"Большое яблоко" кризису не по зубам

Начало истории самого Нью-Йорка датируется 1614 г., а началом истории градостроительства считается 1807 г. В 1811 г. специальной комиссией муниципалитету был представлен генеральный план города — масштабный, предусматривавший развитие будущего мегаполиса чуть ли не на столетие вперед. Этот документ и положил начало развитию самых популярных районов города.

«На данный момент городская агломерация Нью-Йорка выходит далеко за границы штата Нью-Йорк и охватывает прилегающие к городу части штатов Коннектикут и Нью-Джерси. В мегаполисе проживает почти 20 млн человек, что делает его одним из самых больших в мире. В состав Нью-Йорка входит пять округов: Манхэттен, Бронкс, Бруклин, Куинс и остров Статен — Ричмонд», — рассказывает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank.

Деловые отношения отечественных предпринимателей связывают в первую очередь с Европой и Ближним Востоком, поэтому россиян Нью-Йорк интересует в основном как объект для инвестиций. Поэтому цель данной статьи — оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости мегаполиса, проанализировать его перспективы, рассказать о рисках и возможностях.

Америка оказалась первой страной, по которой ударил мировой финансовый кризис. По данным The Wall Street Journal, на треть упали цены на недвижимость в Майами и Лас-Вегасе. Однако благодаря своему особому положению Нью-Йорк почти не пострадал. Более того, многие американцы верят, что сейчас самый подходящий момент для инвестиций. Ставки по ипотечным кредитам достигли своего исторического минимума. Если в начале 1980-х гг. этот показатель составлял 15%, в начале 90-х он снизился до 10%, а сегодня не превышает 6%. И эксперты заявляют, что в ближайшее время они останутся на этом же уровне.

Рынок Нью-Йорка всегда демонстрировал высокую стабильность и даже после экономических потрясений быстро восстанавливался. С этим соглашается и Е. Юргенева: «На примере предыдущего финансового кризиса можно заметить, что в среднем цены на недвижимость в Нью-Йорке возвращаются на прежний уровень в течение двух лет».

Манхэттен
Для иностранцев интерес представляет прежде всего Манхэттен. Это легендарные Бродвей, Пятая авеню и Уолл-стрит, респектабельные рестораны и дорогие бутики.

Манхэттен — остров площадью 58 кв. км, состоящий из множества кварталов. Здесь каждый найдет себе место по душе. Семьи с детьми предпочитают жилье в Верхнем Ист-Сайде или в Верхнем Вест-Сайде, так как эти районы граничат с Центральным парком (один из самых больших парков в мире). Даунтаун — район отреставрированных и новых домов в духе старой Америки, есть и постройки, которые создавались лучшими архитекторами мира.

На качественные и удачно расположенные проекты на Манхэттене спрос есть всегда. Более того, за прошлый год цены на недвижимость в лучших жилых домах выросли на 12,3% (по состоянию на конец II квартала 2008 г., международный индекс по жилью Knight Frank). Отличный показатель, особенно если учесть, что в целом по Нью-Йорку цены упали за тот же период на 4,5%. Даже на фоне нынешнего спада аналитики компании Knight Frank предсказывают рост цен на лучшие проекты в диапазоне 2–5% в год.

Международный индекс стоимости элитного жилья компании Knight Frank за II квартал 2008 г. свидетельствует, что средняя цена элитного жилья на Манхэттене составляет сейчас 33 705 евро/кв. м. По этому показателю Манхэттен входит в топ-5 самых дорогих мест в мире, уступая по стоимости квадрата только Монако (51 000 евро/кв. м), Лондону (44 620 евро/кв. м), Кап Ферра (42 320 евро/кв. м) и Куршевелю (34 300 евро/кв. м).

А жилье на Пятой авеню вошло в другой рейтинг самых-самых. Портал Wealth Bulletin этой осенью опубликовал список десяти самых дорогих улиц в мире, в нем легендарная Пятая авеню заняла третье место. Некоторые апартаменты продаются здесь по 60 млн долл., и 1 кв. м доходит до 80 тыс. долл.

Апартаменты на Манхэттене — дорого и модно
Наиболее популярным видом недвижимости в Нью-Йорке являются апартаменты в жилых комплексах с собственной инфраструктурой, расположенных на Манхэттене. Один из таких проектов — Superior Ink. Его в России представляет компания Knight Frank. Комплекс находится в престижном квартале Вест-Виллидж, непосредственно на берегу реки Гудзон (где давно не осталось свободных участков под застройку). Архитектурный проект и дизайн интерьеров принадлежит всемирно известному бюро Robert A. M. Stern Architects. К услугам жильцов круглосуточная консьерж-служба, детская комната и фитнес-центр, парковка и пр. На территории комплекса также находится развлекательный центр с кинотеатром. Цены на апартаменты и таунхаусы начинаются от 1950 тыс. долл.

