Инвестиции в недвижимость за рубежом позволяют не только приумножить капитал, но и защитить его от валютных колебаний. А еще дают много бонусов, например, право на ВНЖ в другой стране. Впрочем, рисков в этой стратегии тоже немало. А главное – нет универсального ответа на вопрос, в какой стране лучше всего покупать объект. В этом материале совместно с экспертами разбираем основные факторы, которые учитывают инвесторы при выборе недвижимости.
Для начала кратко ответим на вопрос, как себя чувствует глобальный рынок недвижимости в 2025 году. Там рост, спад или стагнация? Интересна ли вообще недвижимость как актив или капиталы перетекают в другие инструменты: акции, облигации, золото, криптовалюты?
Вот два главных вывода из отчета консалтинговой компании JLL. Аналитики изучают международные сделки крупных инвесторов, которые задают глобальные тренды.
Трансграничные инвестиции в недвижимость выросли на 57% в годовом исчислении в первом квартале 2025-го. Это самый высокий показатель с 2022 года. До рекордных объемов продаж 20–21 годов еще далеко, но тренд очевидно восходящий.
Самым популярным сегментом стала жилая недвижимость. На протяжении многих лет до 2020 года с большим отрывом лидировали офисы, но на фоне развития удаленной работы долгосрочный тренд, похоже, изменился.
Опросы Reuters также демонстрируют оптимизм. Консенсус-прогноз: в большинстве стран мира жилье продолжит дорожать из-за снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В таких условиях интерес к диверсификации капитала за счет покупки недвижимости за границей только растет.
Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость за границей
Выбор страны чаще всего определяется балансом между доходностью и рисками. Кто-то готов идти на повышенные риски ради высокой прибыли, другие предпочитают более консервативные вложения с меньшей доходностью, но с большей степенью защиты вложений.
По оценкам Анны Лариной, ключевых факторы, которые влияют на выбор инвесторов, – политическая и экономическая стабильность, налоговая нагрузка, прогнозы по росту стоимости недвижимости, а также возможность природных катаклизмов.
А при выборе застройщика – репутация, наличие разрешительной документации, прозрачность схемы владения землей и соблюдение деталей финансирования.
Порог входа – например, в Юго-Восточной Азии можно купить ликвидный объект от $90 тыс., в то же время в Дубае при инвестициях менее $200 тыс. вы получите квартиру сомнительного качества далеко в пустыне, сдать или перепродать которую будет сложно.
Доходность и тип сдачи в аренду – кто арендаторы (туристы / экспаты / местные), какова средняя доходность по аренде и перспективы роста капитала (то есть цены объекта при перепродаже).
Налоги – какие налоги и дополнительные расходы есть при покупке недвижимость, есть ли налог на прирост капитала, на аренду, на наследство.
Модель владения – можно ли оформить объект в полную собственность (freehold) или в только в долгосрочную аренду (leasehold – те же права, но владение ограничено по времени).
Формат локации – курорт, мегаполис, иммиграционная страна или налоговая гавань?
Например, если вы ищете высокую доходность при низком входе – стоит рассмотреть Бали (до 15% годовых) или Таиланд (до 10% годовых). Если важны структура и безопасность – ОАЭ и Кипр дают стабильность и правовую защиту. Если ищете lifestyle и налоговые льготы – к ОАЭ и Кипру добавляется Маврикий.
Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2025 году
По данным Global Property Guide, на большинстве рынков недвижимости сейчас идет период восстановления после нескольких лет стагнации. При этом тренды меняются.
Европа. С точки зрения капитализации неожиданно стали интересны страны Южной Европы – быстрее среднего растут цены в Черногории и Болгарии, Греции и Испании. И главное, этот рост очевидно будет продолжаться. А Германия, недвижимость в которой дорожала много лет подряд, только начала восстанавливаться после спада.
Ближний Восток. Безусловный лидер – ОАЭ, и по темпам роста цен, и по динамике инвестиционных сделок. А вот в Турции реальные цены с учетом инфляции снижаются, зато есть возможность торговаться с продавцами. Рекомендуем присмотреться к Грузии и Египту, где сейчас строится ряд масштабных проектов, а порог входа остается низким.
Юго-Восточная Азия. Здесь больше всего внимания инвесторов привлекают Таиланд и Индонезия (преимущественно Бали). Растет интерес к Вьетнаму и – неожиданно – Камбодже.
