экономики, и рынок недвижимости ещё не успел отреагировать. Мы думаем, что по аналогии с прошлыми кризисами инвесторов ждёт примерно полгода отличных возможностей, за которые тем не менее придётся побороться.

Глава отдела исследований портала Idealista Фернандо Энсинар подчёркивает, что степень снижения цен будет варьироваться в зависимости от типа жилья и его месторасположения.

Прогнозы

Эксперты S&P прогнозируют падение цен в крупных городах, таких как Барселона и Мадрид, всего на 3,0−3,5%. При этом снижение будет наблюдаться в основном на вторичном рынке, тогда как на рынке новостроек оно будет и вовсе незначительным.

По прогнозам Tinsa, на побережье рынок недвижимости столкнётся с более сильным падением цен из-за снижения числа иностранных покупателей. При этом в цене останутся загородные дома на лоне природы со своей приватной территорией, находящиеся в 30–40 км от города. В ожидании второй волны эпидемии спрос на такие объекты сильно увеличился.

Тем не менее все эксперты сходятся во мнении, что данный кризис не имеет ничего общего с кризисом 2008 года и восстановление после него будет гораздо более быстрым: уже в первые месяцы 2021 года рынок уверенно пойдёт вверх, чтобы постепенно вернуться к докризисным показателям.

Коммерческая недвижимость. Аренда. Покупка

Пока предложений о продаже площадей в лучших локациях нет. Зато появились объявления о сдаче в аренду в тех местах, где раньше стояла очередь из арендаторов. Но на центральных улицах, таких как Пасео-де-Грасиа, по-прежнему всё стабильно. Никаких объявлений мы не видели. Многие магазины и кафе уже открылись.

На объект справа ищут нового арендатора. Со старым, очевидно, не договорились. В центре чаще всего завершают аренду магазины одежды, как правило, некрупные и небрендовые. Для них даже предоставленная скидка не решение проблем

Собственники договариваются с арендаторами

Собственники, которые столкнулись с неоплатами счетов в марте, апреле и мае, в первую очередь пытались договориться со своими арендаторами. Мы как управляющая компания вели от лица наших клиентов переговоры. В наших интересах сохранить долгосрочные отношения. Мы использовали все пути для урегулирования этого вопроса: договаривались об отсрочке платежа, предоставляли скидки на период действия карантина, помогали оформить государственную помощь.

Скидки на арендную плату, о которых идёт речь, обычно варьировались от 20 до 50%. Размер скидки зависит от локации и от отношений с собственником. Наша компания, например, получила скидку 60% на аренду офиса, находящегося в центре Барселоны (на площади Уркинаона) – инициатором был сам собственник, наш хороший приятель.

Если у собственников не получается решить вопрос со старым арендатором – они обращаются в агентство, чтобы найти нового. Время на поиск и подписание договора с новым арендатором в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев.

Закрытый офис компании – поставщика электричества. Но из этого помещения компания точно не съедет. Пока они просто работают удалённо

Скоро наступит удачное время для выхода на рынок

Мы считаем, что скоро наступит наиболее благоприятное для вложения в зарубежную доходную недвижимость время. Откроются возможности, которых не было на растущем рынке последние семь-восемь лет. Но так как мы имеем дело с более консервативным инструментом инвестиций, а рынок недвижимости не такой волатильный, как, например, биржа, – нужно немного выждать время.

Реакция на экономические события, как правило, длится три – шесть месяцев. Поэтому мы готовим наших клиентов к будущим сделкам уже сейчас. Ведь на момент, когда будут появляться варианты, работать придётся на опережение: желающих получить выгодно хороший актив достаточно много. Нужно быть готовым быстро перевести средства.

