Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды

Главные тренды

На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.

• Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
• Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
• Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
• Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
• Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.

Цены на жилую недвижимость в Эстонии

К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.

В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%. 

Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах. 

Сколько стоят квартиры в крупных городах

В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.

На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Почему в Эстонии дешёвая недвижимость

Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать. 

Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.

Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian

Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.

Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.

Статистика продаж недвижимости в Эстонии

Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом. 

В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577. 

Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.

ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости. 

Кредиты на недвижимость в Эстонии

Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%. 

Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости. 

Средние ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 год. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – шестимесячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии

Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии

Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян. 

Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.

Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.

• Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
• Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.

Доходность недвижимости в Эстонии

В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.

Средняя доходность квартир в крупных городах

Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.

Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году

Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.

Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.

Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны. 

Примеры недвижимости в Эстонии

129 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

69 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Срочная продажа, менее 2000 евро за m²! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: Интернет, видео охрана, лестничная площадка запирается, бронированая дверь. Подробнее: возможность варианта с мебелью,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

120 000 €

Коммерческая недвижимость в Нарве, Эстония

120 м²

Онлайн-показ Готовый бизнес

Продаётся автомойка (самообслуживание), действующий бизнес. Общая площадь 120 m². Отопление и вентиляция: твёрдое топливо, комбинированное. Санитарное помещение: центральная вода. Подробнее: вход с улицы, электричество, бесплатная парковка. В хорошем состоянии. Обращайтесь!

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

1 950 000 €

Земля в Таллине, Эстония

10431 м²

Онлайн-показ

Продается 100% жилой участок в прекрасном месте, где можно построить частный дом, двухквартирный дом или таунхаус. Имеется утвержденный детальный план, до моря 150 метров! Максимальная общая площадь: 3000 м2. Предполагаемая торговая площадь: 2394,5 м2 (уточняется при разработке проекта). Средний размер таунхауса (чистая продаваемая площадь):...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

99 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

38 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В городе Tallinn продаётся 2-к квартира 38,3 m² в газовом доме. ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: бойлер, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

105 000 €

Дом в Выру, Эстония

527 м² 15 10 5

Просторный дом в живописном месте – идеально подойдёт под гостевой дом или частную школу! Продаётся большое здание, зарегистрированное как коммерческая недвижимость, с широкими возможностями использования — будь то гостевой дом (külalistemaja), частная школа, центр отдыха или другое коммерческое или социальное учреждение. Дом в хорошем...

Habita International Estates Ltd

363 000 €

Офис в Таллине, Эстония

144 м²

Онлайн-показ

Светлый и просторный офис в Kadrioru Plaza! общая площадь 143.9 m², квартирная собственность, каменный дом. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: Интернет, сигнализация, лестничная площадка запирается. Подробнее: лифт. Санитарное помещение: центральная вода. Продаются новые офисные помещения в...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

145 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

51 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Квартирная собственность, каменный дом! Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: комнаты по-отдельности, кладовка, закрытый балкон, лифт, стеклопакет, мебель, бесплатная парковка....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

169 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

47 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся солнечная и уютная 2-комнатная квартира в новостройке по адресу Linnamäe tee 42a, Tallinn. Парковочное место и кладовка в цене! Квартирная собственность, панельный дом. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель Санитарное помещение: новый трубопровод, ванная Отопление и вентиляция:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

379 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

115 м² 4 3 1

Онлайн-показ Объект под сдачу

Действующий оценочный акт (385000 eur) Каменный дом, жилая площадь 109 m², общая площадь 115 m² Кухня: электрическая плита Санитарное помещение: душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, канализация, центральная вода Отопление и вентиляция: Тепловой насос воздух-вода, отопление пола Связь и безопасность: Интернет,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

309 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

90 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В городе Tallinn продаётся 3 комнатная квартира 89.8 m² с великолепным расположением! Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Душ, туалет и ванная по отдельности. Отопление и вентиляция: отопление пола, центральное отопление. Подробнее: балкон 6.1 m², кладовка, возможность варианта с мебелью,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

80 000 €

Земля в Курессааре, Эстония

745 м²

Продаётся участок под жилую застройку в Курессааре, Vaikne 5! 745 м², жилая застройка (100% жилая земля). Кадастровый номер: 34901:006:0059. Детальный план утверждён, строительство разрешено! Можно строить жилой дом + вспомогательное здание Высота до 8 м, 1 этаж + мансарда Все коммуникации рядом (вода, канализация, электричество) Тихий...

Habita International Estates Ltd

370 000 €

Офис в Таллине, Эстония

115 м²

Онлайн-показ

Эффектное коммерческое помещение с двумя отдельными входами в центре Таллинна на улице Kentmanni. Подробнее: плита с керамическим покрытием, отдельный вход, комнаты по-отдельности, вход с улицы, общественный транспорт, бесплатная парковка, электричество. Кухня: площадь кухни 8 m². Отопление и вентиляция: центральное отопление....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

420 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

196 м² 5 4

Онлайн-показ

На продажу выставлен уникальный пентхаус общей площадью 196 м², состоящий из двух отдельных квартир (128 м² и 68,3 м²) и плюс 2 лоджии 11,3м2 и 10,3м2. Санитарное помещение: душ, ванная, сауна, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Кухня: открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Подробнее:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

4 700 €

Квартира в Пюсси, Эстония

58 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Продаётся 3-х комнатная квартира на втором этаже 102-х квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии. Квартира меблирована (всё, что на фото, остаётся покупателю), освобождена и готова к заселению в день оформления покупки. В доме холодная вода, канализация, электричество. Из всех окон вид на сосновый бор. Неплохое транспортное...

Andrei Prokofjev KINNISVARA

455 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

141 м² 4 3 1

Онлайн-показ

Новый жилой район Laaneserva идеально подходит для семей, которые ценят красоту природы и в то же время современную жилую среду. Таунхаусы расположены достаточно близко к Таллинну, чтобы иметь всё необходимое, и достаточно далеко, чтобы чувствовать себя спокойно и наслаждаться тишиной дома. Кухня: электрическая плита. Санитарное помещение:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

124 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

41 м² 2 1 1

Продаётся уютная и отремонтированная 2-комнатная квартира в Tallinn, Эстония. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: новый трубопровод, бойлер, душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: интернет, лестничная площадка запирается,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

55 000 €

Земля в Таллине, Эстония

11171 м²

Удалённая сделка

Хорошая инвестиция! Подробнее: местная вода. Продаётся 1/3 совладения от участка площадью 11 171 m². УЧАСТОК Сельскохозяйственная земля 100%. При составлении детальной планировки можно преобразовать несколько отдельных жилых земельных участков и построить несколько домов. КОММУНИКАЦИИ Есть своя скважина. Однако, Сауэ требует...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

544 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

170 м² 4 3

Онлайн-показ

Продаётся уютный, недавно отремонтированный таунхаус в светлых тонах в районе Пирита. Вся мебель и техника, которые вы видите на фотографиях, остаются. Приезжайте со своими чемоданами и заселяйтесь! Квартирная собственность, каменный дом, жилищная площадь 157 m², общая площадь 170 m². Кухня: электрическая плита, холодильник,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

103 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

44 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся 2-комнатная квартира в зелёном районе Mustamäe, Tallinn! Просторная терраса-балкон! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель Санитарное помещение: ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина Отопление и вентиляция: центральное отопление Подробнее:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

189 000 €

Дом в Харьюмаа, Эстония

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся уютный 1,5-этажный дом с большим участком и ухоженным садом вблизи Таллинна – всего в 20 км от центра города! Имеется детальная планировка! Частная собственность, каменный дом, жилая площадь 50.3 m², общая площадь 69.5 m². Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: туалет и...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

Посмотреть ещё 83 похожих объекта

Источники информации

• Отчёт Евростата по динамике цен на недвижимость
• Средние ставки по кредитам от Центробанка Эстонии
• Статистика продаж недвижимости от Baltic Sothebys
• Актуальные условия въезда в Эстонию на сайте МИД
• Рейтинг городов Европы от Financial Times

Фото: Nick Night / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru