Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды

Главные тренды

На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.

• Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
• Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
• Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
• Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
• Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.

Цены на жилую недвижимость в Эстонии

К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.

В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%. 

Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах. 

Сколько стоят квартиры в крупных городах

В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.

На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Почему в Эстонии дешёвая недвижимость

Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать. 

Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.

Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian

Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.

Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.

Статистика продаж недвижимости в Эстонии

Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом. 

В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577. 

Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.

ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости. 

Кредиты на недвижимость в Эстонии

Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%. 

Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости. 

Средние ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 год. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – шестимесячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии

Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии

Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян. 

Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.

Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.

• Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
• Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.

Доходность недвижимости в Эстонии

В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.

Средняя доходность квартир в крупных городах

Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.

Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году

Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.

Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.

Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны. 

Примеры недвижимости в Эстонии

72 000 €

Коттедж в Рапламаа, Эстония

115 м² 4 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся дача с гаражом, баней и плодовым садом! Частная собственность, деревянный дом, общая площадь 115 m². Кухня: электрическая плита, холодильник. Санитарное помещение: туалет и ванная по отдельности, душ, бойлер, сауна, центральная вода, канализация. Отопление и вентиляция: печное отопление. Подробнее: общественный...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

240 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

43 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся квартира, 2 комнатная - Juhkentali tn 13-5, Kesklinn, Tallinn! Санитарное помещение: душ, новый трубопровод. Отопление и вентиляция: отопление пола, центральное отопление. Подробнее: балкон 4.5 m², комнаты по-отдельности, стеклопакет, закрытый двор, новая электропроводка, кладовка, паркет, лифт. Кухня: открытая кухня....

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

4 600 €

Квартира в Кохтла-Ярве, Эстония

40 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

Продаётся 2-х комнатная квартира в на втором этаже 16-ти квартирного дома. Квартира в приличном состоянии и комплектации. Освобождена и готова к заселению в день оформления покупки. Меблирована. Старые окна заменены на современные стеклопакеты. Без центрального отопления, что в разы уменьшает ежемесячную оплату содержания. Есть реальная...

Andrei Prokofjev KINNISVARA

468 000 €

Земля в Таллине, Эстония

844 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Согласованы условия проектирования здания площадью 1458 м². Участок 844, детальная планировка сделана! Подробнее: электричество, центральная вода, канализация. Продаётся участок 70% промышленной и 30% коммерческой земли площадью 844 м² — идеальная возможность построить современное бизнес- или производственное здание,...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

279 500 €

Коммерческая недвижимость в Таллине, Эстония

88 м²

Онлайн-показ

Общая площадь 87.5 m², квартирная собственность, каменный дом! Санитарное помещение: душ, центральная вода, вентиляция. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: Интернет, бронированая дверь, охранник, видео охрана. Подробнее: лифт. Продаётся современное и уютное коммерческое помещение в здании Kadrioru...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

85 000 €

Коттедж в Харьюмаа, Эстония

74 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся садовый дом с камином, гаражом, садом и лесным участком в Metsanurme! Частная собственность, деревянный дом, общая площадь 74 m². Кухня: дровяная плита. Отопление и вентиляция: печное отопление, камин. Санитарное помещение: центральная вода, канализация. Подробнее: общественный транспорт, отдельный вход, комнаты...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

399 900 €

Дом в Таллине, Эстония

135 м² 4 3

Онлайн-показ

Каменный дом, жилищная площадь 125 m², общая площадь 135 m². Строительство дома будет завершено в мае 2025 года. Фундамент железобетонный. Стены выполнены из легких блоков, наружные стены утеплены и оштукатурены. На крыше установлены солнечные панели. В доме имеется система вентиляции с рекуперацией тепла. Дом имеет класс...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

1 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Харьюмаа, Эстония

3700 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаются офисные площади, производство, склад! Общая площадь 3700m², частная собственность. Отопление и вентиляция: электрическое отопление, кондиционер, комбинированное. Связь и безопасность: интернет, лестничная площадка запирается, видео охрана, сигнализация, бронированая дверь. Санитарное помещение: местная вода, центральная...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

59 000 €

Земля в Курессааре, Эстония

745 м²

Продаётся участок под жилую застройку в Курессааре, Vaikne 5! 745 м², жилая застройка (100% жилая земля). Кадастровый номер: 34901:006:0059. Детальный план утверждён, строительство разрешено! Можно строить жилой дом + вспомогательное здание Высота до 8 м, 1 этаж + мансарда Все коммуникации рядом (вода, канализация, электричество) Тихий...

Habita International Estates Ltd

99 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

38 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В городе Tallinn продаётся 2-к квартира 38,3 m² в газовом доме. ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: бойлер, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее:...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

539 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

170 м² 4 3

Онлайн-показ

Продаётся уютный, недавно отремонтированный таунхаус в светлых тонах в районе Пирита. Вся мебель и техника, которые вы видите на фотографиях, остаются. Приезжайте со своими чемоданами и заселяйтесь! Квартирная собственность, каменный дом, жилищная площадь 157 m², общая площадь 170 m². Кухня: электрическая плита, холодильник,...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

379 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

115 м² 4 3 1

Онлайн-показ Объект под сдачу

Действующий оценочный акт (385000 eur) Каменный дом, жилая площадь 109 m², общая площадь 115 m² Кухня: электрическая плита Санитарное помещение: душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, канализация, центральная вода Отопление и вентиляция: Тепловой насос воздух-вода, отопление пола Связь и безопасность: Интернет,...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

53 900 €

Земля в Харьюмаа, Эстония

10988 м²

Онлайн-показ

ЖИВОПИСНЫЙ УЧАСТОК У ВОДОЁМА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА. Продаётся приватный участок в красивом лиственно-хвойном лесу рядом с живописным водоёмом. УЧАСТОК Площадь 10988 м2. Жилая земля 100%. Подробнее: электричество, местная вода. Окрестность: водоём: Väike-Aavoja veehoidla 20 м. ДЕТАЛЬНАЯ ПЛАНИРОВКА По детальной...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

101 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

33 м² 2 1 1

Удалённая сделка

В городе Tallinn продаётся 2-комнатная отремонтированная квартира площадью 32,6 м² на 5-м этаже. Стильный ремонт, уют и продуманная планировка! Квартирная собственность, панельный дом. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

175 000 €

Земля в Эстонии

10582 м²

Продается большой жилой участок общей площадью 10 582 м² в престижном районе Куусалу. Согласно детальной планировке на участке можно построить 6 зданий: один 2-х этажный жилой дом и 5 нежилых зданий. Большая площадь под застройку – 600 м². Участок расположен в Куусалу, всего в 30 минутах езды на машине от Таллинна. Море находится в 600 метрах, и...

Habita International Estates Ltd

75 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

33 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

1-комнатная квартира в зелёном и спокойном районе на улице Синимяэ. Квартирная собственность, панельный дом. Кухня: электрическая плита, холодильник. Санитарное помещение: душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон , кухня, комнаты по-отдельности, стеклопакет, центральная вода, паркет,...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

349 000 €

Дом в Эстонии

139 м² 5 3 2

Продаётся жемчужина северного побережья — продуманный до мелочей и очень уютный дом из бруса в прибрежной деревне Салмисту, волость Куусалу! Этот дом — настоящая редкость на рынке недвижимости: он отличается высоким качеством, комфортом и тщательно продуманной планировкой. Такие объекты поступают в продажу крайне редко — и неслучайно: здесь...

Habita International Estates Ltd

55 000 €

Земля в Таллине, Эстония

11171 м²

Удалённая сделка

Хорошая инвестиция! Подробнее: местная вода. Продаётся 1/3 совладения от участка площадью 11 171 m². УЧАСТОК Сельскохозяйственная земля 100%. При составлении детальной планировки можно преобразовать несколько отдельных жилых земельных участков и построить несколько домов. КОММУНИКАЦИИ Есть своя скважина. Однако, Сауэ требует...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

399 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

87 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Продаётся просторная и светлая 3-комнатная квартира в престижном жилом комплексе в городе Tallinn. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: новый трубопровод, душ, ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: газовое отопление, отопление пола. Подробнее: балкон 15 m²,...

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

120 000 €

Коммерческая недвижимость в Нарве, Эстония

120 м²

Онлайн-показ Готовый бизнес

Продаётся автомойка (самообслуживание), действующий бизнес. Общая площадь 120 m². Отопление и вентиляция: твёрдое топливо, комбинированное. Санитарное помещение: центральная вода. Подробнее: вход с улицы, электричество, бесплатная парковка. В хорошем состоянии. Обращайтесь!

Yakhont Oy - ФИНЛЯНДИЯ

Посмотреть ещё 97 похожих объектов

Источники информации

• Отчёт Евростата по динамике цен на недвижимость
• Средние ставки по кредитам от Центробанка Эстонии
• Статистика продаж недвижимости от Baltic Sothebys
• Актуальные условия въезда в Эстонию на сайте МИД
• Рейтинг городов Европы от Financial Times

Фото: Nick Night / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru