a
Версия
для печати

Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды

  • 1269
Почему в Эстонии дешёвая недвижимость? Сколько можно заработать на аренде квартир? Что будет с ценами в следующем году? Представляем обзор рынка недвижимости Эстонии: главные тренды, динамика цен, состояние спроса и предложения, а также потенциальные возможности для покупателей.

Содержание статьи

Главные тренды

На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.

  • Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
  • Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
  • Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
  • Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
  • Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.

Цены на жилую недвижимость в Эстонии

К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.

В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%. 

Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах. 

Сколько стоят квартиры в крупных городах

Город  Цена за кв. м, €
Таллин 2500–4000
Тарту 2100–2500
Нарва 700–1000
Пярну 1500–3000

В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.

На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.

Читайте также: Процедура покупки недвижимости в Эстонии

Почему в Эстонии дешёвая недвижимость

Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать. 

Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.

Дешёвые квартиры в Эстонии
Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian

Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.

Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.

Инвестиционные перспективы

Не стоит рассчитывать на рост цен за такую недвижимость. За всё время нашей работы на рынке зарубежной недвижимости (а Prian с вами с 2006 года) дешёвые квартиры в Ида-Вирумаа так и не подорожали. Сдать их аренду тоже крайне сложно, ведь население региона уменьшается. 

Исключение – Нарва-Йыэсуу. Местные квартиры имеют инвестиционный потенциал, но там средний квадрат стоит около €1 тыс

Статистика продаж недвижимости в Эстонии

Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом. 

В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577. 

Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.

ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости. 

Рынок покупателя

В условиях ослабленного спроса покупатели получили преимущество: они могут активно торговаться и диктовать продавцам свои условия.

Кредиты на недвижимость в Эстонии

Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%. 

Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости. 

Ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии
Средние ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 год. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – шестимесячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии

Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии

Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян. 

Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.

Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.

  • Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
  • Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.

Доходность недвижимости в Эстонии

В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.

Средняя доходность квартир в крупных городах

Город Цена за кв. м, € Аренда однокомнатной квартиры, €/мес Доходность
Таллин 2500–4000 400–650 3,6%
Тарту 2100–2500 300–500 3,4%
Нарва 700–1000 200–250 5,2%
Пярну 1500–3000 300–500 3,4%
Указаны средние цены и арендные ставки за типовое жильё, расположенное не в центральных районах городов. Доходность валовая, то есть до выплаты налогов

Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.

Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году

Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.

Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.

Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны. 

Примеры недвижимости в Эстонии
Квартира за 199 000 евро в Таллине, Эстония
199 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
50 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
В городе Tallinn продаётся стильная и светлая 2-комнатная квартира в районе "Linnamäe tornid". Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон 8 m², терасса,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Земля за 78 000 евро в Таллине, Эстония
78 000 €
Земля в Таллине, Эстония
2352 м²
Онлайн-показ
Продаётся участок земли, жилищная земля. Участок 2352 m², детальная планировка сделана. Подробнее: канализация, электричество, вода! Окрестность: расстояние от города 18.0 km, соседи с одной стороны, водоём поблизости, дороги в хорошем состоянии.
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Земля за 108 900 евро в Пярну, Эстония
108 900 €
Земля в Пярну, Эстония
2197 м²
Онлайн-показ
Продаётся уникальный участок в благоустроенном районе на берегу реки Sauga! Продаётся участок земли, жилищная земля, в районе Pärnu! Подробнее: электричество, центральная вода. Окрестность: Sauga река 100 м. УЧАСТОК • Площадь: 2197 m², категория — жилая земля (100%). • Участок правильной формы, граничит с...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Земля за 35 000 евро на Сааремаа, Эстония
35 000 €
Земля на Сааремаа, Эстония
16042 м²
Это рай для любителей природы; подходит для наблюдения за птицами, охоты, рыбалки, грибного и ягодного сезона. Сааремаа – это разнообразное место для жизни и отдыха, полное интересных занятий, см. подробнее Данные регистра недвижимости
Habita International Estates Ltd
Квартира за 10 000 евро в Пюсси, Эстония
10 000 €
Квартира в Пюсси, Эстония
58 м2 3 2 2
Удалённая сделка
В продаже 3-х комнатная квартира на третьем этаже 120 квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии. В квартире только что закончен ремонт, замена сантехники, батарей отопления, окон. Новая, ещё не до конца установленная мебель. Центральное отопление. Домофон. Освобождена. Готова к заселению.
Andrei Prokofjev KINNISVARA
Дом за 485 000 евро в Эстонии
485 000 €
Дом в Эстонии
390 м2 6 2 2
В рамках эксклюзивной продажи открывается уникальная возможность приобрести крупнейшую часть исторического поместья семьи Шиллинг в Паддасе, Эстония — месте, тесно связанном с выдающейся историей этого знатного рода. Именно здесь когда-то находилось имение барона Альфреда фон Шиллинга, человека, который в 1916 году, в тяжёлые годы Первой...
Habita International Estates Ltd
Квартира за 349 000 евро в Таллине, Эстония
349 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
95 м2 4 3 1
Онлайн-показ
Продаётся просторная 4-комнатная 94.5 m² квартира в City Residence! Планировка: Гостиная с открытой кухней, 3 спальни, 2 ванные комнаты с туалетом, одна спальня имеет выход на балкон (5,3 м²). В квартире установлена ​​качественная кухонная мебель (Schmidt) с каменной столешницей и встроенной техникой (холодильник, вытяжка,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 289 000 евро в Таллине, Эстония
289 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
93 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Просторная квартира с высокими потолками в самом центре города. Кухня: индукция, холодильник, кухонная мебель Санитарное помещение: новый трубопровод, бойлер, душ, ванная, сауна, стиральная машина Отопление и вентиляция: центральное отопление Связь и безопасность: интернет, телефон, кабельное телевидение, бронированая дверь, лестничная...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 229 000 евро в Таллине, Эстония
229 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
40 м2 2 1 1
Онлайн-показ
В красивом городе Tallinn продаётся новая 2-к квартира 39.6 m²! Кухня: электрическая плита, открытая кухня. Санитарное помещение: новый трубопровод, ванная, туалет и ванная по отдельности. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон 6.6 m², закрытый двор, высокие потолки, новая электропроводка, подземный...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Коммерческая недвижимость за 86 000 евро в Таллине, Эстония
86 000 €
Коммерческая недвижимость в Таллине, Эстония
62 м2
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Квартира за 56 500 евро в Таллине, Эстония
56 500 €
Квартира в Таллине, Эстония
16 м2 1 1 1
Удалённая сделка
В городе Tallinn продаётся компактная студия 16,4 m²! Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, бойлер, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: стеклопакет, мебель, новая электропроводка. Связь и безопасность: видео охрана, лестничная площадка...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Таунхаус за 549 000 евро в Таллине, Эстония
549 000 €
Таунхаус в Таллине, Эстония
170 м2 4 3
Онлайн-показ
Продаётся уютный, недавно отремонтированный таунхаус в светлых тонах в районе Пирита. Вся мебель и техника, которые вы видите на фотографиях, остаются. Приезжайте со своими чемоданами и заселяйтесь! Квартирная собственность, каменный дом, жилищная площадь 157 m², общая площадь 170 m². Кухня: электрическая плита, холодильник,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Земля за 80 000 евро в Курессааре, Эстония
80 000 €
Земля в Курессааре, Эстония
745 м²
Продаётся участок под жилую застройку в Курессааре, Vaikne 5! 745 м², жилая застройка (100% жилая земля). Кадастровый номер: 34901:006:0059. Детальный план утверждён, строительство разрешено! Можно строить жилой дом + вспомогательное здание Высота до 8 м, 1 этаж + мансарда Все коммуникации рядом (вода, канализация, электричество) Тихий...
Habita International Estates Ltd
Земля за 55 000 евро в Таллине, Эстония
55 000 €
Земля в Таллине, Эстония
11171 м²
Удалённая сделка
Хорошая инвестиция! Подробнее: местная вода. Продаётся 1/3 совладения от участка площадью 11 171 m². УЧАСТОК Сельскохозяйственная земля 100%. При составлении детальной планировки можно преобразовать несколько отдельных жилых земельных участков и построить несколько домов. КОММУНИКАЦИИ Есть своя скважина. Однако, Сауэ требует...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 100 000 евро в Таллине, Эстония
100 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
38 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
В городе Tallinn продаётся 2-к квартира 38,3 m² в газовом доме. ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: бойлер, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее:...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 92 000 евро в Таллине, Эстония
92 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
33 м2 2 1 1
Онлайн-показ
Продаётся 2х-комнатная отремонтированная квартира 32.9 m² на улице Mahtra, Tallinn. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: балкон 3 m², кухня, комнаты по-отдельности, стеклопакет, центральная вода, лифт,...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 500 000 евро в Таллине, Эстония
500 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
102 м2 5 4
Онлайн-показ
Продаётся уникальная и уютная квартира 101.8 m² на втором этаже дома с великолепным видом на холм Тоомпеа и парк. В стоимость квартиры входит парковочное место в закрытом дворе. Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: бойлер, душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина....
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 235 000 евро в Таллине, Эстония
235 000 €
Квартира в Таллине, Эстония
74 м2 4 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся светлая и просторная полностью меблированная 4-комнатная квартира в спокойном районе, недалеко от пляжа Штромка. Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: туалет и ванная по отдельности, душ, ванная, бойлер, стиральная машина. Отопление и...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Дом за 189 000 евро в Харьюмаа, Эстония
189 000 €
Дом в Харьюмаа, Эстония
70 м2 2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продаётся уютный 1,5-этажный дом с большим участком и ухоженным садом вблизи Таллинна – всего в 20 км от центра города! Имеется детальная планировка! Частная собственность, каменный дом, жилая площадь 50.3 m², общая площадь 69.5 m². Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: туалет и...
VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ
Квартира за 3 600 евро в Пюсси, Эстония
3 600 €
Квартира в Пюсси, Эстония
74 м2 4 3 1
Удалённая сделка
В продаже большая, 4-х комнатная квартира на первом этаже 3-х этажного дома (первый этаж находится на уровне второго, под ним подсобные помещения). Дом многоквартирный - 102 квартиры. В квартире начат капитальный ремонт. Проведён большой объём черновых работ, завезена часть строительных материалов. Все окна выходят на сосновый бор. В пешей...
Andrei Prokofjev KINNISVARA

Источники информации

Фото: Nick Night / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Эстония, Анализ рынков, Недвижимость, Инвестиции

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Брендированная недвижимость: что это такое и почему она считается удачной инвестицией
Формат, за которым охотятся инвесторы
«Золотая виза» Португалии – 2024 всё ещё существует. Правда, теперь – через инвестиции в фонды
Детали от экспертов

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Недорогая недвижимость в Таллине Коммерческая недвижимость в Таллине Недвижимость в Таллине Элитная недвижимость в Таллине

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Эстония»