Инвестиции в недвижимость за рубежом позволяют не только приумножить капитал, но и защитить его от валютных колебаний. А еще дают много бонусов, например, право на ВНЖ в другой стране. Впрочем, рисков в этой стратегии тоже немало. А главное – нет универсального ответа на вопрос, в какой стране лучше всего покупать объект. В этом материале совместно с экспертами разбираем основные факторы, которые учитывают инвесторы при выборе недвижимости.
Для начала кратко ответим на вопрос, как себя чувствует глобальный рынок недвижимости в 2025 году. Там рост, спад или стагнация? Интересна ли вообще недвижимость как актив или капиталы перетекают в другие инструменты: акции, облигации, золото, криптовалюты?
Вот два главных вывода из отчета консалтинговой компании JLL. Аналитики изучают международные сделки крупных инвесторов, которые задают глобальные тренды.
Трансграничные инвестиции в недвижимость выросли на 57% в годовом исчислении в первом квартале 2025-го. Это самый высокий показатель с 2022 года. До рекордных объемов продаж 20–21 годов еще далеко, но тренд очевидно восходящий.
Самым популярным сегментом стала жилая недвижимость. На протяжении многих лет до 2020 года с большим отрывом лидировали офисы, но на фоне развития удаленной работы долгосрочный тренд, похоже, изменился.
Опросы Reuters также демонстрируют оптимизм. Консенсус-прогноз: в большинстве стран мира жилье продолжит дорожать из-за снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В таких условиях интерес к диверсификации капитала за счет покупки недвижимости за границей только растет.
Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость за границей
Выбор страны чаще всего определяется балансом между доходностью и рисками. Кто-то готов идти на повышенные риски ради высокой прибыли, другие предпочитают более консервативные вложения с меньшей доходностью, но с большей степенью защиты вложений.
По оценкам Анны Лариной, ключевых факторы, которые влияют на выбор инвесторов, – политическая и экономическая стабильность, налоговая нагрузка, прогнозы по росту стоимости недвижимости, а также возможность природных катаклизмов.
А при выборе застройщика – репутация, наличие разрешительной документации, прозрачность схемы владения землей и соблюдение деталей финансирования.
Порог входа – например, в Юго-Восточной Азии можно купить ликвидный объект от $90 тыс., в то же время в Дубае при инвестициях менее $200 тыс. вы получите квартиру сомнительного качества далеко в пустыне, сдать или перепродать которую будет сложно.
Доходность и тип сдачи в аренду – кто арендаторы (туристы / экспаты / местные), какова средняя доходность по аренде и перспективы роста капитала (то есть цены объекта при перепродаже).
Налоги – какие налоги и дополнительные расходы есть при покупке недвижимость, есть ли налог на прирост капитала, на аренду, на наследство.
Модель владения – можно ли оформить объект в полную собственность (freehold) или в только в долгосрочную аренду (leasehold – те же права, но владение ограничено по времени).
Формат локации – курорт, мегаполис, иммиграционная страна или налоговая гавань?
Например, если вы ищете высокую доходность при низком входе – стоит рассмотреть Бали (до 15% годовых) или Таиланд (до 10% годовых). Если важны структура и безопасность – ОАЭ и Кипр дают стабильность и правовую защиту. Если ищете lifestyle и налоговые льготы – к ОАЭ и Кипру добавляется Маврикий.
Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2025 году
По данным Global Property Guide, на большинстве рынков недвижимости сейчас идет период восстановления после нескольких лет стагнации. При этом тренды меняются.
Европа. С точки зрения капитализации неожиданно стали интересны страны Южной Европы – быстрее среднего растут цены в Черногории и Болгарии, Греции и Испании. И главное, этот рост очевидно будет продолжаться. А Германия, недвижимость в которой дорожала много лет подряд, только начала восстанавливаться после спада.
Ближний Восток. Безусловный лидер – ОАЭ, и по темпам роста цен, и по динамике инвестиционных сделок. А вот в Турции реальные цены с учетом инфляции снижаются, зато есть возможность торговаться с продавцами. Рекомендуем присмотреться к Грузии и Египту, где сейчас строится ряд масштабных проектов, а порог входа остается низким.
Юго-Восточная Азия. Здесь больше всего внимания инвесторов привлекают Таиланд и Индонезия (преимущественно Бали). Растет интерес к Вьетнаму и – неожиданно – Камбодже.
