Версия
для печати
для печати
Без розовых очков
Если кризис продаж на рынке недвижимости столицы страны ведет свою историю с весны 2007 года, то юрмальские объекты ощутили дефицит внимания со стороны покупателей на полгода раньше. В первую очередь это было связано с сезонным характером здешнего рынка: зимой на курорте и в «жирные» годы приобретали гораздо меньше, чем летом. Но наступление теплого периода в 2007-м не принесло продавцам ожидаемых дивидендов: уже покатившиеся с горы цены заставили покупателей занять выжидательную позицию. Ситуация повторилась и в 2008 году: надежды маклеров и владельцев курортной недвижимости на прибыльные сделки в период проведения «Новой волны» и фестиваля команд КВН многократно превзошли количество реальных покупок-продаж. Прошедшей зимой рынок Юрмалы и вовсе впал в спячку: в отдельные месяцы общее количество сделок исчислялось несколькими десятками. Правда, с наступлением весны в латвийской прессе стали появляться материалы о возрастающем внимании к Юрмале. Указывалось, что цены значительно упали, а это, мол, отразилось на интересе со стороны иностранцев. Однако опрошенные «м2» специалисты рынка недвижимости не смогли подвердить «радужную картину».
«Пока можно говорить только о незначительном повышении интереса к просмотру объектов. Да и он носит волнообразный характер: то довольно густо, то за неделю может не быть ни одного звонка, -- рассказывает торговый консультант юрмальского филиала компании Latio Елена Эйхенбаум. -- Клиенты в подавляющем большинстве -- местные жители. Сообщения о наплыве русских -- миф. Вот и латвийское телевидение обращалось ко мне с просьбой прокомментировать информацию о том, что 40% недвижимости Юрмалы принадлежит россиянам. Отказалась, потому что не представляю, откуда берутся такие цифры?! Да, сделки с россиянами, в том числе и в этом году, есть. Но не в таком количестве. Их так мало, что помнишь все наперечет. Мне вот удалось продать небольшую квартиру в Лиелупе за 40 000 евро».
На практике схема взаимоотношений покупателей и продавцов выглядит следующим образом: люди приезжают, осматривают недвижимость и берут паузу на пару-тройку дней. Потом звонят и говорят: предлагаю свою цену. И если хозяин согласен, то сделка происходит. Однако, как призналась наша собеседница, не всегда владельцы идут на уступки. «Если судить по ценам в объявлениях, размещенных на специализированных порталах, многие люди живут вчерашним днем. Они, видимо, все еще надеются: а вдруг приедут богатые русские», -- подчеркивает она.
Россияне ждут 20 000 евро
«Какая-то активность есть, но разговоры о ней сильно преувеличены. По нашим наблюдениям, состоятельные клиенты смотрят либо относительно недорогие квартиры (100 000-300 000 евро) в новых проектах на участке от Лиелупе до Дубулты, либо дома в дюнной зоне. Во втором случае речь может идти о сумме от одного до трех миллионов евро. Продажи носят единичный характер, -- признает представитель компании Ober Haus Александр Свиридов. -- Кто потенциальные клиенты? Дешевые объекты оценивают жители нашей страны. От иностранцев если и есть запросы, то в небольшом количестве от россиян. Появились итальянцы: они обычно первыми выходят на рынки, да плюс еще и с наличными».
«Больше работаю в сегменте дорогих объектов. Он всегда живет по отличным от остального рынка правилам. Дорогое жилье смотрят. Однако это штучный товар. Богатые ищут то, что их устраивает. Если дом, то это должен быть ну очень шикарный особняк ценой до 5 млн евро. Квартиры? В лучших новых проектах курорта клиенты изучают предложения по 2 000-4 000 евро за кв. м. Но о сделках за 4 000 евро слышать в последнее время не приходится», -- поделился своим опытом индивидуальный маклер Андрей Козел.
«Тишина полная, что удручает и нас. Запросов нет ни на объекты в Юрмале, ни в Риге, ни в других местах Латвии. Хотя с нами то и дело связываются из Латвии и рассказывают об активизации на вашем рынке, но на себе мы этого не чувствуем и подтвердить такое положение дел не можем», -- констатировала руководитель проекта Distant Property Management российской группы «Миэль» Наталья Завалишина. По ее словам, если и есть звонки, то люди просто узнают цены: «И хотя недвижимость в Латвии сильно подешевела и на рынке много интересных объектов, покупатели все еще ждут. По сюжетам российского телевидения можно понять, что у вас в экономике настоящая катастрофа. Вот россияне, наверное, и рассчитывают за 20 000 евро все скупить».
Ценовые ориентиры
Между тем в Юрмале уже имеются жилые объекты по ценам ниже озвученных Натальей Завалишиной 20 000 евро. Конечно, это не центр курорта и не рядом с береговой линией... Но за 16 000-18 000 евро 2-комнатную, а если сильно повезет, то и 3-комнатную квартиру в серийном доме в юрмальском микрорайоне Каугури вполне можно приобрести.
Крупнейшая латвийская компания по недвижимости Латвии Latio старается дать довольно объективную оценку рыночной ситуации, без прикрас и преувеличений. Поэтому «м2» и попросил Елену Эйхенбаум озвучить ценовые ориентиры курортного рынка.
« Те, у кого есть деньги, стараются выжать из владельца объекта по максимуму. Сейчас у нас рынок покупателей, -- высказывает свою точку зрения представительница Latio. -- Одним из самых эксклюзивных сегментов всегда считались земельные участки в центре Юрмалы. В былые годы запрашиваемая цена за квадратный метр на проспекте Булдуру или рядом с улицей Йомас превышала 700-800 евро за кв. м. Некоторые продавцы пытаются держать эту планку до сих пор. Однако сомневаюсь, что им удастся найти покупателя даже за 300-350 евро за кв. м. Более адекватной ценой земли на морской стороне мне видится 100-200 евро за кв. м, в зависимости от места расположения и величины участка. Эта та цена, на которую может пойти покупатель. Практика подтверждает эти слова. Вот, например, торговали участком в Меллужи площадью 2 100 кв. м. На нем старая постройка и готовый проект новой. Когда-то за участок просили миллион евро. Сейчас приехал потенциальный покупатель и выразил готовность взять за 350 000 евро -- то есть по 166 евро за кв. м. Однако владелец хочет 500 000 евро: на этом переговоры и застопорились. Вообще ситуация с торговлей землей самая сложная. Банки такие сделки почти не кредитуют. И если ты недостаточно богат, то мечтать о дюнной зоне вообще не стоит: какой смысл выложить все за участок, не имея денег на его застройку?!
На речной стороне Юрмалы цены более умеренные: шанс на проведение сделки увеличивается, если продавец соглашается на 20-70 евро за кв. м.
В сегменте жилья дела обстоят так: многие девелоперы новых проектов на первой линии продолжают просить около 3 000 евро за кв. м. Говорят даже, что есть сделки с такими цифрами. Честно говоря, сомневаюсь. Знаю, что в Юрмале есть суперэксклюзивные квартиры и более чем по 6 000 евро за кв. м. Да только сделок с ними не происходит. Полупустыми, а то и вовсе пустыми, стоят и дома с жильем по 4 000-5 000 евро за кв. м. Я могу подвердить только, что сделки происходят в диапазоне от 1 000 до 2 000 евро за кв. м. И если приходят клиенты с более высокими запросами, то честно им говорю: реальная цена ниже. Ставлю такое объявление в нашу базу данных максимум на неделю, потом убираю. Не вижу смысла держать объект, шансы продать который оцениваю как близкие к нулю. Спорить с владельцами недвижимости на эту тему не стоит. Лучше, если они сами убедятся, что придуманная ими цена не соответствует реальности. Тогда, если продажа им действительно необходима, они становятся более эластичными.
По домам трудно говорить -- это товар на покупателей с разными кошельками. Разумеется, аппетит продавцов поумерился. И появляются невиданные ранее предложения. Допустим, хороший деревянный дом на речной стороне Меллужи с участком 970 кв. м. За него просят 60 000 латов. Дом пригоден для проживания, и если у вас нет особых претензий и все в порядке с руками, то это просто замечательный вариант».
Кто кого?
Самая горячая тема юрмальского рынка -- аренда недвижимости. В последние годы спрос в этом сегменте был высоким. Это позволяло владельцам квартир, дач и домов постоянно поднимать цены. Но мировой финансовый кризис резко ограничил число желающих отдохнуть в Юрмале по старым расценкам. Специалисты ожидают, что в этом году на главный латвийский курорт не приедет так называемый средний российский класс -- те, кто формировал здесь спрос в последние 10-12 лет.
Значительно сократилось желание перебраться на летние квартиры и у рижан: в чиновничьем аппарате идет массовое сокращение и урезание зарплат, деньги начинают считать и бизнесмены. Эту нишу теоретически мог бы заполнить тот местный средний класс, который еще остается на плаву. И вроде желание у него есть: мол, раньше они об этом и думать не могли. Но... латвийский средний класс значительно беднее российского. А потому финансовые возможности у него более скромные и с ними он и выходит на рынок. В Юрмале же до начала июня наблюдалась такая ситуация: многие владельцы домов и дач продолжали держать старый уровень цен. Или же искали постояльцев сразу на долгий срок. А ведь определенную конкуренцию частникам составляют и гостиницы, которые не могут похвастаться наплывом отдыхающих и вынуждены идти на снижение цен.
Поэтому в выигрыше могут оказаться те хозяева, которые займут более гибкую финансовую позицию. Максимум, на что может быть настроен средний латвийский клиент, подыскивающий себе хорошую дачу, часть дома или дом со всеми удобствами и огороженной территорией, -- 350-400 латов, или до 500 латов в месяц уже с коммунальными платежами. На большие траты в это время он вряд ли решится. Хорошая многокомнатная квартира -- это 200-300 латов в месяц. Таковы реалии сегодняшнего дня. Еще раз отметим, что речь идет об обычных предложениях. Потому как главный курорт богат и на виллы, заявленная стоимость аренды которых составляет и 15 900 евро за месяц (вилла Brigantina), и 20 000 евро, и даже 20 000 латов (на сайте компании Eiroipašumi значатся сразу шесть вилл, за которые просят свыше 20 000 евро в месяц). И вроде как сделки по ним происходят.
Но что касается объектов среднего уровня, то специалисты соглашаются, что во второй половине июня многие владельцы юрмальских арендных объектов снизят свои запросы, чтобы вообще не остаться без дохода. Пойти на это какую-то часть из них могут вынудить и кредитные обязательства.
Автор: Роман Голубев
Латвийское издание "М2"
