Рынок недвижимости США в 2009 году: черная полоса

Субстандартный ипотечный кредит – кредит, который может быть выдан заемщику с ненадежной или весьма короткой кредитной историей. В 2008 году таковые заемщики и игроки рынка недвижимости, ориентированные на быстрые продажи, сильно пострадали от кризиса. Но 2009 год может огорчить и тех, кому удалось остаться в стороне от финансовых неурядиц.
До сего момента, наиболее серьезный спад цен на жилую недвижимость в США отмечался на рынках дешевого жилья, с большим количеством выданных субстандартных ипотечных кредитов, и в районах с наиболее плотной застройкой. Во Флориде, Калифорнии и Лас-Вегасе цены упали до уровня, на котором они находились до начала жилищного бума.
23 декабря Министерство торговли США сообщило, что объем продаж новых домов упал до уровня семнадцатилетней давности, сократившись на 35,3% по сравнению с ноябрем 2007 года. В тот же день аналитики группы компаний Credit Suisse выдвинули предположение о том, что более восьми миллионов объектов жилой недвижимости (приблизительно 16% всех американских домовладений, приобретенных по ипотеке) будут отчуждены за невыплаты в наступившем году.
Такие прогнозы выглядят весьма правдоподобно. Если принять во внимание усугубляющийся кризис и рост безработицы, видно, что серьезные проблемы на мировом рынке недвижимости могут затронуть даже самые богатые районы США. Также могут пострадать рынки, которые начали «выздоравливать» этим летом, до того, как банкротство банка Lehman Brothers 15 сентября не положило начало самому серьезному за последние десятилетия финансовому кризису. Также, в соответствии с прогнозами исследовательской компании HousingPredictor.com, цены на жилье по стране в 2009 году упадут на 12,5% – по сравнению с 11,1% в 2008-м.
Жилищный и ипотечный кризисы привели американскую экономику к спаду, который может углубить и расширить спектр проблем, возникающих из-за снижения объемов строительства.
Даже Манхэттен не остался в стороне
Рассмотрим влияние кризиса на рынок недвижимости США на примере Манхэттена, где цены на квартиры в кондоминиумах и кооперативном жилье росли даже после того, как «жилищные пузыри» в других крупнейших городах страны лопнули. Рынок недвижимости Нью-Йорка поддерживали высокие доходы жителей города и низкий курс доллара, который привлекал зарубежных любителей скидок.
Укрепление доллара и мировой финансовый кризис «ударили по карманам» зарубежных покупателей нью-йоркской недвижимости. А тысячи профессионалов финансового рынка Большого Яблока вообще остались без работы. В связи с этим цены на манхэттенское жилье упали на 20% с лета прошлого года, как сообщает Джонатан Миллер, президент и генеральный директор оценочной компании Miller Samuel. Однако данные компании основаны на количестве подписанных за последние месяцы контрактов, а не на количестве успешно заключенных сделок.
«Отправной точкой был сентябрь», – сказал г-н Миллер, – именно тогда был отмечен ощутимый спад в объеме сделок с недвижимостью».
Компания HousingPredictor.com прогнозирует, что цены на жилье на Манхэттене в наступившем году снизятся на 19,4%. Аналитическое агентство Moody's Economy.com предполагает, что цены на квартиры в кондоминиумах Нью-Йорка, Северного Нью-Джерси и округа Вестчестер (Westchester County) упадут на 29% к четвертому кварталу 2009-го года.
«В масштабе США, этот спад, возможно, окажется самым серьезным за последние сорок лет, – говорит Мариса ДиНатале (Marisa DiNatale), старший экономист Moody's Economy.com. – И если все пойдет согласно нашим прогнозам, то отчуждения жилья по невыплатам начнутся и на Манхэттене».
Незначительное снижение
В связи с тем что цены на недвижимость на рынках Лас-Вегаса, Аризоны, Калифорнии и Флориды за прошлый год упали на 30%, в наступившем году эти рынки, скорее всего, ожидает лишь незначительное снижение цен на жилье, как говорит Майк Колпиттс (Mike Colpitts) редактор HousingPredictor.com.
