Взгляд изнутри: Что происходит на рынке недвижимости юга Испании? ОКОНЧАНИЕ

НАЧАЛО СТАТЬИ

 

Продавцы и цены

 

На данный момент нереалистичные запрашиваемые цены являются самой большой проблемой рынка недвижимости Андалусии. В покупателях недостатка нет, однако многие из них сбиты с толку и не торопятся с приобретением. В сложившейся ситуации отчасти виноваты риэлторы, которые зачастую «ленятся» прибегать к услугам оценщиков и просто прибавляют к цене, запрашиваемой продавцом свои проценты. Продавцы, в свою очередь, говорят, что клиент всегда может попросить скидку, поэтому они и завышают цены.

 

Таким образом, на рынке складывается неблагоприятная ситуация, когда продавцы, не имеющие веских причин для продажи, не торопятся снижать цены (реальная коррекция которых составляет около 35%), а покупатели даже не рассматривают чрезмерно дорогие объекты, цена которых выходит за рамки их бюджета.

 

Так или иначе, несмотря на иллюзии продавцов, цены снизились до уровня 2003-го года. Позитивный фактор: на рынке появляется все больше объектов, выставленных по реальным ценам, их уже намного больше, чем в прошлом году. Если обращаться к опыту ценовой коррекции 90-х годов, то продавцам ориентировочно понадобится около пяти лет, на то чтобы полностью «переварить» ситуацию и начать выставлять объекты по реальным ценам. 

 

Среди ценовых особенностей рынка недвижимости Андалусии стоит выделить обилие объектов, расположенных в не самых элитных местах, которые по-прежнему продаются гораздо дороже реальной стоимости. Во время кризиса середины 90-х средняя цена недвижимости в Андалусии снизилась на 40%, однако средние показатели «размыли» реальную картину: недвижимость привлекательных районов потеряла в цене всего 20%, а реальная стоимость не столь выгодно расположенных объектов упала просто катастрофически. Более того, цены в таких районах продолжали снижаться даже после того, как наиболее популярные районы «достигли дна» и пошли на восстановление. Не стоит сомневаться: развитие рынка после текущего кризиса пойдет по такому же сценарию. Потенциальным покупателям испанской недвижимости с более скромными запросами рекомендуется сравнивать стоимость своего возможного приобретения с ценами в самых привлекательных районах Марбельи (к примеру Los Monteros, Nueva Andalucía, Sierra Blanca, San Pedro и их окрестности), чтобы не «погореть» на неадекватно завышенных ценах.

 

 

Вглубь материка

 

В целом ситуация на побережье и сельских районах Андалусии имеет много общего: множество непроданных объектов, завышенные примерно на 35% цены, низкая покупательная активность и т. д. Однако существует ряд важных отличий, на которых стоит заострить внимание.

 

Немного истории: годами иностранцы покупали недвижимость в андалусской «глубинке» в нескольких облюбованных местах. В основном это были богатые люди, которые собрались «удалиться от мира» в испанских холмах. Однако около 2000-го года данный сегмент рынка недвижимости Андалусии изменился навсегда. Во-первых, уровень инфраструктуры региона заметно улучшился – появилось множество новых дорог, что открыло рынок для возросшего числа покупателей. Во-вторых, цены на побережье росли столь стремительно, что зачастую у людей попросту не оставалось другого выбора, кроме как купить дом в сельской местности и переделать его в полноценную недвижимость для отдыха. Результатом такого развития событий стал нескончаемый поток разрешений на строительство, раздаваемый андалусскими властями направо и налево. Ситуацию еще более усугубляет тот факт, что множество разрешений были поддельными, и речь идет даже не о сотнях, а о десятках тысяч нелегально возведенных объектов.

 

Коррупция достигла поистине ужасающих масштабов. Она захлестнула городские советы городов Андалусии и остальной Испании. Целая волна скандальных процессов прокатилась по стране… и это далеко не конец. Сейчас десятки испанских мэров, советников, проектировщиков, архитекторов, адвокатов и строителей либо отбывают наказание в тюрьме, либо находятся под следствием, либо вышли под залог. Так что не стоит считать, что андалусская глушь – более дешевый, эквивалент Тосканы или Прованса. Покупателям сельской недвижимости в данном регионе Испании следует «держать ухо востро».

 

Что же нужно знать потенциальным покупателям сельской недвижимости в Андалусии? Во-первых, региональная администрация приказала властям на местах строго следовать существующему плану застройки. Любое отклонение от документов будет строжайше караться. То есть на целинных землях запрещено любое строительство, исключение составляют только дома сельскохозяйственного назначения на пахотных землях. Подобное законодательство существовало всегда, однако многие люди – как иностранцы, так и испанцы – его игнорировали.