Чаще всего высокую динамику развития демонстрируют новые рынки. Либерализация правил покупки недвижимости для иностранцев и принятие других разрешений также определяет статус быстрорастущих рынков. Одни из самых популярных рынков среди россиян сегодня Бали и ОАЭ.
По наблюдениям Анны Лариной, Бали начал активно развиваться после пандемии Covid-19. Вырос интерес к локации со стороны как международных, так и русскоязычных застройщиков. Кроме того, улучшилось качество строительства, обслуживания, строительства, технологического оснащения и т. д.
А Эмираты остаются стабильным направлением с высокой ликвидностью объектов. На развитие локации во многом влияет открытая политика страны, низкие налоги и дружелюбное интернациональное общество.
В Азии на привлекательность жилья с точки зрения доходности влияет качественная туристическая сфера, высокая заполняемость отелей (80%), низкие налоги и солнечный климат.
В европейских странах, напротив, высокая налоговая нагрузка и насыщенность рынка, что зачастую ограничивает доходность от аренды.
Как правило, прирост капитала во время строительства в любой локации начинается от 10%. В основном клиенты интересуются получением пассивной доходности от сдачи объекта в аренду.
Топ-5 стран для инвестиций в недвижимость по оценкам Intermark Global
Бали – бурный рост, высокий спрос при ограниченности земли, до 15% доходности от аренды, вход от $95 тыс., профессиональные управляющие компании, пассивный доход для инвестора.
Таиланд – стабильная экономика и отлаженная правовая система, до 10% доходности от аренды, программы управления, пассивный доход для инвестора, спрос не только от туристов, но и от релокантов.
ОАЭ – защита капитала, возможности и для долгосрочной, и для краткосрочной аренды, сильная юридическая база, рост спроса у экспатов.
Кипр – ПМЖ за инвестиции, ЕС, перспектива вступления в Шенген в течение года, аренда круглый год – спрос от экспатов и туристов, налоговые льготы.
Вьетнам – растущий рынок с урбанизацией и ростом доходов, стабильно растущий спрос, низкий порог входа, все инвестиции застрахованы государством и банками.
Каждое направление решает разные задачи: от пассивного дохода до капитализации, ВНЖ и налоговых льгот.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Где инвестиции в недвижимость помогают получить ВНЖ или гражданство
Турция
Привлекательным рынок недвижимости для иностранцев делает не только слабая лира (номинальные цены растут, реальные падают из-за инфляции), но и программа гражданства за инвестиции в недвижимость $400 тыс. При покупке от $200 тыс. можно оформить ВНЖ.
В стране действует программа ВНЖ при инвестициях в недвижимость от €250 тыс., если она юридически переведена из статуса коммерческой в жилую или отнесена к объектам культурного наследия. В остальных случаях – от €800 тыс. в Салониках, Аттике и на крупных островах и €400 тыс. в остальных частях страны.
Кипр
Получить сразу кипрское гражданство за инвестиции больше нельзя (программу закрыли в 2020 году), но законодательство позволяет при покупке недвижимости дороже 300 тыс. получить ПМЖ.
Особенности инвестирования в курортную недвижимость и объекты для сдачи в аренду
За последние пять лет в сфере курортной недвижимости сформировалось несколько важных трендов, которые изменили приоритеты инвесторов.
Регулирование краткосрочной аренды
Развитие арендной недвижимости
Множество стран начали гораздо более жестко регулировать рынки краткосрочной аренды жилья, ограничивая инвесторов в правах.
Вводят лицензии на сдачу квартир посуточно, ограничивают максимальный срок такой аренды, повышают налоги или вовсе запрещают заниматься этим бизнесом.
Это глобальный тренд, который наблюдается не только в Европе, но и в Таиланде, Турции и других странах.
Застройщики в разных странах начали возводить проекты нового уровня, часто в кооперации с международными отельными сетями.
Главное их отличие – профессиональный сервис, который решает буквально все вопросы собственника.
Такие ЖК обычно имеют все необходимые разрешения для работы с туристами и предлагают инвесторам различные модели получения пассивного дохода.
В результате большинство покупателей, которые хотят вложиться в курортную недвижимость с целью сдачи в аренду туристам, сейчас выбирают специализированные проекты, а не рядовые квартиры или виллы. Простое жилье покупают для собственного отдыха или долгосрочной аренды.
