Эстония: гостиничное опережение

Динамичное развитие гостиничной инфраструктуры Эстонии, начавшееся в первой половине 1990−х годов, позволило сформировать значительный объем качественного предложения во всех сегментах. Отели различных классов, SPA-комплексы, гостевые дома, хостелы, базы отдыха, вышедшие на рынок еще до кризиса, создали значительный задел, опережающий спрос зарубежных и эстонских туристов. Кроме того, строительство многих объектов размещения было завершено уже в разгар кризиса. По оценкам аналитиков, на рынок гостиничной недвижимости Эстонии девелоперская активность может вернуться не ранее чем через три-четыре года.

 

 

 

В Эстонии официально зафиксированы в общей сложности около 1,3 тыс. объектов размещения. По официальным оценкам, объем рынка составляет 45,3 тыс. мест (19,9 тыс. номеров). Лидирует, естественно, Таллин – 15 тыс. мест, в Пярну насчитывается 4,3 тыс., в Тарту – 1,9 тыс., на островах Сааремаа и Муху – 4,3 тыс., в регионе Ида-Виру (северо-восток страны) – 2,7 тыс. мест. На взгляд экспертов, гостиничный рынок Эстонии насыщен и в территориальном измерении, и по различным сегментам (как по критерию «звездности», так и по форматам предприятий размещения).

 

Рынок пережил несколько периодов интенсивного развития. К началу 1990−х годов, когда в Эстонии стартовал первый этап активного гостиничного развития, аналогами современных отелей международного класса могли считаться лишь два таллинских отеля. Гостиница Olympia на 390 номеров была открыта к Олимпийским играм 1980 года, а в 1989−м в рамках советско-финского совместного предприятия в Таллине вблизи Старого Города был построен отель Scandic Palace на 86 номеров. Именно на эти отели, как отмечает председатель правления Ассоциации отелей и ресторанов Эстонии и председатель правления Nordic Hotel Forum Феликс Маагус, в первую очередь ориентировался бизнес при инвестировании в гостиничную недвижимость.

 

«Вслед за Таллином гостиницы начали строить и в других крупных городах – в Пярну, Тарту, позже – в Курессааре на острове Сааремаа, а затем и в маленьких населенных пунктах, где реновировались старые гостиницы и общежития или строились новые объекты, – вспоминает Маагус. – По мере развития капитализма в Эстонии иметь отель стало престижно для предпринимателей, которые к тому времени владели, к примеру, заводами или предприятиями торговли».

 

Следующий всплеск активности относится к началу 2000−х годов. Стимулом к более динамичному развитию экономики Эстонии, достаточно быстро вышедшей из кризиса конца 1990−х годов, стало решение о предстоящем в 2004−м вступлении в Европейский союз и НАТО. Как подчеркивает Феликс Маагус, в это время практически все крупные эстонские банки были приобретены шведскими кредитными организациями, которые стали «очень агрессивно» финансировать различные бизнесы, в том числе проекты гостиничной недвижимости.

 

В 2004 году номерной фонд в Таллине увеличился на 21%, но при этом спрос вырос на 28%. Для инвесторов это послужило дополнительным стимулом к запуску новых проектов. В ситуации роста экономики интерес к инвестициям в гостиничную недвижимость вновь появился и у местного бизнеса. В период девелоперского бума 2003−2004 годов стартовали многие проекты, предполагавшие завершение строительства гостиниц в 2007−2009 годах. И, несмотря на кризис, как замечает Маагус, планы были реализованы – к настоящему времени на рынке нет средних и крупных гостиничных проектов, которые пришлось бы заморозить на стадии строительства.

 

 

 

Гостиничные проекты в Эстонии, как и в России, по уровню рентабельности всегда уступали и жилым, и торгово-офисным. В ситуации роста рынка недвижимости в 2006−2007 годах считался нормальным срок окупаемости даже 12−15 лет. Предпринимателей привлекала возможность создания высоколиквидных активов, которые, оставаясь в их собственности, могли в длительной перспективе генерировать устойчивый доход. Не останавливали и более высокие риски, связанные с выбором места и концепции объекта. При этом и банки, заинтересованные в увеличении объемов кредитования, не смущала долгосрочность гостиничных проектов.

 

Одна из особенностей сегмента гостиничной недвижимости Эстонии связана с тем, что уже в начале 1990−х годов стала развиваться собственная национальная система «звезд» для гостиничных объектов (основанная, впрочем, на заимствованной в Швейцарии и Финляндии системе стандартов). «Наши стандарты оказались достаточно жесткими, – констатирует Феликс Маагус. – В значительной степени благодаря этому в стране начали появляться отели и гостиницы действительно высокого уровня».

 

Другая примечательная особенность рынка – скромная представленность международных сетей даже в столице Эстонии. «Таллин – относительно маленький город, и он всегда был не очень интересен для мировых гостиничных сетей, – поясняет Маагус. – Помимо этого, большие сети, как правило, хотят управлять гостиницами по договору аренды или франчайзингу, не желая инвестировать в недвижимость. Владельцам гостиниц, которые вложили в проекты много средств и должны выплачивать долги банкам, предлагаемые сетями условия неинтересны». К примеру, Merriot до сих пор не появился в Таллине, а Аccor присутствовал на этом рынке лишь около года.

 

Тем не менее в Таллине представлены международные гостиничные сети Swissotel (Swissotel Tallinn – отель на 238 номеров, располагающийся в самом высоком, 30−этажном здании многофункционального комплекса рядом со Старым Городом), Radisson SAS (280 номеров), Meriton (управляет четырьмя гостиницами общей емкостью 556 номеров) и Clarion (185 номеров). Присутствуют также финские сети Sokos ( Sokos Hotel Viru, имеющий 516 номеров, – крупнейший отель эстонской столицы и одна из современных высотных доминант) и Scandic (86 номеров).

 

 

 

Симптомы перенасыщения рынка обозначились еще в преддверии кризиса. В 2007 году благодаря вводу новых гостиниц номерной фонд Таллина, по оценкам Феликса Маагуса, увеличился более чем на 20%, спрос же вырос лишь на 2% по сравнению с уровнем 2006−го. Рост цен уже тогда приостановился, а доходы гостиниц начали падать.

 

Затем, в 2008−2009 годах, открылся ряд новых гостиниц. Так, в столице, по данным отдела туризма Таллинского департамента предпринимательства, несмотря на прекращение деятельности в 2009 году 70 небольших предприятий размещения, благодаря вводу новых крупных отелей предложение выросло на 5% (в продажу дополнительно поступили 368 номеров – 811 спальных мест). Наиболее заметное влияние на показатели рынка Таллина оказало открытие отелей сети Meriton: в апреле 2009 года была введена гостиница Meriton Conference & SPA (301 номер), а в декабре – Meriton Old Town Garden Hotel (50 номеров). Всего по состоянию на декабрь 2009 года в Таллине было зарегистрировано 342 предприятия размещения, из них 57 отелей, 14 гостевых домов, 14 туристических баз, 234 квартиры для гостей, 18 вариантов домашнего размещения и пять вариантов размещения поселкового, домашнего и лагерного типа.

 

В условиях увеличения объема номерного фонда и усиления конкуренции за туристов, которых стало меньше, как рассказывает главный специалист отдела туризма Таллинского департамента предпринимательства Ирина Свидлов, доходы предприятий размещения сократились примерно на 20%. «Средняя стоимость номера в сутки снизилась по сравнению с 2008 годом на 12%, то есть на 72 кроны. Поскольку уменьшилось количество ночей, проведенных гостями столицы в гостиницах, а число предлагаемых номеров возросло, снизилась также заполняемость. В течение 2009 года в среднем было заполнено 44% общего количества номеров, что на 6% меньше, чем в 2008−м», – конкретизирует она. Только в декабре 2009−го заполняемость гостиниц (прежде всего благодаря популярности визитов в Таллин на рождественские и новогодние праздники) была несколько выше в процентном соотношении, чем в 2008 году.