По поводу кеша сразу хочу уточнить: речь не идёт о наличке в матрасе. Это деньги, которые профессиональные инвесторы уже давно начали выводить из ставших неликвидными активов, таких как депозиты банков, не покрывающие своими ставками инфляцию, «мусорные акции» терпящих бедствие компаний. Абсолютно все клиенты, с которыми мы работаем, ушли из рубля в евро, а некоторые, успевшие открыть счета в испанских банках, сконцентрировали свои сбережения там.

В лучших локациях рассчитывать на тотальные скидки не стоит

Надо понимать, что на центральных улицах Барселоны, востребованных у арендаторов десятилетиями, рассчитывать на тотальные скидки не стоит. Максимум 5–10%.

Эксперты API сошлись во мнении, что благоприятный для покупок момент ещё впереди. Задача заключается в том, чтобы мониторить рынок и отслеживать, когда появятся предложения, выгодные нашим инвесторам. Это будут точечные предложения и быстрые сделки. Поэтому торопиться при выборе объекта не надо, но сопоставлять риски и принимать решение о покупке при наличии хорошего объекта нужно без отлагательств. У нас довольно часто возникает ситуация, когда клиент откладывает принятие решения и в итоге не успевает подписать договор залога потому, что объект резервирует другой покупатель.

Стабильным спросом пользуется стрит-ритейл

Как обычно, стабильным спросом в крупных испанских городах пользуется стрит-ретейл. В Барселоне последние три-четыре года эта позиция в тренде у инвесторов, количество заинтересованных арендаторов гораздо выше количества сдаваемых объектов.

С учётом наших последних реалий некоторым образом изменились требования инвесторов к объектам: сейчас многие хотят приобрести помещение, в котором арендатор сможет работать во время любого карантина: продуктовый магазин, банк, фармация или производственное помещение, торгующее онлайн.

Значительно уменьшился спрос на гостиницы и торговые центры. По последним данным CBRE, на июнь месяц у отелей процент снижения составил 68%, а у торговых центров и вовсе достиг 76%.

Вывод: чем больше у помещения возможностей – лицензий, разрешений, пространства под реконструкцию, тем дороже и ценнее объект. В Барселоне, например, на пересечении Гран-Виа и известной любителям шопинга Пасео-де-Грасиа стройный ряд брендовых бутиков разорвал продуктовый магазин. Люди поменяли витрины и таким образом вышли из положения.

Магазин, который перепрофилировали в продуктовый, на углу Пасео-де-Грасиа и Гран-Виа в Барселоне. Даже на шопинговой улице уютнее всего себя чувствуют или магазины с товарами повседневного спроса, или точки элитных брендов, которым имиджево невыгодно менять локацию

Если речь идёт о центральных улицах – спрос на помещения по-прежнему превышает предложение. На поиск арендатора в таких местах уходит от двух недель до полутора месяцев.

Мы, как любое профессиональное агентство, работающее с инвесторами, всегда подбираем своим клиентам исключительно ликвидные локации. Мы завязаны на результат, ведь нам после сделки нужно эффективно управлять этим имуществом. Поэтому собственникам рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным участникам рынка. Это позволит сократить время и исключить или максимально минимизировать риски по договорам аренды.

Как и прежде, повышенным спросом в Барселоне пользуются объекты стрит-ретейла. Подтверждением надёжности местного рынка аренды является активное использование Traspaso, когда собственники продают своим арендаторам право на аренду. Это возможно только в случае, когда спрос значительно превышает предложение.

Фото предоставлены автором

Теги: Испания, Анализ рынков, Недвижимость, Коммерческая недвижимость

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Недвижимость в Испании: расходы на покупку и содержание испанского жилья Недвижимость в Испании: этапы покупки жилья на Коста-Бланке Личный опыт: «Так часто летали в Испанию, что выгоднее было купить собственный дом, чем снимать отели» ТОП-7 городов Европы для инвестиций в недвижимость в 2020 году Три страны у моря – перспективные направления для инвестиций в 2020 году Купить недвижимость в Торревьехе: опыт россиянки из Уфы