Версия
для печати
для печати
Еще пару-тройку лет назад такой сегмент, как аренда квартир, пребывал в роли своеобразной падчерицы рынка недвижимости Риги. Вроде бы он функционировал и спрос какой-никакой имелся. Но собственники жилых помещений неохотно сдавали их постояльцам. Большинство – только на период ожидания роста цен. Потом неизменно шла продажа.
Сами маклеры, кстати, также предпочитали сделки по покупке-продаже квартир или земли: они приносили гораздо более ощутимый доход. Равно как и оказание посреднических услуг в коммерческом сегменте. При этом маклеры часто повторяли: нормального рынка аренды квартир в Риге нет!
Ситуация кардинально изменилась, после того, как недвижимость в Латвии вошла в крутое пике. В условиях резкого сокращения сделок покупки-продажи сегмент арендного жилья засиял новыми красками: значительно возрос объем предложения, существенно сократился уровень запрашиваемых цен и активизировались сделки.
Специалисты по сдаче в аренду квартир за последний год стали одними из самых востребованных сотрудников во всех крупных и средних маклерских компаниях страны. «Живее всех живых» – эта оценка ярко отражает те чаяния и надежды, которые нынче возлагают на сегмент аренды столичных квартир представители маклерского бизнеса.
«Спрос на квартиры очень большой. В последние месяцы даже возникла проблема: мало хороших предложений – то есть тех, где цена соответствует качеству», – так обрисовывает ситуацию «м2» и порталу Varianti.lv специалист компании Ober Haus Инга Упмале.
А по наблюдениям руководителя отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate Ливы Яунозолы, в начале 2010 года число сделок по аренде квартир вдвое превысило показатели, зафиксированные в прошлом году. И конкуренция среди игроков рынка становится все выше.
Рынок арендных квартир столицы Латвии можно разделить на две большие группы: центр Риги плюс новые проекты и, отдельно от них, типовые квартиры в микрорайонах. Крупные маклерские компании стараются концентрироваться на работе с первыми двумя группами. Тому есть материальное объяснение. Дело в том, что традиционный гонорар маклеров – одномесячный платеж, который в соответствии с укоренившейся в последние годы практикой платит собственник сданного жилья.
В случае с жильем в центре или в новостройке – это как минимум сотня-другая латов. Серийные же варианты настолько дешевы, что зачастую полагающиеся маклерам премиальные не покрывают их расходов, напрямую связанных с подготовкой сделки.
«За трехкомнатную квартиру в обычном состоянии, расположенную в микрорайоне Риги, хозяева могут получить 100-120 латов в месяц. Деньги небольшие и собственники не готовы ими делиться: у них самих не такой уж большой достаток. Да и нам все это мало интересно. Сколько показов нужно провести, потратиться на дорогу и потратить свое время?! Чтобы потом услышать от собственника, что он готов нам заплатить каких-нибудь 30-50 латов. Оно того не стоит! Заниматься серийным жильем вне центра невыгодно», – объясняет Лива Яунозола. Поэтому предложения о найме жилых площадей в серийных домах микрорайонов, за которыми стоят крупнейшие латвийские маклерские компании, – редкость.
Объявления в электронных базах данных и печатных изданиях обычно размещают либо сами владельцы квартир, либо узкоспециализированные и так называемые серые маклеры. Активно заявлять о себе в данном сегменте пытаются и новые игроки: надо же как-то завоевывать себе имя.
Схема работы небольших фирм и частнопрактикующих маклеров чаще всего выглядит так: открывают общедоступные порталы по рекламе недвижимости и штудируют их. Находят собственников и предлагают свои услуги. Если те соглашаются, то получают фотографии квартир и выкладывают объявления на те же порталы, только со своими координатами. На кого такие приемы рассчитаны? Ответить трудно.
Большинство потенциальных квартиросъемщиков обычно и сами просматривают порталы о недвижимости. И если находят там телефон хозяина, то непременно обращаются именно к нему. По мнению самих маклеров, из всего объема объявлений о сдаче внаем рижских квартир, которые фигурируют в отечественном интернет-пространстве, реальных объектов не более 40-50%. Все остальное – «крючки», с помошью которых маклеры пытаются поймать потенциального клиента.
