Процедура покупки недвижимости в Египте

Права и обязанности иностранных покупателей 

В Египте применяется несколько форм собственности на недвижимость.

На Синайском полуострове (Шарм-эль-Шейх и т. д.) иностранец имеет право приобрести недвижимость в долгосрочную аренду сроком до 99 лет (лизхолд). Запрет на получение права частной собственности в этом регионе установлен административным указом в 2005 году. При этом держатель лизхолда может распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, сдавать, дарить, передавать по наследству. Ограничений по числу купленных в лизхолд объектов и их площади нет. После истечения срока действия контракта собственнику предоставляется преимущественное право продления лизхолда на следующие 99 лет.

Узуфрукт – ещё одна форма собственности на Синайском полуострове. По сути, это та же долгосрочная аренда сроком до 99 лет или до смерти арендатора. Отличается от лизхолда тем, что не даёт права как-либо видоизменять объект. По истечении срока действия недвижимость возвращается компании-продавцу, в то время как лизхолд позволяет продлить аренду или передать право собственности по наследству. 

В африканской части (например, в Хургаде) недвижимость оформляется в полную безусловную собственность (фрихолд).

Ранее иностранцам разрешалось получать свидетельство о собственности и регистрировать в государственном реестре владение не более чем двумя объектами площадью до 4 тыс. кв. м, но в 2023 году ограничение отменили.

С 2015 года иностранные компании могут владеть землёй и недвижимостью для расширения своей коммерческой деятельности. Компания должна быть зарегистрирована в Египте в форме акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью или товарищества с ограниченной ответственностью. При этом ограничений по гражданству акционеров, их месту жительства и доле участия в компании нет. 

Покупка любой недвижимости даёт право на получение туристической визы длительного пребывания – или, другими словами, резидентской. Её выдают на срок до шести месяцев с возможностью последующего продления. При выезде из страны долгосрочная виза аннулируется, после возвращения можно снова подать заявку на её оформление.

Более того, в 2023 году Египет запустил новую программу ВНЖ за инвестиции, в рамках которой заявители могут в том числе претендовать на статус резидента в случае покупки недвижимости стоимостью:

• от $200 тыс. – ВНЖ на пять лет;
• от $100 тыс. – ВНЖ на три года;
• от $50 тыс. – ВНЖ на один год.

Важно! В программе участвуют только объекты, внесённые в государственный реестр Египта. Однако по состоянию на начало 2024 года менее 10% недвижимости в стране зарегистрировано в нём.

А ещё в Египте действует программа выдачи гражданства за инвестиции. Одна из опций – покупка недвижимости (жилой или коммерческой) стоимостью от $300 тыс. Заявления принимают от граждан всех стран. Процесс получения египетского гражданства занимает около шести месяцев. Продать объект можно через пять лет после получения паспорта.

Главной обязанностью покупателей недвижимости из всех стран является своевременная оплата налогов и коммунальных платежей. Владельцев жилья, не соблюдающих эти условия, ожидают штрафы.

Читайте также

• Визовый режим и вид на жительство в Египте
• Страна вечного экономического кризиса, или На что можно рассчитывать, вкладываясь в недвижимость Египта

Египет отличается демократичными ценами на недвижимость

Поиск недвижимости в стране

Для подбора недвижимости и анализа цен можно воспользоваться сайтами-агрегаторами, где размещаются крупные застройщики и агентства. Например:

• Real Estate Egypt
• Property Finder
• Egypt Real Estate Hub

Объявления с недвижимостью Египта на русском языке представлены на Prian. У нас база небольшая, но полезная: на портал загружают только те объекты, которые традиционно пользуются спросом у иностранцев, – как правило, апартаменты в курортных комплексах у моря. Если вы не нашли подходящего варианта, оставьте заявку на подбор недвижимости – риелторы пришлют вам предложения по вашим требованиям.

Риелторы и агенты в Египте

На местных курортах многие частные лица предлагают услуги по поиску недвижимости (иммигранты, супруги египтян и др.). Работать с ними рискованно: их квалификация ничем не подтверждена (государство никак не регулирует эту деятельность). Если вы всё-таки решите воспользоваться помощью частного лица для поиска объекта, рекомендуем заручиться поддержкой независимого юриста для проверки чистоты сделки.

Также на египетском рынке работают традиционные агентства недвижимости. Их деятельность лицензируется государством. Компания имеет учредителей, которые проходят проверку в службе безопасности Египта, физический адрес (офис), международный банковский счёт (который можно использовать в сделке), а ещё она платит налоги и отчисления в социальные фонды за своих сотрудников. В 2024 году правительство страны решило создать независимый орган по лицензированию и регулированию брокерской деятельности в сфере недвижимости, однако официально закон пока не принят.

Главное – при работе с агентством заключается договор, в котором описаны обязанности сторон. В случае нарушения ваших прав можно обратиться в суд. Рекомендуем перед началом сотрудничества проверить репутацию компании и запросить у агентства номер лицензии и налоговую карту.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Бронирование и заключение предварительного договора

После того как вы выбрали недвижимость и подтвердили цену, необходимо внести депозит за бронирование в размере от $1 тыс. до 10% стоимости. В этот момент подписывается предварительный договор купли-продажи.

Если сделка заключается с помощью агентства недвижимости, то компания становится гарантом выполнения обязательств по договору. В частности, она хранит средства задатка до регистрации сделки. 

В договоре должны быть зафиксированы:

• контакты, паспортные данные и реквизиты продавца/застройщика и покупателя, а также информация об агентстве недвижимости;
• стоимость объекта, сумма задатка, размер и график оставшихся выплат;
• дополнительные условия (площадь, срок сдачи объекта, гарантии, дополнительные услуги и пр.).

Этап 2. Юридическая проверка объекта

Юрист (независимый или специалист агентства) должен проверить сделку на чистоту, изучить документы, представленные собственником.

В случае покупки недвижимости на первичном рынке покупателю должно быть представлено свидетельство о собственности на землю, лицензия на строительство и утверждённый проект.

При покупке вторичной недвижимости продавец обязан показать все свидетельства о собственности, действовавшие ранее, а также документ о том, что владелец обладает действующим правом собственности на объект в настоящем времени.

От покупателя для совершения сделки нужен только загранпаспорт.

Этап 3. Подписание основного договора купли-продажи

После внесения депозита подписывают основной договор купли-продажи. Если сделка заключается с участием иностранца, договор подписывается на двух языках – арабском и родном языке покупателя. Подписи ставятся на каждой странице.

В договоре обязательно присутствуют следующие данные: 

• информация о продавце и покупателе (удостоверение личности, адрес, телефон);
• полная информация об объекте (номер участка земли, название комплекса, этаж, номер квартиры, площадь, число комнат и балконов);
• стоимость объекта по договору;
• ответственность сторон (как правило, если одна из сторон без уважительной причины отказывается от сделки, штраф составляет около 30%);
• условия эксплуатации жилья (например, нельзя красить фасад со стороны балкона в многоквартирном доме, запрещено стеклить балконы, занимать участки крыши и т. п.);
• информация о предыдущих собственниках недвижимости.

Этап 4. Оплата сделки

Перевести деньги можно на счёт агентства или продавца, а также оплатить сделку наличными. Правда, последний способ практикуется всё реже.

При покупке новостройки, как правило, оформляется рассрочка.

Последний платёж обычно перечисляется только после ввода здания в эксплуатацию.

С 5 июля 2023 года иностранцам запретили оплачивать недвижимость местными фунтами. Для проведения сделок придётся использовать только иностранную валюту. Таким образом правительство пытается стабилизировать экономику и привлечь инвестиции из-за рубежа. 

Этап 5. Регистрация собственности

После полной оплаты недвижимости и сдачи объекта застройщиком (в случае если покупается строящийся объект) собственник выписывает таукиль.

Таукиль – это безотзывная доверенность на право владения и распоряжения приобретённой недвижимостью, которая оформляется нотариусом только на арабском языке на основании заявления продавца и затем передаётся покупателю. 

Процедура проводится в нотариальной конторе – Шара-Акари, представительства которой расположены в Каире, Хургаде, Шарм-эль-Шейхе и Кене. Таукиль также может быть выдан в посольстве Египта в других странах. 

Фактически оформление таукиля занимает не более трёх часов, однако, как правило, в договоре прописывается больший срок, так как застройщик/владелец нередко находится за рубежом.

На основании договора купли-продажи и таукиля покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

Регистрация (легализация) сделки не является обязательной. Она проводится по желанию покупателя, однако рекомендуется нерезидентам Египта.

Существует два способа регистрации права собственности.

