Дом за границей: красиво, статусно и… обременительно

Душа инвестора

Пожалуй, самые редкие покупатели на рынке зарубежной недвижимости – люди, которые хотят купить дом исключительно по зову сердца. Им не интересны подсчеты специалистов о том, насколько прибыльны и выгодны инвестиции в недвижимость этой страны, их мало занимают доводы продавцов, которые пытаются предложить им свои проекты в других странах. Эти люди просто влюблены в конкретную страну, выбрали ее из сотен других и хотят купить квартиру, дом, виллу только здесь, пусть даже в другой стране им пообещают за эти же деньги золотые горы. Фаворитом может оказаться Португалия, Чехия, Китай, Марокко… Такие покупатели, как правило, приобретают недвижимость исключительно для себя, не планируя в дальнейшем получать доход от сдачи жилья в аренду.
Однако чаще всего клиентами риелторских агентств становятся россияне, которые хотят вложить накопленные деньги в зарубежную недвижимость для пущей, так сказать, сохранности средств, но при этом даже не знают, в какой конкретно стране хотели бы иметь жилье. Их внимание, как правило, сконцентрировано на визуально-имиджевых достоинствах будущей собственности: чудесных пляжах, потрясающих видах и так далее. Однако такой важный аспект, как инвестиционный анализ, они игнорируют. Нужно в душе стать инвестором хотя бы на 10%, советует директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс. В будущем это умение поможет минимизировать риски.
«Сохранить деньги сегодня можно на многих рынках. Именно сохранить, но не получить их в руки в любой момент, – рассказывает Игорь Индриксонс. – И совсем не потому, что государство этому препятствует или налоги слишком высоки. Объект недвижимости может сколько угодно стоять на рынке перепродаж, не теряя при этом в цене, но быстро продать его, если срочно понадобились деньги, не получится – из-за низкой ликвидности этого рынка. Получается, что деньги сохранены, но они заморожены. Это результат покупки без инвестиционного анализа и без просчета всех возможных рисков».
Чтобы минимизировать риски, первое, с чем надо определиться при инвестировании, считает эксперт, это с конечным потребителем. Иными словами, кому вы в дальнейшем будете сдавать жилье в аренду и кто захочет купить у вас недвижимость, если вы вдруг решите ее продать. «Например, все экзотические курортные рынки недвижимости поражены низкой ликвидностью с точки зрения перепродажи и аренды. В будущем этот объект можно перепродать также лишь инвестору. А инвестор, размышляя над покупкой, обязательно будет оценивать потенциал этой недвижимости, возможность эффективно сдавать ее в аренду. Если такая возможность ничтожно мала, соответственно, и ликвидность объекта низкая», – объясняет Игорь Индриксонс.
Опыт чужих ошибок

Как известно, лучше учиться на чужих ошибках. Вот пример, что может происходить, когда человек точно не знает, кто конечный потребитель недвижимости. На этапе строительства приобрести квартиру у застройщика можно гораздо дешевле. Некоторые соотечественники, покупая такое жилье, рассчитывают в дальнейшем, когда строительство будет завершено и цены на объект возрастут, продать недвижимость и получить таким образом прибыль. Скажем, приобретают квартиру у застройщика на этапе строительства за 150 тыс. евро. После того как новостройка возведена, цена «квадрата», как и ожидалось, увеличивается: такая квартира стоит теперь 250 тыс. евро. Собственник потирает руки в предвкушении «навара» и выставляет свое жилье на продажу. А дальше? А дальше проходит год, другой. В результате лет через пять, наконец-то, находится покупатель, который за его недвижимость выкладывает 160 тыс. евро. Разочарование? Его можно было бы избежать, если обдумать все заранее.
Совершенно иной сценарий поведения у клиентов, которые пытаются купить жилье для своего подросшего чада, отправляющегося на учебу за границу. О прибыли они мало задумываются. Просчитываются другие параметры: они знают, в каком городе, какая квартира им необходима, жилье выбирается как можно ближе к месту учебы, чтобы было удобно добираться, и так далее. Но иногда полезно учесть и другие обстоятельства. Вот пример. Заботливые родители купили недвижимость в одном из городов Испании. Жилье располагалось далеко от побережья, но находилось близко к теннисной школе, где занимался ребенок. В результате учеба завершилась, настало время продавать квартиру, но оказалось, что сделать это не так просто. Большим спросом пользуется жилье на побережье, нежели в других местах. Если бы родители учли это тогда, покупая квартиру, можно было бы выбрать жилье вблизи моря, пусть лучше на дорогу к школе уходило бы чуть больше времени, но тогда не пришлось бы так долго ждать покупателя.
И еще один важный момент. Не забывайте, что «бесхозная» квартира со временем приходит в упадок. Кто будет заботиться о вашем жилище, пока вы будете находиться за пределами страны? Например, дома у моря, расположенные на первой береговой линии, в обязательном порядке должны проветриваться, иначе солнце и влажный воздух могут подпортить жилье. Если собираетесь для этого пригласить управляющую компанию, помните, что придется платить им за труды. Эти траты входят в ваши планы?
Сначала пожить, потом купить

Почему наши с вами соотечественники покупают недвижимость за рубежом? «Мотивация приобретения объектов недвижимости разнообразна: от инвестиционных интересов, актуальных для Болгарии, Франции, Италии и Египта, до отдыха на Кипре, в Хорватии и Испании и постоянного проживания в Чехии, Испании, Германии», – говорит генеральный директор компании «Миэль DPM» Наталья Завалишина.
Действительно, у каждого покупателя зарубежной недвижимости на то свои основания. Часто россияне приобретают недвижимость за рубежом для своих родителей. К примеру, дом на берегу моря. Такая покупка идет на пользу всем поколениям: пенсионеры, как правило, отправляются туда на отдых вместе с внуками. Существует еще одна категория покупателей – те люди, которые открыли свой бизнес в другой стране, к примеру, в Панаме или Сингапуре, поэтому вынуждены часто выезжать туда в командировки. Собственное жилье в таком случае не только сокращает расходы на гостиницу, в некоторых странах владелец недвижимости в перспективе может получить вид на жительство.
Некоторые покупатели интересуются исключительно недвижимостью в тех странах, которые входят в Евросоюз или планируют туда войти, поскольку наличие Шенгенской визы позволяет свободно путешествовать по Европе. И наконец, еще одна категория приобретателей зарубежных «квадратов» – сомневающиеся клиенты, которые никак не могут принять решение о покупке жилья. Кстати, именно для таких покупателей на рынке уже разработаны специальные услуги: прежде чем покупать конкретный объект, его можно арендовать на определенный срок. Суть заключается в том, что создается база наиболее привлекательных объектов, резервируются виллы, организуется поездка на место и вносится предоплата за выбранный в аренду объект. То есть, прежде чем купить жилье, в нем можно пожить и оценить все плюсы и минусы недвижимости, место, где она расположена, и прочие детали, которые обнаруживаются только со временем.
Автор: Екатерина Михеева