«В микрорайонах Риги быстро уходят адекватные квартиры. Что подразумеваю под этим понятием? Если это аккуратная и меблированная 1-комнатная квартира в Пурвциемсе, то ее цена должна быть 60-70 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Утром такое объявление размещаешь в базе данных, вечером подписываешь договор аренды, – уверяет представительница компании Ober Haus. – По 2-комнатным ситуация почти аналогичная, хотя пару-тройку дней объявление с ценой в районе 100 латов, скорее всего, простоит в ожидании своего постояльца».
Ежемесячные арендные ориентиры от компании Latio чуть более скромные: 50-60 латов для 1-комнатных квартир, 80-90 латов – для 2-комнатных и 110-120 латов – для 3-комнатных. Разумеется, к этому нужно еще приплюсовать коммунальные платежи. Правда, Latio указало, что рассматривает ставки на квартиры в «среднем состоянии».
В последние месяцы в сегменте сдачи типовых квартир в микрорайонах все ярче проявляется тенденция сближения арендных ставок на 2- и 3- комнатные квартиры. Это связано с тем, что коммунальные платежи за 3-комнатную гораздо выше. Второй новый момент на рынке – рост интереса к таким микрорайонам, как Тейка и Межциемс. Объяснение тому – наличие в них довольно больших лесопарковых зон. Традиционные микрорайоны повышенного спроса со стороны потенциальных арендаторов – Пурвциемс и Плявниеки, чуть хуже – Иманта и Золитуде. В целом охотнее спрашивают серийные квартиры в правобережной Риге. Замыкают список предпочтений Кенгарагс и Болдерая.
В крупных региональных городах Латвии – в той же Лиепае – в последние полгода имеются примеры сдачи типовых квартир без какой-либо арендной ставки – только за коммунальные платежи. В Риге говорить о массовости этого явления не приходится. Хотя анологичные случаи встречаются. В практике Ober Haus таковых было два. Однако ее специалисты отмечают: «Цена в таких предложениях обычно соответствует качеству. Не стоит рассчитывать на то, что удастся получить хорошее жилье. Часто тот, кто заходит бесплатно, берет на себя обязательства сделать в арендуемой квартире небольшой косметический ремонт».
С учетом падения ставок собственники квартир в микрорайонах все реже идут на дополнительные уступки по цене. Лишь, если того требуют их личные финансовые обстоятельства. Когда нет необходимости в спешном поиске арендатора, то стоят на своем до конца.
Можно ли говорить о конкуренции между арендными квартирами в микрорайонах и в центре города? Собеседники «м2» полагают, что так вопрос не стоит. Люди ведут поиск жилья в рамках имеющихся у них сумм и выбранных мест: готов платить 200 латов в месяц и что я могу за это получить? Если хотел хорошую 3-комнатную в центре, а по деньгам выходит только 2-комнатная, то клиент быстрее согласится на вариант уменьшения площади, чем отправится в серийное жилье в микрорайоне.
Нынешние арендные ставки на квартиры в центре Риги самые низкие за последние шесть лет и находятся в пределах 3-5 латов за кв. м. Даже самые элитные квартиры редко предлагаются дороже 7-8 латов за кв. м. О состоянии дел с ценами говорят такие факты. Ни у одного из наших собеседников в последнее время не было сделок, в общая арендная плата превысила бы 840 евро в месяц.
Другой показательный пример: уровень запроса владельца шедеврального здания на улице Альберта, 4, сейчас составляет 7 латов за кв. м ежемесячно, тогда как в 2006 году он был близок к 21 лату за кв. м. Снимать квартиру в центре и новостройках однозначно гораздо выгоднее, чем приобретать в кредит. И еще не факт, что банки предоставят вам заем.
Особым спросом в центре пользуются 2- и 3-комнатные квартиры в реновированных домах. Оценивается наличие отремонтированного подъезда и паркинга, если дом выше трех этажей, то хотят видеть лифт. К сожалению, отвечающих таким критериям домов мало. Интересно, что сами латвийцы обычно просят подыскать для себя «трешки» в центре за 180-250 латов плюс коммунальные. Иностранцы рассматривают аналогичные по площади предложения с ценником в 250-400 латов. Запросы к ремонту и оснащению квартир мебелью и бытовой техникой у них выше.