1. Регистрация договора в суде. Договор купли-продажи регистрируется в суде (сахих таукия) по месту нахождения приобретённого объекта недвижимости. В результате вы получаете постановление суда о том, что сделка, подписи участников и договор купли-продажи признаны законными. Процесс занимает от двух до четырёх месяцев.
2. Грин-контракт – это документ, выписанный на имя владельца (или нескольких владельцев), подтверждающий, что данный объект недвижимости зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости через Шара-Акари (нотариальную контору). Так государство даёт гарантию неприкосновенности собственности. Раньше процесс занимал от шести месяцев до года, но Закон №9 от 2022 года предусмотрел несколько поправок для облегчения процедуры регистрации и сократил время ожидания регистрации собственности до 37 дней. 

Удалённая сделка 

Вы можете приобрести недвижимость в Египте удалённо. По опыту риелторов, большинство сделок проходят именно так. Права собственности определяют два документа: договор купли-продажи и таукиль. Для их получения личное присутствие не требуется. 

Чтобы провести сделку, необходимо заключить с выбранным агентством договор. Этот документ будет основанием для перевода, который покупатель осуществляет через банк на официальные реквизиты агентства – юридического лица.

Если покупатель захочет зарегистрировать договор в суде, оформить на себя электросчётчики, получить грин-контракт, то ему нужно лично выписать доверенность на юриста для совершения необходимых действий в уполномоченных инстанциях. Только юрист, а не агент или менеджер может этим заниматься. Агентство недвижимости предоставляет юриста, его услуги оплачиваются отдельно. Также вы можете найти независимого специалиста. 

Пляж в бухте Наама-Бей, Шарм-эль-Шейх

Дополнительные расходы 

Налог на передачу права собственности

Передача недвижимого имущества облагается налогом на переход права собственности в размере 2,5%. Этот сбор платит продавец. 

Регистрационный сбор

Сбор за регистрацию собственности платит покупатель. Размер зависит от площади недвижимости:

• до 100 кв. м – 500 египетских фунтов ($10);
• от 100 до 200 кв. м – 1 тыс. египетских фунтов ($20);
• от 200 до 300 кв. м – 1,5 тыс. египетских фунтов ($30);
• 300 кв. м – 2 тыс. египетских фунтов ($40,5);
• более 300 кв. м – 3,9 тыс. египетских фунтов ($80).

Юридические расходы

В штате агентств недвижимости обычно работают юристы, которые проверяют документы на недвижимость и составляют договоры. Если же вы покупаете недвижимость без рилетора, рекомендуется нанять адвоката. В среднем эти услуги стоят 2–3% от стоимости недвижимости.

Комиссия агентства недвижимости

В Египте нет общепринятой или утверждённой законом ставки на риелторские услуги. Как правило, комиссия уже включена в стоимость объекта, но возможны исключения. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентством.

Особенности местного рынка

В 2024 году экономика государства находится в состоянии экономического кризиса на фоне геополитических конфликтов. Сократился поток туристов, подорожали ключевые импортные товары, а за ними подорожала стоимость строительства. С 2016 года египетская экономика переживает острую нехватку твёрдой валюты и ослабление фунта. Более того, уровень инфляции в 2023 году составил шокирующие 33,9%.

Согласно данным портала недвижимости страны Aqarmap, в первом квартале 2024 года цены на недвижимость в Египте взлетели на 39,3% в ежегодном сравнении без учёта инфляции. Однако реальный годовой рост цен с учётом инфляции составил лишь 4,5%.

Девальвация египетского фунта (в марте за пару дней он обвалился на 60%) может сыграть на руку зарубежным инвесторам. Конечно, цены в стране выставляются в долларах, однако в ближайшие месяцы возможно небольшое снижение цен.

Популярность Египта среди зарубежных покупателей недвижимости во многом можно объяснить умеренными ценами на жильё. Конечно, и в этой стране существуют примеры элитных предложений, но при должном старании можно найти приличное жильё для отдыха стоимостью до $30 тыс.

Примеры жилых объектов в Египте

13 244 €

Квартира в Хургаде, Египет

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Уютная студия в Компаунде Тиба Плаза!!!

