Процедура приобретения недвижимости в Египте

На африканской части Египта (Хургада) недвижимость оформляется в полную безусловную собственность (freehold). На Синайском полуострове (Дахаб, Шарм-эль-Шейх и т. д.) правила другие: покупатель получает право на долгосрочную аренду сроком до 99 лет. Запрет на получение права собственности на недвижимость, приобретенную иностранцем, установлен административным указом, изданным премьер-министром Египта в 2005 году.

Других ограничений на покупку нет, за исключением запрета приобретать недвижимость на особо охраняемых государством территориях, например, в непосредственной близости к историческим памятникам.

С ЧЕГО НАЧАТЬ

Покупку недвижимости в Египте следует начинать со знакомства с предлагаемыми объектами посредством сети интернет, специализированных выставок, тематических печатных изданий и т. д. Осуществлять покупку можно самостоятельно, однако наилучшим решением будет воспользоваться услугами агентства недвижимости. Обратиться можно как в представительство египетских компаний в нашей стране или российские фирмы, продающие недвижимость через египетских партнеров, так и в компании, находящиеся непосредственно в Египте.

В пользу агентств говорит следующее. Во-первых, покупателю не придется основательно вникать во все юридические тонкости процедуры, а при этом всегда есть риск неверного понимания законов и пунктов договора. Плюс не потребуется знания арабского языка. Во-вторых, крупные и зарекомендовавшие себя строительные компании продают свои объекты только через дилеров и агентства, а покупка недвижимости в таких компаниях практически гарантирует качество жилья и безопасность процедуры покупки. Кроме того, некоторые агентства в Египте работают по официальным ценам застройщиков без комиссии за свою работу. В основном это касается крупных объектов на первой береговой линии. А это значит, что покупатель получает дополнительные услуги без доплаты. Поэтому выбор агентства недвижимости является важным этапом.

При выборе важно помнить: агентство должно обладать лицензией на ведение риэлторской деятельности, а также документом, подтверждающим, что оно состоит на учете в налоговой инспекции. Важно поинтересоваться, как давно агентство работает на рынке, кто является учредителем и руководителем, даже в каком помещении располагается офис (серьезные фирмы не могут быть размещены в квартире). Стоит игнорировать помощь новоиспеченных египетских «друзей» и сотрудников отелей, чтобы исключить возможность мошенничества.

Если покупатель обращается в представительство египетской компании в России или российскую фирму, продающую недвижимость в Египте через партнеров, ему по желанию может быть предоставлен ознакомительный тур. Как правило, он длится три-четыре дня. Этого времени достаточно, чтобы осмотреть объекты или проекты строящегося жилья и оформить документы. Ознакомительный тур – объектов, предоставление информации по районам и экскурсионный осмотр города – всегда являются бесплатными, но билеты и проживание в стране покупатель оплачивает самостоятельно.

Сама процедура проведения сделки достаточно проста. Для этого покупателю достаточно предоставить только загранпаспорт. Контроль за чистотой сделки и ее юридическое сопровождение осуществляет агентство недвижимости, оно же и несет полную юридическую ответственность. В штате некоторых агентств есть собственный юрист, который (важно!) должен иметь лицензию Министерства юстиции Египта на ведение подобного рода деятельности. Как правило, юрист агентства одновременно является и адвокатом, и нотариусом. В противном случае в ходе сделки будет необходимо обратиться к стороннему нотариусу.

ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

Если покупатель для покупки недвижимости не намерен приезжать в Египет, то он может воспользоваться возможностью удаленного приобретения. Для этого необходимо оформить доверенность на своего представителя. Доверенность может быть оформлена и выдана только Посольством Египта в Москве.

Однако удаленное приобретение покупателю не рекомендуется, поскольку по фотографиям судить о недвижимости объективно практически невозможно. Кроме того, в ходе обычной сделки ему необходимо находиться в Египте всего несколько дней, после чего он может покинуть страну и вернуться лишь спустя некоторое время для завершения и регистрации сделки.

ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА И ВВОЗ НАЛИЧНЫХ

Оплату сделки можно произвести как наличными, так и банковским переводом с личного счета (см. ниже в разделе «Заключение договора»). Ограничений на ввоз валюты в Египте не предусмотрено, однако стоит учитывать правила на ее вывоз из России: допускается единовременный вывоз из России не более $10 тыс. Сумма до $3 тыс. не декларируется на таможне, при вывозе от $3 тыс. до $10 тыс. потребуется заполнить декларацию.

Оплата наличными является оптимальным способом расчета по сделке. Банковский перевод усложняет процесс. Если покупатель намерен открыть собственный египетский счет для перевода средств с него на счет продавца, стоит иметь в виду, что далеко не все египетские банки соглашаются предоставить данную услугу иностранцам. В Хургаде, например, при этом будет необходимо положить на счет $2 тыс., правда, сразу же после открытия счета деньги можно снять.

Перевод средств с российского на личный египетский счет также сложен: либо по получении денег их все равно придется обналичивать для расчета с египетской компанией, либо в дальнейшем перечислять на счет продавца. В первом случае покупатель принимает на себя ненужный риск в чужой стране, во втором – появляются дополнительные затраты по оплате банковских услуг. При переводе денег также возникают расходы за услуги российского банка. Хотя, как правило, комиссия за перечисление средств в отечественных банках установлена в фиксированном размере и не зависит от переводимой суммы.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

После того как объект выбран, продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи, а также заключается агентское соглашение. Предварительный договор оформляется юристом на двух языках и содержит две колонки текста: одну на арабском, другую на родном языке покупателя. Некоторые компании ведут документацию только на арабском языке, в этом случае агентство недвижимости предоставляет клиенту письменный перевод.

В предварительном договоре прописываются права и обязанности сторон, стоимость сделки. Если недвижимость покупается в строящемся объекте, то дополнительно указываются порядок оплаты, срок окончания строительства и штрафные санкции в случае задержки сдачи объекта. Пункты предварительного договора полностью соответствуют основному договору (см. ниже в разделе «Заключение договора»), только в разделе «Условия платежа» прописываются этапы внесения денег. Предварительный договор заверяет юрист агентства; если у него нет соответствующих прав на это, необходимо дополнительно обратиться к нотариусу.

Агентское соглашение заключается между покупателем и агентством и подтверждает предоставление услуг по приобретению недвижимости. В документе указываются паспортные данные покупателя, реквизиты агентства, характеристики и стоимость объекта, ответственность сторон. Также в нем агентство недвижимости дает покупателю гарантию, что данный объект никому не продан, не заложен и на его продажу не наложен запрет.

Одновременно с подписанием предварительного договора покупатель вносит задаток. Как правило, достаточно внести $1 тыс. или €1 тыс., в зависимости от валюты сделки. Однако размер задатка может достигать и 10–35% от цены объекта, это определяет застройщик или владелец. Оплата как правило производится наличными. Внесение задатка означает, что объект зарезервирован за покупателем и теперь никто другой не может его приобрести. Условия возврата задатка в случае срыва сделки заранее оговариваются в предварительном договоре. Например, может быть установлено, что в случае нарушения условий договора продавцом/застройщиком он выплачивает покупателю полную стоимость объекта и компенсацию в размере 50 тыс. египетских фунтов (далее – е. ф.), это около $9 тыс. Такая же сумма может быть назначена в качестве штрафа и покупателю, если от сделки отказывается он.

Процедуру покупки можно провести без заключения предварительного договора купли-продажи. Тогда при оплате задатка сразу заключается основной договор. Однако это зависит от условий конкретного застройщика/владельца.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Как только покупатель внес задаток, юрист оформляет основной договор купли-продажи. Форма документа у каждой компании своя, но в нем обязательно прописаны обязанности сторон, стоимость объекта, его параметры и т. д., а также право собственности продавца на объект. Если приобретается строящееся жилье, то в договоре указывают дополнительно рассрочки платежей, сроки сдачи объекта и штрафные санкции. Так же как и предварительный, основной договор заключается на двух языках, русском и арабском.

На данном этапе покупатель при желании может покинуть страну. Теперь основная его задача – в течение двух-трех недель внести оставшуюся сумму сделки. Оплату можно произвести наличными – если покупатель находится в Египте – либо переводом из любого российского банка на расчетный счет агентства. При перечислении денег на счет агентства основным документом, подтверждающим факт оплаты суммы покупателем, является банковский документ о переводе («платежка»). Некоторые компании оформляют для покупателей квитанцию об оплате – ваучер, на каждый платеж либо на всю сумму сделки. Ваучер заверяется подписью первого лица компании или бухгалтера и печатью. Если покупатель не находится в Египте, квитанции пересылаются в российское представительство фирмы, где их и можно потом получить. При наличной оплате компания обязана предоставить покупателю инвойс – счет за каждый платеж. После того как покупатель оплатил всю стоимость объекта, компания предоставляет ему инвойс на всю сумму платежа и отзывает ранее выданные счета.

Когда деньги внесены полностью, продавец подписывает основной договор купли-продажи и передает его на покупателю. После подписания покупателем документ заверяется юристом, что является гарантией точности перевода с арабского языка на русский и удостоверяет подписи сторон.

Одновременно продавец недвижимости оформляет документ о передаче прав собственности на объект недвижимости (таукиль). Процедура проводится в нотариальной конторе – Шара Акари, представительства которой расположены в Каире, Хургаде, Шарм-эль-Шейхе и Кене. Таукиль также может быть выдан в посольстве Египта в других странах.  Таукиль продавец также передает покупателю. Если продается вторичная недвижимость, оригиналы и копии всех таукилей предыдущих владельцев также прилагаются. Фактически оформление таукиля занимает не более трех часов, однако, как правило, в договоре прописывается больший срок, так как застройщик/владелец нередко находится за рубежом.

Теперь, на основании договора купли-продажи и таукиля, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

Регистрация (легализация) сделки не является обязательной. Она проводится по желанию покупателя, однако крайне рекомендуется нерезидентам Египта. Процедура проводится в местном суде. Регистрация подразумевает подтверждение подлинности подписей сторон и вынесение постановления о том, что сделка и договор купли-продажи признаются легитимными. Для регистрации покупатель выписывает на имя юриста в Шара Акари доверенность на представительство его интересов в суде. В связи с загруженностью судов, легализация может занять до шести месяцев.

Еще один способ регистрации недвижимости – оформление грин-контракта. Это аналогия российской приватизации. Процедура также не является обязательной. Документ можно оформить при любой стоимости объекта. При сумме от 300 тыс. е. ф. (около $54 тыс.) покупатель может получить резидентскую визу (см. раздел «Визовый режим и вид на жительство в Египте»). Для получения грин-контракта покупателю также необходимо оформить доверенность на представительство его интересов в Шара Акари на имя юриста. Следует учитывать, что оформив грин-контракт, покупатель не сможет перепродать свою недвижимость в течение пяти лет.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

Расходы при проведении сделки невелики. Комиссия агентства составляет в среднем 4%. Однако иногда покупатель освобожден от ее оплаты, так как некоторые агентства работают с застройщиками без комиссии. Как правило, это касается крупных проектов, расположенных на первой линии у моря. Если же недвижимость расположена в городском массиве, то далеко не все застройщики готовы оплачивать услуги агентств.

Стоимость услуг юриста по регистрации объекта в суде составляют 2,5–3 тыс. е.ф. ($450–540). Все остальные услуги юриста по оформлению документов включены в сумму комиссии агентства.

Единовременный налог при оформлении грин-контракта зависит от площади объекта и включает в себя услуги юриста, который занимается его оформлением:
• до 100 кв. м – 1 тыс. е. ф. (около $180);
• от 100 до 200 кв. м – 2 тыс. е. ф. (около 360);
• далее – в соответствующей пропорции.
Данные расходы берет на себя покупатель.

ИПОТЕКА И РАССРОЧКА ПЛАТЕЖА

В Египте система кредитования иностранных граждан крайне неразвита. Право на получение кредита (и не только ипотечного) в Египте имеют:
• юридические лица, зарегистрированные на территории Египта;
• граждане Египта;
• резиденты Египта (иностранцы – постоянные жители республики старше 21 года, а также имеющие регулярный, контролируемый доход или обеспечение запрашиваемого кредита).

Ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 35% валового дохода кредитуемого. Важное условие кредитования под залог приобретаемого объекта недвижимости – наличие грин-контракта на этот объект (или возможность его оформления).

Иностранному гражданину – нерезиденту получить кредит в египетском банке практически невозможно. Однако есть другие механизмы.

Первый вариант: если покупатель намерен приобрести жилье на вторичном рынке, то можно поступить следующим образом: взять в российском банке ипотечный кредит под залог недвижимости или других ликвидных активов на территории России. Такой кредит может быть нецелевым, то есть покупатель получает возможность использовать средства на покупку недвижимости в Египте.

Также существует возможность рассрочки платежа. Практически все застройщики предоставляют привлекательные беспроцентные рассрочки платежей от года до четырех лет. Есть также рассрочки на большие сроки под невысокий процент (до 5–7% годовых). Первоначальный взнос составляет от 10 до 40% от стоимости объекта.

Рассрочку платежа можно получить и на готовые объекты. Однако в этом случае продавец и покупатель сначала заключают предварительный договор, а основной договор купли-продажи, ключи от объекта и таукиль покупатель получает только после полной оплаты.

