a
Версия
для печати

Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды

  • 1331
Почему в Эстонии дешёвая недвижимость? Сколько можно заработать на аренде квартир? Что будет с ценами в следующем году? Представляем обзор рынка недвижимости Эстонии: главные тренды, динамика цен, состояние спроса и предложения, а также потенциальные возможности для покупателей.

Содержание статьи

Главные тренды

На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.

  • Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
  • Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
  • Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
  • Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
  • Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.

Цены на жилую недвижимость в Эстонии

К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.

В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%. 

Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах. 

Сколько стоят квартиры в крупных городах

Город  Цена за кв. м, €
Таллин 2500–4000
Тарту 2100–2500
Нарва 700–1000
Пярну 1500–3000

В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.

На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Эстонии

Почему в Эстонии дешёвая недвижимость

Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать. 

Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.

Дешёвые квартиры в Эстонии
Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian

Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.

Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.

Инвестиционные перспективы

Не стоит рассчитывать на рост цен за такую недвижимость. За всё время нашей работы на рынке зарубежной недвижимости (а Prian с вами с 2006 года) дешёвые квартиры в Ида-Вирумаа так и не подорожали. Сдать их аренду тоже крайне сложно, ведь население региона уменьшается. 

Исключение – Нарва-Йыэсуу. Местные квартиры имеют инвестиционный потенциал, но там средний квадрат стоит около €1 тыс

Статистика продаж недвижимости в Эстонии

Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом. 

В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577. 

Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.

ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости. 

Рынок покупателя

В условиях ослабленного спроса покупатели получили преимущество: они могут активно торговаться и диктовать продавцам свои условия.

Кредиты на недвижимость в Эстонии

Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%. 

Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости. 

Ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии
Средние ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 год. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – шестимесячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии

Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии

Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян. 

Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.

Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.

  • Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
  • Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.

Доходность недвижимости в Эстонии

В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.

Средняя доходность квартир в крупных городах

Город Цена за кв. м, € Аренда однокомнатной квартиры, €/мес Доходность
Таллин 2500–4000 400–650 3,6%
Тарту 2100–2500 300–500 3,4%
Нарва 700–1000 200–250 5,2%
Пярну 1500–3000 300–500 3,4%
Указаны средние цены и арендные ставки за типовое жильё, расположенное не в центральных районах городов. Доходность валовая, то есть до выплаты налогов

Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.

Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году

Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.

Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.

Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны. 

Примеры недвижимости в Эстонии
Квартира за 239 500 евро в Таллине, Эстония
239 500 €
Квартира в Таллине, Эстония
91 м2 3 2 1
Онлайн-показ
Продаётся просторная 3-комнатная квартира 90.6 m² для семьи, в пешей доступности от пляжа Струоми, Tallinn! Каменный дом. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Дом за 390 000 евро в Нарва-Йыэсуу, Эстония
390 000 €
Дом в Нарва-Йыэсуу, Эстония
277 м2 5 4 2
На продажу пришёл шикарный дом в 180 м от песчаного пляжа Нарва-Йыесуу. В интерьере дома использованы очень качественные и дорогие материалы. Участок площадью 1228 кв. м. Дом постройки 2007 года, общая полезная площадь 276,8 кв. м. (см. поэтажные схемы с размерами помещений в фотографиях).
Habita International Estates Ltd
Земля за 1 950 000 евро в Таллине, Эстония
1 950 000 €
Земля в Таллине, Эстония
10431 м²
Онлайн-показ
Продается 100% жилой участок в прекрасном месте, где можно построить частный дом, двухквартирный дом или таунхаус. Имеется утвержденный детальный план, до моря 150 метров! Максимальная общая площадь: 3000 м2. Предполагаемая торговая площадь: 2394,5 м2 (уточняется при разработке проекта). Средний размер таунхауса (чистая продаваемая площадь):...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 4 500 евро в Пюсси, Эстония
4 500 €
Квартира в Пюсси, Эстония
49 м2 2 1 1
Удалённая сделка
Продаётся 2-х комнатная квартира на III этаже 96-ти квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии. Сосновый бор во дворе, 10 км до песчанных пляжей Финского залива. Неплохое транспортное сообщение с соседними городами и столицей (автобусы, электричка). Квартира освобождена, продаётся с существующей мебелью, вселиться можно в...
Andrei Prokofjev KINNISVARA
Офис за 363 000 евро в Таллине, Эстония
363 000 €
Офис в Таллине, Эстония
144 м2
Онлайн-показ
Светлый и просторный офис в Kadrioru Plaza! общая площадь 143.9 m², квартирная собственность, каменный дом. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: Интернет, сигнализация, лестничная площадка запирается. Подробнее: лифт. Санитарное помещение: центральная вода. Продаются новые офисные помещения в...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 180 000 евро в Таллине, Эстония
180 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
56 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся просторная и ухоженная 2-комнатная квартира в центре Таллинна, рядом с парком Лембиту. Квартирная собственность, каменный дом 1952 года постройки. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: бойлер, ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: газовое отопление. Связь и безопасность:...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 145 000 евро в Таллине, Эстония
145 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
51 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Квартирная собственность, каменный дом! Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: комнаты по-отдельности, кладовка, закрытый балкон, лифт, стеклопакет, мебель, бесплатная парковка....
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 4 700 евро в Пюсси, Эстония
4 700 €
Квартира в Пюсси, Эстония
58 м2 3 2 1
Удалённая сделка
Продаётся 3-х комнатная квартира на втором этаже 102-х квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии. Квартира меблирована (всё, что на фото, остаётся покупателю), освобождена и готова к заселению в день оформления покупки. В доме холодная вода, канализация, электричество. Из всех окон вид на сосновый бор. Неплохое транспортное...
Andrei Prokofjev KINNISVARA
Квартира за 169 000 евро в Таллине, Эстония
169 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
47 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся солнечная и уютная 2-комнатная квартира в новостройке по адресу Linnamäe tee 42a, Tallinn. Парковочное место и кладовка в цене! Квартирная собственность, панельный дом. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель Санитарное помещение: новый трубопровод, ванная Отопление и вентиляция:...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Дом за 485 000 евро в Эстонии
485 000 €
Дом в Эстонии
390 м2 6 2 2
В рамках эксклюзивной продажи открывается уникальная возможность приобрести крупнейшую часть исторического поместья семьи Шиллинг в Паддасе, Эстония — месте, тесно связанном с выдающейся историей этого знатного рода. Именно здесь когда-то находилось имение барона Альфреда фон Шиллинга, человека, который в 1916 году, в тяжёлые годы Первой...
Habita International Estates Ltd
Квартира за 92 000 евро в Таллине, Эстония
92 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
33 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Продаётся 2х-комнатная отремонтированная квартира 32.9 m² на улице Mahtra, Tallinn. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон 3 m², кухня, комнаты по-отдельности, стеклопакет, центральная вода, лифт,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Земля за 105 000 евро в Эстонии
105 000 €
Земля в Эстонии
10582 м²
Продается большой жилой участок общей площадью 10 582 м² в престижном районе Куусалу. Согласно детальной планировке на участке можно построить 6 зданий: один 2-х этажный жилой дом и 5 нежилых зданий. Большая площадь под застройку – 600 м². Участок расположен в Куусалу, всего в 30 минутах езды на машине от Таллинна. Море находится в 600 метрах, и...
Habita International Estates Ltd
Квартира за 259 000 евро в Таллине, Эстония
259 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
87 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся просторная 3-к квартира 87.1 m² на втором этаже в тихом центре Таллинна, на улице Roopa. Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: туалет и ванная по отдельности, душ, ванная, бойлер, сауна, стиральная машина. Отопление и вентиляция: электрическое отопление, тепловой насос,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 429 000 евро в Таллине, Эстония
429 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
87 м2 3 2 1
Онлайн-показ
Продаётся просторная и светлая 3-комнатная квартира в престижном жилом комплексе в городе Tallinn. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: новый трубопровод, душ, ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: газовое отопление, отопление пола. Подробнее: балкон 15 m²,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Дом за 105 000 евро в Выру, Эстония
105 000 €
Дом в Выру, Эстония
527 м2 15 10 5
Просторный дом в живописном месте – идеально подойдёт под гостевой дом или частную школу! Продаётся большое здание, зарегистрированное как коммерческая недвижимость, с широкими возможностями использования — будь то гостевой дом (külalistemaja), частная школа, центр отдыха или другое коммерческое или социальное учреждение. Дом в хорошем...
Habita International Estates Ltd
Квартира за 56 500 евро в Таллине, Эстония
56 500 €
Квартира в Таллине, Эстония
16 м2 1 1 1
Удалённая сделка
В городе Tallinn продаётся компактная студия 16,4 m²! Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, бойлер, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: стеклопакет, мебель, новая электропроводка. Связь и безопасность: видео охрана, лестничная площадка...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 275 000 евро в Таллине, Эстония
275 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
87 м2 4 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Просторная и удобная 4-комнатная квартира в современном доме в Laagri, Tallinn. 2 балкона, 2 парковочных места, кладовка и оценочный акт включен. Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: душ, ванная. Отопление и вентиляция: газовое отопление Подробнее: балкон 13.8 m², кухня,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 229 000 евро в Таллине, Эстония
229 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
40 м2 2 1 1
Онлайн-показ
В красивом городе Tallinn продаётся новая 2-к квартира 39.6 m²! Кухня: электрическая плита, открытая кухня. Санитарное помещение: новый трубопровод, ванная, туалет и ванная по отдельности. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон 6.6 m², закрытый двор, высокие потолки, новая электропроводка, подземный...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 199 000 евро в Таллине, Эстония
199 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
В городе Tallinn продаётся стильная и светлая 2-комнатная квартира в районе "Linnamäe tornid". Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон 8 m², терасса,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 420 000 евро в Таллине, Эстония
420 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
196 м2 5 4
Онлайн-показ
На продажу выставлен уникальный пентхаус общей площадью 196 м², состоящий из двух отдельных квартир (128 м² и 68,3 м²) и плюс 2 лоджии 11,3м2 и 10,3м2. Санитарное помещение: душ, ванная, сауна, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Кухня: открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Подробнее:...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

Источники информации

Фото: Nick Night / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Эстония, Анализ рынков, Недвижимость, Инвестиции

Читайте также

В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Рынок Болгарии – 2025: как продавать, почем покупать
Обзор мировой недвижимости от Prian
Как продать свою недвижимость в Латвии. И о чём надо задуматься перед продажей
Нюансы от Александра Свиридова, совладельца компании Corvin Real Estate
Актуальные новости мировой недвижимости. Апрель 2025
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Таллине Недвижимость в Таллине Коммерческая недвижимость в Таллине Земельные участки в Таллине

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Эстония»