Версия
для печати
для печати
Как там с лидерами?
Чуть менее года назад каталог «м2» обнародовал свой последний «топ самых дорогих апартаментов». При его составлении ориентировались на цену предложения в пересчете на квадратный метр жилья того или иного объекта. Запросы продавцов были настолько высокими, что в топ вошли лишь квартиры, в которых стоимость единицы площади превышала 6 000 евро за кв. м. Первая тройка выглядела так: за пентхаус в юрмальском проекте Jūrmalas Vilnis просили 9 000 евро за кв. м, за «последнюю» квартиру в клубном доме на улице Вальню, 4 (Старая Рига) - 8 800 евро за кв. м, а за квартиру в историческом объекте на ул.Альберта, 4 (Тихий центр) - от 8 000 евро за кв. м. Удалось ли в итоге что-то продать за такие цены? Сомнительно. Судя по информации, которой располагает «м2», максимальная стоимость единицы жилой площади в Латвии официально еще ни разу не превысила 7 500 евро за кв. м.
Как же обстоят дела с квартирами в домах - лидерах прошлогоднего топа сегодня? По словам коммерческого директора Baltijas Finansu Aģentūra Нателлы Сирмбарде, в 7-этажном Jūrmalas Vilnis свободными остаются только квартиры, расположенные не выше 4 этажа: за них просят 6 000 евро за кв.м. На более низких этажах речь идет уже и о 4 000 евро за кв. м. Более привлекательным для покупателей выглядит предложение о покупке апартаментов на ул. Вальню, 4. Квартира, которая еще год назад предлагалась по 8 800 евро за кв. м, нынче стоит с ценником 5 237 евро за кв. м. То есть минус 3 563 евро за кв. м! Ну а самые дорогие квартиры на 4-м этаже дома на ул. Альберта, 4, фигурируют на сайте компании Latio по 7 000 евро за кв. м (хотя год назад хозяин здания желал получить за них по 10 000 евро за кв. м). Двумя этажами ниже такие же по планировке и площадям апартаменты могут достаться новому собственнику по 5 500 евро за кв. м. Но это, так сказать, только базовые цены, от которых идет торговля.
Причины для оптимизма
Обзвонив продавцов и девелоперов более чем десятка элитных проектов, каталог «м2» выяснил: за последний год цены не выросли ни в одном из них. Однако стоит отметить, что отрицательную динамику опрошенные маклеры в большинстве своем воспринимали не столь драматично, как их коллеги, работающие в более дешевом сегменте. Причин тому несколько. Во-первых, само падение цен в процентном выражении оказалось не столь катастрофическим. Во-вторых, оптимизма добавляет факт довольно большого числа показов объектов. «Какого-то слишком существенного спада в интересе к дорогим квартирам мы не почувствовали, - настаивает председатель правления компании Forburga Байба Калниня. И поясняет: - Forburga развивает проект на ул. Альберта, 1. Сравните: в 2007 году наши сотрудники провели где-то 250 показов квартир, а в 2008-м - около 150. Но эффективность показов - то есть количество заключенных сделок, оказалась выше именно в прошлом году».
Справедливо заметить, что не последнюю роль в повышении эффективности показов сыграло именно снижение цен: если в 2007 году за жилые площади в доме на ул. Альберта, 1, просили 5 500-6 500 евро за кв. м, то сейчас те же предложения стоят с ценником как минимум на 1 000 евро за кв. м меньшим. Плюс некоторые квартиры доступны в аренду. Стоимость найма - 25-30 евро за кв. м. А вот минимальную цену на свободные квартиры на ул. Альберта, 1, представительница Forburga не стала называть, указав, что это тема личных переговоров с каждым из потенциальных клиентов.
Клиент не ленится выбирать
«Количество просмотров квартир находится на довольно высоком уровне. Другое дело, что люди мало покупают и много торгуются. Какие цены пытаются называть? В половину от той, которая указана продавцом. За всех говорить не могу, но мы на подобные условия не идем. В то же время в двух сделках, заключенных в последнее полугодие, скидка составила около 25%», - признается Нателла Сирмбарде.
«Главные тенденции на рынке торговли дорогими квартирами – это снижение цен и рост числа конечных покупателей. Возможно, свою роль сыграл и финансовый кризис. Вместо того чтобы держать деньги, люди предпочитают вложить их в хорошие объекты. Если в других секторах латвийского рынка недвижимости последние месяцы 2008 года прошли под знаком почти полного застоя, то наша компания некоторые сделки заканчивала даже 30 декабря», - рассказывает Илзе Мазуренко из компании Immostate, которую можно отнести к числу самых крупных игроков в секторе торговли дорогими квартирами.