 

В среднем по Эстонии заполняемость отелей в 2009 году снизилась на 20%. На столько же в целом сократились и доходы, хотя у некоторых отелей, особенно при не очень удачном местоположении, эта цифра могла достигать 50%. Как говорит Маагус, в плане заполняемости пострадали отели всех классов: «В более благоприятной ситуации оказались отели уровня „четыре звезды“, в отдельных случаях – и трехзвездочные гостиницы. Они оказались более конкурентоспособными за счет снижения цен. Клиентам стало выгоднее в них останавливаться: стоимость теперь ненамного больше, чем в гостиницах „две звезды“, зато выше качество обслуживания, больше сервисов, гораздо лучше местоположение и т.д. И действительно, с конца 2009 года мы видим некоторое повышение востребованности именно отелей класса „четыре звезды“».

 

 

 

В структуре спроса на гостиничные номера наметилась интересная тенденция, связанная с изменениями туристического потока. По данным Statistics Estonia, Россия оказалась единственной страной, количество гостей из которой увеличилось. В 2008 году численность российских туристов, останавливавшихся в гостиницах Эстонии, выросла на 46% (тем самым был компенсирован 16−процентный спад 2007 года, связанный прежде всего с политическими факторами), а в 2009−м – на 14% (достигнув 93,4 тыс. человек и 220,9 тыс. проведенных в гостиницах ночей). В целом же по количеству клиентов гостиниц Россия в 2009 году вышла на второе место после Финляндии (еще в 2007−м она уступала также Германии и Швеции). И, как отмечают представители сферы туризма Эстонии, тренд к увеличению потока российских туристов находит подтверждение и в начале 2010 года.

 

Ключевое влияние на повышение туристической привлекательности Эстонии сыграло, безусловно, ее вхождение в 2008 году в шенгенскую зону. Как подчеркивает Ирина Свидлов, именно с упрощением визового режима связана тенденция, наметившаяся в 2009 году: рост количества российских туристов и в летние месяцы, наряду с традиционно популярными у россиян поездками в Таллин в декабре и январе. В рекламной кампании Таллин позиционировался как привлекательное место для проведения краткосрочного отпуска. Положительное влияние на развитие российского рынка оказали организация авиамаршрута Таллин – Санкт-Петербург – Таллин (компания Estonian Air) и запуск в пик туристического сезона (в январе-декабре) дополнительных автобусов и чартерных поездов.

 

Тенденция к росту удельного веса туристов из России коснулась и ряда региональных дистинаций. В частности, больше россиян стали посещать Пярну, считающийся летней столицей Эстонии. Руководитель Центра туристической информации Пярну Аннели Кескюль оценивает долю российских туристов в 2009 году в 10−11% (тремя годами ранее она составляла лишь 2−3%). «Российские гости особенно привлекательны для нас, поскольку они хорошо понимают, чего хотят, заинтересованы в качественных гостиничных услугах и готовы тратить больше, чем туристы из Западной или Северной Европы, – объясняет Кескюль. – В отличие от западных туристов, россияне в значительной своей массе стремятся приобретать готовые пакеты туруслуг, включающие проживание, посещение театров, фестивалей и т.д. Это более выгодно и для них, и для нашего турбизнеса».

 

 

Интенсивное развитие с начала 2000−х годов объектов SPA и санаторно-курортного назначения – одна из особенностей эстонского рынка гостиничной инфраструктуры. В Союз SPA Эстонии, член Европейской ассоциации SPA, входят 14 членов – отелей категорий Medical Spa («четыре звезды» и «три звезды») и Wellness Spa, удовлетворяющий весьма жестким требованиям. Всего же в оздоровительном сегменте в Эстонии позиционируют себя несколько сотен предприятий размещения. На долю заведений SPA в 2009 году приходилось 1,2 млн проведенных гостями ночей (из 4,1 млн). При этом услугами SPA-отелей воспользовалось в два с лишним раза больше иностранных туристов, чем местных клиентов.

 

Остается популярным один из старейших курортов на западе страны, на острове Сааремаа, – в Курессааре (единственный на острове город, возникший вокруг замка-крепости XIII века). Именно здесь в 1824 году появилась первая в Эстонии грязелечебница. Сейчас в городе семь больших SPA-отелей с видами на замок, море и живописную яхтенную гавань (не считая мини-гостиниц, а также многочисленных гостевых домов, сельских гостиниц и хуторов конного туризма).

 

Другой известный курорт, также в Западной Эстонии, на берегу залива, – Хаапсалу (грязелечебница появилась здесь в 1825 году). Вблизи побережья расположены почти все SPA-отели и гостиницы города – шесть крупных отелей и почти три десятка мест размещения других типов.

 

В Пярну (город принимает в год около 350 тыс. отдыхающих) также активно развивалась гостиничная инфраструктура с приоритетом SPA и лечебно-оздоровительных функций. Здесь функционируют шесть больших современных курортных отелей, более полусотни мини-отелей и небольших гостиниц, а также 14 хостелов.

 

Инфраструктура SPA-отелей развивалась и на северном побережье Эстонии, в частности в курортном местечке Нарва-Йыэсу (недалеко от современной границы с Россией). В 1876 году в Нарва-Йыэсу была построена первая водолечебница, в 1909−м появился санаторий, в который приезжали живописцы Репин и Шишкин, композитор Глазунов, писатели Лесков и Мамин-Сибиряк. Уникальны сохранившиеся до сих пор семикилометровый пляж с белым песком, высокими дюнами и окружающие его лесопарки.

 

Одна из важнейших возможностей многих SPA-отелей, построенных в Эстонии за последние годы, – проведение конференций. Так, в Пярну, который с осени по весну позиционирует себя в качестве центра деловых встреч, конференций и семинаров, для целей бизнес-туризма предлагается 65 конференц-залов. Значительная их часть находится в гостиничных комплексах. Деловой туризм относится к числу приоритетных и для Тарту, где расположен единственный в Эстонии классический университет. В начале 2010 года в Тарту насчитывалось 57 предприятий размещения, в том числе 13 отелей.

 

Характерная особенность гостиничного сектора Эстонии, обеспечивающая дополнительную туристическую привлекательность страны, – развитая инфраструктура сельского туризма. Некоммерческое объединение «Эстонский сельский туризм» предлагает более 320 вариантов размещения. Впрочем, возможности сегмента этим не исчерпываются. Сельский туризм отличается разнообразным предложением – на туристических, природных, конных хуторах, в домах и деревнях отдыха, на страусиных фермах. Наиболее активно инфраструктура такого туризма развивалась на севере Эстонии, на островах Сааремаа и Муху, а также на юге – в Пярну и Тарту (здесь холмистый ландшафт предоставляет возможности для активного отдыха, особенно для лыжного спорта).

 

Восстанавливаются в Эстонии и исторические поместья – в них обустраивают как относительно скромные гостиницы, так и изысканные мини-отели премиум-класса с ресторанами высокой кухни и SPA-услугами. Некоторые дорогостоящие проекты реставрации и реконструкции старинных поместий (со сроками окупаемости, и до кризиса превышавшими 15−20 лет), как сообщает Феликс Маагус, получили поддержку европейских структурных фондов. Впрочем, и ориентированные на массовый спрос небольшие гостиничные предприятия, работающие в сегменте сельского туризма, также пользуются финансовой поддержкой Фонда регионального развития Евросоюза.

 

Примечательно, что во время кризиса не оправдались опасения участников рынка Эстонии о массовых банкротствах гостиничных компаний. Случаи перемены собственников объектов размещения оказались единичными (в отличие от сегментов офисной и торговой недвижимости). Кроме прочего, положительный эффект принесла такая мера государственной поддержки отрасли, как повышение НДС с 5 до 9% (для других видов бизнеса налог вырос до 18−20%).

 

По мнению Маагуса, по мере выхода из кризиса западных стран в гостиничном секторе, где зарубежные туристы составляют 70−80% клиентов, подъем начнется раньше, чем в целом в экономике Эстонии. Однако пока это лишь оптимистические ожидания. В настоящее время на рынке по-прежнему отсутствуют инвестиционные сделки с объектами гостиничной недвижимости. Более того, остается нереальным запуск каких-либо новых проектов: учитывая очевидное насыщение рынка, банки не готовы кредитовать их.     
Текст: Игорь Архипов