На некоторых рынках Флориды, включая Наплс, Орландо и Тампу (Naples, Orlando, Tampa) уже заметны признаки стабилизации, ситуация же на других рынках штата (например Майами) только усугубляется, считает г-н Колпиттс.
Скорее всего, лишь немногим регионам США, удастся избежать экономического спада и, соответственно, его пагубного влияния на рынок недвижимости, говорят эксперты. Очередная волна отчуждений по невыплатам может прокатиться по стране из-за того, что банки начнут пересматривать условия выданных в прошлом году ипотечных кредитов с плавающей ставкой (ИКПС) и кредитов класса Альт-А (среднерисковых кредитов).
Наибольшее количество ИКПС, позволяющих заемщикам делать минимальные взносы, которые даже не покрывают сумму начисленных процентов, было выдано в уже упомянутых Калифорнии, Флориде и Лас-Вегасе.
Потерянные рабочие места
Корни экономических проблем других штатов не в количестве выданных кредитов высокого риска, а в уровне безработицы. Влияние безработицы на рынок недвижимости и на экономику в целом уже на лицо в таких городах, как Гэри и Детройт. Штаты Алабама, Арканзас, Атланта, Мичиган и Огайо в 2009 году могут столкнуться с серьезными проблемами.
«События разворачиваются прямо на наших глазах, – говорит Джозеф Сенека, профессор экономики из Rutgers University в Нью-Джерси. – Впереди нас ждут серьезные изменения. Мы сейчас в начале нисходящей спирали, и растущий уровень безработицы подкрепляет слабость потребительских рынков, особенно пагубно влияя на рынок недвижимости».
Джозеф Сенека также считает, что агрессивная политика государства, направленная на выведение страны из кризиса, предоставление банкам ликвидных фондов, различные схемы налогообложения и прочие меры должны помочь. Но движение по «нисходящей спирали» закончится лишь тогда, когда цены упадут настолько низко, что привлекут большое количество покупателей к рынкам недвижимости.
Штаты, добывающие энергоресурсы, такие как Северная и Южная Дакота, Оклахома, Аляска и Монтана, останутся островками спокойствия в море экономического кризиса – несмотря на падающие цены на топливо.
Неприятности в Техасе и не только
Однако экономика Техаса, штата, в котором так же добывают энергоресурсы, страдает от растущего уровня безработицы и снижения потребительских расходов, утверждает Майк Колпиттс. Он отмечает, что рынок недвижимости техасского города Хьюстона, ранее являвшийся на удивление стабильным, возможно «упадет» на 8,5% в следующем году. Объем сделок на рынке недвижимости плотно застроенного города Сан-Антонио в 2009 году может снизиться на 10,2%. Столица штата, Остин, являющийся также центром высоких технологий США, также пострадает от падения потребительского спроса, как говорит г-н Колпиттс.
Город Шарлотт (Северная Каролина), являющийся крупным банковским центром и обладающий сильнейшим в стране рынком недвижимости, возможно, скоро столкнется с проблемами в жилищной сфере. Руководство банка Bank of America, чей головной офис находится в Шарлотте, в декабре объявило о планах в течение ближайших нескольких лет сократить 35 тысяч сотрудников.
Однако некоторые рынки имеют шансы на восстановление.
Рынок жилья Вашингтона и его окрестностей, сильно пострадавший на заре ипотечного кризиса, возможно, начнет восстанавливаться, в основном из-за того, что в столице сконцентрировано большое количество не подверженных рецессии государственных предприятий, считает г-жа ДиНатале.
Другие районы страны, к примеру Бостон, Сан Диего и Округ Орэндж (Orange Сounty) близки к тому уровню доступности жилья, который был до начала жилищного бума, как говорит она.
Также она добавила: «Впрочем, скорость процесса восстановления рынков в сильнейшей степени зависит от помощи со стороны государства и от того, вернется покупатель на рынок или нет».
Автор: Prashant Gopal (BusinessWeek)
Перевод: Николай Стрельников