Скидки на Манхеттен

Поздним дождливым вечером Майкл Шво, знаменитый брокер из Манхеттена, заглянул в дом № 20 по Пайн-стрит (20 Pine Street), для того чтобы узнать о судьбе этого строения.
Расположенное в непосредственной близости от Нью-йоркской фондовой биржи здание доселе казалось символом возрождения Манхеттена после террористической атаки 11 сентября. Шикарные апартаменты, оформленные по проекту модного дома Армани, огромные окна, деревянные полы и мебель, бассейн и турецкая баня – вот то, что может предложить будущим жильцам этот уникальный комплекс. Но, несмотря на все изыски, Пайн-стрит, 20, скорее всего, станет еще одной жертвой обвала рынка элитного жилья Нью-Йорка.
Ходили слухи, что владелец этого здания на 409 квартир, компания Boymelgreen Developers, рассматривает возможность продажи 80 апартаментов по рекордно низкой цене – $6 725 за кв. м, что составляет всего половину средней стоимости манхэттенской недвижимости. Майкл Шво сказал, что у него были предложения от любителей скидок, готовых приобрести эти апартаменты по цене $6 456 за кв. м, однако, по его словам, девелопера такие предложения не интересуют.
Пока не интересуют, надо заметить. Крах рынка элитной недвижимости начался в Майами, дошел до Лас-Вегаса и Финикса, а теперь бушует даже на Манхеттене. Сокращения работников на Уолл-стрит и снижение объема выдаваемых кредитов привели к тому, что цены на нью-йоркскую «элитку» начали падать. Прежде чем достигнуть дна, они могут снизиться еще на 30%. Если ситуация будет развиваться таким образом, то положение рынка недвижимости Большого Яблока станет самым тяжелым во всех Соединенных Штатах.
Местная экономика находится в упадке, фирмы, занимающиеся операциями с ценными бумагами, предполагают сократить к 2010 году около 46 тысяч работников. Состоятельные инвесторы прекратили вкладывать деньги в недвижимость и заняли выжидательную позицию, «зализывая раны», полученные во время обвала фондовых бирж. Даже самые ненасытные покупатели – управляющие хедж-фондов – потеряли свой аппетит из-за того, что раздосадованные инвесторы внезапно начали забирать деньги из их фондов.
Цены падают с головокружительной скоростью
14-комнатные апартаменты на Парк Авеню, принадлежащие американской светской львице Брук Астор, раньше стоили $46 млн, а теперь оцениваются всего в $29 млн и, возможно, потеряют в цене еще больше.
Но даже несмотря на столь острое падение запрашиваемой цены, количество непроданных элитных объектов только растет. Streeteasy.com, веб-сайт, занимающийся рассмотрением текущего предложения на местном рынке, работающий с множеством риэлторов и покупателей, сообщает о том, что на данный момент на продажу выставлено 795 объектов стоимостью $5 млн и выше. Для сравнения: год назад таких объектов было всего 518.
По сделкам с эксклюзивной недвижимостью крайне тяжело получить детальную информацию, однако тренды ценообразования на подобные объекты предположительно такие же, как и для прочей собственности класса «люкс». Аналитики компании-оценщика Miller Samuel опубликовали статистический отчет, соответственно которому верхняя цена на манхэттенскую «элитку» в первом квартале прошлого года составляла около $5 млн, снизившись на 20% к третьему кварталу.
Джон Миллер, президент компании, говорит, что в декабре цены фактических сделок были на 20% ниже, чем в августе, что на многие месяцы вперед обеспечило серьезное падение окончательных цен. Теперь никого не удивишь историями о том, как потенциальные покупатели, обеспокоенные резким снижением стоимости собственности, отказывались от заключения сделок, оставляя девелоперам огромные первые взносы (вплоть до $500 тыс.).
«Число контрактов на приобретение «элитки» в четвертом квартале снизилось на 40%», –говорит София Ким, управляющая отдела исследований в Streeteasy.com. В то же время объем предложения вырос на 65%. «На полное восстановление рынка нам потребуется несколько лет», – добавляет г-жа Ким.
Не стоит торопиться
Цены все еще снижаются. Средняя стоимость апартаментов на Манхэттене – учитывая все ценовые уровни – составляет около $1,6 млн. Самый дорогой объект, выставленный на продажу – пентхаус в доме на Коламбус-сёркл, 25, известноый как «здание компании Time-Warner». Дом, цена которого равняется $65 млн, продает фирма Brown Harris Stevens. Данная статистика составлена без учета так называемых тихих списков – объектов, выставленных на продажу без каких-либо официальных заявлений и рекламы в СМИ. К такому типу предложений относятся апартаменты управляющей компании Nu Skin Enterprises, которые, по сообщениям журнала New York Observer, она хочет продать за $80 млн на аукционе «Сотбис».