А вот еще один пример. В данный момент в районе Челси заканчивается возведение нового жилого комплекса. Его архитектором является известная Анабелла Селдорф (Annabella Selldorf). Главная фишка комплекса — специальный лифт, на котором жильцы могут подниматься в собственные апартаменты прямо на машине из подземного паркинга. Площадь апартаментов — 213 кв. м, окна выходят на реку. Цена квартиры — 6,5 млн долл. Это неплохое вложение, по мнению старшего вице-президента Sothebys International Realty Ли Саммерс: «Такие апартаменты можно сдавать за 35 тыс. долл. в месяц. А их стоимость при перепродаже через пару лет может достичь 10 млн долл.». Два последних этажа в комплексе приобрели известные дизайнеры Доменико Дольче и Стефано Габбана, чем привлекли к нему дополнительный интерес общественности и фактически гарантировали прибыль будущим инвесторам.

Риски
Однако эксперты отмечают, что при покупке недвижимости в Нью-Йорке, как, впрочем, и в любом другом месте в мире, стоит учитывать ряд возможных рисков.

Во-первых, перед тем как окончательно определиться с выбором объекта, следует составить бюджет на его содержание и обслуживание. В противном случае можно недосчитаться части запланированной прибыли в будущем.

Во-вторых, если недвижимость приобретается с целью последующей сдачи в аренду, надо помнить о том, что ставки в условиях финансовой нестабильности могут снизиться.

В-третьих, если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, стоит обратить внимание на наличие страховки у застройщика. Если таковой нет, покупатель не сможет вернуть свои деньги в случае остановки работ и банкротства строительной компании.
Нью-Йорк ждет
Нью-Йорк традиционно очень лоялен к иностранным покупателям. Для приобретения жилья можно получить ипотечный кредит. Даже в сегодняшних условиях банки предоставляют заем в размере до 60% стоимости недвижимости. Брокер, который помогает с приобретением объекта недвижимости, обычно подбирает и ипотечного брокера. «В условиях кризиса банки продолжают кредитовать иностранцев, но вам придется представить доказательства, что у вас или у вашей компании есть деньги. Если же вы оплачиваете покупку наличными, то проблем вообще не возникнет», — рассказывает Ли Саммерс. Более того, клиенты имеют право открыть офшорную компанию для приобретения недвижимости.

Выходим на сделку
Первоначально покупателю необходимо найти агента и подписать с ним договор. При этом эксперты не рекомендуют пользоваться услугами брокера продавца, чтобы исключить возможность завышения цены объекта.

После того как подходящий объект найден и достигнута договоренность о цене, стороны подписывают договор о намерениях, и покупатель вносит депозит в размере 1%, который в случае расторжения сделки возвращается.

«Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, важно получить предварительное согласие банка (pre-approved letter)», — отмечает Елена Юргенева. Для этого покупатель заказывает проведение экспертизы дома (physical inspection, termite inspection) и получает подтверждение от кредитного учреждения о выдаче кредита (если необходимо) — на это отводится 17 дней. Если сделку совершают за наличный расчет, то экспертиза проводится по желанию будущего владельца.

Затем необходимо открыть специальный счет — escrow, и стороны приступают к подготовке и изучению соответствующих документов. Составление договора купли-продажи обычно происходит после проведения всех инспекционных проверок, поскольку они могут существенно повлиять на стоимость дома. Договор содержит имена сторон, подробное описание приобретаемого имущества, данные о вознаграждении продавца.

И, наконец, завершение сделки. Когда контракт купли-продажи подписан и внесен аванс, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, покупатель получает от кредитного учреждения документ (commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему определенную сумму в виде ипотечного кредита на конкретную недвижимость. Это может занять некоторое время. Затем все документы передают адвокату, которого нанимает банк для заключения сделки.

Завершение процесса приобретения — оформление settlement statement. После этого осуществляется официальное закрытие сделки, обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей. Факт купли-продажи в тот же день нужно зарегистрировать в специальном районном отделе регистрации, где также выдается свидетельство о праве собственности — title.

Кстати, специалисты рекомендуют застраховать после приобретения не только дом, но и права владения недвижимостью (если вдруг окажется, что какие-либо документы неверны).

Все свидетельствует о том, что сейчас наиболее удачный момент, чтобы вложить деньги в недвижимость Нью-Йорка. Положение мировой экономической столицы делает объекты востребованными в любые времена. Волнения на финансовых рынках обходят этот город стороной. При этом отработанная веками американская законодательная система гарантирует надежность сделки на всех этапах.
Автор: Андрей Авербух