Чаще всего высокую динамику развития демонстрируют новые рынки. Либерализация правил покупки недвижимости для иностранцев и принятие других разрешений также определяет статус быстрорастущих рынков. Одни из самых популярных рынков среди россиян сегодня Бали и ОАЭ.
По наблюдениям Анны Лариной, Бали начал активно развиваться после пандемии Covid-19. Вырос интерес к локации со стороны как международных, так и русскоязычных застройщиков. Кроме того, улучшилось качество строительства, обслуживания, строительства, технологического оснащения и т. д.
А Эмираты остаются стабильным направлением с высокой ликвидностью объектов. На развитие локации во многом влияет открытая политика страны, низкие налоги и дружелюбное интернациональное общество.
В Азии на привлекательность жилья с точки зрения доходности влияет качественная туристическая сфера, высокая заполняемость отелей (80%), низкие налоги и солнечный климат.
В европейских странах, напротив, высокая налоговая нагрузка и насыщенность рынка, что зачастую ограничивает доходность от аренды.
Как правило, прирост капитала во время строительства в любой локации начинается от 10%. В основном клиенты интересуются получением пассивной доходности от сдачи объекта в аренду.
Топ-5 стран для инвестиций в недвижимость по оценкам Intermark Global
Бали – бурный рост, высокий спрос при ограниченности земли, до 15% доходности от аренды, вход от $95 тыс., профессиональные управляющие компании, пассивный доход для инвестора.
Таиланд – стабильная экономика и отлаженная правовая система, до 10% доходности от аренды, программы управления, пассивный доход для инвестора, спрос не только от туристов, но и от релокантов.
ОАЭ – защита капитала, возможности и для долгосрочной, и для краткосрочной аренды, сильная юридическая база, рост спроса у экспатов.
Кипр – ПМЖ за инвестиции, ЕС, перспектива вступления в Шенген в течение года, аренда круглый год – спрос от экспатов и туристов, налоговые льготы.
Вьетнам – растущий рынок с урбанизацией и ростом доходов, стабильно растущий спрос, низкий порог входа, все инвестиции застрахованы государством и банками.
Каждое направление решает разные задачи: от пассивного дохода до капитализации, ВНЖ и налоговых льгот.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Где инвестиции в недвижимость помогают получить ВНЖ или гражданство
Турция
Привлекательным рынок недвижимости для иностранцев делает не только слабая лира (номинальные цены растут, реальные падают из-за инфляции), но и программа гражданства за инвестиции в недвижимость $400 тыс. При покупке от $200 тыс. можно оформить ВНЖ.
В стране действует программа ВНЖ при инвестициях в недвижимость от €250 тыс., если она юридически переведена из статуса коммерческой в жилую или отнесена к объектам культурного наследия. В остальных случаях – от €800 тыс. в Салониках, Аттике и на крупных островах и €400 тыс. в остальных частях страны.
Кипр
Получить сразу кипрское гражданство за инвестиции больше нельзя (программу закрыли в 2020 году), но законодательство позволяет при покупке недвижимости дороже 300 тыс. получить ПМЖ.
Особенности инвестирования в курортную недвижимость и объекты для сдачи в аренду
За последние пять лет в сфере курортной недвижимости сформировалось несколько важных трендов, которые изменили приоритеты инвесторов.
Регулирование краткосрочной аренды
Развитие арендной недвижимости
Множество стран начали гораздо более жестко регулировать рынки краткосрочной аренды жилья, ограничивая инвесторов в правах.
Вводят лицензии на сдачу квартир посуточно, ограничивают максимальный срок такой аренды, повышают налоги или вовсе запрещают заниматься этим бизнесом.
Это глобальный тренд, который наблюдается не только в Европе, но и в Таиланде, Турции и других странах.
Застройщики в разных странах начали возводить проекты нового уровня, часто в кооперации с международными отельными сетями.
Главное их отличие – профессиональный сервис, который решает буквально все вопросы собственника.
Такие ЖК обычно имеют все необходимые разрешения для работы с туристами и предлагают инвесторам различные модели получения пассивного дохода.
В результате большинство покупателей, которые хотят вложиться в курортную недвижимость с целью сдачи в аренду туристам, сейчас выбирают специализированные проекты, а не рядовые квартиры или виллы. Простое жилье покупают для собственного отдыха или долгосрочной аренды.
