Версия
для печати
для печати
.jpg)
В Турции лихие времена. В 2023 году страна пережила чудовищные землетрясения и непростые президентские выборы. В 2024-м таких явных шоков не было, но экономическая ситуация оставалась напряжённой, что сказалось и на рынке недвижимости.
В пандемию экономика страны росла бурно, с 2022-го динамика ВВП стала снижаться. В 2021 году показатель составлял 11,4%, в 2022-м – 5,5%, к концу III квартала 2024 года он опустился до 2,1%.
Наверняка вы слышали про бешеную инфляцию, которая в октябре 2022-го достигла 85%.
Динамика инфляции в Турции (июль 2016 – ноябрь 2024)
.jpg)
Одной из причин роста цен стали относительно низкие ставки ЦБ (8,5% в середине 2023 года). После выборов Центробанк Турции ужесточил монетарную политику, в марте 2024-го ставка поднялась до 50% и до конца года оставалась на этом уровне. К концу прошлого года инфляция упала до 47%.
Изменение ключевой ставки Центробанка Турции (2020–2024)
Продолжает дешеветь местная валюта. В сентябре 2021 года за доллар давали 8 турецких лир, к июню 2023 года уже 26. В 2024-м курс упал с 29,4 до 35,1 лиры – годовое падение около 20%.
С начала пандемии цены в Турции росли самыми высокими темпами в мире, причём не только в лирах. Например, к январю 2023-го в местной валюте рост составил 153%, а в интересных иностранцам локациях в долларах и евро за 2022 год объекты подорожали на 50–70%.
За 2023 год, по данным Endeksa, cредняя цена на жильё в Турции выросла на 84% и впервые превысила отметку три миллиона турецких лир – тогда это было примерно $100 тыс.
Впрочем, эти подсчёты не учитывали инфляцию. В минувшем году номинальный рост в местной валюте тоже продолжился, но вот реальные цены уже снизились. Показатели ноября: индекс цен на жильё вырос за год на 29,4%, а с учетом инфляции – упал на 12%.
Средняя цена квадратного метра в стране к концу 2024 года немного превышает $1 тыс. Для сравнения – в августе 2021-го она составляла $522 (данные турецкого ЦБ).
Разумеется, цены если и снижаются, то очень неравномерно. Самое заметное падение в Аланье, и в основном на вторичном рынке. Охотно на дисконт идут собственники, купившие жильё три года назад и ранее: даже с учётом последнего охлаждения люди остаются в хорошем плюсе.
По словам руководителя Ataberk Estate Александры Кабакчи, больше всего вариантов по заманчивым ценам появляется в Авсалларе и Махмутларе. «Последние три года эти районы активно застраивались. Потом из-за их закрытия для получения ВНЖ спрос изменился, а конкуренция между собственниками велика. Чтобы быстро продать, нужно снижать цену», – замечает эксперт.
Вторичная недвижимость интереснее не только из-за более низкой цены. «Но люди, у которых есть деньги, предпочитают покупать вторичку, так как видят, что покупают. Многие объекты продаются с мебелью и находятся в хорошем состоянии, так что пользоваться ими можно сразу. А в строительстве объективно выросли риски. Большинство застройщиков не сдают свои проекты в заявленные сроки, есть и замороженные проекты», – добавляет руководитель агентства Uptrend homes Юлия Чаг.
Внутренний рынок находился под давлением ещё до пандемии, но самое заметное падение началось после президентских выборов. Но если 2023 год – особенно его вторую половину – можно назвать кризисными (резкий рост цен и выросшие процентные ставки убили спрос), то во второй половине 2024-го на рынке началось медленное восстановление. Посмотрите на график.
Количество сделок с недвижимостью в Турции
За первые полгода 2024-го в стране продали меньше, чем за 6 месяцев 2023-го, но за 11 месяцев 2024 года показатель уже вырос на 16%, причём в первую очередь за счёт новостроек (+25%) и сделок без привлечения ипотеки (+23%).
Оживление внутреннего спроса в отрасли связывают с отложенным спросом и снижением интереса к депозитам из-за снижения ключевой ставки.
Даже в начале десятилетия местный рынок считался «внутренним». Доля сделок с иностранцами не превышала 5%, к концу 2024-го она упала ниже чем до 1,5%.
Рост цен – и не только на недвижимость – в долларах и евро, политическая нестабильность и принятые в 2023 году законы, затрудняющие получение ВНЖ и сдачу недвижимости в аренду, смутили приезжих. Если в 2022 году иностранцы купили 67 490 объектов, то в 2023-м – 35 005 (то есть почти в два раза меньше). По итогам 2024-го показатель не дотянет и до 25 тыс. – падение примерно треть.
«Основная причина снижения спроса – потеря доверия инвесторов, – считает руководитель компании Ataberk Estate Александра Кабакчи. – В 2024 году было много отказов в получении туристического вида на жительство, а ведь они коснулись потенциальных покупателей недвижимости. Та же проблема с арендой: ты приобрёл объект в стройке, а потом выяснилось, что легально сдать его на короткий срок нельзя, – естественно, это расстраивает».