Разумеется, клиент уже давно не бросается на первый предложенный ему объект. Варианты: 5 квартир посмотрел - одну выбрал, сейчас большая редкость. Если обобщить опыт работы Immostate за последний год, то получается, что прежде чем речь зайдет о заключении договора, потенциальный покупатель просмотрит никак не меньше 25-30 объектов. Иногда количество просмотров доходит и до 40. А уже сделав выбор, клиент начинает торговаться. Границы интересной для него цены на квартиры в центре латвийской столицы располагаются в пределах от 2 500 до 4 500 евро за кв. м. Хотя у того же Immostate в последнее полугодие была пара успешных продаж по цене 5 200 евро за кв. м. Близкая к 5 000 евро за кв. м цифра фигурировала и в сделке по продаже пентхауса в одном из новых юрмальских проектов. Посредником в ней выступил индивидуальный маклер Андрей Козел, удачно завершивший этой зимой сразу две покупки-продажи на курорте, одна из которых потянула на 630 000 евро. В обоих случаях новые собственники - россияне, которые, как заметил, Андрей Козел, в большинстве своем готовы платить за юрмальские апартаменты не более 3 000-4 000 евро за кв. м. Вот только не все девелоперы или собственники квартир готовы к такому уровню цифр.
Кто же он - сегодняшний покупатель дорогого жилья? Кроме упомянутых россиян, это местные бизнесмены, высокопоставленные чиновники, а также представители иностранного бизнеса, у которых есть какая-то родственная связь с Латвией. Отмечается, что в последнее время возросло число сделок за наличные. Хотя с привлечением ипотеки в данном сегменте дела обстоят чуть полегче, чем в других сегментах: все-таки уровень достатка потенциальных клиентов гораздо выше среднего и банки к ним более благосклонны.
Удивительная принципиальность
Если говорить о принципиальности продавцов, то здесь можно привести поучительную историю из практики Илзе Мазуренко. Речь шла о квартире в Тихом центре, цена за которую переваливала за миллион евро. Покупатель на последней стадии переговоров, в ноябре 2008 года, попросил дополнительно скидку в 20 000 евро. Однако продавец не согласился, хотя посредники также пытались уговорить его уступить в цене. Сделка не состоялась. «Мы сами не верили, что так бывает. Но если на человека не давят финансовые обязательства, то он может позволить себе не идти на поводу у рыночных тенденций, а продолжать держать цены», - улыбается Илзе Мазуренко. Многие собственники верят: цены на элитное жилье менее подвержены экономическим катаклизмам. Статистика пока это подтверждает. Ведь если посмотреть базу данных по проблемным, с точки зрения выплаты ипотеки, квартирам, то можно констатировать: в Старой Риге и Тихом центре таковых сравнительно немного.
«А красочные истории, когда приходит клиент и просит срочно продать квартиру за любую цену, иначе ее через неделю-другую заберет банк, в вашей практике встречаются?» - поинтересовался «м2» у представительницы Immostate. Ответ был утвердительным: «Было так, что объект, за который в других условиях можно было спокойно просить более 2 000 евро за кв. м, пришлось отдавать за 1 000 евро за кв. м. Некогда было искать другого покупателя. Случалось, что найти покупателя так и не удавалось, и квартира уходила банку». Имелись и противоположные примеры: покупатель есть, но нет устраивающего по цене предложения.
500 евро за кв. м не будет
В целом география пристрастий состоятельных покупателей в последнее время все активнее смещается в сторону Тихого центра. Юрмала если и интересна, то исключительно россиянам и уехавшим за рубеж выходцам из Латвии. А вот на престижность Старой Риги негативное влияние оказала отмена пропускного режима: ее наводнили машины. Представьте себе реакцию человека, заплатившего за квартиру свыше 300 000 евро в историческом центре и не имеющего возможности вечером спокойно припарковать свою машину возле дома.
Еще один сегмент дорогого и престижного жилья - это пентхаусы в латвийских высотках. Однако, как рассказал «м2» предприниматель Юрий Кузьминскис, интерес к их покупке не очень высокий. Больше спрос на аренду. Ежемесячная плата в таком случае составляет около 3 000 евро. Кстати, этот прием - сдача в аренду квартир - стараются использовать многие девелоперы. Одни - чтобы обеспечить хоть какой-то поток денег, позволяющий погашать платежи банку, другие - для поднятия престижа дома. Ведь если есть покупатель, то он желает видеть заселенные, а не пустующие квартиры. Поэтому часть жилого фонда девелоперы, иногда даже в убыток себе, и сдают внаем. Зато это немного облегчает продажи.
Еще одно заметное новшество на рынке дорогого жилья - переориентация клиентов на вторичный рынок новых проектов. То есть растет спрос на хорошо заполненные и зарекомендовавшие себя проекты, такие, как дома на площади Республики, 3 (проект Centra Nams), Виландес, 8 (Palisāde), Аусекля, 7. «Цены действительно стали ниже. Но одно могу сказать: никаких 500 евро за кв. м в Тихом центре вы не найдете. Сегмент дорогого жилья не столь массовый, как сектор торговли типовыми квартирами. И сам клиент в нем более состоятельный и образованный: люди понимают, за что и какие деньги они платят», - уверена Илзе Мазуренко.
Автор: Роман Голубев