Примеры курортных комплексов в Таиланде (слева) и в Турции (справа)
В базе Prian много комплексов с подробным описанием доходности
Мы фокусируемся на:
• проектах с высокой доходностью и стабильной прогнозируемой загрузкой
• объектах с уникальными конкурентными преимуществами – концепция и качество строительства, ценность локации (например, первая линия)
• апартаментах и виллах под управленим отельных брендов или профессиональных УК с подтвержденным опытом
• решениях с потенциалом роста капитала (застройки рядом с новыми инфраструктурными проектами)
Риски инвестиций в зарубежную недвижимость
Эксперты Intermark Global выделяют три ключевых типа рисков при инвестициях в зарубежную недвижимость.
1. Юридический. Отсутствие прав собственности, проблемы с землей.
Решение: due diligence застройщика и проекта, работа с опытными застройщиками. 2. Финансовый. Отсутствие понятной модели, завышенные обещания.
Решение: расчет консервативных сценариев на основе реальных данных в аналогичных проектах рядом, учет всех расходов при оценке прогнозируемой доходности. 3. Операционный: слабое управление, простои, неработающий сервис.
Решение: проекты с профессиональной управляющей компанией и прозрачной отчетностью.
Посчитать доходность с учетом всех расходов можно по схеме: Доходность = (Годовая аренда – Расходы) / Инвестиции × 100%.
Обязательно нужно учитывать:
• услуги управляющей компании (10–30% от оборота)
• налоги (если есть) – в ряде стран 0%
• расходы на маркетинг
• потери от простоев / сезонности
• амортизацию, ремонт, замену мебели
• комиссии при покупке / продаже
Как купить недвижимость за рубежом для бизнеса и расширения капитала
По словам Анны Лариной, как правило, инвесторы выбирают определенный план. Кто-то предпочитает получить высокую доходность и готов пойти на риск, заходя на очень ранние стройки. Кто-то придерживается «консервативного» плана инвестирования, при котором выбор недвижимости зависит от безопасности вложения, но не исключаются потери в доходности.
Зачастую выбор объекта напрямую зависит от стратегии инвестора. На ранней стадии строительства можно получить максимальный прирост капитала, но быть готовым пойти на риск. Либо рассмотреть уже построенные или почти завершенные проекты с понятной моделью доходности и минимальными рисками.
Мы рекомендуем рассматривать для покупки объекты с минимальными рисками – наличием разрешительной документации, средств на строительство и надежного застройщика. Также учитывается гарантия того, что даже без вложений инвесторов стройка точно не остановится.
Наиболее привлекательными для клиентов сейчас являются проекты на начальном этапе строительства, когда уже пройдены наиболее рискованные пресейлы. Такие объекты дают возможность заработать на росте стоимости и при этом обеспечивают безопасность сделки.
Ирина Мошева подчеркивает, что красивый проект не всегда способен стать доходным активом. И рекомендует искать варианты на пересечении трех координат.
Локация и соответствие продукта спросу. Проверяем, есть ли здесь спрос на аренду и будет ли он расти. Важно оценивать, есть ли поблизости инфраструктура, подходящая потенциальным арендаторам вашего объекта. А что будет пользоваться спросом у арендаторов в конкретной локации? Планировки, наличие приватной зоны, бассейна – важны детали.
Юридическая чистота. Можно ли этот проект достроить, ввести в эксплуатацию и легально сдавать в аренду? Проверяем назначение земли, разрешение на строительство, статус застройщика, сроки leasehold, разрешена ли сдача в краткосрочную аренду.
Управление и подтвержденная доходность. Кто будет заниматься управлением арендой? Какой опыт, репутация, условия? Какие результаты показывают аналогичные проекты в этой локации?
Инвестиции в недвижимость за рубежом: кратко
Инвестиции в недвижимость за рубежом остаются одним из наиболее надежных способов сохранения и приумножения капитала. Успех вложений зависит от ряда факторов, включая выбор страны, тип недвижимости, налоговые условия, экономическую стабильность и миграционную политику.
Ключевые критерии выбора направления: доходность, ликвидность, риски и дополнительные преимущества, такие как получение ВНЖ или гражданства. Например, страны вроде ОАЭ, Турции и Кипра сочетают высокую доходность с привлекательными иммиграционными программами, тогда как Бали и Таиланд предлагают высокий арендный доход при относительно низком пороге входа.