Зачем сейчас покупают в Турции? По наблюдениям Юлии Чаг, 80% запросов сейчас поступает от людей, которые ищут дачи у моря – для собственного проживания или сдачи в аренду. «Люди не видят, как сохранить свои деньги в России или Украине. Они допускают, что их средства через некоторое время обесценятся, и рассчитывают при необходимости продать недвижимость, получив твёрдую валюту».
Динамика сделок с иностранцами (2013–2023)
В минувшем году цели большинства покупателей оказались теми, какими они были до 2022 года, согласна Александра Кабакчи: «Люди не планируют переезжать, не планируют сдавать. Они хотят приезжать в свою квартиру на любимом курорте. На второе место по популярности я бы поставила запросы с целью получения ВНЖ и гражданства. Наконец, третий вариант – инвестиции в проектах на этапе строительства, – вот тут мы фиксируем спад интереса, что понятно».
С весны 2022-го главными иностранными покупателями турецкой недвижимости стали россияне, но если в тот год они зарегистрировали более 16 тыс. сделок, то в 2024-м около 5 тыс.
Традиционно основной спрос иностранцев сосредоточен в провинции Анталья и Стамбуле. Третье место с большим отставанием у Мерсина.
В Турции продолжает действовать программа инвестиционного гражданства, для участия в которой надо приобрести – у турка – жилой объект кадастровой стоимостью от $400 тыс. Программа востребована, и не только у русскоязычной аудитории: с 2017 года ею воспользовались около 40 тыс. заявителей, принесшие Турции $15 млрд.
С осени власти страны вновь стали проще выдавать туристический ВНЖ при покупке жилья любой стоимости в открытых районах. По-прежнему более тысячи локаций, где доля зарегистрированных иностранцев превышает 20%, закрыты для получения ВНЖ.
Высокая волатильность на рынке охладила пыл инвесторов. Ещё больше повлиял на них заработавший в 2024 году закон, затрудняющий краткосрочную аренду. Теперь она возможна только при согласии всех жильцов конкретного дома.
Впрочем, многие комплексы в 2024 году пошли по другому пути – поменяли устав, разрешив «краткосрок». Для этого нужно согласие 85% жильцов. «Это не слишком затратное решение, – комментирует Александра Кабакчи. – Думаю, к летнему сезону – 2025 в той же Аланье десятки проектов вновь будут подходить для краткосрочной аренды. Плюс количество проверок также уменьшилось по сравнению с началом 2024 года, когда только вступил в силу новый закон».
По данным Global Property Guide, средний показатель доходности в середине 2024 года – 7,13% до вычета расходов на содержание и налоги. В Стамбуле 6,63%, в Анкаре 8,19%, в Анталье 5,17%, в Измире 7,22%. Провинцией с самой высокой арендной платой стал Стамбул.
Ещё в первой половине 2024 года swift-переводами пользовались многие покупатели из РФ. Сейчас таких сделок почти нет. По словам Юлии Чаг, перевести деньги через банк стало крайне сложно: либо придётся платить большую комиссию, либо собирать огромный пакет дополнительных документов.
Впрочем, турецкие агентства и застройщики предлагают множество альтернатив. «90% наших клиентов пользуются услугой "перестановки", когда они встречаются с нашими партнёрами в офисе, передают наличные средства в рублях, а мы как представитель покупателя принимаем деньги в Турции уже в евро или долларах. Есть возможность оплатить покупку наличными в России. Можно отправлять деньги в рублях на счёт, а мы в Турции получим платёж в СКВ – тут надо учитывать возможные потери на курсовой разнице. Наконец, популярны платежи в криптовалюте, особенно среди покупателей моложе 40 лет, которые спокойно разбираются в таких переводах», – замечает Юлия Чаг.
Александра Кабакчи также назвала четыре способа оплаты, которые практикуются сейчас:
Согласно заявлению Турецкого статистического института (TÜİK), динамика экономики «отражает сбалансированный прогресс, который соответствует ожиданиям, основанным на проводимой политике дезинфляции».
Прогнозы регулятора можно назвать оптимистичными: в 2025 и 2026 годах рост ВВП составит 4% и 4,5% соответственно.
Аналитики ожидают, что сдвиг в сторону роста стоимости жилья начнётся уже к апрелю и ускорится к середине 2025 года. Одним из основных факторов положительной динамики станет восстановление активности покупателей: в первом полугодии 2025 года ожидается значительное падение ставок по ипотеке, что приведёт к росту как спроса, так и цен на недвижимость. Это станет стимулом для запросов местных жителей.
Последние два месяца активность иностранных покупателей также начала расти, и этот тренд только укрепится с началом высокого сезона.
По мнению Александры Кабакчи, период снижения цен и выгодных скидок на рынке сохранится ещё два-три месяца, а весной, с приходом сезона, ситуация изменится – «цены начнут расти, а значит, и вариантов со столь привлекательными ценами и дисконтами уже не будет».
Фото: Unsplash (Arthur Shuraev)