IdealHome

14 000 €

Квартира в Хургаде, Египет

75 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в Хургаде с собственным садом от русских хозяев. Купить квартиру в жилом комплексе Мубарак 11, в одном из лучших районов Хургады для жизни, всего в пяти минутах от моря. Мубарак 11 очень востребован именно иностранцами: это единственный в Хургаде комплекс с уникальной системой застройки, так похожей на европейскую! Здесь вы не найдёте...

IdealHome

15 136 €

Квартира в Хургаде, Египет

45 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Студия в Компаунде SKY2 с видом на море и бассейн, комплекс с красивой территорией, охрана, рядом с морем!!

IdealHome

15 136 €

Квартира в Хургаде, Египет

70 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира в Хургаде, Мубарак-11. С 2 спальнями, кухней, ванной комнатой, балконом,собственным садом, вид на улицу Мубарак 11, без мебели, пустая, 75 кв.м., 1 эт. Рядом:кафе, магазины, супермаркеты, аптеки, салоны красоты, школы, 10 минут до общественного пляжа, зеленая зона.

IdealHome

15 500 €

Квартира в Хургаде, Египет

40 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

уютная квартира рядом с морем в районе Эль Ахия, типа Палас, с мебелью. горячее предложение!

IdealHome

15 580 €

Квартира в Хургаде, Египет

29 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Современный клубный комплекс расположен в центральной части Хургады в престижном районе малоэтажного строительства Магавиш. В непосредственной близости от комплекса развитая инфрастрктура: сетевые супермаркеты, ТЦ "Сензо Мол", прогулочная зона Променад. До пляжа около 1 км. Комплекс состоит из 3-х этажей. Всего 22 жилые...

SunResidence

15 609 €

Квартира в Хургаде, Египет

82 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Квартира после ремонта в районп Эль Ахия, супер предложение!!!

IdealHome

16 838 €

Квартира в Хургаде, Египет

44 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Небольшая уютная квартира с 1-й спальней общей площадью 44 кв.м расположена в современном ЖК в развивающемся районе Хургады, Эль Ахия. Рядом с комплексом несколько сетевых супермаркетов, фруктово-овощных магазинов, офисов банков и аптек. В районе 3 международные школы. В шаговой доступности (не более 12 минут ходьбы) расположен общественный...

SunResidence

17 784 €

Квартира в Хургаде, Египет

28 м² 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Меблированная студия общей площадью 28 кв.м расположена в престижном жилом комплексе в развиващемся районе Хургады, Эль Ахия. Расстояние до ближайшего бесплатного пляжа-около 10 минут пешком. На территории комплекса 2 бассейна, зона отдыха, кафе, мини-супермаркет, управлящая компания, круглосуточная охрана. Планировка студии: кухня...

SunResidence

17 850 €

Квартира в Хургаде, Египет

37 м² 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новый жилой комплекс класса «люкс» от надежного застройщика! ЗАВЕРШАЮЩАЯ СТАДИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА! СРОК СДАЧИ – ДЕКАБРЬ 2024 ГОДА! ВОЗМОЖНА РАССРОЧКА ПЛАТЕЖА ДО 1 ГОДА! СКИДКИ! Новый ЖК Аква Инфинити - это третий проект в семействе жилых комплексов данного застройщика, расположенных в новом развивающемся районе Хургады,...

SunResidence

18 825 €

Квартира в Хургаде, Египет

46 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютная квартира с 1-й спальней общей площадью 46 кв.м расположена в жилом доме в развивающемся районе Хургады, Эль Ахия. В шаговой доступности от дома находится несколько пляжей, в том числе и бесплатный; супермаркет "Бэст Вей", остановка общественного транспорта. Планировка квартиры: кухня открытого типа, гостиная, спальня, ванная...

SunResidence

18 920 €

Квартира в Хургаде, Египет

65 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

квартира в районе Эль Ахии рядом с морем, с хорошим ремонтом! горячее предложение!!!

IdealHome

19 000 €

Апартаменты в Хургаде, Египет

37 м² 1 1

Новая студия! расположена на нулевом этаже жилого дома с бассейном. Общий метраж студии составляет 37кв.м. продаются с полной чистовой отделкой и высококачественной сантехникой . Обслуживание оплачивается один раз и пожизненно составляет 10% от стоимости. строительство окончено. Новый жилой дом с бассейном расположен всего в 15...