Главные риски – волатильность рынка, изменения в законодательстве, операционные сложности управления объектом на расстоянии, а также природные и политические факторы. Ключевую роль в минимизации рисков играют юридические проверки.
Примеры недвижимости в популярных у иностранцев направлениях
274 199 €
Пентхаус на Пхукете, Таиланд
237 м2322
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Срочнaя прoдажa! Пентхаус нa целoм этаже c 360° видoм на мope!
Пpeдлoжeниe, кoтороe нельзя упустить!
Пpодаeтcя уникaльный пeнтxауc в paйонe Kaта, Пxукет пo цeне, кoтopая значитeльно нижe рыночной. Bы получаeте цeлый этaж в единoличнoе пользoваниe! Глaвнaя особенноcть — это заxвaтывающий вид на 360 градусов, охватывающий лазурное...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Коллекционная недвижимость Пхукета
Это эксклюзивный проект коллекционного уровня, расположенный в самом сердце «золотого треугольника» Пхукета — между пляжами Layan, Bang Tao и Laguna.
Проект не имеет аналогов на рынке: это масштабное архитектурное и концептуальное произведение, объединяющее в себе резорт-квартал, жилой...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Осталась последняя вилла на продажу!
Это современный коттеджный поселок класса люкс, он расположен вблизи от центра города и имеет выезд на трассу Сухумвит, которая соединяет два крупных международных аэропорта, таким образом обеспечивая удобную локацию проекту. Концепция комплекса - ультрасовременное строительство с максимальными удобствами...
ГражданствоОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
СТАМБУЛ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ШИКАРНЫЙ ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ ПРОЕКТ С ГАРАНТИЕЙ И УЧАСТИЕМ
ZIRAAT BANK! ПОДХОДИТ ПОД ПОЛУЧЕНИЕ ГРАЖДАНСТВА!
ТУРЦИЯ: СТАМБУЛ
ДАТА СДАЧИ ПРОЕКТА:
ПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬ: сдана
ВТОРАЯ + ПОСЛЕДУЮЩИЕ: июль 2024
ОБЩИЙ ПРАЙС:...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Видовые квартира в 10 минутах от Банг Тао на Пхукете в современном жилом комплексе в «золотом треугольнике» Пхукета (Cherngtalay – Bang Tao – Layan).
ЛОКАЦИЯ
Лоян — между Лагуной и Бангтао, в «золотой середине»:
• до Porto de Phuket и Boat Avenue — 5–7 минут;
• до пляжей...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира в 5 минутах от моря в новом комплексе на Банг Тао с инфраструктурой 5★ отеля — ваш оазис у моря на Пхукете!
Новый элитный комплекс в сердце Банг Тао от известного застройщика Phuket Plus Co., Ltd — лидера премиальной недвижимости Пхукета.
Тропическая тишина, виды на горы и всего 5 минут до пляжа Bang Tao.
В проекте...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартиры на Пхукете в 400 метрах от моря и пляжа Банг Тао с отельным управлением и инфраструктурой отеля 5*.
Новый премиальный кондоминиум в 400 метрах от пляжа Банг Тао, созданный известным девелопером Пхукета. Проект сочетает современный тропический дизайн, атмосферу 5* курорта и спокойствие у моря.
Расположение
Комплекс расположен в...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Квартира на Пхукете в современном кондоминиуме с видом на море в 5 минутах от пляжа Ката. Полностью меблированные апартаменты.
Главные преимущества проекта
Вид на море и расположение на холме — гарантирует уединение и свежий морской воздух.
До пляжа Kata Beach всего 5 минут — одно из самых популярных мест Пхукета....
Эксклюзивное предложение! Цена ниже чем у застройщика.
Панорамный вид на море, который никогда не закроют!
Лучшая локация в Lustica Bay. Несколько частных пляжей. Охраняемая территория.
Просторные апартаменты с 2 спальнями и панорамным видом на море в Marina Village Lustica Bay. Идеально для постоянного проживания, инвестиции или арендного...
Эксклюзивная цена
в комплексе Laguna Beachside!!