При оформлении рассрочки можно воспользоваться правовыми рекомендациями юристов. А именно - заверить подпись продавца в суде. В соответствии с египетским гражданским законодательством, ст. 45: "....Любой покупатель, не имеющий официального договора купли-продажи, имеет полное законное право получить заверку подписи продавца, доказывающую ее принадлежность продавцу, через судебное решение". Эта процедура необходима по следующим причинам. В случае смерти продавца - физического лица до окончания строительства, заверка подписи судом будет являться единственным доказательством того, что подпись продавца принадлежит ему. В противном случае семья продавца сможет опровергнуть принадлежность подписи умершему. В случае банкротства продавца - юридического лица до окончания строительства заверка подписи судом также будет являться единственным доказательством, что квартира находиться вне юридических споров. После заверки подписи судом на договоре купли-продажи ставится официальная печать государственного образца, гарантирующая невозможность оспаривания этого договора.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строящееся жилье

Любая земля, на которой застройщик возводит объекты, должна обязательно находиться в его собственности. В Египте были случаи, когда покупатели оплачивали жилье в проектах, в то время как земля под будущее строительство не была выкуплена застройщиком или разрешение на строительство не было оформлено полностью. Чтобы избежать подобных неприятностей, покупателю следует запросить у компании документы, подтверждающие право собственности на землю, и лицензию на строительство.

Важно, чтобы застройщик имел соответствующий опыт. Для этого следует ознакомиться с его предыдущими проектами: как правило, они могут служить своеобразной гарантией благополучного исхода и будущего строительства. Также следует внимательно изучить описание возводимого объекта – застройщики обязаны предоставить подобную информацию.

Следует помнить о возможности задержки сроков сдачи объекта. Строительство нередко задерживается. Несмотря на то что в договоре купли-продажи обязательно прописываются штрафные санкции за задержки, на практике они не всегда выплачиваются. Это зависит от причины задержки строительства. Так, если она вызвана какими-либо изменениями в законах Египта, то компания не несет никакой материальной ответственности. Однако если вина за просрочку лежит полностью на застройщике, то он обязан понести штрафные санкции. Их размер может составлять, к примеру, $100 за каждую неделю просрочки. В случае отказа застройщика платить штрафы, указанные в договоре, покупатель имеет право подать на него в суд. Однако загруженность судов Египта такова, что процесс может затянуться на достаточно длительный срок, при этом нет гарантии, что он завершится в пользу покупателя. Единственный вариант каким-либо образом обезопасить себя – изначально обращаться к зарекомендовавшим себя компаниям, предварительно ознакомившись, как соблюдались сроки сдачи предыдущих объектов.

Частичная собственность

Египетское законодательство позволяет приобретать объект не полностью, а только его часть. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не имеет возможности вкладывать большие средства, но при этом рассчитывает на выгодную долгосрочную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно находиться в данной квартире или доме, то отпадает необходимость обращаться в дальнейшем к управляющей компании для содержания жилья.

К примеру, если стоимость квартиры составляет $16 тыс., то при покупке на трех человек затраты каждого составят $5, 333 тыс., а в собственность перейдет доля недвижимости в размере 33,33%.

АРЕНДА

Иностранному покупателю недвижимости в Египте при совершении сделки можно остановиться в отеле либо снять жилье. Если пребывание в стране приходится на туристический сезон, то об аренде квартиры или виллы следует позаботиться заранее.

Вопрос об аренде жилья можно решать с самим арендодателем, однако иностранным гражданам рекомендуется избегать сделок с частными лицами и обращаться в агентства недвижимости, дабы исключить вероятность мошенничества. Арендатор заключает с ним договор, в котором указываются реквизиты сторон, срок и стоимость аренды, а также ответственность сторон.

Задаток и стоимость услуг агентства зависят от срока аренды. При аренде до шести месяцев сумма платы за услуги агентства составляет 50% от стоимости одного месяца аренды, от шести месяцев – 100%. При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды, услуги агентства и страховку в размере месячной аренды. Страховка не возвращается арендодателем, если будут повреждены отделка помещения, мебель и т. д. Если все в порядке, арендатор при выезде получает страховку обратно.

Стоит отметить, что в стоимость аренды обычно не включены затраты на электроэнергию и воду.

В Хургаде меблированная квартира площадью 80 кв. м, с телевизором, кондиционером и пр., не на первой береговой линии обойдется в сумму от $350 в месяц. Стоимость аренды подобной квартиры в Шарм-эль-Шейхе немного выше – от $400, в Каире – от $300.

За помощь в подготовке материала благодарим Анастасию Агапову (Hurghada Homes Real Estate & Development) и Андрея Демченко (Cheda Real Estate & Investment)

Условия цитирования материалов Prian.ru