Риэлторы весьма невысоко оценивают перспективы рынка элитной недвижимости на ближайшее время. «Рынок объектов, стоящих $5 млн и более, перенасыщен предложением и страдает от отсутствия покупателей», – говорит Долли Ленц, вице-президент Prudential Douglas Elliman, крупнейшего в Нью-Йорке риэлторского агентства.
Другими словами, рынок очень сильно изменился за последний год. «Раньше люди звонили мне и говорили «У меня есть русский клиент», и ты должен был все бросить и начать хлопотать для него», – говорит Лейтон Кандлер, топ-брокер из риэлторской фирмы Corcoran Group. Этот тренд постепенно уходит в прошлое: рубль упал, а вместе с ним и цены на нефть. Доллар же, напротив, растет, что делает рынок недвижимости США все менее доступным для зарубежных инвесторов.
Маркетинговый директор компании-девелопера Alexico Group, Луиз Саншайн, говорит: «Несомненно, мы отметили изменение конъюнктуры рынка: все больше и больше граждан США становятся активными покупателями недвижимости на Манхеттене».
Спад рынка недвижимости Манхеттена распространяется и на близлежащие пригороды от Сэддл-ривер, штат Нью-Джерси, до Гринвича, штат Коннектикут, и Саутгемптона, штат Нью-Йорк.
В 2008 году средняя цена дома в округе Фэйрфилд – самом дорогом рынке Коннектикута – снизилась на 12,8%, составив $522 тыс. Также, согласно данным аналитической компании Warren Group, объем сделок «просел» на 31%. Только лишь в четвертом квартале цены на Лонг-Айленде снизились на 10%, сообщает Miller Samuel. В штате Нью-Йорк, в округе Вестчестер, продажи домов на одну семью в четвертом квартале упали на 30%, в то время как средняя цена на недвижимость снизилась на 11%.
По словам Селии Чен, экономиста портала Economy.com, высший ценовой сегмент рынка большого Нью-Йорка «переживает кризис успешнее, чем рынки других крупных городов». Однако она считает, что нью-йоркскую агломерацию ожидает продолжительный спад цен на недвижимость. «Снижение цен на жилье в Нью-Йорке в этом году, скорее всего, будет сильнее, чем в среднем по стране из-за сокращений на Уолл-стрит», – говорит г-жа Чен.
Айви Зельман, бывший аналитик компании Credit Suisse, одна из первых, кто обратил внимание общественности на национальный жилищный кризис, считает, что рынок Нью-Йорка ждет серьезное сужение.
«Если рассматривать рынок жилья Большого Яблока с точки зрения отношения стоимости недвижимости к доходу населения, то исторически так сложилось, что здесь цена собственности в четыре раза превышает доход, тогда как по стране данный показатель составляет три к одному», – говорит Айви Зельман. Сейчас, находясь на отметке 7,7, это соотношение, по ее словам, «гораздо выше нормальных показателей» из-за того, что цены в Нью-Йорке только начали падать. «Если же говорить о средних значениях, то коррекция составит 46%», – добавляет она. По ее мнению, сечас Нью-Йорк – самый проблемный рынок США, так как его ожидает значительный, длительный спад. В последнее время здесь было уволено много высокооплачиваемых специалистов, а это крайне негативно скажется на рынке жилья.
За годы работы благодаря столь мрачным взглядам Айви Зельман заслужила прозвище Ядовитый Плющ. Однако все больше специалистов склонны с ней соглашаться. В недавнем докладе Goldman Sachs, одного из крупнейших инвестиционных банков мира, говорится, что цены на жилье в кондоминиумах Нью-Йорка должны снизиться на 35–44%, для того чтобы его стоимость «соответствовала здравому смыслу».
Скорбь титанов
Отреставрированный отель Плаза и Централ Парк Вест, д. 15 (абсолютно новая застройка на месте бывшего отеля Мэйфлауэр), считаются «жемчужинами» рынка элитной недвижимости. Стоимость квадратного метра в обоих здания составляет около $40 тыс., следует отметить, что объекты там были практически полностью раскуплены за очень короткое время.
Пентхаус, расположенный на сороковом этаже Централ Парк Вест, был недавно выставлен на продажу за $47,5 млн. Для сравнения: прошлой осенью данный объект стоил $80 млн – падение цены очевидно. Однако владелец апартаментов, девелопер Амит Бен-Хаим, все равно не останется внакладе: в прошлом апреле он заплатил за этот пентхаус в два раза меньше запрашиваемой им сейчас цены. А по сегодняшним меркам это неплохая прибыль.
