Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды

Главные тренды

На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.

• Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
• Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
• Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
• Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
• Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.

Цены на жилую недвижимость в Эстонии

К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.

В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%. 

Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах. 

Сколько стоят квартиры в крупных городах

В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.

На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Почему в Эстонии дешёвая недвижимость

Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать. 

Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.

Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian

Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.

Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.

Статистика продаж недвижимости в Эстонии

Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом. 

В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577. 

Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.

ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости. 

Кредиты на недвижимость в Эстонии

Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%. 

Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости. 

Средние ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 год. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – шестимесячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии

Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии

Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян. 

Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.

Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.

• Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
• Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.

Доходность недвижимости в Эстонии

В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.

Средняя доходность квартир в крупных городах

Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.

Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году

Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.

Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.

Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны. 

Примеры недвижимости в Эстонии

10 000 €

Квартира в Пюсси, Эстония

58 м² 3 2 2

Удалённая сделка

В продаже 3-х комнатная квартира на третьем этаже 120 квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии. В квартире только что закончен ремонт, замена сантехники, батарей отопления, окон. Новая, ещё не до конца установленная мебель. Центральное отопление. Домофон. Освобождена. Готова к заселению.

Andrei Prokofjev KINNISVARA

155 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

67 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Продаётся просторная 3-комнатная квартира 66,8 м² в спокойном и зелёном районе Nõmme, Tallinn. Кухня: электрическая плита, холодильник. Санаторий: сауна, туалет и ванная отдельно, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Дополнительная информация: балкон 11,5 м², кухня, лифт, мебель, кладовая,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

485 000 €

Дом в Эстонии

390 м² 6 2 2

В рамках эксклюзивной продажи открывается уникальная возможность приобрести крупнейшую часть исторического поместья семьи Шиллинг в Паддасе, Эстония — месте, тесно связанном с выдающейся историей этого знатного рода. Именно здесь когда-то находилось имение барона Альфреда фон Шиллинга, человека, который в 1916 году, в тяжёлые годы Первой...

Habita International Estates Ltd

150 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

69 м² 4 3 1

Онлайн-показ

Продаётся просторная и светлая 4-комнатная квартира 69.2 m², расположенная в зелёном районе недалеко от берега моря. Кухня: газовая плита, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: кухня, стеклопакет, центральная вода, общественный транспорт,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

185 000 €

Дом в Эстонии

228 м² 6 4 3

Продается просторный и уютный дом на острове Сааремаа, муниципалитет Сальме, поселок Винтри — в самой южной части острова Сааремаа на полуострове Сяэре. Пространственное решение дома выглядит следующим образом: кухня, гостиная, столовая, четыре спальни, большая каминная комната, три туалета, прачечная и сауна. Кроме того, здесь есть две террасы...

Habita International Estates Ltd

99 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

38 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В городе Tallinn продаётся 2-к квартира 38,3 m² в газовом доме. ОТЛИЧНОЕ РАСПОЛОЖЕНИЕ! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: бойлер, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

239 500 €

Квартира в Таллине, Эстония

91 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Продаётся просторная 3-комнатная квартира 90.6 m² для семьи, в пешей доступности от пляжа Струоми, Tallinn! Каменный дом. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

134 990 €

Квартира в Таллине, Эстония

60 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Отличное расположение! Разумные счета! Квартирная собственность, каменный дом. Продаётся светлая и уютная 3-комнатная квартира с разумными коммунальными расходами! Санитарное помещение: ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: возможность варианта с мебелью, лифт, закрытый балкон. Кухня:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

379 000 €

Дом в Эстонии

139 м² 5 3 2

Продаётся жемчужина северного побережья — продуманный до мелочей и очень уютный дом из бруса в прибрежной деревне Салмисту, волость Куусалу! Этот дом — настоящая редкость на рынке недвижимости: он отличается высоким качеством, комфортом и тщательно продуманной планировкой. Такие объекты поступают в продажу крайне редко — и неслучайно: здесь...

Habita International Estates Ltd

6 000 €

Квартира в Кивиыли, Эстония

32 м² 1 1 1

Удалённая сделка

В продаже 1-комнатная квартира на пятом этаже 90-квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии (см.карту). Квартира готова к заселению, продаётся с мебелью и оборудованием. Центральное отопление, газ. Домофон. Стеклопакеты. Есть закреплённое парковочное место. Неплохое сообщение с соседними городами уезда и столицей.