Примеры курортных комплексов в Таиланде (слева) и в Турции (справа)
В базе Prian много комплексов с подробным описанием доходности
Мы фокусируемся на:
• проектах с высокой доходностью и стабильной прогнозируемой загрузкой
• объектах с уникальными конкурентными преимуществами – концепция и качество строительства, ценность локации (например, первая линия)
• апартаментах и виллах под управленим отельных брендов или профессиональных УК с подтвержденным опытом
• решениях с потенциалом роста капитала (застройки рядом с новыми инфраструктурными проектами)
Риски инвестиций в зарубежную недвижимость
Эксперты Intermark Global выделяют три ключевых типа рисков при инвестициях в зарубежную недвижимость.
1. Юридический. Отсутствие прав собственности, проблемы с землей.
Решение: due diligence застройщика и проекта, работа с опытными застройщиками. 2. Финансовый. Отсутствие понятной модели, завышенные обещания.
Решение: расчет консервативных сценариев на основе реальных данных в аналогичных проектах рядом, учет всех расходов при оценке прогнозируемой доходности. 3. Операционный: слабое управление, простои, неработающий сервис.
Решение: проекты с профессиональной управляющей компанией и прозрачной отчетностью.
Посчитать доходность с учетом всех расходов можно по схеме: Доходность = (Годовая аренда – Расходы) / Инвестиции × 100%.
Обязательно нужно учитывать:
• услуги управляющей компании (10–30% от оборота)
• налоги (если есть) – в ряде стран 0%
• расходы на маркетинг
• потери от простоев / сезонности
• амортизацию, ремонт, замену мебели
• комиссии при покупке / продаже
Как купить недвижимость за рубежом для бизнеса и расширения капитала
По словам Анны Лариной, как правило, инвесторы выбирают определенный план. Кто-то предпочитает получить высокую доходность и готов пойти на риск, заходя на очень ранние стройки. Кто-то придерживается «консервативного» плана инвестирования, при котором выбор недвижимости зависит от безопасности вложения, но не исключаются потери в доходности.
Зачастую выбор объекта напрямую зависит от стратегии инвестора. На ранней стадии строительства можно получить максимальный прирост капитала, но быть готовым пойти на риск. Либо рассмотреть уже построенные или почти завершенные проекты с понятной моделью доходности и минимальными рисками.
Мы рекомендуем рассматривать для покупки объекты с минимальными рисками – наличием разрешительной документации, средств на строительство и надежного застройщика. Также учитывается гарантия того, что даже без вложений инвесторов стройка точно не остановится.
Наиболее привлекательными для клиентов сейчас являются проекты на начальном этапе строительства, когда уже пройдены наиболее рискованные пресейлы. Такие объекты дают возможность заработать на росте стоимости и при этом обеспечивают безопасность сделки.
Ирина Мошева подчеркивает, что красивый проект не всегда способен стать доходным активом. И рекомендует искать варианты на пересечении трех координат.
Локация и соответствие продукта спросу. Проверяем, есть ли здесь спрос на аренду и будет ли он расти. Важно оценивать, есть ли поблизости инфраструктура, подходящая потенциальным арендаторам вашего объекта. А что будет пользоваться спросом у арендаторов в конкретной локации? Планировки, наличие приватной зоны, бассейна – важны детали.
Юридическая чистота. Можно ли этот проект достроить, ввести в эксплуатацию и легально сдавать в аренду? Проверяем назначение земли, разрешение на строительство, статус застройщика, сроки leasehold, разрешена ли сдача в краткосрочную аренду.
Управление и подтвержденная доходность. Кто будет заниматься управлением арендой? Какой опыт, репутация, условия? Какие результаты показывают аналогичные проекты в этой локации?
Инвестиции в недвижимость за рубежом: кратко
Инвестиции в недвижимость за рубежом остаются одним из наиболее надежных способов сохранения и приумножения капитала. Успех вложений зависит от ряда факторов, включая выбор страны, тип недвижимости, налоговые условия, экономическую стабильность и миграционную политику.
Ключевые критерии выбора направления: доходность, ликвидность, риски и дополнительные преимущества, такие как получение ВНЖ или гражданства. Например, страны вроде ОАЭ, Турции и Кипра сочетают высокую доходность с привлекательными иммиграционными программами, тогда как Бали и Таиланд предлагают высокий арендный доход при относительно низком пороге входа.
Главные риски – волатильность рынка, изменения в законодательстве, операционные сложности управления объектом на расстоянии, а также природные и политические факторы. Ключевую роль в минимизации рисков играют юридические проверки.
Примеры недвижимости в популярных у иностранцев направлениях
151 750 €
Вилла в Паттайе, Таиланд
180 м2543
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Осталась последняя вилла на продажу!
Это современный коттеджный поселок класса люкс, он расположен вблизи от центра города и имеет выезд на трассу Сухумвит, которая соединяет два крупных международных аэропорта, таким образом обеспечивая удобную локацию проекту. Концепция комплекса - ультрасовременное строительство с максимальными удобствами...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Экcклюзив! 300 метpoв до мoря! Прямая продажa.
Уникальноe пpедлoжeниe у пoбeрежья Сpедизeмнoгo моря! Совpeменнaя вилла с дизайнeрcкими интеpьеpaми , в 300- x метpax oт Сpeдизeмнoгo моря, в п. Чамьюва рacполoжeнном , мeжду морем и зеленым гоpным мaсcивoм Тaxталы. Подходит для круглогодичного проживания в полной гармонии с потрясающей природой....
Частное лицо
205 000 €
Квартира на Пхукете, Таиланд
44 м2111
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Проект расположен в одном из самых престижных районов острова — Банг Тао, в 3 минутах пешком от уединённого пляжа Лаян.
B стоимость входит мeблиpoвкa, умный дoм и рассрoчка 0 % до 2027 гoдa.
Boзможна гибкaя cxeмa: оплата 50 % — поcле cдачи проекта.
_______
Мы – команда Phuket Sabay Property, и на протяжении 12 лет мы...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира 27 кв.м. в премиальном проекте, всего за 8,5 млн. рублей, с мебелью и бытовой техникой, уже включенной в стоимость
400 м. до одного из лучших пляжей на Пхукете
Комфорт комплекса на уровне 5★
_____
Мы – команда Phuket Sabay Property, и на протяжении 12 лет мы с любовью погружаемся в рынок недвижимости этого удивительного...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Квартира 35 кв.м. всего за 7,7 млн. рублей, с мебелью, уже включенной в стоимость, да еще и с рассрочкой на 3 года
С видом на море
Комфорт комплекса на уровне 5★
_______
Мы – команда Phuket Sabay Property, и на протяжении 12 лет мы с любовью погружаемся в рынок недвижимости этого удивительного региона. Мы не просто продаем...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
ИЗЯЩНАЯ ТРЕХСПАЛЬНАЯ ВИЛЛА В НУСА-ДУА СО СТАБИЛЬНЫМ И ВЫСОКИМ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ДОХОДОМ!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
СРОК СДАЧИ: 12.2025
ИНДОНЕЗИЯ: БАЛИ:...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
УТОЧНЯЙТЕ АКЦИОННЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ!
Меня зовут Леон, задайте мне свой вопрос, наличие и цены уточняйте на дату обращения!
БАЛИ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
КОМПЛЕКС ЭЛИТНЫХ ВИЛЛ В ПЕРЕРЕНАНЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА ОКЕАН!
* полное сопровождение сделки на всех этапах
* высокая доходность
* лизхолд до 2048 года с возможностью продления
СРОК СДАЧИ:...
Новый элитный жилой комплекс, где вы найдете все необходимое для отличного отдыха: прекрасное Средиземное море, солнце и незабываемую природу!
Новый жилой комплекс расположен на площади 8 200 м² и состоит из двух 7-этажных блоков. Панорамные окна от пола до потолка и балконы открывают невероятный вид на горы и море. Вся территория...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие, цены, акции и актуальные условия расчетов нужно уточнять на дату обращения!!
ПАТТАЙЯ.REALESTATE.СЧАСТЬЕ
РОСКОШНЫЙ ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ ГРАДООБРАЗУЮЩИЙ ПРОЕКТ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЦЕНТРЕ ПАТТАЙИ С ПЕЙЗАЖНЫМ БАССЕЙНОМ НЕ ИМЕЮЩИЙ АНАЛОГОВ! ФРИХОЛД!
* в локации согласован проект казино в ближайшей...
ВНЖ при покупкеОнлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
ВИД НА ЖИТЕЛЬСТВО ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ЧЕРНОГОРИЯ.REALESTAТЕ.СЧАCТЬЕ
ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ КОМПЛЕКС ДОХОДНЫХ АПАРТАМЕНТОВ НА БЕРЕГУ БОКО-КОТОРСКОГО ЗАЛИВА С ВИДОМ НА ПОТРЯСАЮЩИЕ МОРСКИЕ ПЕЙЗАЖИ И ГОРНЫЕ ЦЕПИ!
* профессиональное управление недвижимостью
* ROI...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Меня зoвут Леон, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!!
ШИКАРНЫЙ ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ КОМПЛЕКС ПЯТИЗВЕЗДОЧНОГО УРОВНЯ
ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЦЕНТРЕ ПАТТАЙИ С ЕВРОПЕЙСКОЙ АРХИТЕКТУРОЙ И ДИЗАЙНОМ!
* высокий арендный и инвестиционный потенциал
* осталось несколько квартир
ЛОКАЦИЯ: ТАИЛАНД: ПАТТАЙЯ: ЦЕНТР...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Абсолютно новая, полностью меблированная квартира с видом на бассейн и инфраструктуру комплекса. Идеальный вариант для семейного отдыха, а также инвестиций с целью сдачи в аренду. Оформление в собственность с возможностью удаленной сделки!
Популярный резорт Seven Seas Cote d'Azur - это готовый кондоминиум от известного тайского застройщика...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
На продажу уютная квартира-студия, с видом на море. Квартира полностью меблирована и отлично подойдет как для собственного проживания, так и сдачу в аренду.
Club Royal Wong Amat - новый комплекс, расположенный всего в 100 метрах от моря на севере города рядом со знаменитым храмом Истины.
Комплекс состоит из 4-х восьми этажных зданий,...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
The Riviera Beverly Hills – первый курортный проект от застройщика
Идеальный выбор для профессионалов и семей – здесь есть все, чтобы наслаждаться комфортом и стильной обстановкой.
Всего 478 роскошных апартаментов в трех изысканных корпусах.
Полная меблировка и отделка в фирменном стиле Riviera.
Большие бассейны и продуманная...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Pristine Park 3 - это новый проект в линейке бренда Dusit Grand Park, третий по очереди, строительство которого уже началось. Застройщик стартовал продажи и цены вас приятно удивят.
Это комплект, стоящий из 6 зданий по 8 этажей. На этот раз архитекторы видоизменили концепцию “резорта” и предоставили на рынке совершенно новую...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютой
Роскошные апартаменты в Bangsaray Heights, Sunplay — идеальное сочетание природы, стиля и уединения
Откройте для себя Bangsaray Heights — элитный малоэтажный жилой комплекс, расположенный в зелёной холмистой местности живописной рыбацкой деревни Банг Сарай, всего в 10 минутах от пляжа. Этот кондоминиум представляет собой уникальное...
Данная квартира подходит для оформления ВНЖ в Турции.
Просторный пентхаус-дуплекс с 3 спальнями расположен в ухоженном жилом комплексе с бассейном в престижном районе Джикджилли, Аланья. Из окон и с большой террасы открываются захватывающие виды на Средиземное море и город.
Скандинавский стиль интерьера, качественная отделка, светлые...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Приватная вилла 4 спальни для большой семьи
Вилла расположена в тихом районе Керобокан. Эта великолепная городская вилла располагает 4 удобными, уютными и стильными спальнями с шикарными ванными комнатами, из спален открывается потрясающий вид на бассейн, они полностью обставлены с большим вкусом качественной и надежной мебелью, прекрасно...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОбъект под сдачу
Идеальный уголок для жизни у моря — квартира 1+1 в Коньяалты, район Лиман
Представляем вашему вниманию стильную и полностью готовую к заселению квартиру, расположенную в одном из самых востребованных районов Анталии — Лиман, всего в 950 метрах от знаменитых муниципальных пляжей Коньяалты.
Локация, которая имеет значение...
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рубляхОплата криптовалютойОбъект под сдачу
Симфония природы и современности: Ваш двухэтажный рай в Фетхие
Представьте себе место, где утренний свет нежно проникает в просторные светлые комнаты, где воздух наполнен ароматом хвои, а каждое окно раскрывает перед вами живописные панорамы леса. Ваш новый дом в самом сердце Фетхие – это не просто квартира, а место, где гармонично...
.jpeg)
.jpg)
.jpg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpg)