Отель Плаза, изысканное и любимое многими ньюйоркцами здание, долгое время был в центре унизительного судебного процесса. Андрей Вавилов, бывший помощник Министра финансов РФ, подал в суд на девелоперов проекта после того, как увидел приобретенные им без предварительного просмотра пентхаусы, которые, по его мнению, являлись просто «облагороженными чердаками». По слухам, девелоперская компания El-Ad Properties, после длительных переговоров смогла уладить разногласия.
Наберите адрес Плазы в поисковой систему Streeteasy.com, и вы увидите, что на данный момент на продажу выставлено 29 объектов, большинство из которых расположены выше 12 этажа. Стоимость «комплекта» из трех квартир недавно была снижена на $4,1 млн и сейчас она составляет $42,4 млн.
Брокер Кэрри Ченг из риэлторской компании Corcoran занимается продажей трех объектов в бывшем отеле. Она продает угловые апартаменты за $25,7 млн и две квартиры с двумя спальнями за $10,8 млн каждая. Г-жа Ченг утверждает, что у нее уже есть «два крупных покупателя», однако они еще не успели заключить договор.
Прогуливаясь по Манхеттену можно заметить, что ассортимент «элитки» стоимостью более $5 млн простирается далеко за пределы 5-й и Парк авеню. К примеру, на 1-й авеню есть здание, «оборудованное» спортивным центром. В нем покупатель может приобрести пентхаус за $6,1 млн и наслаждаться головокружительным видом на мост Квинсборо. Также можно выделить пока еще находящееся на стадии строительства здание Charles, спроектированное Дэвидом Коллинзом.
Самая большая проблема Манхеттена это – новое строительство, включая и перестройку особняков, с последующим разделением их на отдельные квартиры. Подобная процедура перестройки прошла в Manhattan House, огромном белом кирпичном здании на 66-й улице. С 2005 года, когда девелоперы приобрели это здание за $625 млн, они «сражались» с арендаторами. На сегодняшний день около трети квартир уже продано.
Другая беда – недоступность ипотеки. Несмотря на то что покупатели недвижимости, расположенной в высшем ценовом сегменте, как правило, приобретают собственность за наличный расчет, в текущей экономической ситуации все большему числу клиентов могут потребоваться ипотечные займы – именно сейчас, когда возможности получить кредит практически нет. Большинство выдаваемых на Манхеттене ипотечных кредитов – это займы от $650 тыс. и выше. А основные займодатели – Citibank, Chase и Wells Fargo – снизили объемы кредитования, из-за того что рынок вторичных кредитов перестал функционировать. Займодатели, как правило, отказываются продлевать срок погашения кредита, если было продано меньше половины объектов в здании – очевидная проблема для новых домов. А условия оформления оплаты в рассрочку становятся все жестче с каждой неделей. Если речь идет о недвижимости стоимостью более $5 млн, то сумма первого платежа составляет минимум 30%, как сообщает Мелисса Кон, владелец компании Manhattan Mortgage, крупного ипотечного займодателя.
Большому городу – большая жизнь
На данный момент объекты, которые вряд ли будут выставлены на рынок в течение последующих десятилетий, можно приобрести по относительно низкой цене. К примеру, Leighton Candler, компания занимающаяся продажей эксклюзивной недвижимости на Манхеттене, недавно выставила пентхаус на 5-й авеню всего за $39 млн. Для сравнения: в прошлом году его цена составляла $50 млн.
Основная проблема заключается в том, что никто не знает, как низко упадут цены. «Рынок сейчас поставлен «с ног на голову», и прежде чем говорить о его стабилизации и достижении ценового дна, необходимо, чтобы в него вернулась ликвидность и наладилась ситуация на кредитном рынке, а на это понадобятся годы», – говорит Джонатан Миллер из компании Miller Samuel.
Майкл Шво думает, что цены по городу должны снизиться еще сильнее, а условия выдачи кредита стать более приемлемыми, прежде чем вырастет уровень спроса. Насколько же все-таки упадут цены на Манхэттенское жилье? «Стоимость некоторых объектов снизится на 50% по сравнению с пиковыми показателями, других – на 30%», – заявляет г-н Шво. В основном по городу цены снизятся примерно на 40%.
И, несмотря на то что многие риэлторы хотели бы, чтобы события разворачивались по противоположному сценарию, жизнь в большом городе устанавливает свои правила.
Автор: Leslie P. Norton (аналитическое издание Barron's)
Перевод: Николай Стрельников

Примечание переводчика: хедж-фонд (англ. – hedge fund) — частный, неограниченный нормативным регулированием инвестиционный фонд, недоступный широкому кругу лиц и управляемый профессиональным инвестиционным управляющим.