 

Во-вторых, существующие здания можно реставрировать, но нельзя увеличивать их документированную площадь. Также в некоторых районах местные власти вводят дополнительные ограничения, связанные с сельскохозяйственным назначением земельных угодий. Для тех иностранцев и испанцев, которые думают, что данными правилами можно пренебрегать, как и раньше, правительство заготовило «сюрприз»: регулярные облеты местности на вертолетах, аэрофотосъемка и последующее внимательное сравнение того, что записано в документах, с тем, что есть на самом деле.

 

В целом картина такова: в тех районах, где проходят судебные процессы по коррупции, не стоит и пытаться получить разрешения на строительство чего бы то ни было, пока не будут наказаны виновные и не будут приняты новые законы о планировании застройки (PGOU). Это займет несколько лет. В других районах власти занимаются переработкой PGOU, это также может занять достаточно продолжительное время – около двух лет. В некоторых местах все достаточно спокойно, и вам дадут любые лицензии, при учете, конечно, того, что ваши цели будут полностью соответствовать существующему законодательству. Один из наиболее привлекательных регионов, где уже функционируют новые PGOU, – Иснахар. Он расположен на озере недалеко от Малаги и уже давно популярен у покупателей сельской недвижимости из-за рубежа. Покупая там, вы можете быть спокойны за судьбу своей недвижимости.

 

 

Покупатели

 

Сильной стороной рынка недвижимости является его привлекательность для инвесторов из разных стран и, как следствие, независимость от какой-то определенной группы покупателей. Стоит оговориться, что нижний ценовой сегмент был популярен в основном только у англичан: ни во время бума, ни тем более сейчас кроме них им никто не интересуется, так что восстановление данного сегмента может затянуться на неопределенный срок. Однако если речь идет о качественной недвижимости, расположенной в привлекательных районах, то география покупателей куда более обширна – россияне, жители стран Восточной Европы, скандинавы, немцы, бельгийцы, голландцы и даже англичане – все были представлены на рынке в 2010, и в наступившем году вряд ли что-то изменится.

 

На данный момент на рынке присутствуют покупатели, которые заняли выжидательную позицию и не торопятся ничего покупать из-за нестабильности ситуации в испанской экономике. Они опасаются того, что тяжелая экономическая ситуация приведет к дальнейшему падению рыночных индикаторов. Безусловно, внутренний рынок недвижимости Испании крайне уязвим перед экономическими факторами – безработицей, ростом налогов, сворачиванием ипотечных льгот и т. д., однако никакого влияния на качественный сегмент рынка недвижимости Андалусии это оказать не может, так как сегмент рынка, интересующий иностранцев, мало зависит от доступности, к примеру, местной ипотеки.

 

 

В Марбелье все закончилось?

 

Коррупционные скандалы, которые прогремели в 2006 году, более или менее улеглись. Суд над вовлеченными в него чиновниками, адвокатами и архитекторами вошел в заключительную стадию в 2010-м, в Малаге задержано 95 человек. Пересмотренные PGOU были ратифицированы в январе 2010 года и вступили в силу в мае 2010-го. По окончании этого процесса 16 500 объектов недвижимости было легализовано, и к концу 2010 года первые несколько сотен объектов получили разрешение на заселение.

 

При хорошем раскладе этот процесс значительно ускорится, однако все зависит от того, когда девелоперы выплатят наложенные на них штрафы и выплатят ли они их вообще. Крайний срок уплаты штрафов – май 2011 года. Около тысячи объектов недвижимости так и не получили легального статуса (в частности, уже заселенные проекты Banana Beach и Casablanca), и никто не может предугадать их дальнейшую судьбу.

 

 

Заключение

 

На рынке присутствует большое число покупателей из разных стран, и если продавцы наконец-то скорректируют цены в соответствии с реальной стоимостью недвижимости в регионе, то можно ожидать значительного роста рыночной активности. В основном недвижимость в Андалусии приобретают за наличные, однако банки уже возобновили кредитование иностранцев на докризисных условиях.

 

В наиболее привлекательных районах рынок, бесспорно, достиг дна. Стоимости недвижимости в наименее привлекательных районах, объектов худшего качества (то есть большинству предложений на рынке) еще есть куда падать. Удачной охоты!

 

Автор: Barbara Wood

Перевод: Николай Стрельников