Версия
для печати
для печати
Так получилось, что в начале прошедшей весны к автору этих строк обратился представитель маклерского бизнеса Латвии с просьбой помочь с номером телефоном продавца рижской квартиры, чей заявленный ценник в «тучные» годы достигал 4 млн евро. Позже публично называемая цена опустилась до 3,5 млн евро. Маклер был восторженно оживлен: не каждый день в Риге появляются клиенты, готовые реально изучать вопрос о приобретении столь дорогого объекта! Вместе с гостем, а это был довольно состоятельный и известный российский продюсер, они отправились на осмотр недвижимости, откуда открывался шикарный вид на Старую Ригу. «Красная цена этих апартаментов – миллион евро. За такую цену беру!» – жестко обозначил свою финансовую позицию потенциальный покупатель. На что продавцы только деликатно развели руками: такой порядок цифр их не устраивал.
Этот случай наиболее ярко демонстрирует, что иностранные покупатели по-прежнему приезжают в Латвию с уверенностью: за гроши здесь можно купить самые лакомые объекты. И речь идет не о том, что «миллион – это гроши». Речь о самом подходе к вопросу. Волны таких покупателей начали накатывать на сегмент дорогого жилья Риги и Юрмалы еще в прошлом году. И несмотря на то, что имя Латвии в Европе все реже упоминается, как пример безрассудной экономической политики, продолжают они прибывать и сейчас. «Мы в Юрмале чувствуем оживление спроса, но самих сделок мало. Основная масса заграничных клиентов, а это, прежде всего, россияне, готовы выкладывать в курортную жилую недвижимость 100 000-200 000 евро. За эти деньги желают получить квартиру с полной отделкой площадью 70-100 кв. м в новом проекте и чтобы недалеко от моря. Вот только цены на новострой в дюнной зоне гораздо выше», у – отмечает руководитель юрмальского отделения компании Latio Елена Эйхенбаум.
Лишь приехав в Латвию и познакомившись с объектами, иностранцы понимают: реальная ситуация в сегменте дорогого жилья отличается от того, что они себе рисовали, читая прессу и просматривая телевизионные сюжеты о нашей стране. «Вот недавно, чтобы написать статью о Латвии, приезжал российский журналист. Попросил: покажите квартиры, которые подешевели на 70%. Мы отвезли его в удаленный район Риги – в Болдераю. Потом покажите те, что на 50% упали. Это Тейка и Пурвциемс. Минус 40% к – поехали на окраины центра. Минус 30% – это уже Старая Рига и Тихий центр, – так определил границы падения цен один из представителей маклерского бизнеса Латвии. И высказал предположение: «Для тех российских клиентов, которые ориентируются именно на хорошее по качеству жилье, ни Пурвциемс, ни тем более Болдерая не будут особо интересны».
Дно, как на всем рынке недвижимости Латвии, так и в его более дорогостоящем жилом сегменте было достигнуто в конце лета – начале осени прошлого года. «Год назад квартиру с хорошим ремонтом в реконструированном доме в Центре Риги приобрели для одного нашего клиента по 1 300 евро за кв. м. А месяц назад аналогичное по качеству предложение стоило уже близко к 2 000 евро за кв. м. Хороший и дешевый фонд постепенно выкупается», – убежден руководитель расположенного в Старой Риге бюро компании Ober Haus Александр Свиридов. То есть в начале с рынка ушли наиболее качественные предложения с ценой 1 100-1 200 евро за кв. м, потом у – 1 300, потом пришла очередь тех, что предлагались за 1 400-1 500. Все те объекты, которые появляются в продаже в последнее время, уже выставляются с учетом этого обстоятельства и ориентированы на имеющиеся рыночные цены.
Свою позитивную, а может, и негативную (здесь кто как оценивает) роль в том, что рынок дорогих квартир в Центре Риги и Юрмалы не рухнул так глубоко, как сегмент вторичного жилья, сыграла позиция банков. Забирая ипотечное жилье у должников, банкиры не стали выставлять его на продажу по нынешним ценам. Решили ждать лучших времен. А с учетом того, что значительная часть перенятого фонда приобреталась прежними владельцами по пиковым ценам, ожидание может растянуться не менее чем на пару-тройку лет.
Рынок дорогих квартир оживает, на этом настаивают все, с кем довелось побеседовать каталогу «м2». «Еще в прошлом году работникам нашего офиса удавалось за три-четыре месяца проводить одну на всех сделку купли-продажи квартир в центре Риге, то сейчас – по три-четыре в месяц», – говорит представитель компании Vestabalt Мартиньш Узкалнс. Значительно активизировались в сегменте дорогих квартир сами жители Латвии.
По подсчетам Ober Haus, где-то в 60% всех показов элитного жилья, которые проводят маклеры этой компании, в роли покупателя выступают иностранцы, в 40% – местные жители. Наши видят, как развивается ситуация и понимают: цены постепенно идут вверх и ждать больше нет смысла. При этом латвийцы перед тем, как принять окончательное решение, просматривают гораздо больше объектов, чем гости нашей страны.
По мнению большинства наших собеседников, у потенциальных покупателей больший интерес вызывает жилье в Тихом центре, чем в Старой Риге. В Тихом центре и жилой фонд получше, да и качественных зданий побольше. Плюс по сравнению с историческим центром столицы возникает меньше проблем с парковкой личных автомобилей. Александр Свиридов предложил еще такую трактовку этого предпочтения. Популярность Старой Риги в былые годы определял интерес к ней немцев, итальянцев и британцев – основных инвесторов того времени и больших любителей старины. Сейчас доминируют россияне, которые более равнодушны к мощеным улочкам Старой Риги. Им по душе Тихий центр. Хотя уровень цен там практически такой же, или даже чуть выше, чем в Старой Риге, – то есть 1 500-2 200 евро за кв. м. Это хорошие квартиры в домах хорошего состояния. За жилье в полностью реновированных зданиях довоенной постройки просят до 2 500 евро. А вот эксклюзивные объекты, как, например, на знаменитой улице югендстиля – улице Альберта – предлагаются по 3 000-3 500 евро за кв. м. Встречаются и предложения по 5 000 евро за кв. м. Хотя это штучный товар, по которому судить об остальном рынке трудно.
Ценник на юрмальские квартиры в новых проектах у дюнной зоны держится близко к 3 000 евро за кв. м. Впрочем, имеется и предложение за 10 000 евро за кв. м.
Практика показывает, что покупатели приобретают квартиры в элитном сегменте либо для себя лично, либо с целью последующей перепродажи. Редко кто берет их для того, чтобы заработать на сдаче в аренду. В этом сейчас нет разумной экономики и такой подход себя не окупает. Годовая отдача в лучшем случае составляет 2-3% годовых. Возможно, поэтому сделок по 2 500 евро за кв. м и выше не так уж и много. Уровень даже более скромных 2 000 евро за кв. м, по прогнозам специалистов, может стать средним показателям для рынка не ранее, чем через полгода-год.
«Не пытались ли клиенты в преддверии летнего сезона искусственно завышать цены?» – интересуемся напоследок у маклеров. «Пытаются, но мы убеждаем их не делать этого. Это только значительно удлинит срок продажи объекта. Но и таких подвижек по цене, которые были раньше, покупателям ждать не стоит, – придерживаются они общего мнения. – Торговля уместна, но в диапазоне не более чем 5-10% от заявленных цен. Ну а если объект вызывает интерес у многих, то скидку может вообще не удастся получить».
Автор: Роман Голубев