Denis Sviridov

19 000 €

Квартира в Шарм-эль-Шейхе, Египет

46 м² 2 1 1

Квартиры-студии общей площадью 46 кв. м расположены в престижном жилом комплексе в новом развивающемся районе Шарм-эль-Шейха, Набк. На территории комплекса имеется вся инфраструктура для комфортной жизни и отдыха: несколько бассейнов, водные горки, зона отдыха, кафе, управляющая компания, круглосуточная охрана. Цены: Квартиры с отделкой –...

SunResidence

19 400 €

Студия в Хургаде, Египет

28 м² 1 1 1

ЗАЕЗЖАЙТЕ И ЖИВИ! Компаунд Тиба резорт расположен в 10 минт от Эль Гуны ю Продается 4 новых студий после ремонта, меблированы. Все расположены рядом, по очереди. В компаунде: 4 бассейна Охрана 24/7 Видеонаблюдение 5 минут до променада 2 минуты до общественного пляжа /500 метров 10 мин до Эль Гуны 15 мин до центра Хургады...

IdealHome

19 600 €

Студия в Хургаде, Египет

46 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Готовая Студия в Жилом Районе Интерконтинентал Очень уютная студия, сам дом располоден в 10 ти минутах ходьбы от пляжа и в двух минутах от променада мамша, в швговой доступности Генеральное Российское Консульство , в районе есть вся необходимая инфраструктура для конфортного проживания , студия расположена на первом этаже и окно выходит на...

Go Shalabi

19 866 €

Квартира в Хургаде, Египет

41 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Новый клубный дом с бассейном расположен в центральной части Хургады на второй береговой линии в районе Арабия. В непосредственной близости от дома развитая инфраструктура: ТЦ Сити Молл, сетевые супермакеты, кафе, рестораны, прогулочная Марина. До моря 200 м. На территории комплекса бассейн, зона отдыха, управляющая компания, круглосуточная...

SunResidence

19 866 €

Квартира в Хургаде, Египет

51 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Просторная студия общей площадью 51 кв.м расположена в новом современной ЖК в развиващемся районе Хургады, Эль Ахия. Бесплатный песчаный пляж с открытым морем находится в 400 метрах от комплекса. На территории комплекса: 3 бассейна с детской секцией, зона отдыха, кафе у бассейна, большой сетевой супермаркет, аптека, вай-фай в каждой...

SunResidence

20 717 €

Квартира в Хургаде, Египет

22 м² 1 1

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Уютная студия общей площадью 22 кв.м расположена в новом современном комплексе в центральном районе Хургады, Эль Хадаба. Комплекс построен в 2024 году и расположен расположено в тихом месте в 3 минутах ходьбы от улицы Эль Мадарес и в 10 минутах ходьбы от знаменитой улицы Шератон. Ближайший пляж в 12-15 минутах ходьбы. В шаговой доступности вся...

SunResidence

20 770 €

Студия в Хургаде, Египет

28 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается полностью меблированная студия, готовая к заселению! Идеально подходит как для отдыха, так и для сдачи в аренду. Жилой комплекс расположен в самом популярном туристическом районе Хургады, всего в нескольких шагах от пляжа Dream Beach и других известных пляжей. Площадь студии — 28 м², студия имеет отдельный вход, что...

Go Shalabi

Посмотреть ещё 212 похожих объектов

Кредиты

В Египте система кредитования иностранцев не развита.

Иностранцы могут рассчитывать на рассрочку от застройщика. Практически все девелоперы предоставляют беспроцентные рассрочки платежей на время строительства. Иногда можно получить рассрочку и на готовый объект. В этом случае продавец и покупатель сначала заключают предварительный договор, а основной договор купли-продажи, ключи от объекта и таукиль покупатель получает только после полной оплаты.

Резюме

• В Египте распространены три формы собственности – фрихолд, лизхолд и узуфрукт. Недвижимость в Шарм-эль-Шейхе и других курортах Синайского полуострова оформляется только в лизхолд сроком до 99 лет.
• При оформлении сделки желательно обратиться за помощью к местному юристу, специализирующемуся на проведении сделок и регистрации недвижимости.
• Процесс покупки достаточно прост, от покупателя требуется только загранпаспорт.
• Регистрация собственности необязательна, но иностранцам рекомендуется.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи компанию Akar Real Estate и лично Анастасию Акар.

Фото: Unsplash (Rafał Danhoffer, Anastasiia Popova), wikipedia (Marc Ryckaert)

Условия цитирования материалов Prian.ru