Andrei Prokofjev KINNISVARA

235 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

74 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся светлая и просторная полностью меблированная 4-комнатная квартира в спокойном районе, недалеко от пляжа Штромка. Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: туалет и ванная по отдельности, душ, ванная, бойлер, стиральная машина. Отопление и...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

399 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

87 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Продаётся просторная и светлая 3-комнатная квартира в престижном жилом комплексе в городе Tallinn. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: новый трубопровод, душ, ванная, стиральная машина. Отопление и вентиляция: газовое отопление, отопление пола. Подробнее: балкон 15 m²,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

415 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

137 м² 4 3 1

Онлайн-показ

Квартирная собственность, жилищная площадь 122 m² и общая 137 m². Кухня: электрическая плита. Санитарное помещение: душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, центральная вода, канализация. Отопление и вентиляция: отопление пола, Тепловой насос воздух-вода. Связь и безопасность: Интернет, бронированая дверь, видео охрана....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

5 000 €

Квартира в Кохтла-Ярве, Эстония

32 м² 1 1

Удалённая сделка

Продаётся 1-но комнатная квартира на четвёртом этаже 2-х подъездного, 30-ти квартирного дома в Ахтмеской части города Кохтла-Ярве. Квартира освобождена, меблирована. Отопление центральное, окна – стеклопакеты, двойная входная дверь, подъездная дверь запирается – домофон. Квартира нуждается в косметическом ремонте.

Andrei Prokofjev KINNISVARA

275 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

93 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Просторная квартира с высокими потолками в самом центре города. Кухня: индукция, холодильник, кухонная мебель Санитарное помещение: новый трубопровод, бойлер, душ, ванная, сауна, стиральная машина Отопление и вентиляция: центральное отопление Связь и безопасность: интернет, телефон, кабельное телевидение, бронированая дверь, лестничная...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

124 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

41 м² 2 1 1

Продаётся уютная и отремонтированная 2-комнатная квартира в Tallinn, Эстония. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: новый трубопровод, бойлер, душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: интернет, лестничная площадка запирается,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

85 000 €

Коттедж в Харьюмаа, Эстония

74 м² 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся садовый дом с камином, гаражом, садом и лесным участком в Metsanurme! Частная собственность, деревянный дом, общая площадь 74 m². Кухня: дровяная плита. Отопление и вентиляция: печное отопление, камин. Санитарное помещение: центральная вода, канализация. Подробнее: общественный транспорт, отдельный вход, комнаты...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

189 000 €

Дом в Харьюмаа, Эстония

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся уютный 1,5-этажный дом с большим участком и ухоженным садом вблизи Таллинна – всего в 20 км от центра города! Имеется детальная планировка! Частная собственность, каменный дом, жилая площадь 50.3 m², общая площадь 69.5 m². Кухня: электрическая плита, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: туалет и...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

1 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Харьюмаа, Эстония

3700 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаются офисные площади, производство, склад! Общая площадь 3700m², частная собственность. Отопление и вентиляция: электрическое отопление, кондиционер, комбинированное. Связь и безопасность: интернет, лестничная площадка запирается, видео охрана, сигнализация, бронированая дверь. Санитарное помещение: местная вода, центральная...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

221 500 €

Офис в Таллине, Эстония

74 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

ПРОДАЁТСЯ КОММЕРЧЕСКОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 74 m² В KADRIORU PLAZA – ОТЛИЧНОЕ МЕСТО И ИНТЕРЕСНАЯ АРХИТЕКТУРА! Отопление и вентиляция: центральное отопление, кондиционер. Связь и безопасность: интернет, охранник, видео охрана, сигнализация. Подробнее: электричество, лифт. Санитарное помещение: вентиляция, центральная вода. Окрестность:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

Посмотреть ещё 95 похожих объектов

Источники информации

• Отчёт Евростата по динамике цен на недвижимость
• Средние ставки по кредитам от Центробанка Эстонии
• Статистика продаж недвижимости от Baltic Sothebys
• Актуальные условия въезда в Эстонию на сайте МИД
• Рейтинг городов Европы от Financial Times

Фото: Nick Night / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru