Обзор рынка недвижимости Эстонии 2024–2025: цены, правила, тренды

Главные тренды

На рынке недвижимости Эстонии наблюдается несколько ключевых трендов.

• Цены на жильё продолжают расти, но темпы этого роста замедляются.
• Объёмы продаж снижаются, что позволяет покупателям диктовать условия.
• Ставки по ипотеке подскочили в два раза за последние годы, что оказывает давление на массовый спрос.
• Интерес иностранных покупателей к недвижимости в Эстонии упал, во многом из-за ухода с рынка россиян.
• Доходность недвижимости остаётся на среднеевропейском уровне.

Цены на жилую недвижимость в Эстонии

К середине 2024 года индекс цен на недвижимость в Эстонии увеличился на 6,7% в годовом исчислении.

В течение 20 лет Эстония лидировала в Евросоюзе по росту цен на жильё. С 2010 по 2024 год стоимость домов и квартир утроилась – плюс 232%. 

Рост продолжается, однако динамика уже не такая интенсивная, как в 2020–2023 годах. 

Сколько стоят квартиры в крупных городах

В Эстонии сохраняется огромный разброс цен. Например, в престижных районах Таллина (Кадриорг, Сюдалинн, Пирита, Маакри, Старый город) квадрат стоит €4–6 тыс. А в более дешёвых столичных локациях (Ласнамяэ, Мустамяэ) немало предложений до €2 тыс. за кв. м – квартиры в типовых домах, построенных в середине XX века.

На национальном уровне разница ещё более существенна. В столичном регионе Харьюмаа придётся заплатить в среднем €3 тыс. за кв. м, а в ближайшем к российской границе уезде Ида-Вирумаа – €380. В самых дешёвых городах страны (Кивиыли, Пюсси и др.) множество вариантов недвижимости до €100 за квадрат. Поэтому в Эстонии за пару тысяч евро можно купить вполне пригодную для проживания квартиру.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Почему в Эстонии дешёвая недвижимость

Главная причина – демографическая. Население районов переезжает в столицу и за границу, а местное жильё остаётся пустовать. 

Ещё одна – энергетическая. Большинство экстремально дешёвых объектов – это старый советский фонд со сравнительно высокими (особенно сейчас) расходами на содержание.

Вот так выглядят дешёвые квартиры в эстонской провинции. В коллаже – фото объектов недвижимости, которые размещались на портале Prian

Раньше россияне покупали дешёвые квартиры для упрощения получения шенгенских виз. Сейчас эта схема не работает. Эстония не только перестала выдавать визы гражданам РФ, но и запретила им въезд по шенгену от других стран.

Вариант может быть интересен тем, кто стремится к простой недорогой жизни в Европе. Эти регионы не такие уж упадочные. Там есть вся базовая инфраструктура (просто работы нет), вокруг красивая природа (леса, озёра), рядом Балтийское море и до Таллина недалеко.

Статистика продаж недвижимости в Эстонии

Продажи находятся на низком уровне: в 2023 году было зарегистрировано на 29% меньше сделок, а общая сумма транзакций снизилась на 17% по сравнению с 2022 годом. 

В 2024 году эта тенденция сохранилась. Например, в марте 2023 года в Таллине было продано 827 квартир, а в этом году это число снизилось до 577. 

Ключевые причины слабых продаж – возросшие цены, подорожавшие ипотечные кредиты и стагнация в экономике.

ВВП Эстонии упал в 2023 году на 3%, по итогам 2024 года также будет зарегистрирован минус. Инфляция остаётся высокой (9,8%), безработица увеличивается (с 6 до 9%), что также негативно сказывается на рынке недвижимости. 

Кредиты на недвижимость в Эстонии

Типовые ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии сейчас составляют 5–6%. Для сравнения: в 2021–2022 годах покупатели платили по ипотеке 1,8–2,1%. 

Ужесточение условий кредитования – одна из главных причин снижения активности на рынке недвижимости. 

Средние ставки по кредитам на недвижимость в Эстонии с 2021 по 2024 год. Синий график – плавающие ставки; оранжевый – фиксированные ставки; голубой – шестимесячный Euribor (усреднённая процентная ставка по кредитам, предоставляемым друг другу европейскими банками). Источник: Центробанк Эстонии

Иностранцы на рынке недвижимости Эстонии

Доля сделок с иностранцами в Эстонии никогда не превышала 2–3% от общего числа продаж недвижимости. В последние годы «гостей» стало ещё меньше – из-за ухода с рынка россиян. 

Эстония не запрещала гражданам России владеть недвижимостью, но ввела ограничения на въезд в страну с туристическими и бизнес-целями. Новые визы и виды на жительство больше не выдают. Для собственников домов и квартир в Эстонии исключений не сделали. Такие же правила распространяются на граждан Республики Беларусь.

Также для неграждан ЕС действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются только сделок с земельными участками.

• Запрещено покупать землю, соответственно и построенные на ней частные дома, на приграничных территориях, некоторых островах, например Сааремаа и Хийумаа, и в районе Чудско-Псковского озера. Обойти эти ограничения можно оформив имущество на юридическое лицо, но потребуется предварительное разрешение на сделку.
• Покупать на физическое лицо сельхозземли и лесные угодья площадью от 10 га могут только граждане ЕС.

Доходность недвижимости в Эстонии

В последние годы стоимость недвижимости в Эстонии росла быстрее, чем повышались арендные ставки, что привело к снижению рентабельности. Однако уровень доходности остаётся на среднеевропейском уровне.

Средняя доходность квартир в крупных городах

Эстония выигрывает у других стран Европы благодаря низким дополнительным расходам. Например, здесь нет налогов на покупку и владение недвижимостью. Есть земельный налог, который платят даже владельцы квартир в городских домах, но его ставки низкие. За типовую квартиру в Таллине набегает не больше €100, в провинции – €10 в год.

Что ждёт рынок недвижимости Эстонии в 2025 году

Динамика цен на жильё в Эстонии будет зависеть от ставок по кредитам: если они снизятся и/или местные власти разработают программы поддержки покупателей, то это подстегнёт продажи. На массовый иностранный спрос Эстонии рассчитывать не приходится.

Лучшие перспективы для инвестиций – у недвижимости Таллина, где наблюдается рост населения. В 2024 году столица вошла в топ-10 в отчёте «Европейские города и регионы будущего» от аналитиков Financial Times. Таллин неизменно занимает места в первой десятке этого престижного рейтинга с 2012 года.

Эстонская провинция по-прежнему страдает от оттока населения, что снижает ликвидность местной недвижимости. Зато там можно найти очень дешёвые варианты, которые некоторым покупателям могут быть интересны. 

Примеры недвижимости в Эстонии

650 000 €

Дом в Таллине, Эстония

262 м² 7 3

Онлайн-показ

Представительный частный дом 262.1 m² в приватном и зелёном жилом районе в Tabasalu на продажу. Кухня: газовая плита, площадь кухни 28.1 m², холодильник. Санитарное помещение: душ, ванная, бойлер, сауна, туалет и ванная по отдельности, центральная вода, стиральная машина. Отопление и вентиляция: газовое отопление, центральный...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

370 000 €

Офис в Таллине, Эстония

115 м²

Онлайн-показ

Эффектное коммерческое помещение с двумя отдельными входами в центре Таллинна на улице Kentmanni. Подробнее: плита с керамическим покрытием, отдельный вход, комнаты по-отдельности, вход с улицы, общественный транспорт, бесплатная парковка, электричество. Кухня: площадь кухни 8 m². Отопление и вентиляция: центральное отопление....

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

104 900 €

Коттедж в Харьюмаа, Эстония

55 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся дача с ухоженным участком площадью 1268 m² в престижном и спокойном районе Suurupi, в шаговой доступности от моря и пляжа. Жилищная площадь 88,8 m², общая площадь 55 m². Кухня: электрическая плита, холодильник. Санитарное помещение: туалет и ванная по отдельности, душ, сауна, местная вода. Отопление и вентиляция:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

379 000 €

Таунхаус в Таллине, Эстония

115 м² 4 3 1

Онлайн-показ Объект под сдачу

Действующий оценочный акт (385000 eur) Каменный дом, жилая площадь 109 m², общая площадь 115 m² Кухня: электрическая плита Санитарное помещение: душ, ванная, туалет и ванная по отдельности, канализация, центральная вода Отопление и вентиляция: Тепловой насос воздух-вода, отопление пола Связь и безопасность: Интернет,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

1 950 000 €

Земля в Таллине, Эстония

10431 м²

Онлайн-показ

Продается 100% жилой участок в прекрасном месте, где можно построить частный дом, двухквартирный дом или таунхаус. Имеется утвержденный детальный план, до моря 150 метров! Максимальная общая площадь: 3000 м2. Предполагаемая торговая площадь: 2394,5 м2 (уточняется при разработке проекта). Средний размер таунхауса (чистая продаваемая площадь):...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

124 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ

Продаётся уютная 3-комнатная квартира 64.7 m² в хорошем состоянии в Ласнамяэ. Панельный дом. В квартире сохранена удобная и практичная планировка, комнаты расположены по обе стороны дома. Комнаты и кухня раздельные, также раздельные туалет и ванная. В одной из спален есть балкон, который был отремонтирован и утеплён. Кухня:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

97 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

44 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся 2-комнатная квартира в зелёном районе Mustamäe, Tallinn! Просторная терраса-балкон! Квартирная собственность, каменный дом. Кухня: газовая плита, холодильник, кухонная мебель Санитарное помещение: ванная, туалет и ванная по отдельности, стиральная машина Отопление и вентиляция: центральное отопление Подробнее:...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

4 700 €

Квартира в Пюсси, Эстония

58 м² 3 2 1

Удалённая сделка

Продаётся 3-х комнатная квартира на втором этаже 102-х квартирного дома в небольшом городке на северо-востоке Эстонии. Квартира меблирована (всё, что на фото, остаётся покупателю), освобождена и готова к заселению в день оформления покупки. В доме холодная вода, канализация, электричество. Из всех окон вид на сосновый бор. Неплохое транспортное...

Andrei Prokofjev KINNISVARA

3 600 €

Квартира в Пюсси, Эстония

74 м² 4 3 1

Удалённая сделка

В продаже большая, 4-х комнатная квартира на первом этаже 3-х этажного дома (первый этаж находится на уровне второго, под ним подсобные помещения). Дом многоквартирный - 102 квартиры. В квартире начат капитальный ремонт. Проведён большой объём черновых работ, завезена часть строительных материалов. Все окна выходят на сосновый бор. В пешей...

Andrei Prokofjev KINNISVARA

5 000 €

Квартира в Кохтла-Ярве, Эстония

32 м² 1 1

Удалённая сделка

Продаётся 1-но комнатная квартира на четвёртом этаже 2-х подъездного, 30-ти квартирного дома в Ахтмеской части города Кохтла-Ярве. Квартира освобождена, меблирована. Отопление центральное, окна – стеклопакеты, двойная входная дверь, подъездная дверь запирается – домофон. Квартира нуждается в косметическом ремонте.

Andrei Prokofjev KINNISVARA

4 600 €

Квартира в Кохтла-Ярве, Эстония

40 м² 2 1 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

Продаётся 2-х комнатная квартира в на втором этаже 16-ти квартирного дома. Квартира в приличном состоянии и комплектации. Освобождена и готова к заселению в день оформления покупки. Меблирована. Старые окна заменены на современные стеклопакеты. Без центрального отопления, что в разы уменьшает ежемесячную оплату содержания. Есть реальная...

Andrei Prokofjev KINNISVARA

110 000 €

Дом в Валге, Эстония

143 м² 4 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся уютный и ухоженный дом 143 м² в районе Raavitsa, всего в нескольких километрах от города Valga. Это бывший летний дом, полностью отремонтированный и значительно расширенный в 2005 году. Проведены новые системы центрального отопления, водопровода и канализации. Первый этаж дома каменный, второй – деревянный. Внешняя...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

78 000 €

Земля в Таллине, Эстония

2352 м²

Онлайн-показ

Продаётся участок земли, жилищная земля. Участок 2352 m², детальная планировка сделана. Подробнее: канализация, электричество, вода! Окрестность: расстояние от города 18.0 km, соседи с одной стороны, водоём поблизости, дороги в хорошем состоянии.

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

289 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

52 м² 2 1 1

Онлайн-показ

Продаётся уютная и чистая 2-комнатная квартира 52.2 m² в красивом и спокойном районе Каларанна. Дом высокого качества, построен в 2020 году. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: душ, новый трубопровод, стиральная машина. Отопление и вентиляция: отопление пола, центральное...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

195 000 €

Земля в Харьюмаа, Эстония

7031 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Элитный участок у гольф-клуба и моря в живописном месте! Подробнее: электричество, центральная вода. Окрестность: Ihasalu море 1,000 m. Продаётся земля под жилую застройку и частный сад. Возможность создать дом своей мечты в одном из самых престижных и живописных мест Эстонии — рядом с Estonian Golf & Country Club и морским...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

215 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

48 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продаётся светлая и стильная 2-комнатная квартира с обновлённой внутренней отделкой и мебелью, расположенная в удобном районе на улице Valge, недалеко от парка Кадриорг и побережья. СВЕЖИЙ РЕМОНТ. БАЛКОН 42,5 М2. ПАРКОВКА И КЛАДОВКА. Квартирная собственность, панельный дом. Кухня: плита с керамическим покрытием, открытая кухня,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

150 000 €

Квартира в Таллине, Эстония

69 м² 4 3 1

Онлайн-показ

Продаётся просторная и светлая 4-комнатная квартира 69.2 m², расположенная в зелёном районе недалеко от берега моря. Кухня: газовая плита, открытая кухня, холодильник. Санитарное помещение: душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Подробнее: кухня, стеклопакет, центральная вода, общественный транспорт,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

35 000 €

Земля на Сааремаа, Эстония

18255 м²

Расположение: Vanakubja küla, Saare maakond, Saaremaa vald, Pihla. Площадь участка: 18 255 м² (1,83 га) Кадастровый номер: 48301:001:0053 Целевое назначение: Жилая земля — 100% Согласно документу о планировке "Mustjala valla Külade üldplaneering" можно построить: Индивидуальный жилой дом (до 2-х этажей) Подсобные постройки: Гаражи, сауны,...

Habita International Estates Ltd

124 900 €

Квартира в Таллине, Эстония

41 м² 2 1 1

Продаётся уютная и отремонтированная 2-комнатная квартира в Tallinn, Эстония. Кухня: электрическая плита, открытая кухня, холодильник, кухонная мебель. Санитарное помещение: новый трубопровод, бойлер, душ, стиральная машина. Отопление и вентиляция: центральное отопление. Связь и безопасность: интернет, лестничная площадка запирается,...

VIPCON LKV - ФИНЛЯНДИЯ

990 000 €

Земля в Эстонии

Продаются перспективные участки под жилую застройку в деревне Аллику, волость Сауе. Участки расположены всего в 15 км от центра Таллинна, на берегу живописной реки Ваэна с протяженностью береговой линии 100 метров. Общая площадь участка составляет 5,3 га. Имеется действующий детальный план (доступна схема). Согласованы, но еще не утверждены...

Habita International Estates Ltd

Посмотреть ещё 91 похожий объект

Источники информации

• Отчёт Евростата по динамике цен на недвижимость
• Средние ставки по кредитам от Центробанка Эстонии
• Статистика продаж недвижимости от Baltic Sothebys
• Актуальные условия въезда в Эстонию на сайте МИД
• Рейтинг городов Европы от Financial Times

Фото: Nick Night / Unsplash 

Условия цитирования материалов Prian.ru