Черногория: будут ли падать цены?

18 февраля 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Несмотря на почти век изоляции в границах одной – пусть родной, бескрайней и великой – страны, привычка приобретать при возможности приморское жилье за границей вернулась к нам довольно быстро. Можно даже назвать «пул» таких теплых и морских стран, выбираемых россиянами в качестве second-home: Болгария, Кипр, Италия, Турция, Испания, Черногория.

С морем и солнцем ни одна из этих стран особых проблем не испытывает, но именно Черногория, если верить отчету, подготовленному Gordon Rock совместно с More Group International, по итогам 2009 года стала единственной европейской страной, увеличившей приток российских инвесторов по сравнению с 2008 годом.

Количество сделок, по этим данным, по итогам 2009 года на 35% выше, чем по итогам 2008-го. К концу 2010-го рост ожидается еще на 10%. В чем причина такого энтузиазма?

Очевидно, не в последнюю очередь – в ценовой коррекции (30-40% к пиковому 2008 году) и в общем развороте рынка недвижимости лицом к покупателю.

Надо признать, что весь период бума на черногорскую недвижимость, пришедшегося на середину 2000-х, «правда» была на стороне продавца, а энтузиазм покупателей был столь велик, что позволял предлагать им объекты весьма средненьких характеристик, да еще и повышать цену чуть ли не на сделке.

Цены на недвижимость в Черногории, к слову сказать, были довольно высокими до последней четверти 20 века. Как рассказывает Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости «Бест-недвижимость», до Второй мировой войны, а также в 50–70-е годы цены на жилье в старых кварталах черногорских Котора и Будвы обгоняли цены на аналогичное предложение в Ницце и Северной Италии.

В современной системе координат это были примерно 3000-3500 евро за кв. м. Конец этому периоду процветания положило землетрясение 1978 года. Последовавшие за этим конфликты в странах-соседях окончательно опустили цены в 3-8 раз по сравнению с «золотым веком». Так называемую «рушевину» (участок с обрушенным строением) можно было приобрести за 10-20 тыс. евро.

В более-менее современном виде черногорский рынок недвижимости возник уже в начале 2000-х. В 2003 году черногорская недвижимость стала появляться на российском рынке. Это была в основном «вторичка» сомнительного качества по цене примерно в 500 евро за кв. м; появились и первые новостройки (700-1200 евро за кв. м). Самое дорогое жилье предлагалось в Старом Городе – по 2000 евро за метр.

Ощутимый рост цен начался в 2004-м, одновременно с массовым строительством жилья на береговой линии или, по крайней мере, с хорошим видом на море. К 2005 году цены на жилье или апартаменты в 150 м от моря в среднем находились на уровне 900-1000 евро за «квадрат». В зданиях, расположенных на самой береговой линии, метр стоил от 1000 до 2000 евро, «элитка» в хорошем месте стоила от 3000 евро за метр, некоторые – эксклюзивные – предложения продавались и по 5000 евро за единицу площади.

2006 год стал годом настоящего взлета, который сопровождался бумом интереса со стороны иностранных инвесторов, который случился после референдума по отделению Черногории. Спрос постоянно растет, а цены за один только 2007 год увеличились в 2-2,5 раза, достигнув 2,5-3 тыс. евро за метр в «обычном» предложении, 5-6 тыс. евро – в апартаментах хорошего качества.

В течение 2006-2007 продавцы взвинчивают цены, руководствуясь собственной фантазией и настроением, покупатели терпеливо сносят такое отношение, сметая все, что выходит на рынок.

К 2008 году Черногория выходит на первое место в Европе по количеству прямых иностранных инвестиций на душу населения. Но на этом виток роста заканчивается: уже к концу года становится ясно, что кризис не обошел этот «инвестиционный рай» стороной, количество сделок в Будве сокращается на 40%, цены на вторичное жилье падают почти вдвое (до уровня в 1,5-2 тыс. евро за кв. м). В прошлом году разброс цен кв. м в новостройках составлял 1,2-3 тыс., средние значения – 1,5-2,5 тыс. евро.

В итоге, как мы видим, с 2003 по 2007 (за 4 года) цены выросли в 4 раза, затем за 2 года – 2008 и 2009 – упали вдвое. Против дальнейшего серьезного падения – серьезное сокращение объемов ввода нового жилья в течение 2008 и 2009 годов, а также природный лимит на самые востребованные участки (протяженность береговой линии в Черногории – всего 290 км).

Вряд ли стоит ожидать и нового бума, но дальнейший обвал цен не более вероятен. В пользу этого утверждения и все возрастающий рост спроса со стороны российских инвесторов, пришедших на смену британцам и ирландцам (до кризиса именно они, благодаря хорошим условиям по кредитованию, формировали основную массу спроса).

Правда, как раз кредит на покупку жилья в Черногории россиянину не получить. Как подчеркивает Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество», хотя местное законодательство и позволяет иностранцам покупать жилье, коммерческую недвижимость, а с 2009 года и землю, но кредитование иностранных покупателей при этом отсутствует. Так что главная клиентская группа для черногорского рынка сейчас – российский средний класс, заинтересованный в инвестициях за границей, но не нуждающийся при этом в кредитовании.

Неприятный момент с отсутствием возможности влезть в заграничную ипотеку в стране, активно позиционирующей себя как предельно близкая России по духу, вере и культуре, смягчается безвизовостью режима (на срок до 30 дней). Кроме того, при покупке недвижимости россиянам предоставляется разрешение на временное проживание сроком от 6 месяцев до года (с возможностью продления). А после 5 лет проживания по временному разрешению можно получить и ПМЖ (что дает право на страховку, работу, пенсионное обеспечение).

Еще один плюс – курс на Евросоюз. Кроме того, как отмечает Мирко Латинович, президент холдинга TradeUnique (реализует проекты в Черногории, России, ряде европейских стран), выбор Черногории как second-home выгоден для россиянина и с точки зрения налогов. Сравнительные данные по ряду европейских стран приводятся ниже в таблице.

Одним словом, Черногория действительно выглядит привлекательной для россиян. При условии что цены на недвижимость здесь больше не будут расти, ориентируясь исключительно на аппетиты риелторов и застройщиков, а инфраструктура и качество строительства подтянутся к общеевропейскому уровню.

Автор: Валерия Семенова

Журнал "Собственник"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Статьи
Новое лицо Черногории: обзор элитной недвижимости

По мировым стандартам, молодая балканская страна начала развиваться как туристическое направление буквально вчера. Но сразу серьезно взялась за дело. Согласно намеченному плану, который активно поддерживает правительство, Черногория должна стать, ни много ни мало, новым центром элитного отдыха в Европе. А какой же элитный отдых без элитной недвижимости? Читать

Цены в стране: сколько стоит жизнь в Черногории

Прежде чем перебраться в страну на ПМЖ, совершенно необходимо хорошенько изучить особенности жизни в ней и отдельное внимание уделить ценам. Ведь отдыхать пару недель в году и жить постоянно – совершенно разные вещи. Для начала советуем сделать пробную поездку на месяц-другой. А возможные расходы мы уже посчитали. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: проект в Черногории

Советник по продажам проекта Portonovi Добрица Илич рассказал об уникальных особенностях нового комплекса на Адриатическом побережье Черногории, его расположении, наличии инфраструктуры и качестве самой недвижимости, отметил главные причины привлекательности элитной недвижимости для международных инвесторов. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: перспективы черногорского рынка

Учредитель компании Red Feniks Светлана Тимашова рассказала об изменениях на рынке недвижимости Черногории, которые произошли в последние несколько лет, о ценах на новую и вторичную недвижимость, главных тенденциях строительной отрасли и новых перспективах для всей страны. Читать