Иностранцы – это прежде всего скандинавы, немцы и британцы. В профессиональном плане – работники банков, а также менеджеры высшего и среднего звена. Замечательный спрос формируют также пилоты airBaltic. Правда, их бюджет ограничен. Плюс часто они останавливаются не столько в центре, сколько в новых проектах. Один из самых популярных в среде пилотов домов – две достроенные башни Panorama Plaza. Квартиры площадью до 100 кв. м предлагаются в этом комплексе за 260-300 латов в месяц.
Новостройки – новый и зачастую вынужденный сегмент арендного рынка. Пока в нем доминируют предложения от перекупщиков – то есть тех, кто брал квартиры с целью последующей перепродажи. Сделать это по желаемой цене не удалось, а потому, чтобы не платить из своего кармана за содержание жилья, его отдают в аренду.
С каждым месяцем все большую роль в этом сегменте начинают играть девелоперы и банки. По информации «м2», конкурсы на право оказания услуг по сдаче в аренду и обслуживанию перенятых от должников квартир в феврале организовали несколько латвийских банков.
«Банки более либерально стали относиться и к попавшим в затруднительное положение девелоперам. Уже нет такого, что они, как раньше, все забирают. Если проект хороший, то даже выделяют какое-то небольшое дополнительное финансирование, чтобы дом был доведен до ума.
Собственники проекта ставят в квартиры кухни и встроенные шкафы и отдают на аренду. Чтобы обеспечить хоть какое-то движение денег на своих счетах. Мы вот в феврале начали предлагать на рынке один из таких проектов, полностью реновированный дом на улице Гертрудес. Ставка в нем 5 евро (3,5 лата) за кв. м, которая по сегодняшним меркам является привлекательной», – привела пример Лива Яунозола.
Стоимость предложений по найму жилья в новых проектах разнится в зависимости от места, в котором располагается дом. Если в центре, речь пойдет где-то о 4-6 евро за кв. м. В микрорайонах большую роль играет количество конкурентов. Если поблизости располагаются пять-семь новых проектов, квартиры имеются на арендном рынке, то цена будет в пределах 3-4 латов за кв. м. Конкурентов меньше – просить будут больше.
Вот только говорить о появлении нормального рынка арендных домов пока не приходится. Такого рынка, как в Германии, где 40% населения проживает в съемных квартирах. Даже те латвийские девелоперы, которые выставляют квартиры в аренду, признают: как только цены продаж приблизятся к докризисному уровню, они вновь начнут торговать. «Начиная с осени прошлого года сдали уже шесть квартир с полной отделкой и меблировкой. Сейчас подготавливаем еще около двух десятков квартир. Конечно, приходится идти на дополнительные расходы, но по-другому нельзя. Продажи идут плохо, да и по ценам, которые ниже себестоимости. А вот квартиры, особенно с небольшой площадью, находят съемщиков довольно быстро. Арендный дом?! Нет собственники даже не рассматривают такой возможности. Когда все нормализуется, снова пойдут продажи», – расказал «м2» и Varianti.lv управляющий проектом Ķengaraga zieds.
В этом проекте квадратный метр жилья предлагается от 5 евро. Стандартный срок договора – шесть месяцев. На рынке аренды нынче доминируют именно краткосрочные договоры. Трех- или пятилетние соглашения встречаются не часто. И арендаторы, и собственники сдаваемого жилья стараются обезопасить себя. Первые переживают по поводу того, будет ли у них завтра работа и смогут ли они оплачивать жилье. Вторые боятся продешевить: вдруг рынок пойдет вверх. Нынешние арендные ставки в подавляющем большинстве своем не покрывают и 50-60% ипотечных платежей собственников за эти квартиры.
«Арендные ставки на квартиры стабилизировались, хотя в процессе заключения сделки возможны небольшие уступки в 5%. Высокий спрос подталкивает к мысли, что падать цены не будут», – такой прогноз дала Инга Упмале. Еще более оптимистичной оказалась представительница Arco Real Estate: «Думаю, к лету 2010 года возможен даже небольшой рост стоимости аренды на 10%. Отопительный сезон закончится и люди вздохнут более свободно. Уже сейчас в популярных микрорайонах с рынка уходят квартиры за 50-60 латов в месяц. Хорошие объекты стоят дороже. Надеюсь, что улучшится и само качество квартир. Произойдет их более четкая дифференциация. А то сейчас у нас все квартиры с хорошим и плохим ремонтом, с удачным и неудачным месторасположением, в отремонтированных и неремонтированных домах… варятся в одном котле. Клиенты должны начать оценивать качество».