Шаговая доступность до пляжа Банг Тао
Комплекс сдан
Собственность - фрихолд
Апартаменты 133 кв.м с 3 спальнями и 3 санузлами
3 этаж, 1 здание, большая веранда, шикарный вид в сторону моря
С отделкой и встроенной мебелью
охрана 24/7 и
ресепшен
фитнес-зал
зоны отдыха на крыше...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Застройщик: Rhom Bho Property
Локация: Най Янг
Море: купабельный пляж, 7-8 минут 600 м
Состояние: готов к заселению, полная меблировка
Описание: Title Halo Moon, квартира с 1 спальней + гостиная , балкон, по отличной цене (ниже чем застройщика на 30%), угловая (без соседей), вид на внешнюю сторону, горы, частичный вид на бассейн, 3 этаж,...
Эти прекрасные видовые апартаменты в районе Патонга с личным бассейном площадью 131 кв. м с 2 спальнями и 2 ванными комнатами выставлены на продажу. Они являются частью проекта Baycliff Residence в Патонге, Пхукет, строительство которого было завершено в декабре 2009 года. Вы можете приобрести эти апартаменты по базовой цене 12 980 000 бат (99...
◦ Расположение: пляж Раваи
◦ Общая площадь: 17 088 м²
◦ Всего зданий: 8 + 1 лобби
◦ Всего квартир: 516
◦ Типы квартир: 12 различных планировок и размеров (от 29 м² до 156 м²)
◦ Расстояние до пляжа: 400 м от пляжа Раваи, 1,2 км от пляжа Найхарн
◦ Магазин 7-Eleven: 200 м
◦ Рестораны: 200 м
◦ Инфраструктура: 5...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Красивая и просторная квартира на первой линии пляжа Карон, Пхукет. До моря 100 м, Полная меблировка и техника.
Особенности комплекса:
Близко к пляжу 100 метров
Коктейльные бары на крыше
Популярная туристическая локация пляж Карон и Ката
Кондоминиум премиум-класса
Вся отделка, сантехника, встроенная мебель и кондиционеры входят...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Полноценная 1-комнатная с потрясающими панорамными видами на море, зелень и закаты на Пхукете в Таиланде. С отельной лицензией, что позволяет сдавать официально в кратко срок и больше зарабатывать. Мебельный пакет включён в стоимость!
Прогнозируемая доходность от аренды — до 15% годовых, с опцией капитализации до 40% при перепродаже....
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Премиальный проект в престижном районе Банг Тао в 4 минутах от пляжа Лаян с отельной лицензией.
Уникальные условия для самых первых:
1. Рассрочка на 30 месяцев без удорожания (24 месяца на период стройки + 6 месяцев в подарок ).
2. Мебель в подарок
3. ️ Оплата перелёта на остров ️ и Fast Track в аэропорту.
Просторные апартаменты с...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Квартира на Пхукете в Тайланде в новом жилом комплексе от девелопера Sansiri, одного из самых надёжных и узнаваемых брендов Таиланда.
О проекте
Dcondo Cove Phuket — новый жилой комплекс от девелопера Sansiri, одного из самых надёжных и узнаваемых брендов Таиланда.
Проект расположен в районе Kathu — географическом центре...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Квартира в 350 метрах от пляжа Найянг на Пхукете полностью под ключ (с ремонтом, мебелью, техникой, с вилками и т.д.) от проверенного застройщика. Так близко к морю по такой цене большая редкость! Профессиональное управление, что позволяет зарабатывать больше на аренде.
ТОП особенности:
Всего 150 юнитов, бутиковый формат в 3 минутах от...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Просторные и видовые квартиры в 10 минутах пешком от пляжей Ката и Карон на Пхукете.
Почему проект уникальный?
Отличная цена и график оплаты с рассрочкой на 3 года.
Удобное расположение:10 минут пешком до пляжей Ката и Карон. Рядом все для жизни: рестораны, магазины и туристические достопримечательности.
Современный дизайн: Просторные...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойКредит
Eden Residences — Воплощение роскоши и природы на берегу моря в Банг Тао, Пхукет
Откройте для себя Eden Residences — новый уровень премиальной жизни у моря.
Уникальный проект класса luxury на западном побережье Пхукета, всего в 50 метрах от пляжа Лайян (Bang Tao).
Комплекс занимает территорию 122 000 м², где 70% площади...
.jpeg)
.jpg)
.jpg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpg)
